收益法在各类资产评估中的应用
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2007-8-28
三、收益期与预测期
均衡状态：
实际的销售增长应接近于一种均衡水平； 公司的投资活动应趋于减少，公司只对现有生产能力进行简单 的更新，常规的改进以及升级,资本性支出较小； 公司的成本结构应该基本定型； 公司的财务杠杆接近行业平均水平； 公司的风险水平达到市场平均水平； 公司资本的实际收益率应接近于恒定不变。
2011/4/27
二、评估对象的界定
股东全部权益价值=企业资产价值-负债价值 =企业整体价值-付息债务价值
企业整体价值=经营性资产价值+非经营性资产价值+溢余资产价 值 经营性资产价值=企业自由现金流量现值
付息债务价值：未来需要偿还的付息债务本金和利息的现值
非经营性资产负债：与企业生产经营活动无直接关系的资 产和负债。非经营性资产可能与创造收益相关，但并不直 接产生收益
主要内容:评估对象的界定、收益额(收益口径)、收益期与 预测期、终值、折现率
2011/4/27
评估感悟：
（1）审计讲究的是分析性复核，评估注重的是逻辑推理， 遵循一致性、匹配性原则 （2）收益法好比房地产评估中的剩余法，把其他要素贡献 剔除，剩下的就是评估对象的贡献所体现的价值。收益法 其实就是在做减法—减一点、扣一点、折一点 （3）有经验的评估师往往可以先得出评估结果，剩下的 便是“数字游戏”。既然是游戏，必然要遵循一定的规则 （4）任何事情，要想取得成功都需要“用心”，评估更需 要勤勉尽责
2007-8-28
Biblioteka Baidu
三、收益期与预测期
(1)资产减值测试评估的特殊要求 出于数据可靠性和便于操作等方面的考虑，建立在该预算 或者预测基础上的预计现金流量最多涵盖5 年，企业管理 层如能证明更长的期间是合理的，可以涵盖更长的期间。
2007-8-28
三、收益期与预测期
(2)税收优惠 (3)周期性波动的企业。对周期性行业，持续经营价值 应能够反映在长期中平均的经营条件，可将预测期延长， 使它超过目前所处的商业周期。 (4)多业务且不在同一时间达到均衡状态的公司，有两 种选择：延长预测期，直到公司的各项业务都常态增长； 将各个业务分别独立进行评估。 (5)矿产资源采选企业的收益期限取决于其资源的可采 储量，即收益期限等于资源的剩余可开采年限或剩余服务 年限。
2011/4/27
收益法的定义：收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益 的现值，来判断资产价值的各种评估 方法的总称。 收益法是将利求本的评估思路和预期收益原则的体现。 企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资 本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。 房地产评估中的收益法，预计估价对象未来的正常净收益，选 用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价 对象的客观合理价格或价值的方法。 评估值=未来收益期内各期的收益现值之和
溢余资产和负债：与企业收益无直接关系的、超过企业经 营所需的多余资产和负债
其他应收款\其他应付款\长期投资\在建工程
2011/4/27
二、评估对象的界定
资产减值测试更需要注重评估对象和收益范围的界定 需要明确是否包含土地、房屋建筑物、无形资产和其他长 期资产
2011/4/27
三、收益期与预测期
目录
第一部分 收益法概述 第二部分 评估对象 第三部分 收益期与预测期 第四部分 预期收益 第五部分 折现率 第六部分 其他
2011/4/27
学习目的：通过收益法在不同资产评估中的具体运用，进 一步加深对收益法的理解，区别其中的不同和联系，达到 融会贯通，活学活用，具体问题具体对待的目的。
评估对象:企业价值、不动产、矿业权、资产组及资产组 组合（含商誉）
2007-8-28
三、收益期与预测期
2011/4/27
二、评估对象的界定
了解评估对象的内涵，以及评估对象所涉及资产的范围， 以便合理预测资产未来预期收益和风险程度 房地产、矿业权评估对象的界定相对简单，更注重评估对 象本身的经济状况 企业价值评估、资产组和商誉减值测试评估对象的界定则 更加复杂，除了了解其自身资产构成范围，还需要了解其 他配套资产和非经营性资产、溢余资产
2011/4/27
三、收益期与预测期
注册资产评估师应当根据被评估企业经营状况和发展前 景以及被评估企业所在行业现状及发展前景,合理确定收 益预测期间，并恰当考虑预测期后的收益情况及相关终 值的计算。
企业价值=预测期间的各年收益现值和+终值（永续价值） 的现值
收益期：有限期、永续
2011/4/27
pi n1(1 Rir)i
R（ n1g） (rg)1(r)n
pi t1(1 R ir)i(r R tg (1 ) 1 ( g)r)t[1 1 1 g r n t]
2007-8-28
一、收益法概述
五大要素
➢ 收益期 ➢ 预测期 ➢ 预期收益（收益口径、合理预测） ➢ 终值 ➢ 折现率
2011/4/27
三、收益期与预测期
收益期
历史年份
预测期
基准日（12月31日） 基准日（8月31日）
明确的预测期后
2007-8-28
三、收益期与预测期
预测期的确定 会计期间 最后期限不应在公司达到均衡状态之前 最后期限应足够靠后，以便将由于使用简化方法所 引起的评估误差尽可能减小 终值占公司总价值的比重越大，对其预测越应认真 和慎重。
2011/4/27
矿业权评估中的收益途径评估方法,是基于矿业权所对应 的矿产资源未来开发收益中，归属矿业权的收益决定矿业 权价值这一前提的。 现金流量、剩余现金流量、剩余净利润
2011/4/27
一、收益法概述
p
n i1
Ri (1 r)i
p A r
n
p
Ri Rn
i1(1r)i r(1r)n
pi t1(1 R ir)ir(1R tr)t 1(11 r)nt
2011/4/27
提出问题：
（1）营运资金：范围、最低现金保有量、溢余货币资金 （2）资本性支出：与折旧摊销的关系 （3）无风险报酬率:国债到期收益率、票面利率、是否含 有通货膨胀溢价 （4）风险溢价:成熟资本市场调整、净资产收益率、股票 市场指数收益率 （5）终值：是否考虑稳定增长率，戈登模型 （6）资产组是否含有负债 ……
三、收益期与预测期
均衡状态：
实际的销售增长应接近于一种均衡水平； 公司的投资活动应趋于减少，公司只对现有生产能力进行简单 的更新，常规的改进以及升级,资本性支出较小； 公司的成本结构应该基本定型； 公司的财务杠杆接近行业平均水平； 公司的风险水平达到市场平均水平； 公司资本的实际收益率应接近于恒定不变。
2011/4/27
二、评估对象的界定
股东全部权益价值=企业资产价值-负债价值 =企业整体价值-付息债务价值
企业整体价值=经营性资产价值+非经营性资产价值+溢余资产价 值 经营性资产价值=企业自由现金流量现值
付息债务价值：未来需要偿还的付息债务本金和利息的现值
非经营性资产负债：与企业生产经营活动无直接关系的资 产和负债。非经营性资产可能与创造收益相关，但并不直 接产生收益
主要内容:评估对象的界定、收益额(收益口径)、收益期与 预测期、终值、折现率
2011/4/27
评估感悟：
（1）审计讲究的是分析性复核，评估注重的是逻辑推理， 遵循一致性、匹配性原则 （2）收益法好比房地产评估中的剩余法，把其他要素贡献 剔除，剩下的就是评估对象的贡献所体现的价值。收益法 其实就是在做减法—减一点、扣一点、折一点 （3）有经验的评估师往往可以先得出评估结果，剩下的 便是“数字游戏”。既然是游戏，必然要遵循一定的规则 （4）任何事情，要想取得成功都需要“用心”，评估更需 要勤勉尽责
2007-8-28
Biblioteka Baidu
三、收益期与预测期
(1)资产减值测试评估的特殊要求 出于数据可靠性和便于操作等方面的考虑，建立在该预算 或者预测基础上的预计现金流量最多涵盖5 年，企业管理 层如能证明更长的期间是合理的，可以涵盖更长的期间。
2007-8-28
三、收益期与预测期
(2)税收优惠 (3)周期性波动的企业。对周期性行业，持续经营价值 应能够反映在长期中平均的经营条件，可将预测期延长， 使它超过目前所处的商业周期。 (4)多业务且不在同一时间达到均衡状态的公司，有两 种选择：延长预测期，直到公司的各项业务都常态增长； 将各个业务分别独立进行评估。 (5)矿产资源采选企业的收益期限取决于其资源的可采 储量，即收益期限等于资源的剩余可开采年限或剩余服务 年限。
2011/4/27
收益法的定义：收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益 的现值，来判断资产价值的各种评估 方法的总称。 收益法是将利求本的评估思路和预期收益原则的体现。 企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资 本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。 房地产评估中的收益法，预计估价对象未来的正常净收益，选 用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价 对象的客观合理价格或价值的方法。 评估值=未来收益期内各期的收益现值之和
溢余资产和负债：与企业收益无直接关系的、超过企业经 营所需的多余资产和负债
其他应收款\其他应付款\长期投资\在建工程
2011/4/27
二、评估对象的界定
资产减值测试更需要注重评估对象和收益范围的界定 需要明确是否包含土地、房屋建筑物、无形资产和其他长 期资产
2011/4/27
三、收益期与预测期
目录
第一部分 收益法概述 第二部分 评估对象 第三部分 收益期与预测期 第四部分 预期收益 第五部分 折现率 第六部分 其他
2011/4/27
学习目的：通过收益法在不同资产评估中的具体运用，进 一步加深对收益法的理解，区别其中的不同和联系，达到 融会贯通，活学活用，具体问题具体对待的目的。
评估对象:企业价值、不动产、矿业权、资产组及资产组 组合（含商誉）
2007-8-28
三、收益期与预测期
2011/4/27
二、评估对象的界定
了解评估对象的内涵，以及评估对象所涉及资产的范围， 以便合理预测资产未来预期收益和风险程度 房地产、矿业权评估对象的界定相对简单，更注重评估对 象本身的经济状况 企业价值评估、资产组和商誉减值测试评估对象的界定则 更加复杂，除了了解其自身资产构成范围，还需要了解其 他配套资产和非经营性资产、溢余资产
2011/4/27
三、收益期与预测期
注册资产评估师应当根据被评估企业经营状况和发展前 景以及被评估企业所在行业现状及发展前景,合理确定收 益预测期间，并恰当考虑预测期后的收益情况及相关终 值的计算。
企业价值=预测期间的各年收益现值和+终值（永续价值） 的现值
收益期：有限期、永续
2011/4/27
pi n1(1 Rir)i
R（ n1g） (rg)1(r)n
pi t1(1 R ir)i(r R tg (1 ) 1 ( g)r)t[1 1 1 g r n t]
2007-8-28
一、收益法概述
五大要素
➢ 收益期 ➢ 预测期 ➢ 预期收益（收益口径、合理预测） ➢ 终值 ➢ 折现率
2011/4/27
三、收益期与预测期
收益期
历史年份
预测期
基准日（12月31日） 基准日（8月31日）
明确的预测期后
2007-8-28
三、收益期与预测期
预测期的确定 会计期间 最后期限不应在公司达到均衡状态之前 最后期限应足够靠后，以便将由于使用简化方法所 引起的评估误差尽可能减小 终值占公司总价值的比重越大，对其预测越应认真 和慎重。
2011/4/27
矿业权评估中的收益途径评估方法,是基于矿业权所对应 的矿产资源未来开发收益中，归属矿业权的收益决定矿业 权价值这一前提的。 现金流量、剩余现金流量、剩余净利润
2011/4/27
一、收益法概述
p
n i1
Ri (1 r)i
p A r
n
p
Ri Rn
i1(1r)i r(1r)n
pi t1(1 R ir)ir(1R tr)t 1(11 r)nt
2011/4/27
提出问题：
（1）营运资金：范围、最低现金保有量、溢余货币资金 （2）资本性支出：与折旧摊销的关系 （3）无风险报酬率:国债到期收益率、票面利率、是否含 有通货膨胀溢价 （4）风险溢价:成熟资本市场调整、净资产收益率、股票 市场指数收益率 （5）终值：是否考虑稳定增长率，戈登模型 （6）资产组是否含有负债 ……