维修基金怎么计算

维修基金怎么计算

读者肖先生问:我购买了一套80平方米的新房,但在领取钥匙时开发商要求我们先交纳3000多元钱,说是维修基金。请问有没有这回事,如果有维修基金该怎么计算?

专家:国家建设部、财政部要求从1999年起,业主在购房时就要对住宅共用部位共用设施设备建立公共维修基金。维修基金专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造,由开发商代为收取,由房管部门监管,所有权归购房人。维修基金是强制性交纳的,如果购房者不缴纳该项费用,房管部门

将不予办理产权证。计算方式为:多层住宅,购房人按照购房款的2%交纳;高层住宅,购房人按照购房款的3%交纳。

读者张女士问:今年9月份我购买的房子已经交付,开发商通知我们去领取钥匙时我要求看他们竣工验收的相关资料,但开发商拿出的却仅仅是质检单位的一张证明,这种做法合不合法,我该不该拒绝收房?

专家:严格来说,开发商交房时应该具备竣工验收备案的相关资料,如工程竣工验收报告以及由规划、公安消防部门、环保部门出具的认可或者准许使用文件,也就是综合验收报告。但目前贵阳房地产市场盛行的都是先交房再出竣工验收报告办理备案登记的做法,几乎没有一个楼盘是做完综合验收再交房的。主要原因是做综合验收需要的时间很长,而很多购房者等不及,因而在交房程序上做了调换。从严格程序上讲,这种做法违反了有关规定。至于具体要不要拒绝收房,要看购房者跟开发商在合同中关于交房的约定而定。

问：建立专项维修资金的法律依据是什么？

答：《物业管理条例》规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”

问：专项维修资金的用途是什么？

答：专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。

问：谁应交纳商品住宅专项维修资金？

答：凡是1999年1月1日以后签订商品住宅（包括经济适用住房，与住宅结构相连的非住宅等）房屋买卖合同的购房人均应交纳。此外将商品住宅转为租赁、经营或自用的开发商也应交纳专项维修资金。

问：不交纳专项维修资金的怎么办？

答：不缴纳专项维修资金的，房地产管理部门将不予办理其立契过户手续和权属登记手续。

问：业主交纳专项维修资金的标准是什么？

答：商品住宅（异产毗连型）的专项维修资金按房屋买卖合同中表明的购房款的2%交纳（实测面积后有变化的以结算价款为准）。此外，非异产毗连住宅专项维修资金由购房者按购房款1%的比例交纳。

问：业主买房时是归集起来的维修资金由谁代为管理？

答：商品住宅专项维修资金是属于业主所有的，在业主委员会成立前由市小区办负责代管，并存入市财政部门指定的维修资金专用银行账户，保证专户存储、专款专用。根据国家规定，维修资金在代管期间按活期存款利率计息。

问：小区里公有住房建立过专项维修资金吗？

答：公有住房售后维修资金由售房单位负责归集并存至市住房资金管理中心系统，由市中心出具交存证明。公有住房出售后，其住宅区成立业主委员会的，经业委会申请，原代收（售房）单位应将维修资金移交给业委会管理，市住房资金管理中心负责监督执行。

问：专项维修资金何时能划回到小区进行管理与使用？

答：业委会成立后，市小区办应将维修资金划转给业主委员会统一管理，业主委员会代表物业管理区域内的全体业主在指定银行系统（以下简称经办行）开户存储。经业主大会决议，业委会应委托物业管理企业代为管理，并由业委会与物业管理企业签订《维修资金委托代管协议》，明确双方权利和义务。

按照“专户存储，专款专用，按幢设帐，核算到户”的原则进行管理。

问：维修资金的支取使用程序是什么？

答：总体来说维修资金的使用应当遵循“年度普算--制定维修计划--编制工程预算--批准预算--委托施工--工程验收--分摊费用与支取资金--公布账目”的程序。

问：支用维修资金时按什么原则分摊费用？

答：住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的，属人为损坏的，有责任人承担费用，不得使用维修资金。其他按照受益人（业主）原则分摊使用维修资金。如业主维修资金不足首次归集额的30%时，业委会应提议续筹。筹集的标准和具体办法由业主大会决定，续筹金额一般按业主所拥有的建筑面积分摊，由业主直接交存到经办行，计入业委会账户和业主明细户。