【金地天府城】公寓市场调研

1%
0%
0%
100%
南沿线高新 段
1%
5%
21%
21%
36%
9%
6%
1%
100%
表：2016.10-2017.2城南各板块公寓走量总价段分布
本案所处板块主力走量总价30万以内，大源40-50万，站南总价50-60万；南
延线高新段60-70万
【城南面积分布】30-50㎡为公寓走量绝对主力，公寓面积超
【城南】受限购及住宅市场上扬，公寓供需均表现活跃
SOHO：11月限购令颁布当月销量达到5.16万㎡，成交环比10月上涨31.6%，二次限购令后SOHO量价齐 升；进入2017年成交小幅回落，但供应居高不下，1月供应环比大涨67%，最新成交均价达9043元/㎡。
【城南总价分布】各板块主力走量价格梯度存在明显差异，本案所处 板块主力走量30万以内，而本项目总价达到50万临界点
v v v
IMC国际广 场
中和
v 0.9万-1.3万元 /㎡
0.8万-0.9万元/㎡ 成都国际科技 节能大厦
次要竞争区
嘉年华
v
新景鼎南川宇
大源版块： 版块属性：商务核心区，居住氛围和生活配 套均趋于成熟为发展旺盛期，是现阶段SOHO 主力供应区。 中和及华阳版块： 版块属性：发展中板块，配套未完善，地铁 及及城市副中心外延渗透带来区域价值升值， 配套逐步完善中。 南延线高新段： 版块属性：发展中版块，配套未完善，地铁 外延及前段发展逐步后移带来区域价值。 麓山版块: 版块属性：高端生态居住区，公寓供应稀少 ，随着往南发展的规划，未来配套会逐渐成熟 。
纯销售 3T11、5T25 3T14
43-105㎡ 纯销售 48-68㎡
纯销售 3T11、4T13
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15766 18251 22098 25586 19697 20822 32917
816888 933334 1090354 1341919 952309 990656 1518928
18014 28153 34168 41394 26563 34361
858940 1493888 1800325 2067913 1274964 1629306
14857 23667 34645 47066 51377 58429 48190
753318 1260623 1899509 2437860 2612665 2899201 2506148
1805 2897 3989 7376 9931 16396 20040
92937 146186 217271 404914 552764 903776 1063660
核心竞争板块 仁美大源印象
保利锦江里 蓝润 ISC 华阳
锦城南府
v
v
南延线高新 段
0.7万-0.85万/
天府北京街
主要竞争版块 次要竞争版块
v
㎡
v 次要竞争区
本案
麓山
麓湖生态城 非竞争区
【城南典型项目】
1. 版块公寓产品面积集中在30-60㎡左右，大部分定位为投资兼自住产品，销售均价在分 为两个梯度，第一梯队在10000-11000元/㎡，第二梯队7000-9000元/㎡，月均走量主 要集中在30-50套/月之间。 2. 城南各板块大部分项目为自行直接销售，无带租约销售、返租。
坐拥城南之心，尊享百亿城市配套
天府城精彩生活手册
商业生活配套：项目自身70万方商业配套，辐射周边30
万人口；家乐福、伊藤洋华堂、欧尚、凯丹、宜家家居、卡迪侬、 苏宁广场….
文化教育配套：金苹果幼儿园、华阳幼儿园、成都实验
外国语学校、成都美视国际学校、光亚学校、成都七中、华阳高 中、华阳一中、西寺小学….
结构占比 1% 45% 25% 6% 19% 2% 3% 100%
1.主力走量面积为30-50㎡，占比70%； 2.超过70㎡产品溢价能力大幅下降，与主力走量产品价差1000元/㎡；
表：2016.10-2017.2本案所处区域公寓量价情况；套数认购口径，成交价格备案口径
【城南竞争格局】本区域在售项目少，主要与前端大源板块竞争
医疗健康配套：成都市第一人民医院 、石油总医院、双
流第二人民医院、德国巴伐利亚综合和国际医院 、宋庆龄华西妇 女儿童医院 、瑞丽医院 、华西口腔医院….
生态环境配套：城市级绿肺---6000亩南湖公园；城市观
光项目海昌极地海洋公园；麓山板块---高尔夫俱乐部等高端休闲 娱乐….
项目总体规划
项目经济技术指标： （商业地块业态以最终 规划为准）
30-40㎡为绝对主力，其次为40-50㎡
【南延线华阳段】30-50㎡为公寓走量绝对主力，面积超过70㎡走量较难
面积段 30以下 30-40 40-50 50-60 60-70 70-80 80以上 合计
销售套数 8 446 249 63 191 17 28 1002
备案成交均价(元/㎡) 8190 8268 8624 8401 8605 7593 7555 -
3 2 1
大堂及物管用房
2#
2 3 合计
574.76
户型品鉴
9
户型品鉴
10
11
户型品鉴
12
户型品鉴
13
户型品鉴
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特色亮点：1、超大中庭
公寓价值亮点：
区别于普通公寓产品，具 4500㎡ 中庭园 林 有 超 大 4500 ㎡ 中 庭 园 林 景观区，媲美城市华宅。
15
特色亮点：2、五星级公装——300㎡精装入户大堂，6米挑高
【金地天府城】公寓市调内容
世界树地产-金地天府城项目 2017年3月
PART 1
.
公寓概况
项目区位
国际城南天府新区核心区域，海洋公园北侧 天府大道东侧、地铁1号线接驳、紧邻城南城市CBD区和高新产业聚集区
天府新区、城市双核主轴核心、地铁物业
本案紧邻天府大 道南段， 北是城南CBD， 向西、南接南湖 、极地海洋世界 、麓山高端居住 板块， 东临新川创新科 技园区，占据天 府新区南延线核 心位置。
过70㎡走量较难
区域 30㎡以下 30-40 40-50 50-60 60-70 70-80 80㎡以上
站南
0%
59%
15%
ຫໍສະໝຸດ Baidu
8%
17%
1%
0%
元华-站华
0%
30%
24%
18%
14%
8%
6%
南沿线华阳段
1%
45%
25%
6%
19%
2%
3%
南沿线高新段
2%
2%
33%
26%
31%
6%
1%
表：2016.10-2017.2城南各板块公寓走量面积段分布
板块 30万以下 30-40万 40-50万 50-60万 60-70万 70-80万 80-100万 100万以上 合计
站南 元华-站华 （大源） 南沿线华阳 段（本案区 域）
2%
8%
10%
60%
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2%
0%
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16%
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10%
4%
16年公寓销量达到近年最高，截止16年12月31日存量350万㎡（含抵押）、去库存周期28个月。 表：2010-2016公寓供销存走势
不含抵押去 含抵押去清 清周期 周期 （月） （月）
年份
新增面积 销售套数 销售面积(㎡) 新增套数 (㎡)
抵查非面积 存量套数 存量面积(㎡) 抵查非套数 (㎡)
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年
11.1 16.2 20.9 21.8 32.9 35.1 19.8
12.4 18.1 23.3 25.4 39.9 46.1 28.2
26322 1285759
【全市】住宅限购对公寓量价带来利好，公寓售价稳步冲上7000元/㎡
【全市】高新公寓存量全城第一，本案前端大源市场货源充足，而本 案当前处于非热点公寓片区
住宅建设用地：137亩 商业建设用地：138亩 项目规划理念：由于基地呈 规划的近似梯形，且本项目 建筑形态囊括了住宅、写字 楼、酒店、购物中心、 SOHO公寓等多种功能空间， 总图布局呈现“一路两翼， 功能复合，双核兼多元化” 的格局。
公寓基础指标
公寓整体指标
1、2栋体量
1、2栋户数 楼栋高 层高 梯户比 面积区间 备注
产品 案名 保利锦江里 锦城南府猫先生 蓝润isc 总套数 1848 1336 / 3828 1226 764 769 1295 面积区间 销售模式 43-67㎡ 41-78㎡ 30-50㎡ 30-61㎡ 纯销售 纯销售 纯销售 纯销售 梯户比 4T14 7T28 4T19/4T21 2T14/2T25 6T22/6T21 精装标准 1500元／㎡ 2000元/㎡ 清水 清水 清水 清水 清水 清水 物业费 2.5 3 2.5 2.8 4.5 3.5 2.8 2.1 水电气 均价 月均去化 （元/㎡） （套） 70 92 26 100 37 41 34 30
49㎡及以 上通气 11091 （民用） 水电气三 12000 通 部分通气 11000 通水电 通气 水电气三 通 水电气三 通 水电气三 通 9000 950010500 9500 9800 9000
SOHO
嘉年华青年城 欢乐颂 仁美大源印象 一品CG 北京街
30-100㎡ 纯销售 44-60㎡
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特色亮点：3、 1200㎡阳光泳池运动会所
恒温泳池/500㎡
总造价约：1000万元，石材、木地板、地砖打造
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特色亮点：3、阳光泳池运动会所——500㎡恒温泳池
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特色亮点： 3、阳光泳池运动会所—健身所
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特色亮点： 3、阳光泳池运动会所——瑜伽室
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PART 2
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市场情况
【全市】至16年开始，公寓市场回升明显，但存量压力较大
114964㎡（单栋5.7万㎡）
1792户（单栋896户） 32F 3M 6T29 44-84㎡ 水电气三通
公寓户型配比
公寓底商
公寓商铺一层位置一览
楼栋
公寓1F商铺面积一览
编号
1
面积（㎡）
123.62 94.27 60.42 68.73 94.27 133.45
大堂及物管用房
1 2 3
1#
2 3 1
前端主要竞争版块价格集中在9000-11000元/㎡。
v
站南 1.2万-1.5万/㎡ 非竞争区
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誉峰M5
站南板块： 板块属性：高价值认知的品质改善区，居住 氛围和生活配套已发展成熟。 区域内在售项目极少，现仅誉峰M5主在售， 为SOHO尾盘版块。
v v
航天城上城 一品CG 欢乐颂
大源
图：截止2017.2成都公寓存量分布 图：城南四大板块存量占比
站南 锦江区 11% 7% 8% 成华区 金牛区
元华-站华
南沿线高新段
南沿线华阳段
8% 22%
17%
9% 2% 2% 21% 9%
青羊区 武侯区 高新区+天府新区 14% 56%
12%
双流 温江 龙泉驿
2%
郫县 新都区
1.高新区及天府新区存量占比21%属于主要存量压力区； 2.城南核心的四大板块中，前端市场大源（元华-站华）占比超过56%，在售市 场货源充足，属于公寓市场热点地区