房地产户型分析总结(改)

别墅五大标准（国际惯用的5S别墅标准）1、景观（SCENERY）一般都是依山傍水建造，不仅有优美的自然景观，而且还要有私家花园，使居住环境和自然环境融为一体。

2、逸事（STORY）周边应有浓厚的人文气息和悠远的历史沉淀，充分体现社区人杰地灵的底蕴3、阳光（SUN）由于别墅的建造大多选择在市郊或远郊，上有天下有地，或间接造景，或依山傍水，与大自然相得益彰，阳光更是相伴左右。

4、运动（SPORT）别墅作为一个极具个性化（尖端）的消费产品，无论在室内或室外，应有充足的自由和生活空间，让业主充分展现自我。

5、溪流（STERAM）自古人们就有靠水而居的习惯，谁能给人带来灵气和财气。

别墅的建造往往也因有溪流（河渠）而倍显尊贵。

别墅的主要功能：养生——首先必须是健康的，这是别墅的第一原则休闲——其次应该是悠闲的。

居住——再次，作为有足够空间组合、能满足不同家庭成员共同居住的别墅而言，应该创造一种新式的建筑空间伦理。

比如专设一层主卧室，与室外园林连接，方便老年人居住，而把年轻夫妇的主卧室设在楼上。

享受——理想的别墅应该提供一种境界生活。

新别墅需要具有的特点：别墅各功能空间的规划和设计应充分考虑目标群体的定位，实现空间价值最大化。

■双主卧■大健身房■大家庭影院■大面积卫浴空间■增加走入式衣帽间■景观面积和休闲面积增加别墅风格，品质生活的基石审美：外立面的质感别墅的风格更不是可以盲目照搬的，而是要综合考虑当地的日照、湿度、风向、风力、降水等气候环境以及人文特点。

中式风格在于古风古韵、曲径通幽的古典意境；西班牙风格讲究地中海式的浪漫风情；北美风格则更多的是由阳光而联想到的舒适与自由……尺度与空间，品质生活的保证别墅的尺度，主要是指别墅的间距、面宽和室内高度，在横向与纵向上决定着别墅的空间，这是别墅真正的品质所在。

开阔的间距才可以造就宽敞的庭院，使您的生活空间从室内延展到户外，有天有地的庭院。

大面宽可以增加采光面和通风面，使室内冬暖夏凉。

层高是别墅与公寓的分水岭，在纵向上决定着建筑的空间。

比如，入口门厅处大都有大尺度的挑空，步入别墅的一霎那，海阔天空的豪情就已油然而生，令人豁然开朗。

地下层（架空半地下层）合理舒适的地下层应该有良好的通风采光：最好是半地下层采光井（合通风口）下沉式庭院中间天井□通常设置在地下层的功能有：车库、储藏室、卫生间、娱乐多功能区（吧台、影音室、麻将室等）、健身房、台球桌等地下层（车库的各种处理方法）地面停车（双车位7.2 M×6M）最方便、安全的停车方式当然是地面停车，独栋别墅因为占地面积广，内庭院有多余的空间供停车使用，所以通常将车库放置在地面，当然也有将车库改成半围栏式车位或半地下车库加地面停车位。

半地下（架空）停车（双车位7.2 M×6M,单车位3.6 M×6M ）别墅排屋通常采用的有效处理方式是采取底层架空的半地下车库，不大的坡度，拥有地面停车的便利安全性和地下停车的不占地的优点。

地下停车（双车位7 M×6M,单车位3 M×6M ）通常在联排别墅中出现或者部分占地面积较小的别墅，特点是节省占地面积地上一层空间地面一层是整个别墅的社交区、也是动静分区中的动区，是主人与外部交往的主要功能区，强调布局通透、大气、合理、注重开放式交往空间和庭院景观的交互性；良好的地面一层应具有：大面积户内庭院，以开阔的视野，拥抱外围绿调氛围空间。

超大面宽的功能间，舒展大气，更具尊贵品质感。

地上二层空间地面二层是整个别墅的休闲休憩区、也是动静分区中的静区，是主客休息的主要功能区，强调布局南北通透、舒适合理、注重开放式精神交往空间和观景观平台。

大面积露台、阳台完美融汇室内外空间。

全明设计，增大室内采光面积，奢享阳光与悠然。

完整独立的主卧系统，私享私人空间的舒适性和私密性。

地上三层空间地面三层是主人私享休闲平台、也是动静分区中的动区，强调舒适奢华、注重享受性和私密性，注重开放式露台交往空间和观景平台。

好别墅要求：独立功能齐全的主卧、或带书房或注重与露台的衔接大面积露台、露天阳光房等，完美融汇室内外空间。

常用别墅户型分析普通住宅房型好的住宅设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。

好的住宅布局在社交、功能、私人空间上应该有效分隔。

一般说来，客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。

在户型设计中，考虑家庭人口因素也是比较重要的，二室二厅一厨一卫，建筑面积在８０～１００平方米的适合两口之家或新婚夫妇居住；三室外二厅一厨双卫，建筑面积在１００～１２０平方米之间，适合三口之家，子女在１２岁以上的居住，适当考虑书房和公用卫生间；对于四五口人家，考虑到父母随子女住，需要增加老人住房或专用卫生间，建筑面积应考虑在１４０～１５０平方米之间，具体为四室二厅一厨双卫或三卫一贮；对于两代或三代同住，经济收入又比较高，应考虑六室三厅三卫一厨或跃层或别墅。

当然，人们对户型的要求还会因以下因素的变化而变化：一是随家庭人口的变化而变化，二是随家庭经济收入的变化而变化，三是随家庭主人职业地点的变化而变化。

一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可以分为动、静两区。

普通住宅常用优劣势分析：常用优点描述：1、一梯三户，公摊面积少，得房率高达84%2、布局合理，动静分区、三面采光；3、户型处于东边套，早上光照时间早，新空气易流通，避免了西晒的问题，夏天比较凉快；4、入门即见45平米的双厅，视野开阔；5、厨房相依餐厅，就餐使用更加便利；6、近9平米的超大厨房，体验烹饪妙趣，与家人共享美味佳肴；7、厨房西面带5平米的阳台，功能灵活的可拓展空间，满足各种需求；8、客厅4.9米超大开间，近45平米；彰显客厅气度非凡；9、客厅窗户面宽2.7米，通风、采光效果更好；10、豪华主卧套房约22平米，1.8米面宽的采光面，尽享阳光美景；11、主卧配独立明卫，可设计步入式衣帽间，功能多变，只满足高贵需求；12、次卧向南连接1.8米进深的景观阳台，扩张无限视野，城市繁华一览无遗；13、南北双阳台，半封闭阳台算一半面积；14、户型朝南，视线开阔，无遮挡；15、全明设计，南北通透，三面采光；16、处于边套，采光好，通风好；17、入门即见40平米的双厅，宽敞明亮，阳光充足，通风顺畅；18、厨房、餐厅相邻，方便备餐与用餐；19、独立厨房近8个平米，明厨设计，美食生活井然有序；20、客卫朝北明卫近6个平米，通风效果好；21、主卧豪华套间近24平米，彰显豪门至尊风范；22、主卧配独立卫浴、开放式书房，功能齐全，生活便利；23、主卫带1.2米的窗户，通风效果好；24、4.2米的超大客厅开间，客厅带来的开阔与通透可满足任何形式的家具陈列；25、景观阳台进深1.8米与客厅相连，扩张无限视野，城市繁华一览无遗；26、次卧向南采光，通风透气，空间方正平直；27、半封闭阳台，赠送一半面积；28、远离国道的噪音、粉尘；29、视野开阔、景观好，（北面无高大建筑物，一览无遗）30、与商住相对，直面商业街，升值潜力巨大；31、是唯一一幢不受地下停车位入口影响的；32、入门6平米天然玄关，私密性好；33、入门即见40平米的双厅，宽敞、气派；34、餐厅厨房相连，易于欣享美酒佳肴；35、餐厅近13平米，方正气派；36、明厨设计近8平米，满足主人优雅品味；37、厨房西面带5平米的生活阳台，功能灵活的可拓展空间，满足各种需求；38、客卫近8个平米，明窗通风，保障空气流通，体现唯美生活品质；39、北次卧两面采光，近15平米，纳更多阳光、清风入怀；40、豪华主卧向南近18平米，1.8米面宽的采光面，极大保证居室采光，彰显主人生活气度；41、主卧与主卫一体相融，方便夜间生活起居，尊贵享受；42、明卫近6平米，通风效果好；43、约4.2米的超宽客厅，紧贴超大向南大景观阳台，宽敞气派；44、方正宽绰近8平米的景观阳台，繁华与绿意一览无余，涵养成功者开阔心境；45、次卧向南采光近14平米，配走入式衣帽间，优雅舒适；46、半封闭阳台，赠送一半面积；常用缺点描述：1、离国道太近，粉尘、噪音污染严重；（采用楼宇玻璃，大大的减弱了噪音，形成第二层铜墙铁壁；）2、整个户型类似一把手枪，不够方正；3、进门往穿大厅，餐厅、客厅连通，无玄关设计，没有私密性；（大气，敞亮，一进门就能看到装修漂亮的客厅，是有品位、有实力的表现；）4、入户过道狭长，中间走廊部分无法采光，不便于利用；（艺术烤瓷玻璃衣柜陈列柜或则开放式书房）5、餐厅没有窗户，采光差，异味难散发；6、北边生活阳台经过厨房，交通动向不便；（可作为洗衣房、储藏室或娱乐室等各种功能区；）7、餐厅紧挨着客厅，易引起异味；（厨房是明厨，饭后可开窗、通风）8、客厅朝北，采光不充足，南北不通透；（客厅带2.7米的窗户，怎么会采光不充足呢？）9、次卫是暗卫，易有异味；易滋养细菌；（全明户型，除了卫生间之外，而且卫生间也设有通风道）10、主卧离国道太近，噪音、粉尘影响严重；（采用楼宇玻璃，大大的减弱了噪音，形成第二层铜墙铁壁；）11、阳台在国道边上，晾晒衣服易有灰尘；（和物业协商，是否可以把包围阳台；在南阳台摆放洗衣机，北阳台晾晒衣物）12、朝南次卧过道浪费过多；可将北次卧与主卧之间的过道改成一个走入式衣柜；主卧的门开在主卫的斜对面；南次卧的门移至次卫的南边，次卫的原门封闭，改至次卫的东边；13、朝北次卧受2＃前面地下停车位入口处的影响，易有噪音；（窗户采用双层中空低辐射玻璃，具有隔音效果）14、3楼户型，受商业平屋面的影响，安全系数不高；（阳台可做防盗窗）15、边套处于十字路口，吵杂；（采用楼宇玻璃，大大的减弱了噪音，形成第二层铜墙铁壁；）16、离国道太近，粉尘、噪音污染严重；（采用楼宇玻璃，大大的减弱了噪音，形成第二层铜墙铁壁；）17、处于西边套，有西晒问题；（现在大部分家庭都使用空调，加上现在我们内墙采用无机保温砂浆，西晒基本都没有什么影响；）18、1＃3楼户型，受商业平屋面的影响，安全系数不高；（阳台可做防盗窗）19、入户见主卧大门，无私密性；（可设置玄关）20、餐厅全暗，采光差，异味难散发；21、厨房紧挨次卫，易有异味；（厨卫都有窗户的，不受影响）22、次卫的门对着餐厅；（次卫的门平时都是关着的，不受影响）23、北次卧门对着厨房，私密性不够；（次卧的门平时都是关着的，不受影响）24、朝北次卧受2＃前面地下停车位入口处的影响，易有噪音；（窗户采用双层中空低辐射玻璃，具有隔音效果）25、主卧离过道太近，影响休息；（采用楼宇玻璃，大大的减弱了噪音，形成第二层铜墙铁壁；）26、主卧有一部分开间3.1米，不利衣柜摆放；（可做开放式书房）27、南次卧离客卫较远，使用不方便；28、阳台在国道边上，晾晒衣服易有灰尘；（到时候可以和物业协商，是否可以把阳台包围起来）29、紧邻工业大道，粉尘、噪音影响；30、楼间距不到1:1，视线压郁；31、受商业平屋面的影响，安全系数不高；（阳台可做防盗窗）32、受住宅外立面的拱门影响，阳台、次卧采光不佳；33、入户大门对着电梯口，冲财；34、餐厅没有窗户，采光差，异味难散发；35、北边生活阳台经过厨房，交通动向不便；36、卫生间对着生活阳台，采光不足；37、北次卧夹在两卫生间之间，潮气重；38、主卧室缺少衣柜，生活不便利；39、阳台与客厅之间的移门太小；40、阳台与客厅、南次卧相连，私密性差；41、南次卧受阳台柱影响，采光不佳；常用LOFT户型解析：文字修饰楼上、楼下两层生活空间，尊贵大方，辉映主人华贵气质。