2017年房屋租赁行业分析报告
2017年住房租赁行业分析报告
2017年住房租赁行业分析报告2017年12月目录一、新租赁时代来临，万亿增量空间打开 (4)1、经济新阶段催生需求发生变化 (4)（1）高企的房价和下降的收入增速使大众的购房年龄不断延后，并引流部分购房需求转向租赁市场 (5)（2）庞大的流动人口带来大量租赁需求 (6)（3）年轻一代和中产的租赁需求也在不断升级 (6)2、房屋租赁政策元年 (7)二、国外成熟房屋租赁市场的发展规律 (9)1、美国房屋租赁市场 (9)（1）美国租赁市场变迁历史 (9)（2）租赁市场影响因素 (10)2、日本房屋租赁市场 (14)3、香港房屋租赁市场 (17)三、行业竞争格局 (19)1、海外龙头公司的规模和市值空间 (19)2、国内房屋租赁产业链和竞争格局 (22)3、重点细分领域 (25)地产板块在国民经济中的地位举足轻重，它关系到投资、消费、民生等方面。
目前国内地产行业由增量步入存量，政策主导思想由“去库存”向完善供给过渡，而租赁住房建设将是住房供给侧改革的核心。
作为房地产调控长效机制的政策之一，推进住房租赁市场发展正在持续深入。
国内住房市场逐步迈向成熟化。
从海外成熟房屋租赁市场的发展和变迁来看，房价、收入增速、人口增速及结构、政策导向，是房屋租赁行业发展的决定因素。
国内住房租赁市场正步入高增长阶段。
从需求来看，高企的房价和下降的收入增速使大众的购房年龄不断延后，并引流部分购房需求转向租赁市场；庞大的流动人口带来大量租赁需求；新生代人群居住观念升级。
政策大力推动住房租赁市场，阻碍行业发展的各种因素逐渐破冰。
低价土地、金融支持、租售同权是本轮政策的核心。
一方面鼓励供给，推出大量低价租赁用地，降低拿低成本，并给予金融、财税、监管等多重政策红利，提高租赁企业或主体的投资回报。
另一方面不断落实租售同权配套政策，鼓励提升租赁需求。
后续需要重点发展的金融创新是住房租赁REITs，解决公寓市场发展的资金难题。
需求和政策共同推动国内房屋租赁市场进入新时代，也将改变着行业竞争格局和盈利模式，行业规模和公司增长空间巨大。
2017年房屋租赁行业研究分析报告
2017年房屋租赁行业研究分析报告2017年5月出版文本目录1租房——服务两亿人，规模过万亿的市场 (6)1.1、租房是满足1亿“新城市人”居住需求的主要手段 (6)1.2、全国住房租赁市场规模已超万亿 (8)1.3、但租金变动反映收入增长，涨幅预期并不高 (10)2两大新趋势：消费升级+城市分化 (14)2.1、租房市场面临消费升级 (14)2.2、品牌长租公寓整装待发 (16)2.3、城市分化即将出现，未来聚焦一线及核心二线城市 (18)3有品牌、成本低的公司将致胜 (20)3.1、国际经验表明，住房租赁是个慢工出细活的行业 (20)3.2、中国长租公寓市场将逐步走向品牌化、集中化 (22)3.3、盈利模式：客源很丰富，低成本获取房源才是关键 (26)4附录：日本和美国的品牌公寓经验 (33)4.1、日本住房租赁市场概况 (33)4.2、大东建托——日本委托承建+建后代租的产业链闭环模式代表 (36)4.3、美国公寓品牌EquityResidential(EQR)——牺牲规模，聚焦核心区域 (42)图表目录图表1：全国流动人口居住方式有超过2/3源于租住私房 (6)图表2：全国租房人口总量约有1.8亿人 (7)图表3：毕业大学生构成租房的一大需求群体 (7)图表4：流动非农和农业人口构成租房的另外两大群体 (7)图表5：全国住宅租赁市场规模测算 (8)图表6：全国流动人口增速在近几年开始放缓 (9)图表7：中国大多数城市住房自有率在80~100% (9)图表8：金融危机后美国住房自有率已降至64%水平 (9)图表9：日本住房自有率已从65~67%下降到62% (10)图表10：大多数二线城市的租金/收入水平在20~30%区间 (11)图表11：美国租金负担水平近几年接近30% (11)图表12：欧洲各国租金负担水平一览 (11)图表13：香港各类屋宇单位类型占比情况 (12)图表14：香港平均租金负担水平在14~16%之间 (12)图表15：CPI——租赁房房租近5年涨幅在2%上下 (12)图表16：样本城市08年至今房价与租金涨幅对比 (12)图表17：澳大利亚的租金与家庭收入相关性强，两者呈同步上升趋势 (13)图表18：传统租房过程中的诸多痛点有待解决 (14)图表19：90%以上人认为租房中介收费不合理 (15)图表20：90后已成为当前租房主力 (15)图表21：长租公寓与传统租房的比较 (16)图表22：20城市中高端租赁市场规模测算表 (16)图表23：20城市中高端租赁市场规模增量测算表 (17)图表24：全国热点城市房价涨幅一览 (18)图表25：部分热点城市平均首置年龄已超过35岁 (18)图表26：潜力租房市场筛选：将聚焦一线及核心二线城市 (19)图表27：重点城市房价收入比一览 (19)图表28：重点城市适龄人口未购房比例一览 (19)图表29：各省的高校毕业生也主要集中在省会城市 (20)图表30：美国EQR与日本大东建托营业利润率比较 (21)图表31：美国公寓类REITs的股息收益率以及FFO增速（近两年）在行业内均处于低位 (21)图表32：主要长租公寓品牌分类 (22)图表33：主要长租公寓品牌信息汇总 (23)图表34：长租公寓行业主要融资事件一览 (23)图表35：青客样板房展示 (24)图表36：青客的地图找房界面 (24)图表37：合肥红璞公寓展示 (25)图表38：招商蛇口壹公寓三条产品线一览 (25)图表39：壹公寓实景展示 (26)图表40：集中式和分布式模式比较 (28)图表41：目前市面上主要长租公寓品牌模式分类 (28)图表42：品牌公寓租金溢价构成示意图 (28)图表43：长租公寓租金溢价率情况 (29)图表44：长租公寓盈利测算变量说明 (30)图表45：分布式长租公寓盈利测算——如放弃隔断间，收益率将显著下降 (31)图表46：集中式长租公寓盈利水平测算 (31)图表47：广州红璞公寓内部人收益率（IRR）敏感性分析 (32)图表48：日本出租住房占住房总存量约30% (33)图表49：日本出租类住房每年新开工量占新开工总量的约40% (34)图表50：出租住房中私人住房占比高达79% (34)图表51：日本各大都市圈及重点区域租金走势 (34)图表52：日本专业机构管理下的出租率更高 (35)图表53：大东建托发展历程 (36)图表54：大东建托的委托建设+租赁（LMTS）的产业链闭环模式 (37)图表55：大东建托在管物业数量呈稳健增长态势 (37)图表56：大东建托在管物业规模在行业内连续20年排名第一 (38)图表57：大东建托在管物业中以住宅为主 (38)图表58：除了金融危机时期，大东建托在管物业出租率始终维持在较高水平 (39)图表59：大东建托目标市场进入准则 (39)图表60：大东建托历年收入和利润保持稳增长 (40)图表61：大东建托收入结构分拆，租赁收入已提升至55%水平 (40)图表62：大东建托租赁板块毛利率偏低 (40)图表63：大东建托的利润来源主要来自建筑板块 (41)图表64：大东建托历史股价走势一览 (41)图表65：EQR聚焦核心城市，缩减公寓管理规模 (43)图表66：核心城市的房价收入比明显高于EQR原先布局的非核心城市 (43)图表67：目前EQR在核心区域管理公寓规模超8万套，占比超70% (43)图表68：金融危机之后美国住宅租赁空置率持续下降 (44)图表69：EQR核心区域住宅租赁空置率仅有3~4% (44)图表70：美国CPI租金指数自上世纪80年代持续上升 (45)图表71：EQR核心区域租金涨幅明显 (45)图表72：EQR历年租金收入平稳上升 (45)图表73：EQR营业毛利率也持续上升 (46)图表74：EQR历年运营收益金（FFO）情况 (46)图表75：EQR历年每股分红情况 (46)图表76：EQR属于重资产运营模式 (47)1租房——服务两亿人，规模过万亿的市场1.1、租房是满足1亿“新城市人”居住需求的主要手段1亿“新城市人”进城如何居住——租房将解决80%以上的需求。
房屋租赁市场调研报告(多篇)
房屋租赁市场调研报告（多篇）第1篇：房屋租赁调研报告2017房屋租赁调研报告房屋租赁调研报告范文(一) 为了下一步集团公司租赁经营用房的价格制定及调整提供依据，商业经营管理部于2022年年末对集团公司现有租赁用房的周边及市区内主要路段的商铺、部分写字楼租赁情况进行了摸底调查，现将调查分析汇总如下：一、公司现有租赁房屋周边房租情况商铺租金影响因素较多，人流走向、消费需求、消费习惯、经营业态、房屋布局等各方面的因素相互影响，不像住宅有类似区域标准，在同一条街面间距几十米的两间商铺，租金就有可能相差很大。
所以我们调查我公司现有商业经营用房周边时，尽量选择最靠近我公司房屋的租户作为调查对象。
(一)沂州路中北部沿街此路段我公司经营用房主要为解放路以北的东方红沿街、银雀山路和金雀山路之间的桃花涧小区及陵园前街沿街。
2.租金水平比较(1)周边租户陵园前街与我公司房屋相邻、结构相似的其他出租房，当前租金水平为二层结构的租赁用房租金水平24-33元/平方米/月，三层结构的租赁用房租金水平为20-25元/平方米/月，其租期一般为三年，租金三年一调整;东方红沿街相邻租金水平27-34元/平方米/月;桃花涧沿街相邻租金 1 水平22-75元/平方米/月。
与2022年上半年租金水平比较，东方红及沂州路中段(解放路至银雀山路段)的沿街商铺租金水平基本无变化，仅陵园前街沿街有个别租户调整。
(2)我公司承租户当前租金水平：东方红沿街：36-57元/月/㎡;陵园前街：19-23元/月/㎡(三层);桃花涧沿街：17-21元/月/㎡(四层)。
与2022年年末租金水平比较，我公司东方红、陵园前街2022年上半年到期租户租金增幅在20-50%左右。
下半年到期租户继续保持这一比例，全年租金增幅在20-50%左右。
总体分析，同周边租金水平相比，东方红、陵园前街的沿街当前租金属平均偏上水平，桃花涧部分沿街到期后租金有一定提升的空间。
(二)通达路中北部沿街此路段公司经营用房主要为通达路与水田桥交汇的河畔沿街、成才路段的太子湖沿街。
2017年房地产租赁市场分析报告
2017年房地产租赁市场分析报告2017年9月目录一、“租售同权”的意义 (4)1、公共服务资源难以存在绝对的公平 (6)2、仍需提升供需双方更为完善的制度体系 (8)3、仍需提升供需双方更为完善的制度体系 (9)二、租赁市场的发展会如何影响房价和房租 (10)1、关于房价：租赁发展并不会消灭住房需求，但可能会延后 (11)2、关于房租：租金短期内存在压力，长期将进一步分化 (14)三、租赁市场的发展会如何影响投资 (15)9 月15 日，上海市发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》(下称《实施意见》)。
《实施意见》明确，至2020 年，要基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系，至此北京、广州、深圳、上海等重点城市均已经出台租赁政策的具体实施意见。
2016 年以来国家层面密集出台一系列租赁市场相关政策，其中住建部提出将立法明确“租售同权”成为市场关注的热点，近期包括一线城市等各地方政府相继出台方案，从供需两端针对中央文件作出进一步细化的尝试。
7 月以来，我们通对政策细则以及相关法律法规的梳理，以及结合对全国最大的长租公寓机构实地调研与专家研讨，对租赁市场的发展带来我们的一些思考，包括“租售同权”、包括房租、房价、包括对投资的潜在影响。
什么才是“租售同权”的题中之意：个人住宅作为私有财产：1、依法享有占有、使用、收益和处分的权利；2、拥有房屋产权即意味着可落户及享受区域公共服务资源。
而房屋租赁权仅仅是一种优化后的债权，事实上学术界一直对于租赁权可否纳入用益物权有所争论，但现在可能并不是（物权法中没有包括房屋租赁权）。
寄希望于通过租赁就可享受与购买产权对等的公共服务资源的权利并不现实，解决学区资源问题，除了“租售同权”，我们还应该期待教育资源的均衡和提升。
另外，“租售同权”的意义远远不限于教育同权，房屋租赁在权责层面还需要更加细化的保障。
租赁市场的发展会如何影响房价和房租：展望未来，随着全国住。
2017年房地产租赁市场分析报告
2017年房地产租赁市场分析报告目录当前租金收益率，其实并不低 (5)可比口径下，中国租金回报率 1.5%等同于国际的 3.5% (5)潜在通胀将下行，一二线城市租金回报率将会提升 (6)近年房价涨幅超过租金，是实际利率下降的结果 (8)租金短期下降，因为旧产业迁出速度更快 (11)2016 年下半年，一线城市房价与租金出现了绝对价格上的背离 (11)一方面，人口流出导致租房需求减少 (12)另一方面，出租房源供给在增加 (15)工业化后期，一线旧产业迁出速度超过新产业形成速度 (15)旧产业的外迁，从事一二产业的人口大幅外流 (16)新产业的形成刚开始，未来人口流入会更多 (17)租金将迎来上修，因产业结构调整导致人口回流 (20)一线核心商圈因产业结构调整租金上涨 (21)产业结构调整后，高收入人群的流入支撑高租金 (22)国外经验：纽约产业结构调整期，租金处于上行通道 (26)47 年前纽约经历了逆城市化、到再城市化 (26)1980 年纽约开启产业结构调整，人口回流引发租金上涨 (28)对比纽约，一线将出现产业结构调整和升级，伴随的人口回流 (33)四类公寓的参与者：租赁机构、房企、中介、酒店 (35)附录：租金回报率的两点新认知 (37)均衡时租金回报率=住房持有成本，不同市场不能横向对比 (37)持有者对房价的预期会影响现有租金的水平 (38)图目录图 1：考虑通胀，国内一线租金回报率1.5%等同于国外平均的3.5% (5)图 2：中国 GDP 处于下行通道，因此潜在通胀也将下行 (6)图 3：国外发达国家的通胀处在 1~2%的水平甚至 1%以内 (7)图 4：目前租金回报率提升只需出现在一二线城市，特别是一线城市 (7)图 5：美国房价从 1890 到现在总的趋势是往上的 (8)图 6：北京租金回报率从2008年的3.25%跌到现在的1.45% (8)图 7：上海租金回报率从2008年的2.85%下降到现在的1.55% (9)图 8：深圳租金回报率从2008年的3.40%跌到现在的1.51% (9)图 9：广州租金回报率从2008年的4.24%下降到现在的1.70% (10)图 10：2016 年 10 月，上海租金与房价出现明显背离 (11)图 11：2016 年 10 月，北京租金与房价出现明显背离 (11)图 12：2016 年 9、10 月一线城市租金和房价都出现明显背离 (12)图 13：1990年，北京的常住城镇化率首次超过70% (13)图 14：1988年，上海的城常住镇化率首次超过70% (13)图 15：北京人口外迁趋势明显 (14)图 16：除浦东外，上海中心城区及全市人口在往外流 (14)图 17：全国出租房源套数每年以2%的速度增加 (15)图 18：北京从事一二产业的人员都在减少 (16)图 19：上海从事二产人员从 2015 年才下行，但其结构已发生变化 (16)图 20：2015 年，金融业超过工业成为拉动全市场经济增长的重要力量 (17)图 21：2015 年，金融业成为上海第三产业内贡献的最大行业 (18)图 22：北京第三产的金融和互联网人员和工资在上升通道 (19)图 23：北京的金融从业人员和互联网从业人员占比仅为 4%、6% (19)图 24：上海第三产的金融和互联网人员和工资在上升通道 (20)图 25：上海的金融从业人员和互联网从业人员占比均仅为 2%左右 (20)图 26：以金融街为首的核心区域租金还在不断上涨 (21)图 27：以虹桥 CBD 为核心的区域租金还在不断创新高 (22)图 28：北京金融业平均工资分别是制造业和农业的 2.8 倍、4.9 倍 (22)图 29：上海金融业平均工资分别是制造业和农业的 2.4 倍、3.3 倍 (23)图 30：目前北京金融和互联网的工资增速处在低位 (24)图 31：目前上海金融和互联网的工资增速处在低位 (24)图 32：一线城市的城镇家庭可支配收入还在保持 8%~9%的增速 (25)图 33：当 CPI 高于 4%时，北京租金涨幅超过房价涨幅 (25)图 34：当 CPI 处于下降通道，上海租金涨幅超过房价涨幅 (26)图 35：1970-1980 年间，纽约人口外流了 82 万人 (26)图 36：纽约产业结构的调整影响人口的流向 (28)图 37：1980 年后，纽约人口回流伴随的是租金的上涨 (29)图 38：金融业也是纽约高端服务业中的支柱产业 (29)图 39：目前纽约的收入依然保持个位数的增长态势 (30)图 40：纽约收入与租金的涨幅趋势基本吻合 (30)图 41：租金回报率波动较大 (31)图 42：1980 年后，租金涨幅超过房价涨幅是常态 (31)图 43：金融危机后，纽约房价从 2012 年 9 月开始回升 (32)图 44：纽约租金负增长的时间较少 (32)图 45：对比纽约，北京目前处于人口流出的初期，也就类似纽约的 1950 年代 (33)图 46：金融危机后，北京房价涨幅远超纽约房价涨幅 (34)图 47：纽约租金涨幅低于北京租金涨幅 (35)图 48：租赁市场四大主流玩家：租赁机构、开发商、房地产服务机构和酒店集团 (36)图 49：货币宽松环境：M2增速一直超过GDP增速 (38)图 50：高房价上涨预期：2016年房价增速又回到2位数 (38)图 51：租金回报率和未来租金的变化呈现负相关性 (39)图 52：房价的反应控制着租金 (40)当前市场有 3 大共识：①租金收益率太低，一线城市大多只有 1.5%；②租金上涨乏力，且涨幅持续低于房价涨幅；③当期租金下跌，同时还是低租金收益率，如果用 DCF 模型，说明房价被高估。
2017年房地产租赁市场分析报告
2017年房地产租赁市场分析报告2017年9月目录一、政策加持助租赁市场发展驶入快车道 (4)1、租赁市场利好政策频出，助力房地产市场长效机制形成 (4)2、租赁市场发展助力城市化进程加速 (6)3、房地产行业正向存量时代迈进 (8)二、迎接存量时代最大规模的市场 (9)1、全国租赁人口已达1.9亿人，租赁市场规模超万亿 (9)2、2030年全国租赁人口将达2.7亿人，对应市场规模将达4.2万亿 (12)3、租赁市场将迎供需两旺格局面 (17)（1）我国租赁人口结构优于美国及中国香港地区，居民租赁意愿不断增长 (17)（2）结婚年龄推迟，催生单身群体的租赁需求 (18)（3）供租比不断上升，无力购房造成的被动租赁需求在增加 (18)（4）各大核心城市的租赁政策中均提出将增加租赁住房的供给 (19)三、一线城市是主战场，二线城市迎大繁荣 (20)1、一线城市将占据租赁市场最大份额 (20)2、二线城市租赁市场增长空间广阔 (23)四、看好前瞻布局并开始形成先发优势的三类公司 (26)五、主要风险 (26)1、公寓租赁行业的金融支持力度不达预期 (26)2、公寓租赁行业支持性政策落地不达预期 (27)3、租金下滑或收到明显管制 (27)租赁市场扶持政策及法规频出，行业日趋规范、发展步入快车道。
近期租赁行业政策密集出台，随着7 月九部委联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，租赁市场的顶层设计已接近完成，后续贯彻落实将是关键。
同时租赁市场是房地产长效机制中不可或缺的重要一环，有助于稳定房地产市场，促使房产回归其居住属性。
目前我国租赁人口预计为1.9亿，租赁市场规模已超万亿。
经我们测算，当前全国租赁人口已达1.9 亿人，主要由流动人口及高校毕业生构成。
未来中国租赁市场的主战场就在一、二线城市，因此我们选取了4 个一线城市及23 个二线城市进行详细的拆分计算，测得目前我国的租赁市场规模已达1.3 万亿元，其中一、二线城市的份额占比分别为31%、20%，合计已达5 成。
2017年房屋租赁行业现状及发展前景趋势展望分析报告
2017年房屋租赁行业现状及发展前景趋势展望分析报告2017年6月出版文本目录1租房——服务两亿人，规模过万亿的市场 (6)1.1、租房是满足1亿“新城市人”居住需求的主要手段 (6)1.2、全国住房租赁市场规模已超万亿 (8)1.3、但租金变动反映收入增长，涨幅预期并不高 (10)2两大新趋势：消费升级+城市分化 (14)2.1、租房市场面临消费升级 (14)2.2、品牌长租公寓整装待发 (16)2.3、城市分化即将出现，未来聚焦一线及核心二线城市 (18)3有品牌、成本低的公司将致胜 (20)3.1、国际经验表明，住房租赁是个慢工出细活的行业 (20)3.2、中国长租公寓市场将逐步走向品牌化、集中化 (22)3.3、盈利模式：客源很丰富，低成本获取房源才是关键 (26)4附录：日本和美国的品牌公寓经验 (33)4.1、日本住房租赁市场概况 (33)4.2、大东建托——日本委托承建+建后代租的产业链闭环模式代表 (36)4.3、美国公寓品牌EquityResidential(EQR)——牺牲规模，聚焦核心区域 (42)图表目录图表1：全国流动人口居住方式有超过2/3源于租住私房 (6)图表2：全国租房人口总量约有1.8亿人 (7)图表3：毕业大学生构成租房的一大需求群体 (7)图表4：流动非农和农业人口构成租房的另外两大群体 (7)图表5：全国住宅租赁市场规模测算 (8)图表6：全国流动人口增速在近几年开始放缓 (9)图表7：中国大多数城市住房自有率在80~100% (9)图表8：金融危机后美国住房自有率已降至64%水平 (9)图表9：日本住房自有率已从65~67%下降到62% (10)图表10：大多数二线城市的租金/收入水平在20~30%区间 (11)图表11：美国租金负担水平近几年接近30% (11)图表12：欧洲各国租金负担水平一览 (11)图表13：香港各类屋宇单位类型占比情况 (12)图表14：香港平均租金负担水平在14~16%之间 (12)图表15：CPI——租赁房房租近5年涨幅在2%上下 (12)图表16：样本城市08年至今房价与租金涨幅对比 (12)图表17：澳大利亚的租金与家庭收入相关性强，两者呈同步上升趋势 (13)图表18：传统租房过程中的诸多痛点有待解决 (14)图表19：90%以上人认为租房中介收费不合理 (15)图表20：90后已成为当前租房主力 (15)图表21：长租公寓与传统租房的比较 (16)图表22：20城市中高端租赁市场规模测算表 (16)图表23：20城市中高端租赁市场规模增量测算表 (17)图表24：全国热点城市房价涨幅一览 (18)图表25：部分热点城市平均首置年龄已超过35岁 (18)图表26：潜力租房市场筛选：将聚焦一线及核心二线城市 (19)图表27：重点城市房价收入比一览 (19)图表28：重点城市适龄人口未购房比例一览 (19)图表29：各省的高校毕业生也主要集中在省会城市 (20)图表30：美国EQR与日本大东建托营业利润率比较 (21)图表31：美国公寓类REITs的股息收益率以及FFO增速（近两年）在行业内均处于低位 (21)图表32：主要长租公寓品牌分类 (22)图表33：主要长租公寓品牌信息汇总 (23)图表34：长租公寓行业主要融资事件一览 (23)图表35：青客样板房展示 (24)图表36：青客的地图找房界面 (24)图表37：合肥红璞公寓展示 (25)图表38：招商蛇口壹公寓三条产品线一览 (25)图表39：壹公寓实景展示 (26)图表40：集中式和分布式模式比较 (28)图表41：目前市面上主要长租公寓品牌模式分类 (28)图表42：品牌公寓租金溢价构成示意图 (28)图表43：长租公寓租金溢价率情况 (29)图表44：长租公寓盈利测算变量说明 (30)图表45：分布式长租公寓盈利测算——如放弃隔断间，收益率将显著下降 (31)图表46：集中式长租公寓盈利水平测算 (31)图表47：广州红璞公寓内部人收益率（IRR）敏感性分析 (32)图表48：日本出租住房占住房总存量约30% (33)图表49：日本出租类住房每年新开工量占新开工总量的约40% (34)图表50：出租住房中私人住房占比高达79% (34)图表51：日本各大都市圈及重点区域租金走势 (34)图表52：日本专业机构管理下的出租率更高 (35)图表53：大东建托发展历程 (36)图表54：大东建托的委托建设+租赁（LMTS）的产业链闭环模式 (37)图表55：大东建托在管物业数量呈稳健增长态势 (37)图表56：大东建托在管物业规模在行业内连续20年排名第一 (38)图表57：大东建托在管物业中以住宅为主 (38)图表58：除了金融危机时期，大东建托在管物业出租率始终维持在较高水平 (39)图表59：大东建托目标市场进入准则 (39)图表60：大东建托历年收入和利润保持稳增长 (40)图表61：大东建托收入结构分拆，租赁收入已提升至55%水平 (40)图表62：大东建托租赁板块毛利率偏低 (40)图表63：大东建托的利润来源主要来自建筑板块 (41)图表64：大东建托历史股价走势一览 (41)图表65：EQR聚焦核心城市，缩减公寓管理规模 (43)图表66：核心城市的房价收入比明显高于EQR原先布局的非核心城市 (43)图表67：目前EQR在核心区域管理公寓规模超8万套，占比超70% (43)图表68：金融危机之后美国住宅租赁空置率持续下降 (44)图表69：EQR核心区域住宅租赁空置率仅有3~4% (44)图表70：美国CPI租金指数自上世纪80年代持续上升 (45)图表71：EQR核心区域租金涨幅明显 (45)图表72：EQR历年租金收入平稳上升 (45)图表73：EQR营业毛利率也持续上升 (46)图表74：EQR历年运营收益金（FFO）情况 (46)图表75：EQR历年每股分红情况 (46)图表76：EQR属于重资产运营模式 (47)报告正文1租房——服务两亿人，规模过万亿的市场1.1、租房是满足1亿“新城市人”居住需求的主要手段1亿“新城市人”进城如何居住——租房将解决80%以上的需求。
2017年房屋租赁行业市场调研分析报告
2017年房屋租赁行业市场调研分析报告目录第一节租房——服务两亿人，规模过万亿的市场 (6)一、租房是满足1 亿“新城市人”居住需求的主要手段 (6)二、全国住房租赁市场规模已超万亿 (8)三、但租金变动反映收入增长，涨幅预期并不高 (10)第二节两大新趋势：消费升级+城市分化 (14)一、租房市场面临消费升级 (14)二、品牌长租公寓整装待发 (16)三、城市分化即将出现，未来聚焦一线及核心二线城市 (18)第三节有品牌、成本低的公司将致胜 (20)一、国际经验表明，住房租赁是个慢工出细活的行业 (20)二、中国长租公寓市场将逐步走向品牌化、集中化 (22)三、盈利模式：客源很丰富，低成本获取房源才是关键 (26)第四节附录：日本和美国的品牌公寓经验 (33)一、日本住房租赁市场概况 (33)二、大东建托——日本委托承建+建后代租的产业链闭环模式代表 (36)三、美国公寓品牌Equity Residential (EQR)——牺牲规模，聚焦核心区域 (42)图表目录图表1：全国流动人口居住方式有超过2/3 源于租住私房 (6)图表2：全国租房人口总量约有1.8 亿人 (7)图表3：毕业大学生构成租房的一大需求群体 (7)图表4：流动非农和农业人口构成租房的另外两大群体 (7)图表5：全国住宅租赁市场规模测算 (8)图表6：全国流动人口增速在近几年开始放缓 (9)图表7：中国大多数城市住房自有率在80~100% (9)图表8：金融危机后美国住房自有率已降至64%水平 (9)图表9：日本住房自有率已从65~67%下降到62% (10)图表10：大多数二线城市的租金/收入水平在20~30%区间 (11)图表11：美国租金负担水平近几年接近30% (11)图表12：欧洲各国租金负担水平一览 (11)图表13：香港各类屋宇单位类型占比情况 (12)图表14：香港平均租金负担水平在14~16%之间 (12)图表15：CPI——租赁房房租近5 年涨幅在2%上下 (12)图表16：样本城市08 年至今房价与租金涨幅对比 (12)图表17：澳大利亚的租金与家庭收入相关性强，两者呈同步上升趋势 (13)图表18：传统租房过程中的诸多痛点有待解决 (14)图表19：90%以上人认为租房中介收费不合理 (15)图表20：90 后已成为当前租房主力 (15)图表21：长租公寓与传统租房的比较 (16)图表22：20 城市中高端租赁市场规模测算表 (16)图表23：20 城市中高端租赁市场规模增量测算表 (17)图表24：全国热点城市房价涨幅一览 (18)图表25：部分热点城市平均首置年龄已超过35 岁 (18)图表26：潜力租房市场筛选：将聚焦一线及核心二线城市 (19)图表27：重点城市房价收入比一览 (19)图表28：重点城市适龄人口未购房比例一览 (19)图表29：各省的高校毕业生也主要集中在省会城市 (20)图表30：美国EQR 与日本大东建托营业利润率比较 (21)图表31：美国公寓类REITs 的股息收益率以及FFO 增速（近两年）在行业内均处于低位 (21)图表32：主要长租公寓品牌分类 (22)图表33：主要长租公寓品牌信息汇总 (23)图表34：长租公寓行业主要融资事件一览 (23)图表35：青客样板房展示 (24)图表36：青客的地图找房界面 (24)图表37：合肥红璞公寓展示 (25)图表38：招商蛇口壹公寓三条产品线一览 (25)图表39：壹公寓实景展示 (26)图表40：集中式和分布式模式比较 (28)图表41：目前市面上主要长租公寓品牌模式分类 (28)图表42：品牌公寓租金溢价构成示意图 (28)图表43：长租公寓租金溢价率情况 (29)图表44：长租公寓盈利测算变量说明 (30)图表45：分布式长租公寓盈利测算——如放弃隔断间，收益率将显著下降 (31)图表46：集中式长租公寓盈利水平测算 (31)图表47：广州红璞公寓内部人收益率（IRR）敏感性分析 (32)图表48：日本出租住房占住房总存量约30% (33)图表49：日本出租类住房每年新开工量占新开工总量的约40% (34)图表50：出租住房中私人住房占比高达79% (34)图表51：日本各大都市圈及重点区域租金走势 (34)图表52：日本专业机构管理下的出租率更高 (35)图表53：大东建托发展历程 (36)图表54：大东建托的委托建设+租赁（LMTS）的产业链闭环模式 (37)图表55：大东建托在管物业数量呈稳健增长态势 (37)图表56：大东建托在管物业规模在行业内连续20 年排名第一 (38)图表57：大东建托在管物业中以住宅为主 (38)图表58：除了金融危机时期，大东建托在管物业出租率始终维持在较高水平.. 39图表59：大东建托目标市场进入准则 (39)图表60：大东建托历年收入和利润保持稳增长 (40)图表61：大东建托收入结构分拆，租赁收入已提升至55%水平 (40)图表62：大东建托租赁板块毛利率偏低 (40)图表63：大东建托的利润来源主要来自建筑板块 (41)图表64：大东建托历史股价走势一览 (41)图表65：EQR 聚焦核心城市，缩减公寓管理规模 (43)图表66：核心城市的房价收入比明显高于EQR 原先布局的非核心城市 (43)图表67：目前EQR 在核心区域管理公寓规模超8 万套，占比超70% (43)图表68：金融危机之后美国住宅租赁空置率持续下降 (44)图表69：EQR 核心区域住宅租赁空置率仅有3~4% (44)图表70：美国CPI 租金指数自上世纪80 年代持续上升 (45)图表71：EQR 核心区域租金涨幅明显 (45)图表72：EQR 历年租金收入平稳上升 (45)图表73：EQR 营业毛利率也持续上升 (46)图表74：EQR 历年运营收益金（FFO）情况 (46)图表75：EQR 历年每股分红情况 (46)图表76：EQR 属于重资产运营模式 (47)第一节租房——服务两亿人，规模过万亿的市场一、租房是满足1 亿“新城市人”居住需求的主要手段1 亿“新城市人”进城如何居住——租房将解决80%以上的需求。
2017年长租公寓行业分析报告
2017年长租公寓行业分析报告2017年9月目录一、租赁市场是房地产市场的重要组成部分 (5)1、租赁是解决住房问题的重要途径 (5)2、租赁市场租金规模超过万亿 (7)3、租金回报率整体偏低 (8)二、租售同权是最重要的长效机制之一 (9)1、高房价折射的隐形问题 (9)2、租售同权是重要的长效机制 (10)3、发展租赁市场的政策看点 (11)（1）集体建设用地参与租赁市场 (11)（2）地方国企统筹政府或国资旗下闲置房源 (12)（3）大力发展REITs (12)三、长租公寓是租售同权最好的实践 (13)1、长租公寓的优势 (13)2、企业参与长租公寓的方式 (14)3、长租公寓的房屋来源 (14)4、长租公寓的市场空间 (15)5、长租公寓的典型盈利模式 (17)（1）自持长租公寓的盈利模式 (17)（2）租入获取集中式房源运营长租公寓的盈利模式 (17)（3）租入获取分散式房源运营的盈利模式 (17)（4）受业主委托运营管理的盈利模式 (18)6、长租公寓的投资模型和估值探讨 (18)（1）自持长租公寓的投资模型 (18)（2）租入集中式或分散式房源运营长租公寓的投资模型 (20)四、长租公寓的市场格局 (22)1、长租公寓的参与主体 (22)2、海外长租公寓的企业 (22)3、长租公寓的核心竞争要素 (22)五、相关受益企业 (24)1、地产开发商 (24)2、地产中 (24)本文内容包括租赁是解决居住问题的重要方式、租售同权将促进租赁市场发展、长租公寓是租售同权最好的实践。
其中搭建长租公寓主流盈利模式所对应的投资模型，并量化不同模型关键因素的影响程度。
最后也讨论了长租公寓的竞争状况和未来展望。
租售同权政策维护租户权益，租赁市场空间巨大。
长期以来，租赁权益的不足倒逼租客转向房屋买卖市场，强化社会的买房需求，同时大量社会存量房利用效率低下，局部过热和资源闲置现象明显。
为了解决供需错配的矛盾，租售同权是解决此问题的长效机制之一，通过盘活存量房和保障租赁权益解决居住矛盾。
2017年房地产租赁市场分析报告
2017年房地产租赁市场分析报告2017年10月目录一、政府监管深入平台运营，第三方支付宝、银联介入支付和信用评价体系 (4)1、支付宝开启全新诚信租房交易场景 (7)（1）支付宝能有效解决租赁痛点：假房源、不诚信、资金沉淀 (7)①假房源 (7)②不诚信 (8)③押一付X的资金沉淀 (8)（2）租房又为支付宝扩展了一个庞大的支付场景 (9)（3）提供行业解决方案，整合租房SaaS 管理系统等 (10)（4）租房布局只会选择一、二线城市 (11)2、银联提供金融服务解决方案 (12)二、支持国有租赁企业发展，确保租赁用地入市 (13)1、上海已推出10 幅租赁用地以及8 幅用途调整为租赁住宅 (14)2、杭州为全国第二个推租赁用地的城市 (16)当前一线城市以及人口净流入的大中城市住房租赁市场需求旺盛、发展潜力大，但租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善，租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有充分发挥。
从已经公布的12 个城市住房租赁试点工作方案来看，政府正介入租赁的增量和存量市场：1）多地政府都在筹备建立住房租赁平台管理存量市场，杜绝虚假房源和黑中介等问题，并建立诚信档案以及完善租赁备案；2）各地租赁政策明确扶持国有住房租赁公司，确保增量市场的租赁用地有效入市，因此未来随着试点城市大力推广租赁住房用地，将会迎来国有租赁企业的快速发展。
大租赁时代，巨头纷纷布局。
今年租赁市场影响最大的不是公寓运营商本身，而是第三方支付宝和中国银联，他们将开启全新的租房交易场景：真实房源、信用租房、评价租房、电子合同、金融服务等。
支付宝开启全新诚信租房交易场景。
阿里想要切住房交易蛋糕的夙愿由来已久，毕竟这是一个万亿级以上的市场，支付宝致力于打造一个诚信租房平台，推出的租房业务是想通过支付宝的信用评价体制为租房赛道上的B 端企业（包括公寓运营方、中介等）赋能，解决租赁市场最大痛点：假房源、不诚信、资金沉淀，提升用户体验感，培养用户形成使用支付宝租房这个场景和习惯。
2017年住房租赁行业市场调研分析报告
2017年住房租赁行业市场调研分析报告目录第一节政策支持 (6)一、中央与地方政策共同推动住房租赁市场发展 (6)1、中央层面积极推动 (6)2、地方政策持续跟进 (8)二、租赁用地推出，挤占部分商品房指标 (10)1、租赁用地供应计划 (10)2、上海推出租赁用地 (11)三、租购同权 (12)四、货币补贴 (12)第二节租赁市场现状：需求增加、供给不足且痛点较多、与国际市场存在差距.. 13一、需求端：流动人口促长租赁刚需、租售背离引发购房需求溢出 (13)1、城镇化进程中的流动人口衍生租赁需求 (13)2、畸形的租售比、限购限贷挤压出需求 (15)（1）房价与租金背离 (15)（2）限购限贷 (19)3、个体租赁消费周期延长，间接增加租赁需求 (20)二、供给端：租赁房源供给不足、现有租赁市场痛点较多 (21)1、租赁房源不足 (21)2、租赁市场亟待规范 (22)（1）商品房出租占比低 (22)（2）承租体验差 (23)（3）租期错配 (24)三、资金端：金融支持力度加强，两支公寓ABS产品发行 (24)1、魔方公寓信托受益权资产支持专项计划 (24)2、自如房租分期信托受益权资产支持专项计划 (25)四、对比国际：租赁市场规模有待提高 (26)1、租赁人口占比有待提高 (26)2、租金规模有待提高 (27)第三节运营模式 (29)一、运营模式简介 (29)1、重资产运营的三类模式 (29)2、轻资产管理的两类模式 (30)二、长租公寓业务快速崛起 (30)1、长租公寓运营商与龙头房企涉足 (30)2、典型案例 (32)（1）典型品牌案例分析：魔方生活服务集团 (32)（2）典型品牌案例分析：旭辉领寓 (33)第四节量化政策影响：租赁市场蓝海广阔、商品房市场冲击有限 (36)一、租赁风来，1.9万亿市场空间可期 (36)1、住房自有率法 (36)（1）通过租赁解决住房需求人口占比 (36)（2）每年租赁市场规模 (38)2、流动人口法 (39)二、对房地产销售影响 (39)1、商品房销售总量：分流20.8亿平，占比10.7% (39)（1）未来住房有效需求增量 (39)（2）发展租赁市场 (40)（3）分流商品住房有效总需求比例 (40)（4）分流商品住房有效增量需求面积 (41)2、对未来四年商品房销售影响 (41)三、对房地产新开工影响 (43)1、房地产新开工总量：增加6.1亿平，占比3.14% (43)2、对房地产新开工未来五年影响测算 (44)四、对房地产投资影响 (46)1、房地产投资总量：增加2.7万亿，占比3.4% (46)2、对房地产投资未来五年影响测算 (47)图表目录图表1：政策支持体系 (6)图表2：1995-2016年我国城镇化率增长示意图 (13)图表3：中国城镇化率增长空间 (14)图表4：城镇化发展三阶段（诺瑟姆曲线） (14)图表5：2009-2016年我国流动人口及占比 (15)图表6：2010-2015年北京流动人口（万人） (15)图表7：全国商品住宅平均价格（元/平） (16)图表8：一线四城房价及涨幅 (16)图表9：一线城市价格指数与租金指数 (17)图表10：租金月供差值逐渐拉大 (18)图表11：租售比国际对比 (19)图表12：我国公民等级结婚年龄分布变化 (21)图表13：北京租赁房供需缺口 (21)图表14：我国主要城市租赁房类型 (22)图表15：北京租赁市场现存问题 (23)图表16：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划结构图 (25)图表17：租赁人口国际比较 (26)图表18：世界主要城市租赁人口占比 (26)图表19：中美日三国租赁市场与交易市场GMV (27)图表20：主要城市年租金GMV对比 (28)图表21：魔方生活服务集团三大子品牌 (33)图表22：旭辉领寓三大产品线 (34)图表23：房租租赁群体的主要分类 (37)图表24：发达国家非自有住房人口类型拆分 (38)图表25：新增租赁住房来源拆解 (44)图表26：新增租赁住房投资拆解 (47)表格目录表格1：2015年-2017年7月住房租赁政策汇总 (7)表格2：住房租赁部分地方政策汇总 (8)表格3：北京2011-2016和2017-2021供地计划对比 (10)表格4：上海2011-2016和2017-2021供地计划对比 (11)表格5：上海首次推出两宗纯租赁居住地块详情 (11)表格6：一线城市限购限贷调控详情 (19)表格7：租期匹配程度（%） (24)表格8：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划明细表 (25)表格9：自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划 (25)表格10：近年来成立的主要长租公寓品牌及其基本情况 (30)表格11：布局长租公寓的主要房地产开发企业盘点 (31)表格12：二十个发达国家住房自有率水平 (37)表格13：根据租房人口规模测算市场空间 (39)表格14：根据流动人口规模测算出的市场空间 (39)表格15：发展租赁市场分流商品房销售面积测算 (41)表格16：2017年14城发展租赁住房对商品住房销售分流测算 (42)表格17：预测2017年各线城市销售增速 (43)表格18：2017-2020年发展租赁市场对商品房销售影响测算 (43)表格19：2017年对14城租赁房减少房地产新开工计算 (45)表格20：对未来5年新开工增速影响测算 (46)表格21：发展租赁市场影响房地产投资测算 (47)表格22：发展租赁市场影响房地产投资测算 (48)表格23：各线城市2017年投资增速预测 (49)表格24：对未来5年投资增速影响测算 (49)第一节政策支持一、中央与地方政策共同推动住房租赁市场发展1、中央层面积极推动2016年12月，习总书记在中央经济工作会议上，指出“加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”；同月，在中财办14次会议上，指出“以建立购租并举的住房制度为主要方向”、“规范住房租赁市场，是实现住有所居的重大民生工程”。
2017年房地产租赁行业分析报告
2017年房地产租赁行业分析报告2017年9月目录一、租赁落实长效机制，一线城市争头筹 (8)1、利好住房租赁政策频出，土地供应逐渐落实 (8)（1）构建购租并举住房体系为今后住房市场主要发展方向 (8)（2）多地纷纷出台细则，土地供应逐渐落实 (8)2、政策影响更在长期，房企策略随城分化 (10)（1）短期政策影响有限，长期影响深远 (10)（2）抢占一线公寓市场，存量时代争头筹 (13)二、租赁政策国际化比较及国内转型路径探究 (20)1、国内外公共资源分配对房屋产权的依赖性不同 (20)2、各地逐渐推出公租房细则，对住房租赁市场加大支持 (23)3、国内租购同权或将从立法出发，改变市场格局 (24)（1）立法上逐渐明确，退出机制不断完善 (24)（2）住房租赁市场的上下游和外延都将发生变革 (24)三、龙头开发商将是长租公寓市场重要参与者 (25)1、集中式长租公寓是机构运营的主要方向 (25)2、开发商参与集中式公寓具备较大的优势 (27)（1）资源优势：整栋物业获取能力是核心竞争能力 (29)（2）资金优势：雄厚的资金实力是快速扩大规模的关键 (31)（3）成本优势：强大的管控能力是持续盈利的关键 (33)四、金融创新支持，REITs有望提速 (34)1、REITs有望成为持有型租赁市场的最佳退出方式 (34)2、国内REITs春风不断，或迎来发展契机 (36)五、行业相关企业 (38)六、主要风险 (39)1、长租公寓的盈利能力可能不及预期 (39)2、金融创新类产品如REITs的推进低于预期 (39)规范和大力发展住房租赁市场作为长效机制重要突破口，行业地位不断提升，行业政策出台加快。
近期政策频出，13 城试点集体用地建设租赁用房，九部委联合发布通知选取12 个城市作为开展住房租赁政策的试点。
从政策层面而言，住房租赁市场作为房地产市场长效机制重要突破口之一，将迎来黄金时期。
并且，住房租赁市场发展将是一个长期持续、逐渐落地的过程，我们预计在这一进程中，市场格局和参与者的策略将产生重要的变化。
2017年住房租赁市场分析报告
2017年住房租赁市场分析报告2017年8月目录一、政策支持 (6)1、中央与地方政策共同推动住房租赁市场发展 (6)（1）中央层面积极推动 (6)（2）地方政策持续跟进 (9)2、租赁用地推出，挤占部分商品房指标 (11)（1）租赁用地供应计划 (11)（2）上海推出租赁用地 (12)3、租购同权 (12)4、货币补贴 (13)二、租赁市场现状：需求增加、供给不足且痛点较多、与国际市场存在差距 (13)1、需求端：流动人口促长租赁刚需、租售背离引发购房需求溢出 (14)（1）城镇化进程中的流动人口衍生租赁需求 (14)（2）畸形的租售比、限购限贷挤压出需求 (15)①房价与租金背离 (15)②限购限贷 (17)（3）个体租赁消费周期延长，间接增加租赁需求 (18)2、供给端：租赁房源供给不足、现有租赁市场痛点较多 (19)（1）租赁房源不足 (19)（2）租赁市场亟待规范 (20)①商品房出租占比低 (20)②承租体验差 (21)③租期错配 (22)3、资金端：金融支持力度加强，两支公寓ABS产品发行 (23)（1）魔方公寓信托受益权资产支持专项计划 (23)（2）自如房租分期信托受益权资产支持专项计划 (24)4、对比国际：租赁市场规模有待提高 (24)（1）租赁人口占比有待提高 (24)（2）租金规模有待提高 (25)三、运营模式 (26)1、运营模式简介 (27)（1）重资产运营的三类模式 (27)①政府主导型：购买存量商品房或自建住宅，作为房源 (27)②国企主导型：通过自建、购买、资产划拨等方式获得房源 (27)③私企主导型：竞得自持商品住宅、非住宅改造等 (28)（2）轻资产管理的两类模式 (28)①改造式长租 (28)②零散式长租 (29)2、长租公寓业务快速崛起 (29)（1）长租公寓运营商与龙头房企涉足 (29)①近年来成立的主要长租公寓品牌及其基本情况 (29)②龙头房企长租公寓布局现状及未来规划 (30)（2）典型案例 (31)①典型品牌案例分析：魔方生活服务集团 (31)②典型品牌案例分析：旭辉领寓 (33)四、量化政策影响：租赁市场蓝海广阔、商品房市场冲击有限 (35)1、租赁风来，1.9万亿市场空间可期 (36)（1）住房自有率法 (36)①通过租赁解决住房需求人口占比 (36)②每年租赁市场规模 (38)（2）流动人口法 (39)2、对房地产销售影响 (39)（1）商品房销售总量：分流20.8亿平，占比10.7% (39)①未来住房有效需求增量 (39)②发展租赁市场后租赁住房分流商品住房总面积 (40)③分流商品住房有效总需求比例 (41)④分流商品住房有效增量需求面积 (41)（2）对未来四年商品房销售影响 (42)3、对房地产新开工影响 (44)（1）房地产新开工总量：增加6.1亿平，占比3.14% (44)①新增租赁住房需求面积 (45)②增加房地产新开工面积 (45)（2）对房地产新开工未来五年影响测算 (46)4、对房地产投资影响 (47)（1）房地产投资总量：增加2.7万亿，占比3.4% (47)（2）对房地产投资未来五年影响测算 (49)租赁风起，政策鼓励：2017年7月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等12个城市开展试点，租赁市场迎来政策利好。
2017年房地产行业租金分析报告
2017年房地产行业租金分析报告2017年8月目录一、当前租金收益率，其实并不低 (5)1、可比口径下，中国租金回报率1.5%等同于国际的3.5% (5)2、潜在通胀将下行，一二线城市租金回报率将会提升 (6)3、近年房价涨幅超过租金，是实际利率下降的结果 (8)二、租金短期下降，因为旧产业迁出速度更快 (9)1、2016 年下半年，一线城市房价与租金出现了绝对价格上的背离 (9)（1）人口流出导致租房需求减少 (10)（2）出租房源供给在增加 (11)2、工业化后期，一线旧产业迁出速度超过新产业形成速度 (12)（1）旧产业的外迁，从事一二产业的人口大幅外流 (12)（2）新产业的形成刚开始，未来人口流入会更多 (13)三、租金将迎来上修，因产业结构调整导致人口回流 (14)1、一线核心商圈因产业结构调整租金上涨 (14)2、产业结构调整后，高收入人群的流入支撑高租金 (15)四、国外经验：纽约产业结构调整期，租金处于上行通道 (17)1、47年前纽约经历了逆城市化、到再城市化 (17)2、1980 年纽约开启产业结构调整，人口回流引发租金上涨 (19)3、对比纽约，一线将出现产业结构调整和升级，伴随的人口回流 (22)五、四类公寓的参与者：租赁机构、房企、中介、酒店 (23)1、租赁机构(C2B2C)：拥有成熟的运营管理能力和系统 (24)2、开发商(B2B2C)：拥有成熟供应链和工程家装 (24)3、房产服务机构（C2B2C）：掌握房源和客源的精准流量入口 (25)4、酒店集团（B2B2C/C2B2C）：和集中式公寓开发、管理有许多相识之处 (25)六、租金回报率的再认知 (26)1、均衡时租金回报率=住房持有成本，不同市场不能横向对比 (26)2、持有者对房价的预期会影响现有租金的水平 (27)当前租金收益率1.5%其实并不低，实际和名义两种口径不可比。
1）传统认识当中，租金都被“低估”，原因在于讨论的口径并不一致，以当前租金/当前房价得出的租金收益率，忽略了其是实际收益率（=名义租金/名义房价）的本质。
房屋租赁行业分析报告
房屋租赁行业分析报告行业深度研究报告2017年10月目录1 顶层设计配套方案，三大看点值得关注 (4)1.1 顶层设计配套方案持续落地，针对行业问题逐个击破 (4)1.2 方案有三大亮点值得关注 (5)2 四大创新突破用地制度，一石三鸟切合实际 (6)2.1 我国农村集体建设用地制度现状与演变 (6)2.2 四大创新试点内容 (9)2.3 切合实际、一石三鸟 (11)3 多个试点出台政策，杭州经验先行 (12)3.1 当前地方试点政策 (12)3.2 杭州经验：盘活农村10%留用地，保障农民长远收益 (15)4 租赁市场蓝海广阔、商品房市场冲击有限 (19)4.1 租赁风来，1.9万亿市场空间可期 (21)4.1.1 住房自有率法 (21)4.1.2 流动人口法 (23)4.2 对房地产销售影响 (24)4.2.1 商品房销售总量：分流24.2亿平，占比12.5% (24)4.2.2 对未来四年商品房销售影响 (26)4.3 对房地产新开工影响 (29)4.3.1 房地产新开工总量：增加6.1亿平，占比3.14% (29)4.3.2 对房地产新开工未来五年影响测算 (30)4.4 对房地产投资影响 (33)4.4.1 房地产投资总量：增加3.32万亿，占比4.2% (33)4.4.2 对房地产投资未来五年影响测算 (34)1 顶层设计配套方案，三大看点值得关注1.1 顶层设计配套方案持续落地，针对行业问题逐个击破2017年4月,住建部和国土部印发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出：‚在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。
‛2017年7月，住建部等九部委联合印发《关于在人口流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，再次提出：‚按照国土资源部、住房和城乡建设部的统一工作部署，超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。
2017年住房租赁市场调研分析报告
2017年住房租赁市场调研分析报告目录第一节中央精神的新变化 (4)一、明确发展住房租赁市场的意义 (6)二、确立发展住房租赁市场的三大目标 (7)三、部署发展住房租赁市场的四大举措 (7)第二节地方政策横向比较 (15)第三节租赁房政策对宏观经济的影响 (18)图表目录图表1：发展住房租赁市场的中央政策框架（2016年和2017年文件） (4)图表2：我国居民住房结构 (6)图表3：我国二手房租金回报率 (9)图表4：国非金融部门杠杆率 (18)图表5：广州试点方案框架 (19)图表6：沈阳试点方案框架 (20)图表7：武汉试点方案框架 (21)图表8：合肥试点方案框架 (22)图表9：成都试点方案框架 (23)图表10：郑州试点方案框架 (24)图表11：南京试点方案框架 (25)图表12：北京试点方案框架 (26)图表13：杭州试点方案框架 (27)图表14：深圳试点方案框架 (28)表格目录表格1：三份中央文件原文比较 (10)表格2：地方出台试点工作实施方案（截止2017年8月28日） (15)第一节中央精神的新变化2017年7月以来，关于发展住房租赁市场的中央政策和地方政策密集出台，频频互动：先是住建部会同八部委印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆这12个城市，作为首批开展住房租赁试点单位；接着，政治局会议明确要求“加快建立长效机制”；截止8月28日，上述城市中的9个已经公开发布了试点工作方案（或征求意见稿）；同日，国土资源部和住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,要求在13个城市（从上述12个试点城市中去掉了深圳，加入了北京和上海）开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
中央发布的关于发展住房租赁市场的纲领性文件主要有三份：2015年1月住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房[2015]4号）；2016年6月国务院发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39号）；以及今年7月住建部联合8部委印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房[2017]153号）。
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2017年房屋租赁行业
分析报告
2017年9月
目录
一、从需求端来看，未来房屋租赁行业需求空间广阔，高房价是核心原因 (4)
1、美国案例 (6)
（1）从历史来看，房价高企，购房负担重，是美国租赁市场发展的主要原因 (6)
（2）当前美国较高的租赁水平，正是因为房价高、购房负担重，而不是租房者主观选择 (7)
（3）核心城市房价更高，购房负担更重，租赁比率更高 (8)
2、日本案例 (9)
（1）房价高企，购房负担重，是日本租赁市场发展的主要原因 (9)
（2）日本购房意愿强烈，当前租房是因为买不起房 (11)
（3）高房价带来的购房压力在核心城市表现更明显，租赁比率更高 (12)
3、中国：房价高企，租赁市场空间大 (13)
二、从供给端来看，扶持政策大方向直指行业痛点，重点未必是当前政策，而是政府的决心 (15)
1、美国房屋租赁兴起供给端主要因素：低成本土地带来的高收益率 (16)
2、美国租赁助力条件：畅通的融资渠道 (19)
3、中国：租赁供给端迅速增加，租赁金融化迅速推进 (22)
（1）政府让利，新推出租赁用地的租金收益率大幅提升 (22)
（2）发行ABS是租赁行业潜在可行融资方式之一 (25)
（3）REITs是房屋租赁市场规模化发展的重要支撑，如果未来能有所突破，对于房屋租赁市场发展的促进将非常巨大 (26)
从需求端来看，中国租房市场未来需求空间巨大。
核心因素就是一线和部分二线城市高企的房价，租房需求会持续增加。
我们研究发现，美国、日本高企房价是其核心城市租房需求持续保持旺盛主要原因。
美国、日本租赁市场繁荣的阶段，无一例外，都是房价高企阶段。
在房价高企时，居民购房负担重，更多的人买不起房需要租房，且租房群体转向购房的年龄延后，租赁时间延长，租赁比率较高；而在房价高企的核心城市，居民购房负担更重，租赁需求更加旺盛，租赁比率远高于其他城市和全国平均水平。
和美国、日本对比，未来中国租房需求有比较大的空间，因为中国核心城市房价也很贵。
中国核心城市当前房价收入比已经高于国际城市，根据我们系列报告1-5的结论，核心城市房价还将上涨，将有更多的人买不起房需要租房，且租房群体转向购房的时间将大大延后，租房时间变长，租赁需求将大幅增加。
对比美国全国36.3%的租房比率，日本全国35.5%的租房比率，中国目前全国租房比率仅有11.6%（链家研究院）；对比美国、日本核心城市50%的租房比率，中国核心城市仅有30%左右，租赁需求增长空间巨大。
从供给端来看，房屋租赁行业供给端未来必然持续受到我国政府的大力支持，主要因素是房价高企使得购房群体和租房群体重合度降低，已经到了必须大力发展租房市场的时间节点。
我国当前对房屋租赁市场政策支持的两个方向：增加低成本土地供给和租赁金融化，正是过去三四十年促进美国房屋租赁市场供给端持续大幅增长的政策方向。
因此虽然当前我们政策并不是完全明朗，。