最新房地产企业土地增值税的计算详解及会计处理

最新房地产企业土地增值税的计算详解及会计处理

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，计

算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。概括的说，土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。其计算公式为：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）或：应纳税额=土地增值税×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

具体的笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。

一、把握两个概念

（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。

二、掌握税率

土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。

三、确定应税收入

包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。

四、确定扣除项目

（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。

这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。

五、计算方法

首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。

举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。

每栋售价180万元，营业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。问该公司应缴纳多少土地增值税？

计算过程如下：转让收入：180×80＝14400（万元）

取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（万元）

房地产开发费用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（万元）

转让税金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（万元）

加计扣除金额：5200×20％＝1040（万元）

扣除项目合计：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（万元）

增值额＝14400－7317.6＝7082.4（万元）

增值额与扣除项目金额比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％应纳增值税税额＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（万元）

六、会计处理

1.转让取得收入时：

借：主营业务税金及附加2467.08

贷：应交税金-应交土地增值税2467.08

2.实际上交时：

借：应交税金-应交土地增值税2467.08

贷：银行存款2467.08

房地产开发公司在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）时，就其转让房地产所取得的增值额征收土地增值税。

土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。

其计算公式为：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）

或：应纳税额=土地增值税×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

开发和销售房地产是房地产开发企业的主营业务，所以，房地产开发企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，其收人应通过“经营收入”等账户进行核算，即在取得收人时借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“经营收入”、“营业收入”等账户；由于土地增值税是在转让房地产的流转环节纳税，并且是为了取得当期营业收人而支付的费用，因此，土地增值税应同营业税的会计处理相同，按销售房地产取得的增值额和规定的税率计算的土地增值税，借记“经营税金及附加”，或“营业税金及附加”账户，贷记“应交税金—应交土地增值税”账户，实际上缴时，借记“应交税金—应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。

例如，大华房地产开发公司销售房地产取得转让收人2000000元，扣除项目金额为1200000元。计算该企业应纳的土地增值税额并作会计处理。

(1) 应纳税额的计算：

增值额＝2000000一1200 000=800 000（元）

增值额与扣除项目金额的比率＝800 000÷1 200 000≈67％

应纳税额＝800 000 ×40％一1 200 000 ×5 % = 26（万元）(2）会计处理如下：

取得房地产转让收入时：

借：银行存款2000000

贷：营业收入2000000

计提营业税金时：

借：经营税金及附加260 000

贷：应交税金—应交土地增值税260 000

实际缴纳税款时：

借：应交税金—应交土地增值税260 000

贷：银行存款260 000