浅谈房地产业的特点及其发展前景

浅谈房地产业的特点及其发展前景

从经济发达的国家和地区来看,房地产业无一不是该国或地区的先导产业与支柱产业,对当地经济的发展起着举足轻重的作用.对我国而言,虽然高楼大厦年年部在建,坦将房地产纳入市场经济的轨道却是近十来年的事情. 房指各类房屋建筑实体,地指土地,产指财产权属.房地产是固定资产中的一大类.由于房产与地产难以分割,所以习惯上总是将房产与地产合称房地产.又由于房地产总是固定在一定的地理集团上,不能移动,所以又可将房地产称之为不动产.

房地产交易房地产业是一个有关土地买卖,房屋建筑,

的行业,它包括土地开发,使用权出让和转让,房屋设计与施工,房屋销售,出租,拍卖,典当等具体内容,涉及到金融,法律,商品交换,工程建筑,城市规划等各个领域.厂义地看,凡是从事土地开发,房屋建设,以及进行房地产投资,买卖,疆赁,管理,咨询,服务的企事业单位与部门部属房地产业. 一

,房地产

业与其他产业相

比较.在经济上

有三大特点:

(一)资金周

转期长.其他产

业的产品投入产

竺苎

及国有企业的改制,改级,改造,部从不同角度推动房地产开

发和存量房地产的置换和搞活,会给房地产发展带来新的机遇.

但是与此同时,为了保持宏观经济的相对平衡发展,国家继续买行适度从紧的

财政政策,并控制固定资产投资规模,房地产开发也受到一定的影响;另外,启动住宅消费市场的多种价格,税收等配套政策难以在短期内出台,再加上 1992年,1993年房地产过热造成的在建规模过大,也将对房地产市场的发展产生影响.

展望房地产的发展,将显现以下几个特点:

1.房地产开发投资将继续保持相对理性,稳定的发展. 1992年以来,我国房地产业受整个经济环境影响,经历了一个从超速发展到相对平衡的过程.1992,1993年

全国房地产投资速度都超过了100%,经过1993年的宏观调控,房地产投资过热增长趋势得到抑制.从1994年开始,呈持续下出的周期比房地产短.较为简单的轻工商品有的生产周期仅几天而已,即使较为复杂的重工产品,也不像房地产的生产周期,通常都在一年以上,甚至超过十年的也不罕见.如此长的生产周期无疑会使资金长期占压,难以周转. (二)耗资巨大.房地产业属于资金密集型产业,就单项耗资而言最少要以百万元计,多则上亿元.至于房地产成片开发则耗资更多.如在商品经济发达的美国,仅住房的价值就超过国家财富总和的55%.显然,没有雄厚的经济实力,没有调动大笔资金的能力是无法染指房地产业的. (三)经济效益好.经济效益与产品的价格直接相关,而产品的价格又与社会对此产品的需求相关.总的来说,由于

人们收入水平,家庭结构及人口增长的变化,对房地产的需求无疑呈上升趋势:又由于房地产受土地资源有限的制约, 其长期供给又呈下降趋势,因此这两条曲线的相反变化,必定会给房地产价格造成较大的上升空间,为投资者带来丰厚的利润.据跌合国对5个国家和地区的调查,其房地产的投入产出比平均为

l:1.64,产出远远高出投入.而对于那些房地产刚刚起步的国家和地区还要远远高出这一平均比.正因为如此,各国有条件的实业家无不希望在这一领域大显身手.

以上三个特点是相互关联的,要想获得较好的经济效益,就必须付出周期长,耗资大的代价.正是在这样的矛盾组合中,房地产业推动着经济的发展.

二我国房地产业的发展前景如何

房地产业的下一步发展,存在诸多有利因素:

住房消费的启动对房地产市场,尤其是住房市场的复苏和回升已经产生并将进一步产生积极的影响.

随着住房制度改革的不断深入,实现住房实物分配向货币分配的转化,将有效

地推进住房商品化进程;住宅金融进一

步拓展,商业银行对人个购房抵押贷款业务的开展,尤其是随着住房公积金归

集力度的加大及公积金向个人购房低息贷款业务与综合保险的结合,将在很大程度上提高个人购房能力支持住房消费.

随着城市化进程的加快,中小城市房地产业的发展具有较大的磬力.

二三级市场的联动将进一步给房地产市场带来商机并促进空置商品房的消化.

旧城改造的加快,基础设施的建设,用地结构的调整以降的趋势.当

前.我国经济已

成功地实现了

软着陆,基本

实现了宏观调

控目标,处于经

济增长的合理

区间(8,10%).房地产业发展必然要与之相适应,保持一个向上的发展趋势.

2普通住宅建设仍将是投资的主体.

党和政府已把解决人民住房放到十分突出的位置,住宅建设的发展会带动房地产业的发展及一些相关问韪的解决.目前,我国住宅市场的潜在需求量很大,我国城市人均住宅面积4平方米以下的住房特困户还有300万户;64O个城市中尚有3300多万平方米的危离需要改造;大约有1300 l巧对新婚夫妇需要住房;随着城市

化步伐的加快,农村人口进入城市的速度也加快,这一切构成了对住宅需求的巨大潜在市场.

3两品房销售彤将持皱野转.

自1997年初,取消房地产开发中的48项收费项目,国家连续出台各项政策和措施,对房地产市场形成了巨大的推动力,房地产销售形势将持续好转.尤其是沿海地区和经济相对发达地区,房地产销售形势相对更好一些. 4消化商品房空置量仍将是培育房地产市场的重点.受 1992年,1993年房地产擦的巨大惯性影响,房地产开发在建规模仍然偏大.近几年国家力图扭转房地产开发规模过速增长的趋势,但由于惯性作用及市场反映机制不臀灵敞,这一

趋势将持续影响到以后的房地产市场.

5.住宅产业现代化将逐步推进.

住宅产业现代化是实现住宅建设生产方式由粗放型向集约型转轨的有效途径,目前我国在这方面与发达国家有一定的差距.

6.物业管理,中介服务和房地产法规建设必将得到进一

步完善.

物业管理对商品房消费市场的影响逐步加大.近年来, 随着住房商品化步伐的加快,个人购房的比重越来越大,消费者购买财产,除对商品本身质量要求之外,对购买财产后的后期管理要求也越来越高.从近几年的实践来看,物业管理对商品房销售的影响已经越来越大.而随着市场经济的不断完善.房地产咨询,评估,经纪等中介服务将日趋活跃,地位会越来越重要.各项法规的出台也势在必行,房地产业的规范将是一个长期的任务.

(作者单桩:唔尔疾广厦房地产面积疆6量有限责任公司)