西安市高新区市调报告

【市场调研分析报告】

西

安

高

新

区

二零一零年十二月十六日

目录

第一章高新区市场现状 (3)

一、环境概述 (3)

二、政策环境 (3)

三、西安市商品房供给状况分析 (5)

四、西安市商品房市场销售状况分析 (6)

第二章高新区房地产市场现状分析 (6)

一、高新在售楼盘分布区域图及分析 (6)

二、在售重点楼盘分析 (7)

三、高新区2010年第三季度市场分析 (8)

1、在售楼盘推出量分析 (8)

2、住宅在售楼盘户型供应特征 (8)

3、项目施工情况分析 (8)

4、商品房实际销售情况 (8)

5、成交价分析 (9)

第三章高新区住宅市调综述 (9)

第一章高新区市场现状

一、环境概述

西安高新区，一个代表西安与西部高新科技产业前沿的领地，以其众多的“第一”成为陕西和西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口。

西安高新技术产业开发区是1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区。19年来，西安高新区主要经济指标增长迅猛，综合指标位于全国56个国家级高新区前列。西安高新区在推动技术创新、发展拥有民族自主知识产权的高新技术产业方面形成了自己的优势和特色。全区累计转化科技成果近10000项，其中90%以上拥有自主知识产权。列入国家各类产业计划居全国高新区前茅。

如今，西安高新区已成为中国中西部地区投资环境好、市场化程度高、经济发展最为活跃的区域之一，成为陕西、西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口，成为我国发展高新技术产业的重要基地。胡锦涛等中央领导同志多次视察西安高新区。2005年6月，温家宝总理明确指出，要将西安、北京、上海、深圳、武汉等5个国家级高新区建设成为世界一流的高技术园区，为提高我国的自主创新能力和综合国力做出重大贡献。温总理的讲话，进一步彰显了西安高新区的自主创新特色；全国科技大会的召开，将自主创新提到了前所未有的高度，这更加坚定了西安高新区发展民族自主知识产权高科技产业的信心和决心。2006年8月，西安高新区科技创新竞争力位居全国第三位，仅次于北京中关村和上海张江高科技园区。

截止目前，高新区已完成了35平方公里的整体规划建设，建设了六个专业园区、四个大学园区和长安科技产业基地，形成了"十园一基地"的产业发展格局。

二、政策环境

2010年房地产相关政策：

2010年1月1日，财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，这无疑是在打击投机购房，给炒房者带来不利影响。此次上调存款准备金率预计冻结资金3000亿，频繁准备金率上调已经成为当局收紧货币政策的主力战术，意在加强对流通性的有效调控，管理通货预期的同时加强对银行贷款投放的监管。

新年打出第一拳

2010年1月1日，财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融

危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，这无疑是在打击投机购房，给炒房者带来不利影响。体现在济南便是，今年1月份，二手房成交量出现大幅下降，只成交1500多套，环比下降约70%。

紧接着，1月10日，国务院办公厅又出台了“国十一条”，也即《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其规定，购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%;房地产企业必须“公开房源+明码标价”……这也被认为是国家针对高房价，今年打出的抑制房价“第一拳”。

◆新春督促“央企退市”

3月18日，国资委一纸“清退令”，要求78家非主营房地产的央企退市。尽管中远集团等少数央企在第一时间给出了明确时间表，但央企整体实质性退市进展缓慢，至今仍有71家央企超过200家房地产公司未见动静，其给出的理由是“无人接盘、转让遇冷”。

◆4月祭出限购令

4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，此前为40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。其将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。

◆5月“限购令”地方版纷纷出台

国家的政策需要落地才能真正起到作用。国务院出台“新国十条”后，许多地方都出台了实施细则，其中以“限购令”最为奏效，也是今年楼市调控的一大亮点。先是北京在4月30日出台的“国十条实施细则”中明确提出：5月1日起北京家庭只能新购一套商品房。

北京的开山之举旨在对投资投机性购房需求实施更为严厉的打压，随后，上海、深圳、厦门纷纷效仿，直到9月29日，国家有关部委出台“新国五条”，“限购令”蔓延全国，例如深圳9月30日晚紧急出台“限购令”，规定从10月1日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策。

到11月中旬，全国已有16个城市颁布“限购令”。

◆9月严查空置率

9月初，国家统计局首次明确表示进行空置房调查。随后，北京、天津、上海、广

州、深圳5个试点城市启动空置房调查。在5城市空置房调查启动后不久，有相关人士透露，由于空置房没有统一标准，难以得出空置率。近日，国家统计局新闻发言人称将对人口普查中获得的住房信息进行采集和分析。

◆4月保障房体系出台

4月13日，住建部召开会议称，加快保障性住房建设。其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，今年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，扩大农村危房改造试点范围。

6月12日，住建部等七部门联合发文，倡导大力发展公租房，解决“夹心层”住房问题。今年，保障性住房的关注度、建设力度，已经是近几年所未有。就在各界高呼今年是我国保障房建设的一个里程碑时，住建部又发出通知，明年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套。

◆全年连续六次上调储备金率

中国人民银行决定从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。这已经是国家银行第六次连续上调人民币存款储备金率。

此次上调存款准备金率预计冻结资金3000亿，频繁准备金率上调已经成为当局收紧货币政策的主力战术，意在加强对流通性的有效调控，管理通货预期的同时加强对银行贷款投放的监管。

不仅如此，银监会近日出台相关政策，要求信托公司逐笔排查房地产信托风险，众房企在融资和销售等方面将面临较大的现金压力。

三、西安市商品房市场供给状况分析

2010年第3季度，西安市商品房投资额为682683万元，与去年同期相比增长29.49%，与上季度相比增长2.99%。

2010年第3季度商品房施工面积3678529平方米，环比下滑5.4%，与去年同期相比下滑10.46%；本季度商品房竣工面积3485922平方米，环比下滑1.18%，同比下滑8.88%；商品房新开工面积3393671平方米，与2季度相比增长3.34%，与去年同期相比下滑13.58%。

四、西安市商品房市场销售状况分析

3季度西安商品房销售面积为3323658平方米，同比上年小幅上涨0.06%，环比上季度增长1.75%。其中住宅销售面积为2845667平方米，同比上年下滑4.75%，环比下滑2.85%。