家居建材产业综合体

3.83
1.01 0.98 0.83 0.53 1.05 3.2 1.13 0.49 13.71
27.94
7.37 7.15 6.05 3.87 7.66 23.34 8.24 3.57 100.00
M
M1+C1 W W1 S1 S S3 U 合计 U2
现状权属
地方案1宗,宗地用地面积约9.6公顷；主要涉及北新物流、美芝、建材、财贸等四家单位；
功能定位
立足深圳，辐射珠三角地区的特色商
业商务区重要组成部分，罗湖国际时 尚消费中心的示范片区
规划方案
土地利用规划
主要用地指标： 商业服务业设施用地： 7.66ha 绿地：1.89ha（宗地内0.98公顷） 道路用地：4.16ha（宗地内1.38公顷） 拆除重建区宗地内提供的道路和绿地面积： 2.36ha（25%） 土地复合利用： 土地复合化利用，增强片区活力；
梨园路公交站点
泥岗路公交站点
现状公共设施
从公共设施分布来看，片区公共 空间比较薄弱，幼儿园、学校等设 施主要通过周边区域提供。
现状概况
教育设施主要通过周边进行解决，缺乏公共开放空间等配套
目标定位
目标与定位
更新目标
线索
cule
定位
orientation
任务
Funciton
——引领现代物流业高端化发展的重要节点
泥岗东路
重点突出、塑造标识景观节点
标识节点
高低错落、富于变化
景观节点
综合效益：
提供25%用地作为公共设施用地，另外配套安居房0.5
万平米及创新性产业用房共约3万平米； 落实上次单元规划相关要求，响应政府建设罗湖消费 中心的号召，改善片区整体形象； 建成后增加大量就业岗位及税收，带来良好的社会效 益；
重要的商品交易中心和物流企业总部，罗湖区重要的高端服务业聚集区；
——融汇多种机能的活力中心
传统物流园区 的升级改造
融合多种产业功能，激发片区城市活力，具有精彩生活内容的中心城区；
——展现城市风貌的重要标志
城市中心区的重要组成部分，展示中心区崭新城市风貌的标志性景观。
——罗湖国际消费中心先行示范片区
核心地区城市 功能的完善和 形象素塑造
用地代码
用地性质
用地面积 （公顷）
百分比(%)
中建投家居建材改造项目
大类 R
中类 R3
中类 三类居住用地
中类 0.66
中类 4.81
C1
C C1+C2 C2 M1
商业用地
商业办公混合用地 商业性办公用地 一类工业用地 工业+商业用地 普通仓储用地 道路用地 社会停车场用地 交通设施用地 规划总用地面积
2000M 2000M
笋岗片区区位示意
笋岗片区区位示意
现状概况
规划范围
位于笋岗片区北部，北依泥
岗路，西邻宝安北路，南界
梨园路，东靠宝岗北路，面 积约13.7公顷。
快速路
次干路 次干路 支路
现状土地利用
现状以商业和商办用地为主，
现状概况
其中商业服务业设施用地共
5.82公顷，占42.45%。
改造最符合现实情况，可行性较大，基本达到改造要求
规划方案
2、指标分配
主要指标：
北新：4.2X45.5/8.0=23.8万平米； 财贸：1.47X45.5/8.0=8.4万平米； 建材：0.96X45.5/8.0=5.5万平米； 美芝：1.08X45.5/8.0=6.1万平米； 权属单位 北新物流 财贸 建材 美芝 权属用地面 贡献用地面积 用地贡献率 积（㎡） （㎡） （%） 42072 6430 15.28 14784 2286 15.46 9667 2181 22.56 10848 4954 45.67
汇报完毕，谢谢！
公共空间与步行系统
公共空间+步行系统形
成网络化的步行系统。
空间环境专项研究
公共空间与步行系统
考虑与周边主要功能区有机 衔接，合理布置公共空间
空间环境专项研究
长城
现代物流
梅园
物流总部 现代物流
深业
轨道线方向人流
绿化景观
注重单元内部开放空间 的景观节点、景观线路 的打造； 注重沿泥岗东路、宝安 北路、梨园路等景观界
二期
二期
四期 一期
三期：建筑量约8.6万平方米，配建创新性产业
用房约0.8万平方米，安居房约0.2万平米，初步 形成整体城市形象。
三期 四期
四期：完成余下改造工程，建设立交桥，完善交
通系统，建筑量约10.0万平米；
分期实施示意图
先易后难，分期实施，有序推进，促进产业升级，塑造片区新形象， 提供示范作用
周边城市交通干道较成熟，内部支 路较差 项目对外道路交通联系较便捷，内部 无城市支路，导致微循环不畅
现状概况
泥岗东路
梨园路
宝岗路
宝安北路
高架桥
现状交通情况
常规公交发达
公交线路——周边36条公交线路、4对公 交站点
现状概况
公交场站——305路公交首末站1处
现状常规公交较为发达，运输效率高，未 来须保持公交主体地位，并进一步提高运 输能力
保障房+创新产业用房占本 地块新建总量的7.7%
规划方案
中建投 （27.4万）
美芝（6.1万）
建材
财贸（8.5万） 建材（3.9万）
贡献用地合计：2.36ha（25%）
除提供一定的用地作为公共设施外，考虑中建投地块23.8万平米中，包括0.3万平米安居房，2.2万平米创新性 产业用房，另外补偿拆迁安置约1.5万平方米，北新物流地块总量约27.4万平米；
现状概况
现状大部分用地产权明确，共有合同产权用地7宗，产权用地2宗，地籍用地2宗，红线用地2宗，用
S=2.1万；R=4.2 S=5.2万；R=1.2
S=0.2万；R=2.0
S=1.2万；R=2.9
0.5 0.4
0.1
S=0.26万；R=3.0
0.08 0.18
4.2
S=3.2万；R=2.1 S=2.2万；R=3.3
百分比(%) 大类 中类 38.44 55.87 9.27 8.15 30.35 13.79 10.14 100.00 100.00
用地平衡表
土地利用规划图
30.35 3.65
规划总用地面积
符合更新改造要求提供的公共空间用地比例，改善交通，增加了开放空间
规划方案
1.推荐方案
主要指标：
主要经济技术指标表 总用地面积(公顷) 新建地面建筑面积(万平方米) 计容积率建筑面积(万平方米) 住宅(万平方米) 保障房(万平方米) 其中 回迁房(万平方米) 仓储商业(万平方米) 创新型产业(万平方米) 采购中心(万平方米) 酒店(万平方米) 公寓(万平方米) 写字楼(万平方米) 物流总部(万平方米) 其他商业(万平方米) 配套(万平方米) 物业管理用房(万平方米) 社区健康服务中心(万平方米) 其中 社区活动室(万平方米) 社区图书室(万平方米) 社区警务室(万平方米) 地下建筑面积(万平方米) 地下商业建筑面积(万平方米) 地下停车建筑面积(万平方米) 现状保留(万平方米) 建筑密度 毛容积率 净容积率 绿地率 配建车位（地面） 配建车位(地下) 13.70 45.50 50.00 3.00 0.50 2.50 7.00 3.00 6.00 4.00 5.00 6.30 9.00 2.00 0.20 0.05 0.09 0.02 0.03 0.01 15.98 5.16 10.82 4.50 27% 3.6 5.2 35.2% 300(个) 2700(个)
家居建材产业综合体
背景
笋岗－清水河片区发展单元规划
2011 年初，市委市政府将“笋岗- 清水河国际消费中心”列为全市五个重点推进的 “城市发展单元”之一，要求未来3 到5 年的建设周期内加快推动笋岗- 清水河片区 的高水平建设，实现城市功能与质量的显著提升
背景
笋岗－清水河片区发展单元规划
规划用地属于综合商业用地，其中部分用地属于重
0.5 0.45
1.47 0.43
0.66 0.36 0.43
S=0.5万；R=2.73
0.07
S=1.2万；R=2.6
S=1.1万；R=2.6
S=0.9万；R=2.2
S=1.2万；R=3.2
现状建筑功能
现状建筑总量为19.5万平方米，居住建筑总 量约2.13万平米。 建筑功能主要为多层住宅和商住混合建筑。
规划方案
S=12.6万；R=8.4 S=11.5万；R=6.5 S=6.1万；R=10.5
50F
5F
25F
Βιβλιοθήκη Baidu
5F
40F
37F 5F
S=3.3万；R=5.4
其中
5F 4F
24F
30F
24F
4F 4F 24F 4F 24F
其中
S=4.9万；R=6.5
S=3.7万；R=7.2 S=3.9万；R=7.4
地面总建筑面积：50.0万平方米 新建建筑面积：45.5万平方米 现状保留建筑面积：4.5万平方米 净容积率：5.2 毛容积率：3.6 拆建比：3.0
规划方案
用地代码 大类 中类 C2+W1 C C2+C1 C2+R2 S G G2 合计 S1 G1 绿地 道路广场用地 商业服务业设 施用地 大类
用地性质 中类 商业性办公用地+普通仓储用地 商业性办公用地+商业用地 商业性办公用地+二类居住用地 道路用地 公共绿地
用地面积（公顷） 大类 中类 5.27 7.66 1.27 1.12 4.16 1.89 防护绿地 1.39 13.71 4.16 0.50
指标分配图
用地上符合规范要求贡献外，另在保障房及创新产业用房上做出贡献； 总体贡献率25%+7.7%=32.7%
分期实施
一期：启动难度较小，建筑量约3.3万平米，配
建保障房约3000平米；同时为立交拆迁安置做准 备；
规划方案
二期：启动麦德龙用地，疏通交通微循环，建筑
总量约为27.4万平方米，配建2.2平方米的创新性 产业用房，预留补偿及配套约1.5万平方米，落实 部分附设公共配套设施，初步构建片区形象；
现状概况
S=2.13万
商业类
居住类
仓储类
商业+办公类
现状建筑质量
建筑质量普遍较差，以4-6层多层建筑 为主。质量较好的有百安居、麦德龙以 及乐安居、百利玛等经过外观整治的建 筑，但内部结构无改变。 此外新建宝骏汽车大楼建筑质量较好， 其余建筑质量较差。
现状概况
较好类
一般类
较差类
较差类
现状交通情况
建潜力区，具有很大土地价值的潜力。
规划范围
项目位置
规划功能结构图
结论：总量控制在50万左右；
用地功能指引图
现状概况
现状概况
区位
处于深圳发展总体划规划的第一圈层， 且属于特区中心组团的范围内。 位于华强北片区、罗湖金三角商业区 北侧，距离均在2000米以内，处于核 心商业圈辐射范围内。
空间环境专项研究
面的塑造；
统筹景观设计，提升片区整体景观形象
街道空间、城市天际线
塑造良好舒适的街道空间；
空间环境专项研究
及错落有致、形态丰富的天际线；
建筑设计及空间环境意向
建筑单体风格指引促使与环境 协调。
空间环境专项研究
26
优美城市界面，展示片区新形象
优美城市界面，展示片区新形象
通透、富有变化 的城市界面