门店选址策略

B、预备调查
预备调查概念:初期从地图或政府公布的 资料筛选立地的过程。需收集如下资料： （1）某预定地区的人口数、住户数资料； （2）都市计划、都市建设指定用图； （3）竞争营业网点分布图； （4）竞争营业网点或未来大型网点的预定 计划； （5）竞争营业厅销售实绩；
门店选址策略
第一章：行业选择 第二章：商 圈 第三章：立地条件
第一章：行业选择
第二章：商 圈
商圈的分类方法
要素 距离
消费 习性
区域 大小
类型 步行型商圈 车行型商圈 高水准商圈 低水准商圈 邻近中心型 地区中心型 大地区中心
副都心型
都心型
半径
适合类型
例如
300-500米步行可达
便利店 商业区\住宅区\学校
1、了解优良立地的三个条件： （1）开设门店的潜力如何？ （2）有没有足够的集客能力； （3）是否位置明显，进出容易； 2、确定立地条件三要素（凯恩法则）： （1）户数、人口数的支持； （2）道路、交通工具； （3）面积大小； 3、估算营业额是否准确度高、误差小； 4、经营计划拟定的依据，这是最后的决策；
市郊、ห้องสมุดไป่ตู้通枢纽处 可停车、有广告牌
大卖场 专卖店
交流道\车、捷运站 附近
高级别墅、中心商业区 商档品商店
人口密度大、消费不高
平价商品 传统商品
300-500米、步行可达 便利店 商业区\住宅区\学校
1000米，也称为生活商圈
大交通系统可到达，大于前者。也称地域商圈。
大交通系统集结地，向周围辐射，换乘方便
购买耐用品
非流行商品 （大型超市）
流行商品 （百货商店）
公共汽车 电车 小汽车
相对距离 20-30分钟内
相对距离 为1小时
购买频率对空间距离的要求
都市 部分
每天光顾 300米
每周3-4次 每周1次左右
500米
700-800米
郊外
500米
700-800米
1500米
商圈资料之掌握及分析
住户条件： 住户数、人口数、年龄层； 收入水准、消费习性； 此地有无开发计划； 此地之住宅建设状况；
二：政府中、大型公共设施 火车站-甲，市公交站-乙 游泳池-丙，图书馆 -丁 体育场-戊，棒球场 -已
项目
店面积（ ） 店面宽（ ） 商品结构 地点位置
宣传效果 合计
2. 地点评分表
评比基准
低于30坪，每坪扣1分 低于24尺，每尺扣1分 配合该地特性 流动人口200人/小时 低20人，扣1分 大街10分，其它1~6分
立地调查三阶段
• 阶段一：
各类立地因素有关资料的收集； 主要线索为居住者、交通、吸引力条件；
• 阶段二：
进行地域分析（商业特性、人口状况、未来潜力、消费者动 向），同时考虑竞争状况、进而展开购买力分析，并进行商品 和服务的销售力推算；
• 阶段三：
以预定点为中心，进行个别分析（人口流量、竞争店铺、立地 设施，并进行对比检讨）、方针与目标的设定，以及开店基本 计划与规划；
商圈之评估
居 住 者便利性：上下班，进出容易之地方； 人的运线与数量：在15分钟内有30人以上通行； 车的动线与数量：在15分钟内有50辆以上车通行； 视 觉 效 果：招牌最好在150米前就能看得见； 接 近 性：指徒步、车辆、摩托车等。来店所
占之比例，其中停车空间为重要之考量。
第三章、立地条件调查
文教区
？
休闲区
？
？
？
？
？
影响“商圈”的基本因素
• 引客效应（向心力）; • 相对距离（辐射力）; • 外在竞争（离心力）; • 自然障碍（偏心度）;
购买商品对空间距离的影响
都市 部分
郊外
购买易耗品
购买日用品 （超级市场）
徒步：300-500米 自行车：700-800米
徒步：500米 自行车：1500米 小汽车：3000米
商店地点位置详细图
•
5%-10% 第三商圈
•
15%-25% 第二商圈
•
第一商圈
55%-70%
竞争店情况： 第一商圈：距 第二商圈：距 第三商圈：距
米，共 家； 米，共 家； 米，共 家；
商店地点位置详细图范例
一：竞争者调查： 第一商圈距离80米 共3家对手，三角标示； 第二商圈距离150米 共9家对手，三角标示； 第三商圈距离250米 共17家对手，三角标示；
（6）城市商业属性；
２、位置条件
（1）商业规定与禁令； （2）人口数及住户数； （3）竞争营业厅数； （4）客流状况； （5）道路状况； （6）城市的商业属性； （7）场地条件； （8）法律条件； （9）租金； （10）必要的停车条件等； （11）投资的最高限额； （12）员工配置；
A、调查目的
立地条件评估表
1. 地点位置细图：
– 目的：可了解300米内的道路、住宅、公共场所位置 与地点关系，判断优劣。
– 步骤： A、以中心点为中心各划三条圆虚线，由内而外，分 别代表100、200、300米范围。 B、将300米内的道路、住宅及公共建设及店址放图 内，再分析检讨。 C、车辆动线标示，判断有利地点、车辆汇集地、广 告理想程度。 D、标记附近商圈并作分析。
• 城市商业条件 • 位置条件
立地条件调查的目的
• 了解地域特性 • 未来的发展潜力 • 人口的发展状况 • 避免浪费资源 • 避开不良条件
立地环境的阶段
自然淘汰区 衰退地区 持平地区 成长地区 急速成长地区
人口减少2%以上 人口减少0-2%之间 人口增加0-1%之间 人口增加1-3%之间 人口增加3%以上
交通条件： 道路情况； 未来捷运发展情况； 主要车站之出入人潮； 大众运输工具之线路分析； 交通运输系统之载运量；
吸引力条件： 此地都市文化程度及未来发展； 地区业种与业态经营实况； 同业竞争关系与异业互补程度； 各项都会机能分布； 白天人潮与晚间人潮差异状况；
资料的来源
政府机关之档案； 报章杂志之报导； 学者之研究报告； 实施之抽样调查； 民间之次级团体；
也称都市部分商圈。如徐家汇。
包括都市四周，人潮及交通来自于四面八方。
也称都市全区域商圈。如淮海路。
商圈的特性
要素
半径
适合类型
住宅区
住户数需在1000户左右 人口在4000人左右
便利店 食品店
办公区
办公大楼林立，外汇入 服饰、高品
人口比例高
质餐饮
特征 客户层稳定 着重生活品味
商业区
商业聚积的地方
？
？
分数 备注
30 20 10 30
10 100
注：总分达90分以上才可开店，未达到的敬请三思后行。
1、城市商业条件
（1）城市类型； （2）城市设施； （3）交通条件； （4）城市规划； （5）消费者因素；
包括门店数、职工 数、营业面积、销 售额等绝对值，以 及由这些绝对数值 除以人口所获得的 数值，如人均零售 额。