4-12房屋建筑物评估现场勘查操作要点(新)

房屋建筑物评估现场勘查暨形成底稿的资料要求

对于地表建筑进行现场勘查时，要逐一进行，并在工作底稿中留有痕迹，现场勘查评估人员签字确认。

对井巷工程的核实可根据现场客观条件采取现场抽查法或图纸核实法等替代方法，要求做好相关核实记录，由被评估单位填写提供的调查表（如井巷工程调查表）需要被评估单位填表人与现场勘查评估人员双方共同签字确认。

按最新的房屋建筑物类工作底稿要求，房屋建筑类资产评估底稿现有房屋及构筑物现场勘查明细表、房屋及构筑物评估计算表、产权说明表3类表格。其中：

一、房屋及构筑物现场勘查明细表

本表反映每一项房屋建筑物的现场勘查工作过程，即房屋建筑物进行现场勘查时，要逐一进行，并在工作底稿中留有痕迹。

在逐一核实的前提下，委估房屋建筑物分为A、B、C三类。A类为各类重点、典型房屋建筑物，需选用成本法现场调查表、市场法现场调查表、收益法现场调查表另行填写。B类为一般的房屋建筑物，通过建筑现场勘察明细表核实。C类为简易房屋建筑物，可参考核实。

A类房屋为账面价值量60%以上（特殊情况下，可经项目负责人批准后，调整确定具体A类资产范围。），B类房屋除A类及简易房以外，C类为简易房屋建筑物。

A类房屋建筑物现场勘查时要拍照记录，并且打印成纸纸版存入底稿，照片要配评估明细表序号及房屋建筑物名称，B类房屋建筑物现场勘查时要拍照记录，与评估明细表对应，其电子版照片要存档。

二、房屋及构筑物评估计算表

根据不同需要，选择不同方法计算表。例如房屋成本法计算表，在现场勘察的基础上计算其价值，此表反映取费过程、成新率计算过程。

三、产权说明类表格

如果房产数量较多，应填写权属统计表。对于土地宗数较多、房屋建筑物数量较大的项目，应填写房地匹配表。尤其是涉及上市公司项目，必须填写房地匹配表。对于产权有瑕疵的房屋，应参照相关底稿由证载权利人出具相关产权说明。

四、其他需要归档资料：

1、权属类：

收集房地产权证、购房合同、购房发票等相关资料，或收集土地出让合同、出让金缴款凭证、动拆迁补偿合同、规划许可证、建设施工许可证等资料。权证或证明文件名称不符的，应要求企业及相关单位出具专项说明材料。

2、技术类：

收集总平面布置图、工程结决算书、工程结算书等；收集确定评估值所依赖的取价依据资料，如当地定额、人工、材料、机械台班价格等文件资料或市场价格资料，前期费有关文件等。

案例选择标准：要选取能代表行业特点，典型的，价值量大。

案例资料需要详实（多角度实地勘查照片、调查表、相关图纸、相关决算资料、合同、产权资料、计算依据、详实计算过程、附相关文件依据、增减值说明）成本法案例要求:

（1）预决算调整法,收集预算书主要部分的复印件、主要图纸或图纸照片、查图记录(可手写)、价差的计算过程或选取依据、定额直接费的来源；

（2）类比法,提供类似案例的主要工程量或人机材消耗量等类比实例资料、案例的定额直接费及价差等计算过程.

（3）重编预算法,需要底稿中提供工程师编制的预算书(预算分项可以直接列分项定额编号而不写分项定额名称)即定额直接费的计算过程；案例的主要图纸或简图。

五、构筑物和管道沟槽

构筑物和管道沟槽必须对重点、典型项目进行勘察及核实，并填写勘察记录或核实记录（核实记录可以直接在白纸上记录）。

对于重点、典型的构筑物和管道沟槽，其工程造价的来源应有记录或计算过程，应由项目负责人负责确定填写作业表数量的多少，但应保证每个科目至少有一项填写作业表。