2018建设与房地产法规

案例分析一

【案由概述】

2003 年 3 月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产

有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房

屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自

己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。

【原告诉称】

陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行

拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经

营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没

有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款

交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被

告支付我拆迁款 312500元，并负担本案的全部诉讼费。

【被告辩称】

海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实

际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰

在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我

公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托

手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须

将拆迁款先返还我公司。

顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华

寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。

陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建

部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆，陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权，现我不同意陈丽丽的诉讼请求。

【一审案件事实及证据】

经审理查明： 2003 年 3 月 16 日，陈杰以被拆迁人委托代理人的名义，与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议” ，该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。庭审中，

海润房地产公司明确表示，签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。当日，陈杰将房屋拆迁款 1250000 元全部领取，上述款项中含电器移机费 925 元、搬家费 1859 元、停产停业综合补助费139425 元。庭审中，陈明、陈雅丽、陈丽丽均认可陈杰个人在

被拆迁房屋中经营饭馆，海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法

华寺地区拆迁行为，均是接受海润房地产公司委托所实施。

上述事实，有双方当事人陈述，北京市住宅房屋拆迁补偿协议，

拆迁补偿款领款凭证在案佐证。

问题：

一、本案房屋征收补偿的权利人有哪些？为什么？

二、本案被告陈杰的代理行为属哪种代理？其与海润房地产公

司签订房屋拆迁货币补偿协议的效力如何？

三、狭义的无权代理主要有哪几种情况？本案属其中的那种？何

谓表见代理 ?本案属于表见代理吗？

四、本案当事人海润房地产公司与陈杰的行为是否构成共同侵

权？两者应承担怎样的责任？

五、本案中顺城拆迁公司应否承担连带责任？

六、常见的效力待定合同有哪些？

七、本案该如何判决？

答：

一、根据陈丽丽的陈述，该处房屋是父母遗留给陈丽丽、陈杰、

陈明、陈雅丽共同共有的遗产，因而他们四人是被征收房屋的共同共

有人。又根据陈杰与海润房地产所签订的《北京市住宅房屋拆迁货币

补偿协议》中明确被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽，可以判

断以上四人是房屋征收的被征收人。根据《国有土地上房屋征收与补

偿条例》第 2、17、25 条规定，该四人应为本案房屋征收补偿的权利

人。

二、属无权代理，因为陈杰并未获得陈丽丽等人的委托授权。在没

有陈丽丽授权委托情况下，以陈丽丽的名义与海润房地产公司签订房屋

拆迁货币补偿协议，因此该协议属于表见代理以外的欠缺代理权而代理

订立的合同，从效力上来看属于效力待定的合同。如果陈丽丽等人追

认授权，则合同有效；如果陈丽丽等人拒绝追认，则合同无效。但本案

并不能确认补偿协议全部无效，因为陈杰虽无权代理陈丽丽等人，但陈

杰自己个人的名义签订的协议部分，亦即有关陈杰本人与海润房地产公

司的权利义务关系约定则合法有效。只是由于该合同事后未获得陈丽丽

授权，因此合同中有关陈丽丽等人权利义务的约定部分无效。《合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分

效力的，其他部分仍然有效。”

三、狭义的无权代理主要有以下几种情况：第一，根本无代理权的

无权代理，即代理人在未得到任何授权的情况下，以本人的名义从事

代理活动；第二，超越化理权的无权代理，即代理人虽享有一定的代理权，但其实施的代理行为超越了代理权的范围或对代理权的限制；第三，代理权消灭以后的无权代理。

根据我国《合同法》第四十八条的规定，无权代理合同是效力待

定的合同，只有经过被代理人的追认，才能对被代理人发生效力；未

经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人负责。

表见代理：是指代理人虽无代理权，在其实施代理行为时，如果

善意的相对人有正当的理由相信其有代理权而与其为法律行为，该法律行为的效果应由被代理人承担。

四、海润房地产公司明知陈杰并未取得陈丽丽等人的委托授权

而仍然与陈杰签订拆迁补偿协议与陈杰构成共同的侵权。

共同侵权：是指两个或者两个以上的行为人，由于共同的过错致

他人合法权益损害，应当承担连带责任的侵权行为。《民法通则》第

130条规定：“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带

责任。”

共同侵权行为具有如下特征：（1）主体的复数性，即共同侵权的加害人为两个或者两个以上。（2）复数的加害人主观上上存在共同过错，即加害人对损害后果的发生存在共同的故意或者过失。（3）是指数个加害人的侵权行为造成一个、不可分割的损害后果。而且各侵权行为与损害后果之间存在的因果关系。（4）责任的连带性。

本案中，海润房地产公司与陈杰的具有过错的共同性，即陈杰

故意在无陈丽丽等人授权委托情况下与海润房地产公司签订房屋拆