精：房地产经济测算培训——华润公司(密卷)

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一般房地产项目的评价分析过程
假设项目基本指标 开发建设用地面积 （平米） 总开发量 （平米） 住宅 （平米） 写字楼 （平米） 容积率
100,000
500,000
300,000
200,000
5.00
土地成本及楼面地价测算
土地总成本（万元） 自有住宅物业（m2） 自有写字楼物业（m2） 权益楼面地价（元/m2） 600,000 300,000 200,000 12,000
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交流内容
-第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程
-第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
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一般房地产项目的评价分析过程
项目总投资包含项目
序号 1 2 项目 土地总成本 说明
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房地产开发项目的核心评价指标
参考评价指标（持有物业评价指标）
EBIT—全称为earnings before interest and tax ，即息税前利润，从字面意思可知是扣除利息、所得税之前
的利润；即未计利息、税项前的利润。
EBITDA—税息折旧及摊销前利润，简称EBITDA，是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。
1960 3885 2100 3788 5286
10% 70000 52981 423575
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一般房地产项目的评价分析过程
动态指标计算
指标计算（假设基准收益率为9.3%）
单位：万元 税后净现值 税后累计净现金流量 第1 年 -721140 -721140 第2 年 126675 -594465 第3 年 797956 203492 第4 年 40575 244067
开发不可预见费 5% 销售费用 2.8% 管理费用 2% 财务费用 6.55% 营业税金 5.55% 土地增值税 税前利润 所得税 25% 税后利润
总销售收入减上述总成本
以税前利润25%计算
581,992
106,807
320,421
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房地产开发项目的核心评价指标
参考评价指标
权益楼面地价—指将获取开发建设土地的总成本（包括土地出让金、旧改拆迁安臵成本、回迁物
业建安成本等）均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的楼面地价。
销售利润率—项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。 销售利润率=销售利润/项目销售总收入
IRR—内部回报率（Internal rate of return），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的
收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。是在考虑了时间价值的情况下，计 算项目投资可望达到的报酬率。
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土地成本 自有物业建安成本 不可预见费 销售费用 管理费用 财务费用
土地出让金、旧改拆迁安臵成本、回迁物业建安成本等
销售物业建造成本
根据自有物业开发量乘以建造单价得出
相关费用
3 4 5 6
自有物业开发过程中产生的不可预见费用，一般取自有 物业建安成本的5% 销售过程支出费用，一般取总销售额的2.8%计算 一般取土地总成本及自有物业建安成本的2%计算 可参考银行同期贷款利率6.55%
动态指标计算
第3 年 第4 年
假设项目开发节奏与资金安排
40% 30% 136000 102000 6800 5100 2720 2040 10304 39256 20424 77811 11040 42060 19913 75863 22343 104592 销售假设（此处假设当期回款率为100%，一般应为70%） 住宅销售 20% 80% 收入 228000 912000 写字楼销售 20% 70% 收入 140000 490000 税后净现金流量 -721140 138456 953278 税后累计净现金流量 -721140 -582684 370594
收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。在动态分析中，不仅考虑静态的经济指
标，且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目 可行性。 一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。其主要参考指标为：权益楼 面地价、销售利润率。 对存在较大量自持经营物业（如：商场、写字楼及酒店）的项目，则需进行动态分析。其主要 参考指标为：IRR、EBITDA。
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城市更新项目的地价计算
根据原土地性质划分
城中村土地改造
旧工业区用地改造
旧住宅区及商业区改造
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建安成本取值参考
建造成本 （元/平米） 前期费用 土建工程 装修工程 机电工程 外墙工程 园林 地上开发成本合计 800~1000 1000～1200 200～300 4500～5000 住宅 高端 200～250 1500～2000 品质 150～200 1500～2000 另见装修标准 600～800 600～800 150～250 3500～4000 400～600 400～600 100～150 3000～3500 改善 100～150 1500～2000 高档 200～250 1500～2000 1000～1200 2300～2800 1000～1500 100～150 6000～8000 办公 中档 150～200 1500～2000 800～1000 1800～2300 800～1000 100～150 5000～6000
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一般房地产项目的评价分析过程
单位：万元 地价支付 支出 自有物业建安成本 支出 不可预见费支出 管理费支出 销售费用支出 销售税金及附加 土地增值税预征（3%） 土地增值税结转 所得税 第1 年 100% 600000 30% 102000 5100 14040 第2 年
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一般房地产项目的评价分析过程
项目静态指标 项目投资财务指标 项目总投资（万元） 1,155,888 总销售收入（万元） 1,840,000 销售利润 销售利润率 税前 税前 427,228 23.22% 税后 税后 320,421 17.41% 备注 含土地总成本、自有物业建安 成本、开发不可预见费、销售 费用、管理费用、财务费用
通过计算
财务内部收益率IRR=27.45%
财务净现值NPV(i=9.3%)=244067
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-第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
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一般房地产项目的评价分析过程
建安成本及销售收入计算
物业类型 住宅 写字楼 总计 面积（m2） 300,000 200,000 343,000 建设成本(单价) 7,000 6,500 建安总价(万元) 210,000 130,000 340,000 销售均价 38,000 35,000 销售收入（万元） 1,140,000 700,000 1,840,000
一般房地产项目的评价分析过程
相关费用及税金计算 项目 比率 计算基数 （万元）
340,000 1,840,000 940,000 1,840,000
总额 （万元）
17,000 51,520 18,800 128,568 102,120 154,764 427,228
备注
以自有物业建安成本费计算 以总销售额计算 (含保障房) 以土地总成本及自有物业建安成本计算 银行同年期贷款利率 以总销售回款及回迁物业公允值计算 详见后页
项目土地增值税计算
销售总收入 土地出让金 600,000 回迁房公允价值 0 扣除项目 拆迁成本 还迁房公允价值 建安成本 营业税金 三费 加计扣除项 0 0 340,000 102,120 94,000 188,000 土地增值额 应纳税款 515,880 154,764 1,840,000
合计 1,324,120
2）扣减系数可进行速算。当土地增值率大于2时，为0.35；土地增值率为1-2时，为0.15；土地增值率为
0.5-2时，为0.05 土地增值额=销售总收入+回迁房公允价值－扣除项目 扣除项目=土地出让金+拆迁成本+回迁房公允价值+自有物业建安成本+三费+营业税金+加计扣除项 三费= （土地出让金+拆迁成本+回迁房公允价值+自有物业建安成本） ×0.1 加计扣除项=（土地出让金+拆迁成本+回迁房公允价值+自有物业建安成本） ×0.2
房地产项目经济测算分析
交流内容
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房地产开发项目的核心评价指标
项目的评价
在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润 率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。 对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。在静态分析中，对项目的成本支出及整体
润的指标。
资产收益率=净利润/ 总资产总额Assets ROE—净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产 得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。 净资产收益率=税后利润/所有者权益
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备注：1、计算基数均按建筑面积（下同）。2、土建工程未考虑建筑类型对土建成本的影响，如果是超高层，对应成本增加800～1000。3、住宅 底商采用对应品质的住宅的成本。
装修标准（元/平米） 住宅装修工程
豪装 2500~4000
精装 1500~2500
简装 800~1500
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一般房地产项目的评价分析过程
相关税费
序号 1
项目 相关税费
说明
营业税
以企业总销售收入的5.55%计算
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土地增值税
所得税
根据土地增值额进行计算
以企业利润的25%进行计算
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源自文库
EBITA MARGIN—即EBITA相对于投资成本的回报率，作为持有经营物业的评判指标，华润一般考虑为持有物
业EBITA15年平均值/持有物业总投资
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房地产开发项目的核心评价指标
参考评价指标
ROA—即资产收益率（Return on Assets，ROA），又称资产回报率，是用来衡量每单位资产创造多少净利
一般房地产项目的评价分析过程
土地增值税计算方式 土地增值税=土地增值额×税率－扣除项目×扣减系数 （扣减系数速算）
说明：1）税率依据土地增值率进行取值，土地增值率=土地增值额/扣除项目。当土地增值率为0-0.5时，税率为 30%；土地增值率为0.5-1时，税率为40%；土地增值率为1-2时，税率为50%；土地增值率为2以上时， 税率为60%。