不动产物权变动公示公信原则与隐性共有制度关系初探

财产 共 同享有 所 有权 的法 律 制度 ， 者复 数 的人 或
的原则 。 如 ，物权 法》 １ 的规定 一改此 前 例 《 第 ５条
《 担保 法》 ４ 第 １条 的规 定 ， 认 定合 同无 效 的 门 将 槛 升高 ， 有利 于 鼓励 交 易 ， 快物 的 流转 ， 而 更 加 进
促进 经 济发展 。 在 不动产 登 记 时 ， 立 公示 公信 原 则至 上有 确
《 权 物
第 九条 对不 动产物 权变 动 的公示 方法
进 行 了规 定—— 登记 。 不动产 物权 的设立 、 变更 、
转 让 和 消灭 ， 经 登记 不 发 生效 力 ， 法 律 另有 未 但
规 定 的除外 。 登记 的效 力是 ： 不动产 登记簿 是物 “ 权 归属和 内容 的根据 ” 。 不动产物权 的变动既然 以登记作 为其表征 ， 则
制 的规 定而 请求人 民法 院撤 销 登记行 为 ？ 从表 面 上看 ， 根据 《 姻法》 婚 有关 夫妻财 产共 有制 度 的规
定， 此种情 况下 的转移 登记 是侵 犯 了隐性共 有人
的财产 权利 。 是 ， 笔者看 来 ， 但 在 从本质上 讲 ，物 《 权法》 定的 公示公信 制度 与 《 姻法》 定 的夫 规 婚 规 妻财产 共有制 度之 间并不冲 突 。
认其拥有和真实物权相同的法律效力。
公示 和公信原则 告诉 我们 ，善 意的房地产物 权交 易人 ，信 赖房地产登记 簿公示 内容而与登记 同财产 由双 方协 议处 理 。因此 ， 根据法 律规 定夫 妻 之 间约 定财 产 权 不 能因 为接 受 方 不属 于集 体 经济组 织成 员就予 以剥夺 。
房地产行政管理
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产权人 进行交 易并登记 后 ，其 所得物 权受 法律保 护，而 不动产 隐性共有 人不得 以其 为共有 人而 主 张该 交易无效和 登记违 法 。 笔者 认为 ， 正是公示 公 信原则 的构建 ，让不动产 登记机 构 的登记行 为具
有 了法 律效力基础 ， 登记机构 的存在有 了意义 。 让 二 、 有制 度 共 共有 ， 两个 或两 个 以上 的权 利 主体 就 同一 指
、
公示 与公信 原则
物 权公 示 ， 物权 享有 与变 动 的可 取信 于社 指 会 公众 的外部表 现方 式 。 物权 公示 的对象 为物权
的享有 与变动 。 公示 的 目的在 于使 人知道权 利 的
存 在和变 动 。 权 的公示制度对 于 维护物 权的归 物 属秩序、 占有 秩 序 及物 权 交 易 的安 全 ， 有 重要 具 对 于 父 母 为村 民， 方死 亡 后 ， 继 承人 中 一 其 有 一人 或多 人不属 于集 体经济 组织 成 员或村 民，
一
信赖该表征而进行一定 民事法律行 为 （ 比如买受） 的人 ， 即便 其表征与实质 的权利不 符 ， 对于 因信赖
该表征而进行 民事行为的人也无任何影 响， 这就是
公信原则 。 公信 的 目的在于使人“ ” 依公信原则 ， 信 。 不动产物 权变动 的公示方 法登记行 为所表现 的物 权 即便不存在或 内容有异议之 处， 但对于信赖公示 方法所表 征的物权 ， 而为物 权交易 的人 ， 法律仍承
房地产行Hale Waihona Puke Baidu管理
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不 动产 物 权 变 动 公 示 公 信 原 则 与 隐 性 共 有 制 度 关 系 初 探
王 清献 上海市房 地产 交易 中心
房地 产登 记实 践 中， 不少 登记人 员对 房地 产 物 权 变动 的公示 方 法— — 登记 的效 力 与 隐性 共
是 否就属 于不予 办理情 形 ？ 者认 为 自然人 的继 笔
承 权 是法 定赋 予 ， 登记 机 构不 予 办理 登记 ， 违 有 背 法律规 定 。 夫妻 一方 为集体 经济 组织 成员 或村 民， 离 若
根据 法 律 规定 ， 笔者 认 为 ， 民 住房 所 有权 村
转移 登 记 中对 于 生效 的人 民法 院、仲 裁 机 构判 决 、 决 、 解 方式 转 移 房屋 、 屋 继 承 、 裁 调 房 夫妻 房
意义 。
不 动 产 物 权 变 动 的公 示 方 法 不 同于 动 产 。
有 权 人 的共 有权 的保 护之 间 的关系 有 很大 的疑 问： 房地产 登 记产权 人将 房地产 出售 并 申请房 地
产 转移 登记 后 ， 其未 被 登记 为产权 人 的配 偶 （ 隐
性共 有人） 可否 主张 转移 登记违 反夫 妻财 产共 有
形 应属 于 《 房屋 登记办 法》 ８ 条 中 的“ 第 ７ 法律 、 法
前 财产 归各 自所有 、共 同所有 或部分 各 自所有 、 部 分共 同所有 。第 ３ 规定 ， ９条 离婚 时 ， 夫妻 的共
规另有规定情形 ”无需限制其受让主体资格 。 ，
王雨晨 ／ 责任编辑
２１４ ０１ 上半月刊・ 综合版
就 同一标 的物 共 同享 有 同一所 有权 的法律 状态 。
婚 后将房 屋 归并给 另一 方且其 为城 市居 民， 否 是
无 法办理转 移登记 ？ 婚 姻法》 １ 规定 ， 《 第 ９条 夫妻 可 以约定 婚姻 关系 存 续期 间所得 的财 产 以及 婚
屋 归 并登记 ， 免收受 让人属 于房 屋所在 地农 村 可
集 体经济 组织 成员或 村 民的证 明。 因为这 三种情
时保护其 共有权 ， 属本人 怠于行 使 。
四、 在公 示公 信 原则 与 隐性 共有 权保 护 制度
之 间信 守 公示公 信 原则至 上 的重要 意义 １ 确立 公示 公信 原则 至上 有利 于鼓 励交 易 ． 我 国 正 处 于社 会 主 义 市 场 经济 发展 的初 期 阶段 ， 制财产 归 属 的 《 权 法》 规 制财 产流 转 规 物 和 的 《 同法》以及相 关 民事 法 律 多 采 取鼓 励 交 易 合