养老社区专项规划

随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题，如不立 即着手解决老年人的养老问题，直接影响到国民经济的可持续发展，会给政府带来沉重的负 担，严重影响社会的发展与进步。 （1）历史欠账较多 （2）“未富先老”，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应 （3）家庭养老负担加重 （4）目前养老方式与实际需求不匹配
联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已 进入老龄化社会，2014年末全国60岁以上人口达到2.12亿人，占总人口的15.5% （1）老年人口基数大 （2）老年人口增长速度快 （3）高龄化趋势明显
2 人口老龄化已成为我国面临的最重要民生问题之一
国务院办公厅转发全国老龄办公室和发改委 《关于加快发展养老服务业意见的通知》 中共中央、国务院《中共中央、国务院关于 加强老龄工作的决定》
十七大《报告》
2002
2006
2007
2010
全国老龄委《中国老龄事 业发展“十二五”规划》 民政部《社会养老服务体 系建设十二五规划》
2011
国务院新闻办《中国老龄事业的发展》白皮 书
全国老龄委联合民政部等国家十部委发文 《关于全面推进居家养老服务工作的意见》
通过文件，政府制定了一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策：优先供地、税费减免、优惠利率、贷款贴息、培训支持、科技服务
2013 年9 月6 日，国务院出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》。《关于加快发展养老服务业的若干意见》指出，到2020 年，全面建成以居家为 基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。
背景分析 02
福泉市位于黔南布依族苗族自治州北部。人口较多的少数民族有苗族、布 依族。地貌类型以山地为主，丘陵次之，属亚热带季风气候。旅游资源独特， 国家级文物保护单位明代古城垣、葛镜桥；道教圣地福泉山、省级风景名胜区 融为一体，古城文化、道教文化与幽谷古风、三江碧水的自然风光交相辉映。
福泉市
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2.2 交通分析
机构养老
专门的养老院，有完善的医疗、护理设施，通常属于政府的公益项目，组织大量的老年人自愿前来入住，为老年人提供所需要的各方 面专门化服务。机构养老将是未来养老的一大主体方式。
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3.3 多种模式
养老地产的发展历程
项目定位 03
养老社区模式
敬老院模式
福利院模式
针对有一定经济能 力的老人，分公立、 私立两种：公里建 设费政府补助，运 营费向老人收取； 私立自负盈亏
主要面向城镇“三 无”老人，为他们 提高养老的场所和 各类生活医疗服务， 资金来源为政府补 助。
老年公寓模式
面对健康和介护老 人，一般有居家服 务式公寓、护理式 公寓和度假公寓， 物业均以每月计费 方式收取，只租不 售
规模较大，除住宅 用房外，还包括各 类配套商业设施和 医疗设施，包括家 庭养老、公寓养老、 护理养老三种类型 的用房
1.2 规划期限
规划期限为2016—2020年，分近、中、远三期，近期2016—2017年， 中期2017-2019年，远期为2020年
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02 背景分析
/ 区位分析 / 交通分析 / 政策分析 / 养老产业分析 / SWOT分析
2.1 区位分析
黔南布依族苗族自治州位于贵州省中南部，东与黔东南州相连，南 与广西壮族自治区毗邻，西与安顺市、黔西南州接壤，北靠省会贵阳市 ，是多民族聚居地，有汉、布依、苗、水、壮、侗、毛南、仡佬等37个 民族。
项目定位 03
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3.3 多种模式
养老地产开发的三个维度
项目定位 03
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3.3 多种模式
养老地产的五大类别和十五种开发模式 类别
与社区共同建设
与相关设施并设 与旅游或商业地产结合 与国际品牌接轨
以其他方式转型
模式
专门建设综合型养老社区 新建大型社区的同时开发养老组团 普通社区中配件各类养老产品 成熟社区周边插建多功能老年服务设施 与医疗机构结合，就近设置养老设施 养老设施与幼儿园并设 与教育设施结合，建设养老公寓 在旅游风景区中开发养老居住产品 与商业地产结合，开发老年公寓 引入外资，建世界型连锁老年设施 与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式 与保险业结合，利用险资投资养老地产 与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产 利用自身独特资源转型开发养老地产 将旧的国有资产盘活，改造为老年设施
身房
门球场、篮球场、 网球场、园艺农场
医疗服务、物业管 星级酒店、商业街、
理
大型生活广场
物业管理、护理服 务、居家照顾服务
餐厅、美容理发室
项目定位 03
其他
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幼儿园 ---
儿童游乐区 幼儿园
儿童游乐场 20
3.4 案例研究
项目定位 03
案例总结
1、养老项目中，医疗配套式基石。完善的医疗配套以“医院+疗养院”为标准，而开放商若想提供专业的医疗和护理服务，一般是采用将该部分业务外包给专 业医院（上海亲和源）或是采用和品牌医院合作（社区内设置提供基础医疗保障的医院，并可和大医院直接对接）的方式 2、除了为老年人提供保证身体健康的配套外，精神娱乐方面的配套同样非常重要。老年大学、养生会所、棋牌室等是标配，一定的户外运动场所和设施也是必 需的，如门球场、垂钓区等。一些项目根据条件，还会有农庄、园艺等特色配套，丰富了老年人的休闲娱乐生活。 3、一些配套较完善的项目还会设置有儿童活动的场所，这样就方便了当子女来看望照顾老人时，一同前来的小孩有可以活动的地方，是非常人性化的设置。
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2.4 养老产业分析
背景分析 02
1 老年产业发展滞后
庞大的老年群体需求呈增长态势，老年产业没有形成丰富而有层次的体系，相关的法律法规制度也不完善和健全，不能够很好的规范行业的发展 目前我国各类老年福利机构37623个，养老床位245万张，仅占60岁以上老年人口的1.5%，不仅低于5%--7%的比例，而且也低于一些发展中国家的2%-3%的水平 2001年“星光计划”兴建的全国老年人福利服务设施被挪用挤占，保障不完善
项目用地位于福泉市东部，距福泉市区17公里，从项 目地块开车到福泉市区约40分钟左右，距贵定火车站46公 里、贵阳龙堡洞机场87公里。目前仅依托一条省道与福泉 中心城区相连，现状交通条件极为不便。
背景分析 02
项目用地 福泉市区
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2.3 政策分析
背景分析 02
1 我国已进入到老龄化社会，老年人口占总人口比例不断加大
项目定位 03
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3.4 案例研究
项目
上海亲和源
北京东方太阳城
北京太申祥和山 庄
北京曜阳老年公 寓
云南卧云仙居
绿地21城孝贤坊
台湾长庚养生文 化村
医疗
医院、护理中心
综合型医院
太医馆（中医）、 养老院
基础医疗保障、医 疗护理、紧急救护
文化娱乐
生活休闲
服务
商业
老年大学、健康会 所
泛会所、迷你高尔 夫、活动广场、门 球场、舞蹈广场、
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03 项目定位
/ 客户人群 / 观念转变 / 多种模式 / 案例研究 / 市场定位 / 总体定位
3.1 客户人群
养老社区总体目标人群
50岁以上年龄层次的渴望远离都市、心法自然的老年人群
分区目标人群
自理公寓区：完全可以自理的健康活跃老人，一般在50岁—65岁之间 护理公寓区：一般在65岁～75岁之间，可以部分自理，或在医院医治后可以 回家康复理疗的老人；一般在75 岁以上，行动不便或患有老年痴呆症的老人， 需要24 小时看护和照料的老人。
1.3 规划原则
规划总论 01
1 量入而出原则。应注重经济性，项目发展采取近、中、远期结合，分 期实施，坚持量入而出，滚动式发展。 2 因地制宜原则。应充分结合现状地形地貌特点、植被等资源，因地制 宜，合理布局。 3 适度超前原则。规划设计时，不仅要满足入住者当前的生活需要，还 应合理考虑目标客户未来可能出现的需求变化。 4 综合开发原则。充分结合当地特点，围绕核心功能，合理规划服务配 套设施，以形成空间布局合理，配套功能完善的综合型养老社区。
2 养老服务业发展滞后
养老服务设施短缺、服务主体过于单一、服务供给严重不足，服务质量相对较低 取得养老护理职业资格的也不过2万多人，与几千万失能老人的潜在需求相差甚远，无法满足老年人的护理需求 对养老服务的需求越来越大，现有的养老服务种类和水平很难满足日益增长的养老需求
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2.4 养老产业分析
背景分析 02
养老产业迎来一个巨大的市场机遇
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2.5 SWOT分析
优势
strengths
生态环境良好，利于发展养老产业 当地文化与养老产业紧密结合
威胁
threats
地形、道路制约较大
S
T
W
O
背景分析 02
劣势
weakness
区位交通条件差 缺少配套设施
机遇
opportunities
养老需求，市场广阔 国家政策扶持 政府投资建设
3 贵州省人口年龄结构已由成年型过渡到了老年型
Βιβλιοθήκη Baidu
2010年第六次人口普查数据显示，65岁以 上老年人口达到297.7万人，占总人口比重 达到8.57%，贵州人口老龄化进一步发展
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2.3 政策分析
背景分析 02
4 政府已开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持
1996年8月，全国人大通过《中华人民共和国老年人权益保障法》。我国政府先后制定了200多个老年政策法规，数量众多，涉及面广。2002年至今出台 的关于中国养老的主要政策：
项目定位 03
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3.2 观念改变
养老的三种模式
目前，居家养老、社区养老和机构养老呈现90 : 7 : 3的比例关系
项目定位 03
居家养老，一直以来都是中国人首选的养老模式。随着城市化 和人员社会流动的加快、计划生育政策的长期实施造成的少子 化，导致家庭养老功能逐渐弱化。养老方式出现新的变化，社 区养老、机构养老潜力巨大。
居家养老
指老年人按照我国民族生活习惯，选择居住在家庭中，而不是入住在养老机构内，安度晚年生活的传统养老方式。受传统文化的影响， 中国的老人还是选择在家颐养天年，特别是高龄老人和对到养老院和护理院养老都存在着一定的偏见或顾虑的老人。
社区养老
专门为老年人建设的社区，通常设置大量的老年人健康、娱乐配套。老年在社区有集体生活，有人照顾，不会感觉孤独。这种模式促 使资源得到充分利用。社区居家养老弥补了家庭养老的不足，是目前政府大力倡导的一种新型养老模式。
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3.3 多种模式
养老地产的属性分类—福利保障型、市场商品型
在中国城市化发展的过程中，房屋从福利性转变为市场化过程中，房 地产商起到了非常重要的作用。中国的养老问题绝不是靠政府可以独 自解决的。同样养老地产也将面临福利性到市场化的转变。开发商面 对的是庞大的市场化的养老需求，是受市场调节的商业型养老地产。 开发商市场化运作的过程中，应考虑政府公共福利并解决民生、就业、 医疗、养老行业问题，形成一个多赢的局面。
目录
/ 规划总论 / 背景分析 / 项目定位 / 总体规划 / 专项规划 / 详细规划
01 规划总论
/ 规划范围 / 规划期限 / 规划原则
1.1 规划范围
本项目位于福泉市地松镇本然农业庄园内，现状为农业种植区，养老 社区占地面积约7.26公顷。
基地内地形地貌高差起伏较为平缓，自然景观优美，是一个养老养生 的好去处。
根据右图表示中国人口分步比例的金字塔，明显可见： 位于中段，30—50岁的人群所占的比例最大，如果将50岁以上的人群视为养 老产品的需求者，未来30年养老产业会有非常旺盛的市场需求。 出生在五、六十年代的人（50—60岁），其中有相当一部分是当代国家体制 改革的受益者，加上中国经济现在及未来的平稳快速发展，已经进入或逐步 不如养老产品需求人群的中国人是具有一定购买能力的。
功能活动区
护理服务、物业管 商业街、室外茶座、
理
度假酒店
太阳会所、老年大 学、精品图书馆、 陶艺馆、棋牌吧、 演艺舞台、室内温
泉泳池
特色农场、垂钓区、 室外自助烧烤、室
外运动场所
医疗服务、物业管 理
度假酒店、咖啡馆、 KTV、中西餐厅
养生保健会所、书 院
室外垂钓区
医疗服务、物业管 理
度假酒店
老年大学、游泳桑 拿、保健按摩、阅 览室、书画室、棋 牌室、室内运动馆
室外运动场所
医疗护理服务、养 老服务、家政服务、 维修服务、安保服 务、日常生活服务
餐饮、超市
新健康疗养院
养生会所
野战基地、原生态 蔬菜大棚、棋盘广
场
医疗保健服务、物 业管理
星级酒店、生态餐 厅
社区医院 社区医院
老年大学、养生文 化馆
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阅览室、桌球室、 棋牌室、美术教室、 证券室、交谊室、 佛堂、礼拜堂、舞 蹈教室、KTV、健