人口年龄结构与房地产

按经济增长8%至9% 的速度，每年可新增 800-900万个就业岗位
21
80 60 40 20 0
19 91 19 93 19 95 19 97 19 99 20 01 20 03 20 05 20 07 20 09
2500 2000 1500 1000 500 0
19 90 19 92 19 94 19 96 19 98 20 00 20 02 20 04 20 06 20 08
中国目前 所处阶段
传统型
现代型
过渡型 人口再生产类型的转变过程
8
中国人口在生产类型的转变
中国妇女总和生育率
中国人口再生产类型的转变特点：
人为推动作用大
政府推行的计划生育起到决定作用 速度快、周期短 中国用50年的时间走过了发达国家 150年的才走完的路
美国妇女总和生育率
9
中国儿童妇女比例
的速度。中国的家庭人口平均数已从1990年
的3.96人/户下降到了2008年的2.96人/户，并 在不断的下降中。正是因为70年代之后的高 生育率决定的，80—90后的家庭分裂速度在 不断加速，这种加速会延续大约至少十年。 同时，由于生活观念的逐步转变，两人户和 三人户的家庭规模一直处于上升的趋势，并 且成为主要的家庭模式。
目前人口年龄 结构
未来人口年龄结构 变动的基础和起点
未来人口年龄 结构
对未来的社会经济 发展产生深远影响
3
中国人口总规模发展趋势
1978-2009年中国人口总数
1600 1200 800 400 0
19 78 19 85 19 91 19 93 19 95 19 97 19 99 20 01 20 03 20 05 20 07 20 09
100
80
人 口 负 债
60
40
20
人
口
红
利
0
1950
1955
1960
1965
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2045
抚养比
2050
17
抚养比下降率（%） 1982-2000 2000-2013 2013-2050 20.1 5.6 -0.45
人口抚养比变化及预测
1950～2050年人口抚养比
人口抚养比变化及预测
从右图可见，人口抚养比从1950年 到1964年保持上升趋势，从61.0%上 升到79.4% 。从1964年开始，人口抚
100
80
60
养比持续下降，中国进入人口红利 时代这种趋势持续到2013年左右。 2013年之后人口老龄化速度加快，中 国从人口红利进入人口负债时代。
中国人口年龄结构与房地产市场
2010年4月
上海同策房产咨询股份有限公司 Tospur · Consulting
中国人口年龄结构现状及分析 中国的人口年龄结构现在对中国经济的影响
中国的人口年龄结构现状对房地产行业影响
2
解放后至今的人口年龄结构变迁
过去人口年龄 结构
目前人口年龄结构 变动的基础和起点
年龄组
年龄组
85-89 80-84 75-79 70-74 65-69 60-64 55-59 50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14 5-9 0-4
年龄组
Female
Male
Female
Male
male
female
11
人口年龄结构分类：
开始呈现下降趋势。
32
19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09
商品住宅价格
家庭规模的变化
二、家庭分裂速度 人口中国的人口结构也决定着家庭分裂
25
美国购房年龄人口情况
美国实际房价与名义房价走势
26
英国购房年龄人口情况
英国实际房价与名义房价走势
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澳大利亚购房年龄人口情况
澳大利亚实际房价与名义房价走势
28
德国购房年龄人口情况
德国实际房价与名义房价走势
29
日本购房年龄人口情况
日本实际房价与名义房价走势
30
韩国购房年龄人口情况
韩国实际房价与名义房价走势
人口年龄结构按照少年儿童系数、老年人口 系数、老少比以及年龄中位数等指标可分为： 年轻型（增长） 成年型（中间、稳重） 老年型（缩减）
年轻型
成年型 老年型
表1：各指标数值组合构成的人口年龄结构类型标准 老年系数 少年儿童系数 老少比 15%以 下源自文库15～ 30% 30%以 上 年龄中位数

4%以下
传统型
过渡型
现代型
人口再生产类型的转变过程
7
中国人口在生产类型的转变
中国人口再生产类型的转变过程：
新中国成立前，中国的人口再生产类型处于高 出生、高死亡、低自然增长阶段。进入20世纪70年 代后，人口出生率逐步从30‰左右，降到20世纪80 年代20‰左右，进入20世纪90年代，出生率继续降 低，到2008年已降12.1‰。到目前为至，中国人口 已完成了向低出生、低死亡、低自然增长的第二次 重大转变，进入到现代型的人口再生产类型。
中国人口年龄结构对中国经济的影响
人口具有超越众多经济变量的外生 性，而它的年龄结构变化对经济走势产 生重大
影响，但它自身很少受到经济走势的影 响。中长期的经济趋势，无论是消费、 投资还
是贸易，都受到人口数量与年龄结构变 化的影响，而人口年龄结构对中国经济 的影响 主要表现在两个方面：一个是对生产领 域的影响，另一个是对储蓄和消费的影 响
24
一、适龄购房人口总量与房地产市场走势正相关 1950S以来，在近年来经历过房价暴涨的一些国家中，人口规模总体上涨，购房适龄人口总数 上涨，譬如美国、英国、澳大利亚等；而过去十年德国、日本、韩国等的房价一直走低，正好与 人口增长速度和购房适龄人口总数的显著放缓同时发生，名义房价与实际房价走势趋同。
2009年中国人口金字塔图
95+ 90-94
2050年中国人口金字塔图
95+岁 90-94岁 85-89岁 80-84岁 75-79岁 70-74岁 65-69岁 60-64岁 55-59岁 50-54岁 45-49岁 40-44岁 35-39岁 30-34岁 25-29岁 20-24岁 15-19岁 10-14岁 5-9岁 0-4岁
第一个人口 高增长阶段 第二个人口 高增长阶段 第三个人口 高增长阶段
第一个人口高增长阶段（1952-1957年）：死亡率从20.8 ‰下降到了10.8‰，自然增长率从16 ‰上升为23.2‰，人口净增1.05亿
第二个人口高增长阶段（1962-1970年）：自然增长率年均增长率27.5 ‰，人口净增1.57亿 第三个人口高增长阶段（1980-1990年）：出生率由18.2‰上升为23.3‰，人口净增1.43亿 5
19 52 19 54 19 57 19 62 19 65 19 70 19 80 19 81 19 84 19 85 19 86 19 89 19 90 19 93 19 94 19 95 19 98 19 99 20 00 20 03 20 06 20 07
出生率（‰） 死亡率（‰） 自然增长率（‰）
14
中国人口年龄结构对中国经济的影响
一、劳动参与率（生产领域） 根据道格拉斯生产函数 Y=AKα L β (A、 Y、K、L、α、β分别代表技术进步，产出， 资本，劳动力，资本的产弹性，劳动力的产 出弹性)可知，在一定的生产范围内，总产出 Y与劳力L是正向变动关系，即劳动力要素投 入越多，总产出越多。由2009年中国国民经 济和社会发展统计公报显示，中国15-64岁劳 动力人口为9.6亿，占总人口的72%。专家预 测，在未来的15年中，劳动力人口所占比重
4～7% 7%以上
40%以上
30～40% 30%以下
20岁以下
20～30岁 30岁以上
12
老龄人口总数变化趋势
中国从2000年开始步入老龄化社会 预测在2050年老龄人口占比为20左右
3.2
1.13 6.96
20
老龄人口总数（亿人）
0.88
8.5
2000年
2009年
2050年
老龄人口比例（%） 13
20 15 10 5 0
总人口数（百万人）
自然增长率（‰）
据2009年统计公报显示，截至2009年底，中国人口总数为133474万人 09年出生率为12.13 ‰，死亡率为7.08 ‰，自然增长率为5.05 ‰
4
1950-2009年出生率与死亡率及自然增长率
40 35 30 25 20 15 10 5 0
抚养比的变化对经济增长的贡献为0.1%
3
2013-2050
抚养比的变化对经济增长的贡献为负值
19
？
人口红利期过 后是否意味着 中国经济失去动力
？
经济发展停滞
20
劳动力供给
未来近20年年均新增 劳动力供给2000万人
供 〉求
劳动力资源充足，供 大于求，每年缺口仍 在1100-1200万人左右
劳动力需求
经济年增长率（%） 8.6 9 -
人口红利对经济增长贡献率（%） 26.8 0.1 -
依据普查的人口数据（及预测）以及历年经济增长率，采用计量模型估算出人
口抚养比每下降1个百分点，可以提高GDP增长率0.115个百分点。
18
1 2
1982-2000
抚养比的变化对经济增长的贡献为26.8%
2000-2013
70 60 50 40 30 20 10 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
储蓄率（%）
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中国人口年龄结构对中国经济的影响
人口红利与经济增长 对于人口红利对经济增长点影响，我们用抚养比（非劳动年龄人口对劳动年龄人口数之比） 来量化 ，劳动力人均产出与抚养比以同速反向增长，同时劳动年龄人口数完全取决于人口年龄 结构的变动
20 40
人口红利
人口负债
0
1950
1955
1960
1965
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2045
抚养比
2050
6
中国人口在生产类型的转变
人口再生产类型的转变过程： 人口再生产类型是与社会生产力发展的一 定阶段相适应的人口出生率、死亡率和自然增 长率三者相结合而形成的人口再生产的特征。 随着社会经济的不断发展，人口的发展一般要 经历一个由高出生、高死亡、低自然增长的传 统型人口再生产类型，发展到高出生、低死亡、 高自然增长的过渡型，然后向低出生、低死亡、 低自然增长的现代型转化的过程。
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中国购房年龄人口情况
中国近二十年商品住宅价格
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
元/平方米
1991-2009年进二十年间，中国的购房年龄人口总数3.45亿增长到4.65亿，增幅为34.8%，而商品住宅
价格则从756元增长到4474元，考虑通货膨胀因素的影响，增幅为392%。从2015年之后适龄购房人口数
都在70%左右。
15
中国人口年龄结构对中国经济的影响
二、储蓄率（储蓄和消费） 根据道格拉斯生产函数 Y=AKα L β 可知，总产出Y与资本
中国近十年来储蓄率
K也为正相关关系，而储蓄是资
本积累或投资的重要来源。适龄 劳动力比重大，相应的抚养比小，
这是实现社会（尤其是发展中国
家）高储蓄率的一个重要条件。 据09年统计公报显示，城乡居民 储蓄存款达到26.48万亿元，同比 增长19.5%，为经济高速增长提供 了资本输出。
美国儿童妇女比例
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建国后中国人口金字塔图及预计
1970年中国人口金字塔图
95+ 90-94 85-89 80-84 75-79 70-74 65-69 60-64 55-59 50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14 5-9 0-4
第一产业
第二产业
第三产业
每十万人中在校大学生人数
高附加产值的第三产业比重稳步上升，而一二产业在GDP中的比值逐年下降 从1990年开始，在校大学生比重逐年加大
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未来20年经济持续快速增长
劳动力充足
劳动生产率提高
消费水平提高
23
人口年龄结构对房地产行业的影响
人口是房地产的基础，一个国家的住宅需求量是根据这个国家的人口数量、年龄结构和 家庭分裂速度决定的；而办公与商业则是根据第一、第二产业的就业人员向第三产业转移的 速度决定的。
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家庭规模的变化
中国户均人口数变化
中国家庭规模变化