特色商业街总结

业态
业态丰富，南区偏重年轻时尚，北区定位更高端， 多为国际一线品牌
北区业态 • 定位更高端，瞄 准国际一线品牌
营业状况
• • • •
三里屯Village整体营业状况较好，消费群体以年 轻白领、大学生、老外为主
营业时间：上午10点至 主流客户：时尚白领、外国人，大学生、名人。 每个入口的人流量５００／小时 在Adidas开业当天，其一天的营业额便在70万人民币左右。
容积率 建筑形式
单体数量
位置
19栋地中海风格的楼宇环型 组成
交汇CBD、燕莎、丽都三大 商圈
开业时间 定位 目标客群
０8．春季 休闲购物中心 北京高消费人群 朝阳公园休闲人群
主题建筑
整个建筑由19栋2-3层地中海风格的楼宇环型组成， 拥有众多的国际品牌名店
业态
包含购物、休闲、文化、娱乐等多种业态；经营内 容丰富，满足各类人群消费需求
北里
南里
北里
南里
成功因素
选址 差异化的定位
上海新天地商业功能实现成功因素
城市核心区中心位臵、市级商圈、高档商务区附近，周 围有高端住宅支撑 与临近成熟商圈形成差异、功能综合、集餐饮、购物、 娱乐休闲、文化于一体 零售：餐饮：休闲娱乐及商服
商业业态比例
42％：38％：20％ 42％集中式商业＋58％商铺 •采取只租不售模式，经营者和管理者分离
公共空间设臵： • 整体可供人们休憩的空间以及绿化空间比较少。仅南庭设有少玲在。
主力店设臵:
• 南区北侧缺少活力和带动性较强的主力店铺，现有店铺对人流的吸引力不够
蓝色港湾
将丰富业态与顶级环境资源相融合，以完 全开放式的购物空间形成都市水泥森林中 的一处稀有风景
基本情况


定位国内首座Lifestyle Shopping Center，依托 朝阳公园水景资源，打造全新商业形式
三里屯village
集文化、艺 术、休闲和 购物于一体 的全新空间
基本情况
特点:时尚，现代，前卫，新颖，亮丽 定位：中高档品牌的开放式购物中心 ，年轻 人 设计理念：“开放式空间”，由19幢低密度 的时尚建筑布局而成，并以小巷、院落、广 场等相互连接，打造出一个大型开放式购物 街区。南区采用胡同式设计、北区采用四合 院式设计 南区 北区
占地
建筑面积
5.3万
总建面17.2万，北区：8.23 万m2； 南区：9.06 万m2

建筑形式
单体数量 位置 开业时间 定位
２－４层低密度建筑
１１栋 紧邻工体北 路 ０８．7 中高档国际 及本地品牌 时尚运动的 年轻一族 ７栋＋１栋精品酒店 临近使馆区 ０９．１０ 较南区更高端
目标客群
有一定社会地位和一 定消费实力的人群
商业形态比例
商业盈利模式
（开发商资金实力、商业管理经验）
•对租户严格挑选，现有租户中，85％来自中国内地以外 的国家和地区。
盈利模式
商业先期提升区域价值
上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分，对罗康瑞而言，改造石库门只 不过是他的一桩生意。投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售 由于“新天地”的品牌效应，带动了周边区域价值的提升： 地价提升：从1999年的8000～10000元/㎡，到2004年的每平方米20000元/㎡ 。 房价攀升：上海新天地未建之前，周边房价只有7000元； 新天地在建之际，房价升至15000元； 新天地建成，周边房价已升至20000元； 而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。 短短几年，从建设初期到最终商圈成熟，上海新天地的房价尽升5倍
City walk
商业与电影 主题的结合
基本情况
City Walk（城市步道）是美国洛杉矶著名的 休闲娱乐购物中心；距离市区相距3公里，于 93年对外开放；共有40多家专营店、餐饮部 和娱乐场所，总建面约为2.5万平米 两条典型廊街交汇于一个节日广场，通过节 日庆典、景观规划、娱乐场所的戏剧化手段， 使这些地方成为舞台，而生活每天就在这些 舞台中发生…… 在这里，银幕世界与真实生活的界限是消融 的．除了电影以及怀旧，这里也有咖啡馆、 club、综合性的购物中心和特色小店，它们如 此协调的分布在街道中，不喧宾夺主，但也 不乏特色 目前已发展成为洛杉矶极具节庆氛围及文化 特色的休闲旅游区之一。
今昔对比： 改造前的上海新天地
业态
设计理念：昨天明天相会在今天 零售：餐饮：休闲娱乐=38%：42%：20%
北里业态主要为餐饮、零售\服务和休闲娱乐，3.5万㎡。
平售/服务 艺术休闲娱乐 12家 24家 22家 功能 主要工艺品、饰品、 酒吧、艺术工作室、 其中11家为欧美风味 家居用品 Disco 35-40% 35-40% 20-25% 配比 1.2 - 1.4万 占地（㎡） 1.2-1.4万 0.7-0.88万 餐饮
格局分布
8字动线贯穿5大主要街区，让顾客绝不会错过重 要店铺
SOLANA MALL 活力城
主力百货 高街 酒吧街
SOLANA 是国内首家符合国际标准的Lifestyle购物中心。 主要分5个部分，主力百货、SOLANA MALL、活力城、高街及酒吧街。
营业状况
高品质、高收入、高消费潜力客户
人流量：平日客流：3万 09年销售总额：15亿
不足
交通组织：
在交通组织、动线设计、主力店及公共空间设计上 存在一些不足
• 三里屯Village南区在引导人们通往二层的通道较少、并且识别性不明显 • 二楼及以上楼层均通过走廊相连，交通不明朗、指示系统不清晰 动线设计：
• 动线设计不合理，一条主动线较为突出，但次动线不明显， 导致很多店铺的昭示 性和可达性不强
北里以石库门旧建筑为主，商业形态为街铺，南里 以新建筑为主，形态为购物中心
北里 • 以保留石库门旧建筑为主，内部为现代化装修 南里 • 以反映时代特征的新建筑为主，包括一座总建面达2.5 平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。 集中式商业与街铺的比例 • 42％集中式商业（5层）＋58％街铺（2－4层） • 近乎40％：60％的比例
南北格局
三里屯village北区像是一个“四合院”，是 一个包容创意和设计的高端街区。
南区则像一个“胡同”，满足了更多年轻、 时尚、多层次的消费需求。
业态
业态丰富，南区偏重年轻时尚，北区定位更高端， 多为国际一线品牌
南区业态 • 定位：南区更偏重年 轻时尚，中高端为主 • 领域广泛：业态涉及 时装/配饰、美容、 家居、电子产品、书 店、餐厅、影院和艺 术文化，经营范围延 伸到了家电和儿童乐 园的领域，如香港知 名大型儿童教育品牌 WiseKids，也将成为 三里屯Village的特色 之一，同时也是进入 北京的首家店
时尚购物广场 品牌服装、流行服饰、特色香薰、儿童用品 运动休闲、牛仔、户外运动、高尔夫、图书音像制品、数码科技、文化用品明星 新生代主题店 冰场、健身中心 核心娱乐区 星级多厅影院、KTV、Disco、SPA健身、电玩、社交舞会及酒吧零售 湖畔吧街 主题酒吧、咖啡厅、高档西餐厅 亮马食街 高档酒店和特色餐厅
3万平方米 5.56万平方米 低密度建筑 56% 3.0 市中心卢湾区淮海中路 东段，高架桥交汇点 太平桥改造规划 只租不卖，管理与经营 分离 休闲购物中心 高消费人群 外地游客

定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化
民族建筑
• 富有特色的 石门建筑元 素，体现上 海20年代建 筑特色，是 建筑修缮的 基础
Solana有别于传统商业，是集购物、娱乐、休 闲、旅游，文化于一身的一站式体验消费场所。 Solana最大特点是将丰富业态与顶级环境资源 相融合，以完全开放式空间为城市中的精英群 体营造闲适轻松的购物氛围，是都市水泥森林 中的一处稀有风景。
占地
建筑面积
13万平方米
地上两层，6万平方米 地下两层，9万平方米 0.63 低密度建筑
来这购物的主要有年轻的白领、大学生、老外、名人等。外国人很多。 上午人比较少，下午状况会好很多，周末经营状况较好，大学生占很大一部分。三 里屯village是去年中开业的，到现在一年多时间了，整体来看经营状况还是不错的。 主力店像苹果、adidas都很好，但也有个别档次定位较高的经营稍差一些，像白领 是这里档次很高的服装品牌，占据的位臵也很好，一件裙子卖到4万，快半年了都没 有售出一件衣服，老板更多关注的是品牌的宣传而非营业额。 ——三里屯village太古服务人员
上海新天地
一个具有上海历史文化风貌、创造前沿生 活体验的时尚中心
基本情况
特点:以上海近代建筑的标志——石库门建筑 旧区为基础，改变石库门原有的居住功能， 创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了 上海历史和文化的老房子改造成集国际水平 的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文 化娱乐中心。
占地 建筑面积 建筑形式 建筑覆盖率 容积率 位臵 背景 运营模式 定位 目标客群
艺术建筑
建筑本身就是一件艺术品，独立品牌大楼，以三维 建筑去宣示品牌形象
•不规则的楼体、色 彩斑斓的外观，到大 胆的建筑材料的运用， 以及相对独立而又互 相连接的多层空间设 计，使得建筑整体本 身就是一件艺术品。 （趋势：世界一线品 牌购物终端的发展史， 大多都经历了从只重 视店铺内的设计，到 重视整体建筑艺术风 格的演变过程。）
亮马食 街 新 生 代 核心娱乐 主 区 题 店 酒 店
15%
餐饮 娱乐 购物
时尚Mall 西 主 力 店 区域
中央广场 品牌街 山湖 广场
56%
29%
ห้องสมุดไป่ตู้
湖畔吧街
组团 西主力店 品牌街 零售商业区 业态 国际一、二线品牌旗舰店为主，穿插主题婚纱影楼、名品珠宝钟表店、艺术画廊、 美容院、咖啡甜品店
餐饮娱乐区 悦椿酒店



主题建筑
建筑作为一种艺
城市步道真正让人难忘的是电影
术形式，处世态
度和生活方式， 它们的灵感完全 来自于当地的电 影、赛车和电子 游戏文化。
业态
廊街+节日广场
建筑
夸张的装饰 复古的立面
规划布局
功能
喜剧场景
氛围
银幕世界 怀旧的商品
格局分布
两条典型廊街 交汇于一个节 日广场，通过 城市景观规划 、娱乐场所和 节日市场的戏 剧化手段，使 这些地方成为 舞台，而生活 每天就在这些 舞台中发生
南里以一座总建筑面积为2.5万平米的购物、娱乐、休闲 中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧 院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公 寓（53套单元）、麦当劳、哈根达斯等。
配比 占地（㎡） 餐饮 37% 0.82万 平售/服务 45% 1万 艺术休闲娱乐 18% 0.4万
格局分布
廊街与节日广场共同构成的梦幻舞台，配合电影主 题形成极具文化气息的休闲场所
节日广场 廊街
商业街成功运作规律
先天：城市、区位、人口、竞争、位臵、交通、规模 规划 建筑 时间
硬件
商业氛围 后天： 定位 招商策略 销售模式 软件 营销推广 商业营运 政府资源
商业街运作的系统体系 跨越商业和地产两大领域， 涉及众多专业协调统一，运作繁杂， 涉及众多关键因素不可缺失。
节日客流：15万
业态构成比率： 70：20：10
（零售、餐饮、娱乐）
推广活动：灯光节、消夏啤酒节、文化活动等等 目标客群：5KM消费半径内常住人群
主力消费人群25岁至49岁，追求高品质生活的人
人均收入：5000元/月以上
不足
• 缺乏行业领头的品牌 • 快餐和休闲餐饮的比例偏少 • 各区域间缺乏互动性，使项目5个部分不能自然的链接 • 由于北方气候冬天人流的稳定性弱