安棉家园营销沟通方案

商业定位及概念包装
安棉·中央城 商ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ定位
五七老街
定位解析：
五七：安陆人对项目地理位置的记忆概念，也点出地段优势 老街：传承中国传统老街文化韵味，表达安陆人对自由舒适放松融洽的消费生活心态 抛去高大上的华丽外衣，用平实谦和的语言叙述老街的文化生活故事，更易铭刻心理上的记忆符号
商业业态布局
银行金融、 电信、移动网点
推广与销售 截杀客源
确立了项目属性定位后，我们需要 解决销售问题。
快 快 还是快！ 快速销售、快速回款 是唯一目标！
推售及价格策略
“以量带价 低开高走 多频开盘 小步快跑”
即：以团购和行销带销量，多频次加推开盘，持续炒热市场，小幅度提价，达到量价齐升 ，每期上涨100200元/㎡左右， 实现整盘最优经济价值目标： 要实现良好的销售业绩，一定要营造火爆的热销氛围，所以前期的销售一定要有爆发式的增长，来承接全 年的销售目标； 1、建议本案一期住宅均价预期4400-4500元/㎡，目标实现销售额约5.4亿； 2、建议以价格为策略核心点，“团购+行销”打开局面，从而带动本案全年的销售。 3、每次提价可预留一个时间周期进行客户逼定和挤压，促成交； 4、小幅度提价，既不会造成客群的持续流失，又可保证本案销售速度。 5、合理布局紧凑推售节奏，采取少量多批开盘，形成“饥饿营销”势头。
现场打造
打造五重空间，
成就皇家般的居住礼仪
现场打造—社区入口
• 一重入口空间，
以对称式阵列喷
泉，吹响归家号 角
现场打造—社区车行道 • 二重车行道空间，以连续式铁艺花廊，呈现典雅礼仪风景
现场打造—社区步行道 • 三重组团道路空间，以对称褐石门柱，满载归属感。
现场打造—植被小品
• 四重组团空间，以对称植被小品和 中心雕塑，浓缩皇家园艺精髓。
“用事实说话”，为效果买单！
聚焦 造势
精准的线下渠道拓客
丰富的主题活动铺排 强大的现场气势打造
结合项目自身优势
•打穿安陆城 •增加上访 最佳阵容
前锋：20人最专业执行团队（线下拓展团队） 中场：经验丰富的销售团队 后卫：片区内强大的客户数据支撑
•提高销量
我们的目标：打穿安陆，让每一个要在安陆购房的客户都来安棉·中央城！
“短平快”的营销节奏，必须基于前期的蓄客规模。所
以我们需要思考的核心问题是，客源从哪里来？
营销执行计划
现场包装
打造强大现场气势，营造奢居体验，成就皇家居住礼仪
行销渠道
线下团队精准拓客，每日保证20组以上来访
分销渠道
单位团购、二手房、电商、独立经纪人，用客立方做资源整合
活动渠道
现场暖场活动、事件营销、单位联谊等项目活动
营销执行计划
根据项目产品特质和重点关注客群， 对部分区域老楼栋、私房采取扫楼模式 进行线下推广，直接上访区域内住区。
执行 理由
传播项目信息、 价值和动态，预留客户和企业信息， 以便后期拓展，邀客户参加项目活动， 大幅提升项目关注度
执行 目标
营销执行计划
执行要点 1.执行区域：安陆各街道社区 2.执行模式： 每日固定由5名渠道人员（小蜜蜂）执行，每周一个商圈定点区域按计划扫楼， 并规定每人每日既定完成任务目标，以预留客户和企业信息为主要工作内容， 并积极邀约客户参与案场活动（比如来访领取礼品、抽奖），每一周做集中效 果统计并灵活调整工作安排，由代理公司管理并监督渠道工作。 3.物料配合：DM宣传单、小礼品（定制式项目LOGO）、项目简介、项目手册
求邀约规定组数客户参与现场活动，否则不予达标，并按未完成人数比例进行惩罚； （已经预留详细信息的客户方可参加项目线下活动） 3.现场带访：
渠道人员如能争取到客户带访营销中心，应向项目营销中心报备，由项目营销负责人安排带访；
营销执行计划
大客户团购 完成量的突破
执行要点 1.执行对象： 国有企业、机关事业型单位私营业主、学校、医院、行政机关等 2.执行模式： 由总监主导成立项目公关大客户团购组，通过本地人脉关系进入企业寻找关 键人，团购客群，根据购买套数以阶梯式的价格优惠区间，形成价格落差， 优惠额高于普通客群，促进成交，完成量的突破；客户关键人物奖励建议：
展现自我独特生活追求
格调样板<<<95㎡
Tiffany风——蒂凡尼采用简单的装饰技巧将起居室点缀。
Tiffany风，体现优雅的生活态度
• 建议打造简约Tiffany风格，体现对生活的热爱，充满淡然优雅的生活氛围。
格调样板<<<95㎡
Tiffany风
Tiffany风，体现优雅的生活态度
• 以Tiffany蓝为主色带并配以运用明快艳丽的色泽，打造轻松的居家氛围。
安棉家园营销沟通方案
谨呈：限湖北环球置业有限公司
一、定位——LOCATION； 二、去化——MARKETING; 三、商业——BUSINESS; 四、服务——SERVICE;
项目价值体系梳理、推广诉求与定位
对本案进行价值梳理
低密高绿，优舒适居住环境，区别于市场楼盘，致力打造安陆人居典范、行业品质样板 规划 59万余方超大体量，规划居住人口过万，大手笔造城之势 老城核心 价 值 梳 理 区位 学区房 景观/立面 自身配套国际幼儿园，周边小学、中学近邻环绕，全龄系教育配套 老商业核心区，交通便捷，生活配套齐备，得天独厚之地段
类型
户外
车站
公交车身 乡镇巴士 围广楼体
网络
微信+客 立方
VR
线上
地点
城区2块； 项目工地 城乡斜街 城铁站； 中高档消 本地房产 自有微信 VR样板间 城区及乡镇沿线车身 现场围广、 2块；国 汽车站室 费场所电 网站及论 公众号及 及掌上看 及车内广告 楼体字、 道高速一 内广告 梯内广告 坛贴吧 客户系统 房系统 广告桁架 块 商超 外展 核心商 超 现场 包装 售楼 部内 外展 示 油站 广告 大客户 团购
全龄系教育类培优机构 + 图书店 + 文具用品
品牌连锁商超 + 亲子娱 乐中心 生活业态：水果超市、洗衣房、美 容美化、蔬菜超市、蛋糕店等 城市便捷连锁酒店+ 高 端健身会所 名烟名酒名品等专卖店
各类品牌特色餐饮
茶楼、棋牌室、网咖、 酒吧、足浴
对入驻商家装修要求： 打造高品质消费环境， 重视体验式包装； 开发商给予支持： 商家可包装利用门口露 天过道做户外摆台+屋顶 花园
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私享家
万方私家园林 四季美景
繁华家
老城核心地段 四通八达
智慧家
智能化安全门 禁系统及泊车
教育家
全龄系一站式 教育环伺服务
健康家
全龄化专属运动 锻炼配套设施
品质家
星级物管标准“金 钥匙”服务理念
市场定位
安棉·中央城 整盘定位
老城心 50万方悦享大城
整盘定位解析：
老城心：点出地段优势 50万方大城：体现社区恢宏规模 悦享：是整盘形象的定调，体现居住的舒适性及生活配套的优越性
现场打造—社区入户景观
• 五重入户空间，以茂密 花卉绿植和景观凳，打 造皇家静谧花园。
现场打造—示范景观
风格延续， 让客户尊享礼遇
• 售楼处入口空间，以雕塑喷泉水景，彰显迎宾气势。
• 不会放过细微处，示范景观除了社区内部外，还可结合沿街商业进行打造。
现场打造—格调样板
营造轻奢品牌样板场景，
规定每人每日既定完成任务目标，以争预留客户信息、竞品拦截为主要工作内容，
并积极邀约促进客户到访现场，每三天做集中效果统计并灵活调整工作安排，由 代理公司管理并监督渠道工作。 3.物料配合：DM宣传单、小礼品（定制项目LOGO）、项目简介、项目楼书
营销执行计划
带客机制 1.有效客户界定： •首先带访客户是需求购买我们在售物业的； •来访时间在30分钟以上的，包括带看项目和做过预算表的； •短期内有购买意向的； •客户愿意留联系电话的。 2.奖惩制度： 每成功到访一名，现金奖励，刺激带客；未完成任务增加工作时间，优胜劣汰机制。
营销执行计划
执行 理由
线上推广铺开范围不大， 以线下渠道派单，竞案拦截为项目主要推广协助手段， 灵活主动传递项目新信息，积极争取意向客户。
执行 目标
传播项目信息、价值和动态 直接拦截潜在客户 预留客户电话以便二次回访， 大幅提升项目关注度。
营销执行计划
执行要点 1.执行区域：竞案、人流集中地 2.执行模式： 每日固定由渠道人员（小蜜蜂）执行，在商圈各个重点竞案区域按计划派单，并
营销执行计划
执行规范
1.客户信息： 巡展人员应尽量争取记录客户的详细信息，行为确定与否以填写表单和客户电话信息真实度为准， 每日展位最低要求预留50组客户信息表格，否则不予达标，并按未完成人数比例进行惩罚； 2.现场活动：
巡展人员应尽量邀约客户参与现场活动，行为确定与否以现场拍照和统计数据为准，每日最低要
现金和房款抵扣奖励。
3.物料配合：拜访礼品、项目宣传资料
营销活动
营销活动—爱心公益活动
安棉中央城大使文明交通志愿行动
安棉·中央城全城爱心公益长跑活动
社区公益志愿行动
营销活动—社区幸福行 安棉·中央城欢乐送
幸福大使送幸福盒子
随机选取老社区居民送好礼
主播网络直播
营销活动——幸福赞助 全方位关怀企业职工生活，暖心行动
营销执行计划
配合线下渠道推广， 充分利用周末商圈人气远程传播项目信息， 将项目推广执行落地， 性价比优于大多数线上推广。
执行 理由
传播项目信息、价值和动态 预留客户信息扩大客户辐射度， 充分利用抽奖活动带动现场人气， 大幅提升项目关注度。
执行 目标
营销执行计划
执行要点 1.执行点位：大型商超 2.执行模式： 每周末2天固定由2名销售人员（置业顾问）1名策划执行，展位全天摆展 （9:00-18:00），并规定每日既定完成任务目标，以预留客户和企业信息和 组织现场活动（大转盘抽奖）主要工作内容，配合卡通人偶在展位周围派单， 每一场外展后做集中效果统计并灵活调整工作安排，由代理公司管理并监督 渠道工作。 3.物料配合：展厅、桌椅、展板、项目宣传资料、大转盘、DM单、人偶
类型
派单 城区及 周边乡 镇
社区外摆 老城区各 街道社区
活动
行销
礼品
看房车
线下
地点
企事业单 区域核 位、团体 心点 公关费
营销 中 竞品、 登记礼、 心暖场、 商圈客 来访礼、 开盘 户拦截 成交礼
2台
商业规划定位及销售
2
销售及招商策略

商铺销售策略 招商策略 代理优势
商业定位及业态布局

1
利用地形构建独有“坡地递进式主题景观”，提升项目卖点；立面为新古典，品质感强
优居产品系 产品 精致型社区商业 中心
约98-122㎡，三房、四房，功能兼舒适型产品，满足客户多种需求 约3万余方精致型主题商业步行街，“吃喝玩乐购学”一站式生活享受
案名建议“安棉·中央城” 引领“城心生活悦享家”的生活理念 ‘六大家’价值诉求：
为大客户员工组建幸福基金，定期赞助大客户为员 工组织联谊、运动赛事等活动
安棉中央城活动基金
新的一天，从安棉中央城早餐开始 早餐大使为大客户员工派发早餐
营销推广费用计划
推广费用计划（含营销推广及活动、现场形象包装、行销拓客、 微信运营等）：按总销额的0.8-1%，包含内容如下：
酒店、 KTV 、 等 电梯
格调样板<<<111㎡
MUJI风——无印良品注重纯朴、简洁、环保、以人为本等理念
MUJI风格，体现随性无拘束的生活
• 样板房呈现出“自然”、“素朴”的生活姿态，秉承无印良品的品牌态度,符合森系自由家庭生活追求；
格调样板<<<111㎡
MUJI风
MUJI风格，体现随性无拘束的生活
• 整体以风格色调以白色，原木色系与绿色相互搭配，展现了一个温馨的三口之家生活场景。
格调样板<<<122㎡
Armani风——阿玛尼追求一种至高的简约，优雅，时尚的设计方向
Armani风格，现代内敛的小奢华生活
• 建议打造现代风格，整体以高级灰为主色调，搭配深色系增加稳重感。
格调样板<<<122㎡
Armani风
Armani风格，现代内敛的小奢华生活
• 运用台灯、挂画、饰品等，形成极具品位的装饰效果，将内敛的小奢华演绎得淋漓尽致。

主题概念 各类业态布局
3
商家资源及物业条件

整合商家资源 商家物业条件
商业定位及概念包装
商业能级研判
商业建筑面积：
项目商业体量3万余方，不符合外向型商业中心标准，应定位 于为社区型商业中心，以周边1.5公里为核心辐射范围。
3万余平方米
核心辐射范围： 周边1.5KM内
要做活做好本商街，实现经济价值最优化，其功能用途不仅仅局限于社区服 务，而应放眼全城，树立独有的特色地标位置——安陆老街美食荟萃天地 功能用途定位：一站式美食、娱乐、购物、教育于一体全身心放松生活天地