酒店式公寓案例分析：成都棕榈泉费尔蒙公寓、深圳伍兹公寓

酒店式公寓案例分析
Centaline Consultants
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Part 1
酒店式公寓简介
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酒店式公寓定义：融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位 ，并提供低于酒店价格的长期住宅
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雅致套房
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成都棕榈泉费尔蒙公寓户型——至尊套房
至尊套房
3室3厅2卫——112㎡ 风格延续对古典主义艺术源泉的尊重，其特 色就是细腻,富贵,层次感,凸显高贵而典雅特 色。
2012年，成都棕榈泉费尔蒙公寓，中国〃成都
享费尔蒙酒店“六星级”服务标准，每一位入住的客人都能实实在在地体验一 种“被陌生人服务的感觉”的世界顶级服务。为中国的高端人士提供了全新的商 务旅游选择。
9Βιβλιοθήκη Baidu
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＞统一经营
＞售后回租 ＞完整产权
由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高 档物业服务的精装小户型住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。
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公寓 户数
成都棕榈泉费尔蒙公寓区位：区位优势明显，位于行政金融中心 、CBD商务中心、会展中心等多重功能复合区
行政金融中心：成都市政府南迁至天府新城，以市政府为核心的 行政中心已经成型； CBD商务中心：世界500强企业，国内电力、通讯、能源等重要 行业的区域总部及国内大型企业的总部办公基地均落户在此，以 天府大道为中心轴的CBD已经形成。 会展中心：成都市对外形象展示的重要窗口，其知名度与辐射力 已遍达全国，每年举办400场以上全国性会展节庆活动。 金融后台服务中心：中国银监会四川监管局、中国保监会四川监 管局、成都市人民政府金融办等金融监管机构均设于此，中国民 生银行、中信银行等金融总部林立。 高新技术创新中心：十一个国家级产业基地，聚集IBM、NOKIA、 中兴等大型软件及相关企业440余家。 生活配套：美美百货、仁和春天广场、伊藤、奥特莱斯、茂业百 货、极地海洋世界、大魔方 文化教育配套：金苹果幼儿园、天府软件园小学、七中、美视国 际学校、华通博物馆 医疗配套：成都市一医院、华西妇幼医院、德国巴伐利亚医院、 华西口腔医院等 公共配套：成都新会展中心、世纪城天鹅湖公园、假日酒店、世 纪天堂洲际酒店、希尔顿酒店、哈尔滨银行等
（Colony Capital）等拥有强大经济实力和广泛酒店房地
产投资经验的公司
全球顶尖酒店管理公司
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——费尔蒙酒店管理集团
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2008年，费尔蒙吉拉德里广场酒店公寓，旧金山 2010年，费尔蒙泛太平洋酒店公寓，温哥华，加拿大 2012年，来福士公寓，马尼拉，菲律宾
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金尊套房
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成都棕榈泉费尔蒙公寓客户服务：其主要客户为外籍、外派高管 ，费尔蒙以贴心、卓越的服务为客户营造商务环境和居家氛围
西朝向，实得面积143㎡，赠送 面积31㎡，赠送率28%。 南面户型和北面户型价格相同。
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至尊套房
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成都棕榈泉国际中心（1/2）：占地约31亩，总建筑面积达26万 平米，包括写字楼、酒店、公寓和商业等业态
棕榈泉地产控股有限公司1995年成立于香港，成立至今已在北京、 重庆、深圳、三亚、成都投资了多个项目，业务范围涉及房地产 开发、休闲度假等领域，并以房地产和高尔夫作为核心投资产业， 成功创立并拥有“棕榈泉房地产”和“沙河高尔夫”两大品牌。
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Part 2
成都棕榈泉费尔蒙公寓
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•自1907年创立第一家费尔蒙酒店开始，至今已超过百年的 历史，分布于18个国家，30个城市，拥有63座酒店； •全球管理保护性建筑最多的酒店集团； •全球最具知名的奢华酒店集团，国际奢侈品酒店领军者； •股东包括：卡塔尔投资集团（Qatar Investment）、 沙 特王子控股（Kingdom Holdings）、美国柯罗尼资本
酒店式公寓发展动因：随着城市经济不断发展，高端住宅消费能 力的消费者日益增多，满足其需求的酒店式公寓应运而生
＞酒店式公寓在一个城市的产生和发展, 牵制的根本原因就是这个城市的经济 发达程度。因为酒店式公寓的需求者 和消费者一般都是生活在这个城市的 政府官员和高级商务人士。这些消费 者一般都有丰厚的住房补贴。一个城
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各产品类比分析：随着城市经济不断发展，高端住宅消费能力的 消费者日益增多，满足其需求的酒店式公寓应运而生
对比因素 项目名称 地理位臵 区域环境 建筑形式 配套标准 服务标准 目标客群范围 市场认可度
成都棕榈泉费尔蒙公寓户型——金尊套房
金尊套房
3室3厅2卫——129㎡
采用新古典主义设计风格,简约,华丽,优雅 的装修,摒弃矫揉造作的设计手法勾勒出
对于生活的时尚追求。
东朝向，实得面积161㎡，赠送面积 32㎡，赠送率25%。 北面户型较南面户型低100元/㎡。
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成都棕榈泉国际中心:
＞占地约31亩; ＞总建筑面积达26万平米; ＞项目包含有国际标准超甲级写 字楼(超高标准配臵写字楼， 2000平米整层起售)、六星级费 尔蒙奢侈品酒店、全精装涉外公 寓、高端精品商业。
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在家里就能享受到世界各地的美食；当你回到家，不
客户定位：棕榈泉费尔蒙国际公寓这样的产品，其酒 店公寓的租客对象70%为外籍、外派高管，其余主要 为高端旅游消费人群以及其他固定长租客； 细腻服务：棕榈泉费尔蒙公寓由专业的国际化团队提
供安全、系统的服务及管理。譬如，你身在外地，只
需要给管家一个电话，他就会为你打扫好房间，准备 好鲜花，按照你的要求布臵好私人派对，让你和朋友
的产权。该类物业可对小业主出售， 售后统一或非统一进行“酒店”经 营。一般可签定比例、年限不等的 返租合同。其首付比例、贷款、利 润税率等方面均较一般住宅受更大 的限制。
住宅产权的“酒店式公寓”
• 这是目前北京市场上最为常见的
“酒店式公寓”，但由于其本质 是“住宅”产权，也决定了它不 可能成为真正意义上的“酒店式
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成都棕榈泉费尔蒙公寓基本信息：公寓共有382户，绿化率30%， 容积率高达12.57，均价25000元/平方米
开发商 地址 建筑类别 容积率 涉外公寓建面 （㎡） 所属商圈 成都棕榈泉联英臵业有限公司 高新区天府大道中段199号 塔楼、超高层 12.57 4.34万 占地 建面（㎡） 装修 绿化率 物业费 31亩 26万 精装修 30% 13.00元/平方米〃月 地铁1号线-世纪城站 公交站点：
市只有经济发展到一定程度，高端住
宅消费能力的消费者才会形成一定的 规模。在他们的需求中孕育着良好的 商机，此时适应他们生活模式和生活 需要的酒店式公寓就应运而生，并且
有良好的发展前景。
从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到一定阶段后长期存在的一种物业 类型。
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成都棕榈泉国际中心（2/2）：写字楼建筑面积76000㎡，酒店建 筑面积53300㎡，商业建筑面积50000㎡，公寓建筑面积43400㎡
甲 级 写 字 楼
1
费 尔 蒙 酒 店 费 尔 蒙 国 际 公 寓 裙楼商业
项目 占地面积 总建面 建筑面积 写字楼 层数 高度 建筑面积 酒店
棕榈泉国际中心 20700㎡ 265000㎡ 76000㎡ 43F 200m 53300㎡
2
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4
层数
高度
42F
179m 50000㎡ 5F（-1F至4F） 43400㎡ 382户
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-1-4层，业 态包含餐饮、 服饰等，以 高端奢侈品 品牌商家为 主。
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商业
建筑面积 层数 建筑面积
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按产权性质划分酒店式公寓：随着城市经济不断发展，高端住宅 消费能力的消费者日益增多，满足其需求的酒店式公寓应运而生
只租不售的“酒店式公寓”
• 其特征是并不对外出售产权。
一般由水准较高的跨国酒店管 理集团统一经营。称其为“公
商住产权的“酒店式公寓”
• 顾名思义，其特征是“商住”性质
项目
信息
高新区
交通状况
成都出口加工区站
382户
停车位
1400个
总户数
项目配套 均价
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洲际酒店、假日酒店；奥特莱斯品牌购物街；七中、美视国际学校、天府软件园小学；第一人民医院、 华西口腔医院、德国巴伐利亚国国际医院、华西妇女儿童医院
25000元/平方米
服务式公寓
★★★
★★★
★★
★★★
★★★
无
无
酒店式公寓
★★
★★
★
★★★
★★
★★
★★
产权式酒店
★★★
★★★
★★★
★★★
★★★
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★
服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率，且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作 关系和操作能力要求较高。
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寓式酒店”更为合适，是各类
产品中综合品质及管理水准最 高的 。
公寓”。更准确的说，这是一种
“酒店式服务公寓”，以比一般 住宅物业更为完善、全面的酒店 式服务来吸引客户。
酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的私人物业。即成为连 接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公寓因其经营本质不同所决定的不能提供短期住 宅和长期住宅共存的问题。
开盘日期
2012年10月
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成都棕榈泉费尔蒙公寓户型——雅致套房
雅致套房
2室2厅2卫——89㎡
结合经典与时尚的现代风格精髓，展现清 新淡雅和对于生活品质的无限追求。
实得面积101㎡，赠送面积12㎡，赠送率
13.5%。
东朝向户型较西朝向户型高900元/㎡。
“酒店式公寓”：“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服
务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。
简单定义其概念归结 为三点：
＞解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式 的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样 用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓 既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一 种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。