2018-2019北京写字楼市场研究报告
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0%
9% 15%
56%
15% CBD
9% 11% 46%
30% 东二环
8% 17%
49%
20% 17% 27%
12% 22%
41%
12% 13%
38%
5% 10%
46%
17%
25%
14%
29%
33%
丰台科技园
金融街
丽泽
0-100㎡ 100-300㎡ 300-500㎡
上地 500-1000㎡
望京 1000㎡以上
40 35 30 25 20 15 10
5 0
中关村
CBD 丰台科技园
望京
CBD
CBD周边
东二环
东长安街
丰台科技园
金融街
丽泽
上地
四惠
望京
亚奥
燕莎
亦庄开发区
中关村
北京2017年1月-2018年12月 各商圈成交
重点监控城市篇——北京——供求热分布
供求热力基本趋同，核心成交向东转移（政务东迁）
北京2018年供应、去化房源热力分布
5.8
5.6
累计可租面积（万平）
成交面积（万平）
租金（元/平/天）
北京2017年1月-2018年12月可租面积、成交面
重点监控城市篇——北京——主要供应商圈
CBD19%、亦庄开发区18%、望京10%、丰台科技园8%
160 140 120 100
80 60 40 20
0
CBD 金融街 亚奥
CBD 亦庄开发区
52% 亚奥
49%
13% 50%
49%
27%
亦庄开发区
中关村
重点监控城市篇——北京——装修水平
在相同条件下，装修水平会为商品产品带来不同程度的附加值 丽泽、中关村商圈基本全部为装修产品，其余商圈装修占比80%以上
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
丰台科技园 燕莎
金融街 亦庄开发区
丽泽 中关村
ห้องสมุดไป่ตู้
上地 其他
四惠 北京
2017—2018年北京典型商圈租金水平（单位：元/㎡/天）
重点监控城市篇——北京——商圈和面积段交叉分析
金融街、丽泽成交面积段稍大，其余商圈主要集中在300平以下
100%
90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
截至2018年底，北京商办市场全年成交量1802万方，环比下降24%，累计可租面积1362万方，环比 2017年上涨74%，租金环比2017年上涨6.28%
1600 1400 1200 1000
800 600 400 200
0
7.6 7.4
7.4 1362
7.2
7.0
6.8
6.6
6.4
6.2
6.0 123
中关村
重点监控城市篇——北京——客需分析
行业、价格、面积段交叉分析
互联网行业需求量遥遥领先，文化、贸易、服务业需求也较为集中 需求面积集中于300以下，租金集中于3-6元/平/天
2500
5000 4500
2000
4000
3500
1500
3000
2500
1000
2000 1500
500
1000
500
重点监控城市篇——北京——各商圈租金水平
整体趋稳，金融街、CBD、东长安等商圈租金持续领跑
20.0 18.0 16.0 14.0 12.0 10.0
8.0 6.0 4.0 2.0 0.0
金融街, 15.3 CBD, 13.4
东长安街, 11.5
CBD 宋家庄
CBD周边 通州
东二环 望京
东长安街 亚奥
2018-2019北京写字楼市场研究报告
北京
待租1362万方，去化1802万方，租金7.4元/平/天
重点行业：互联网、贸易、服务业、文化、金融
客需交叉分析：面积300平以下占比72%，租金3-9元/平/天占比75%
重点监控城市篇——北京——整体供求
新增供应及经济下行压力导致可租面积持续大幅增加，成交疲软
0
0
0~1 1~2 2~3 3~4 4~5 5~6 6~7 7~8 8~9 9~10 10以上
0~100
100~300
300~500
500~1000
1000以上
IT|通信|电子|互联网 贸易|批发|零售|租赁业 文化|传媒|娱乐|体育 商业服务
服务业
金融业
生产|加工|制造 文体教育|工艺美术 政府|非盈利机构
重点监控城市篇——北京——客需分析
需求价格段趋势 从Q2开始，客需的租金走势开始分化，2-5元/平/天需求量增多，高价格段需求回落
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0% 2018-01
2018-02 2018-03
0~1
1~2
望京 丰台科技园
生活配套
楼盘品质 100
50
0
交通
CBD周边 丽泽 燕莎
东二环
上地 亦庄开发区
东长安街
四惠 中关村
丰台科技园 望京
北京2017年1月-2018年12月 各商圈供应
CBD 金融街 望京
商务配套
东二环 丽泽 亚奥
丰台科技园 上地 亦庄开发区
重点监控城市篇——北京——主要成交商圈
2018全年成交集中于成熟商圈 CBD21%、望京12%，中关村11%，四惠、丰台、上地均超8%
9% 11% 18%
34%
26% CBD
0%
14%
9%
13%
17%
32%
29%
43%
29% 东二环
82% 丰台科技园
7% 11%
58%
40%
37% 12%
33%
66%
38%
金融街 0-3元 3-6元
丽泽 6-9元 9-12元
上地 12-15元
望京 15元以上
2018年北京典型商圈去化房源价格段分布
6% 34%
房地产|建筑业 交通|运输|物流|仓储 能源|矿产|环保 农|林|牧|渔
IT|通信|电子|互联网 生产|加工|制造 文体教育|工艺美术 农|林|牧|渔
金融业 交通|运输|物流|仓储 能源|矿产|环保
房地产|建筑业 服务业
商业服务
2018年北京客需 行业价格段 行业面积段交叉分析
贸易|批发|零售|租赁业 文化|传媒|娱乐|体育 政府|非盈利机构
2018年北京典型商圈房源去化面积段分布
6% 11%
53%
10% 16%
42%
8% 13%
49%
22% 亚奥
26% 亦庄开发区
24% 中关村
重点监控城市篇——北京——商圈和租金水平交叉分析
金融街、CBD成交租金较高，亦庄最低，其余商圈多集中于3-9元/平/天
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
6% 31%
64% CBD
6% 32%
18% 40%
8% 48%
7% 36%
14% 54%
4% 41%
63%
41%
44%
56%
33%
55%
东二环
丰台科技园
金融街
丽泽 精装修 简装修
上地 毛坯
望京
2018年北京典型商圈去化房源装修情况占比
4% 39%
11% 46%
5% 43%
57%
44%
51%
亚奥
亦庄开发区
9% 15%
56%
15% CBD
9% 11% 46%
30% 东二环
8% 17%
49%
20% 17% 27%
12% 22%
41%
12% 13%
38%
5% 10%
46%
17%
25%
14%
29%
33%
丰台科技园
金融街
丽泽
0-100㎡ 100-300㎡ 300-500㎡
上地 500-1000㎡
望京 1000㎡以上
40 35 30 25 20 15 10
5 0
中关村
CBD 丰台科技园
望京
CBD
CBD周边
东二环
东长安街
丰台科技园
金融街
丽泽
上地
四惠
望京
亚奥
燕莎
亦庄开发区
中关村
北京2017年1月-2018年12月 各商圈成交
重点监控城市篇——北京——供求热分布
供求热力基本趋同，核心成交向东转移（政务东迁）
北京2018年供应、去化房源热力分布
5.8
5.6
累计可租面积（万平）
成交面积（万平）
租金（元/平/天）
北京2017年1月-2018年12月可租面积、成交面
重点监控城市篇——北京——主要供应商圈
CBD19%、亦庄开发区18%、望京10%、丰台科技园8%
160 140 120 100
80 60 40 20
0
CBD 金融街 亚奥
CBD 亦庄开发区
52% 亚奥
49%
13% 50%
49%
27%
亦庄开发区
中关村
重点监控城市篇——北京——装修水平
在相同条件下，装修水平会为商品产品带来不同程度的附加值 丽泽、中关村商圈基本全部为装修产品，其余商圈装修占比80%以上
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
丰台科技园 燕莎
金融街 亦庄开发区
丽泽 中关村
ห้องสมุดไป่ตู้
上地 其他
四惠 北京
2017—2018年北京典型商圈租金水平（单位：元/㎡/天）
重点监控城市篇——北京——商圈和面积段交叉分析
金融街、丽泽成交面积段稍大，其余商圈主要集中在300平以下
100%
90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
截至2018年底，北京商办市场全年成交量1802万方，环比下降24%，累计可租面积1362万方，环比 2017年上涨74%，租金环比2017年上涨6.28%
1600 1400 1200 1000
800 600 400 200
0
7.6 7.4
7.4 1362
7.2
7.0
6.8
6.6
6.4
6.2
6.0 123
中关村
重点监控城市篇——北京——客需分析
行业、价格、面积段交叉分析
互联网行业需求量遥遥领先，文化、贸易、服务业需求也较为集中 需求面积集中于300以下，租金集中于3-6元/平/天
2500
5000 4500
2000
4000
3500
1500
3000
2500
1000
2000 1500
500
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500
重点监控城市篇——北京——各商圈租金水平
整体趋稳，金融街、CBD、东长安等商圈租金持续领跑
20.0 18.0 16.0 14.0 12.0 10.0
8.0 6.0 4.0 2.0 0.0
金融街, 15.3 CBD, 13.4
东长安街, 11.5
CBD 宋家庄
CBD周边 通州
东二环 望京
东长安街 亚奥
2018-2019北京写字楼市场研究报告
北京
待租1362万方，去化1802万方，租金7.4元/平/天
重点行业：互联网、贸易、服务业、文化、金融
客需交叉分析：面积300平以下占比72%，租金3-9元/平/天占比75%
重点监控城市篇——北京——整体供求
新增供应及经济下行压力导致可租面积持续大幅增加，成交疲软
0
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0~1 1~2 2~3 3~4 4~5 5~6 6~7 7~8 8~9 9~10 10以上
0~100
100~300
300~500
500~1000
1000以上
IT|通信|电子|互联网 贸易|批发|零售|租赁业 文化|传媒|娱乐|体育 商业服务
服务业
金融业
生产|加工|制造 文体教育|工艺美术 政府|非盈利机构
重点监控城市篇——北京——客需分析
需求价格段趋势 从Q2开始，客需的租金走势开始分化，2-5元/平/天需求量增多，高价格段需求回落
30%
25%
20%
15%
10%
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2018-02 2018-03
0~1
1~2
望京 丰台科技园
生活配套
楼盘品质 100
50
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交通
CBD周边 丽泽 燕莎
东二环
上地 亦庄开发区
东长安街
四惠 中关村
丰台科技园 望京
北京2017年1月-2018年12月 各商圈供应
CBD 金融街 望京
商务配套
东二环 丽泽 亚奥
丰台科技园 上地 亦庄开发区
重点监控城市篇——北京——主要成交商圈
2018全年成交集中于成熟商圈 CBD21%、望京12%，中关村11%，四惠、丰台、上地均超8%
9% 11% 18%
34%
26% CBD
0%
14%
9%
13%
17%
32%
29%
43%
29% 东二环
82% 丰台科技园
7% 11%
58%
40%
37% 12%
33%
66%
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金融街 0-3元 3-6元
丽泽 6-9元 9-12元
上地 12-15元
望京 15元以上
2018年北京典型商圈去化房源价格段分布
6% 34%
房地产|建筑业 交通|运输|物流|仓储 能源|矿产|环保 农|林|牧|渔
IT|通信|电子|互联网 生产|加工|制造 文体教育|工艺美术 农|林|牧|渔
金融业 交通|运输|物流|仓储 能源|矿产|环保
房地产|建筑业 服务业
商业服务
2018年北京客需 行业价格段 行业面积段交叉分析
贸易|批发|零售|租赁业 文化|传媒|娱乐|体育 政府|非盈利机构
2018年北京典型商圈房源去化面积段分布
6% 11%
53%
10% 16%
42%
8% 13%
49%
22% 亚奥
26% 亦庄开发区
24% 中关村
重点监控城市篇——北京——商圈和租金水平交叉分析
金融街、CBD成交租金较高，亦庄最低，其余商圈多集中于3-9元/平/天
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
6% 31%
64% CBD
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东二环
丰台科技园
金融街
丽泽 精装修 简装修
上地 毛坯
望京
2018年北京典型商圈去化房源装修情况占比
4% 39%
11% 46%
5% 43%
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亚奥
亦庄开发区