珠海商业市场环境研究

阶段三
逐步向行业集中转变，成行成市，有一定 规模效应。
阶段二
零散街铺
零散街铺及小型超市阶段，特点是分散、 各行各业混杂，以满足居民日常需求为主
阶段一
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商业发展环境——商业市场发展总体平稳向上
08—11年房地产开发投资情况
珠海市2008年—2011年房地产投资情况
指标 本年完成投资额 土地购置费 住宅 办公楼 商业营业用房 其他 本年购置土地面积 单位 万元 万元 万元 万元 万元 万元 平方米 2008年 1,520,896 390,571 1,116,332 4,386 78,008 322,170 612,473 2009年 1,684,427 473,634 954,585 10,666 110,217 608,959 795,161 2010年 1,795,101 401,971 1,229,110 12,346 95,653 457,992 628,753 2011年 2,556,096 581,899 1,658,469 71,933 169,735 655,959 594,801 09同比08 10同比09 11同比10 增长（%） 增长（%） 增长（%） 10.8 21.3 -14.5 143.2 41.3 89.0 29.8 6.6 -15.1 28.8 15.8 -13.2 -24.8 -20.9 42.4 44.8 34.9 482.6 77.4 43.2 -5.4
新香洲商圈
旺角百货 华润万家
金宝路商业广场
老香洲商圈
前山商圈
明珠商业广场
吉大商圈
迎宾百货广场 莲花路步行街 口岸市场 口岸购物广场
米兰百货广场
南屏商圈
国际大厦商业广场 （华润万家）
拱北商圈
2
商业空间格局——六大商圈呈现环状分布
珠海六大商圈在商圈级别、辐射范围与档次上存在明显的差异与区分
商圈名称 拱北商圈 吉大商圈 商圈级别 市级商圈 市级商圈 辐射范围 珠海、澳门、游客 珠海 档次 中档大众化、中档偏低 中高档、高档
一、二线品牌为主）
女装：TOUCH、OU.、Vero Moda、Only、
Gitti、Annzo、JNBY、FGFEEL、古川琦等
鞋： Steve Madden、nine west、百丽、
ST&SAT、达芙妮、KISS CAT等
内衣：Maniform、fandecie等
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拱北商圈——口岸购物广场
客群来源
珠海本地年轻消费者、澳门客、游 客
主要为游客、澳门客以及一些从事 特殊服务行业人员所带动消费 珠海本地全客群、部分澳门客
中档偏低
迎宾路板块
中档偏高
以百货、超市为龙头商家，业态业种比 较齐全，基本能满足普通家庭一站式购 物需求
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拱北商圈——主要商业物业简介
主要商 业物业
口岸购 物广场 莲花路 步行街 国际商 业大厦 迎宾百 货广场 米兰百 货广场 口岸市 场
口岸广场板块 莲花路板块 迎宾路板块
国际大厦商业广场 （华润万家）
米兰百货广场 迎宾百货广场
迎宾路板块
莲花路步行街
莲花路板块
口岸市场
口岸购物广场
口岸广场板块
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拱北商圈——商业格局
拱北是珠海市商贸中心和交通枢纽中心，也是连接澳门的重要通道，是国内外游客及往
来港、澳、台、国外客商的集散地，不同消费客群又形成各自商业板块特征
建筑形 态
地下商 业
规模（㎡）
业态组合 百货+零售商铺+ 餐饮 专卖店+零售商铺 +餐饮+美发美甲 百货+超市+主题 卖场+休闲餐饮+ 休闲娱乐+书城 百货+餐饮+休闲 娱乐+美容中心 百货+餐饮 菜市场+零售商铺
档次 除澳海城百货档 次较高以外，其 余以中档大众化 为主
拱北商圈
120，000
商业街
由于珠海各商圈的市场定位、辐射范围与档次不同，上述五类消费客群在珠海消费呈
现明显区域分布差异
主要客群类型
中高端消费客群
主要消费场所及特征
主要在吉大商圈消费，并且有较高的消费力 主要在拱北的口岸广场、珠海百货以及免税商场一楼等较年轻时尚的场所消费， 年龄以18-35岁为主，对潮流触觉敏锐，消费频率较高 以就近消费为原则，以老香洲与新香洲为代表 主要集中在拱北口岸附近一带消费，更偏重于餐饮与休闲娱乐消费 相对集中在拱北口岸一带 4
商业空间格局——六大商圈呈现环状分布
珠海中心城区主要有六
茂业百货 丹田城市广场 朝阳市场 通大百货 尚都时尚百货 百分百购物中心 乐淘城 扬名广场 国贸购物广场 九百地下商场 潮响国贸城 珠海百货 免税商场
大商圈，并且由于地形 原因，围绕板障山呈现 环状分布
拱北商圈
吉大商圈 老香洲商圈 新香洲商圈 前山商圈 南屏商圈
珠海本地客群
年轻时尚消费客群 区域型就近消费客群 澳门客群 游客
商业发展阶段——珠海整体商业发展阶段研判
集购物、娱乐休闲、餐饮等功能 于一体的一站式购物中心
目前，珠海正处于此过渡阶段
如拱北口岸广场、华润万家、吉大 免税、茂业百货、家乐福等
如拱北莲花路步行街等
阶段四
逐步形成了有一定规模的商业街区或 大型超市及百货单独门店
资料来源：珠海市统计局
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商业发展环境——商业市场发展总体平稳向上
08—11年房地产销售情况
珠海市2008年—2011年商品房销售情况
指标 住宅 办公楼 商业营业用房 其他 合计 住宅 办公楼 商业营业用房 其他 合计 住宅 办公楼 商业营业用房 其他 合计 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 万元 万元 万元 万元 万元 万元/㎡ 万元/㎡ 万元/㎡ 万元/㎡ 万元/㎡ 2008年 1,630,563 18,488 49,956 57,276 1,756,283 1,144,404 14,199 59,633 23,506 1,241,742 0.7018 0.7680 1.1937 0.4104 0.7070 2009年 2,777,709 7,366 66,874 45,345 2,897,294 2,047,303 3,641 76,458 18,639 2,146,041 0.7370 0.4943 1.1433 0.4110 0.7407 2010年 2,509,962 46,456 106,881 164,527 2,827,826 2,639,581 46,241 158,538 85,742 2,930,102 1.0516 0.9954 1.4833 0.5211 1.0362 09同比08 10同比09 11同比10 增长 增长 增长 （%） （%） （%） 1,931,609 70.4 -9.6 -23.0 15,582 -60.2 530.7 -66.5 95,769 33.9 59.8 -10.4 197,356 -20.8 262.8 20.0 2,240,316 65.0 -2.4 -20.8 2011年 2,299,542 17,000 149,253 109,481 2,575,276 1.1905 1.0910 1.5585 0.5547 1.1495 78.9 -74.4 28.2 -20.7 72.8 5.0 -35.6 -4.2 0.1 4.8 28.9 1,170.0 107.4 360 36.5 42.7 101.4 29.7 26.8 39.9 -12.9 -63.2 -5.9 27.7 -12.1 13.2 9.6 5.1 6.4 10.9
资料来源：珠海市统计局
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拱北商圈
核心商圈由迎宾南路、莲花路、粤华路、侨光
路自然构成了较封闭的“回”字型布局，布局 范围内形成了繁华、集中的商业；
商圈紧临口岸，是因口岸产生的商圈，澳门
国际大厦 （华润万家） 迎宾广场 莲 花 路
人、游客、本地人共同构成消费群，其中澳门 人消费比例达50%，旅游消费约20-25%，消费
250000 20000 16000 12000 8000 4000 0 2008年 2009年 2010年 2011年 11937 14833 15585 商业营业用房 元/㎡ 200000 202495 117089
11433
150000
100000 50000 0 2008年
100246
95550

-2F：潮流服饰、精品、皮履箱包、澳门特 产等
主要客群：珠海本地年轻消费者、澳门客、
游客
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拱北商圈——口岸购物广场
零售散铺档次：中档大众化为主 餐饮档次：中档大众化连锁式快餐为主（KFC、
大家乐、味千拉面、面牵一线、大禾寿司、真功 夫）
澳海城百货主要品牌（国际二、三线品牌、国内
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销售面积
销售金额
每平方米 均价
资料来源：珠海市统计局
商业发展环境——商业市场发展总体平稳向上
珠海近五年商业市场发展总体平稳向上

社会消费品零售总额保持10%以上年增长率 商业营业用房待售面积减少，但销售均价却稳定 增加，说明商业物业需求相对旺盛
2008~2011年珠海商业营业用房销售均价走势
独立建 筑 裙楼商 业 独立建 筑 独立建 筑
14，000
80，00090，000 27，000 18，000 14，400
中低档
中档大众化 中档大众化 中档大众化 中低档
迎宾百货广场 莲花路步行街 米兰百货广场 国际大厦商业广场 （华润万家） 口岸市场 口岸购物广场
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拱北商圈——口岸购物广场
项目名称 项目地址 建筑面积/㎡ 单铺面积/㎡ 楼层数/F 单层扶梯数 临街长度/m 中庭面积/㎡ 经营范围 楼 层 业 态 B3F B2F B1F 口岸购物广场 珠海市拱北迎宾大道最南端，拱北口岸联检楼地下 12万 8－300㎡，主力铺位8 －14㎡ 3 负一层10部，负二层6 部 无 约40 潮流前线/餐饮 停车场 服饰、休闲娱乐、餐饮 服饰、餐饮、书城、美容美甲、超市 味千拉面、肯德基、麦当劳、真功夫、万岁寿司等 B1层租金约1000元/㎡，水电管理费约60元/㎡ B2层租金约300元/㎡左右，管理费约45元/㎡ 良好 单层面积/㎡ 停车位/个 层高/m 单层升降梯数 过道主宽/m 中庭用途 经营档次 B1约4.5万 B2约4.3万 800 2.5 无 主通道6m 次通道1.5m 外摆摊位、采光区 中档
拱北商圈可以细分为拱北口岸、莲花路与迎宾路三大商业板块，三大板块从商业的档
次、经营内容及客群定位上形成错位竞争，导致经营状况不尽相同 区域
口岸 板块 莲花路板块
档次
中档大众化
经营内容
以时尚潮流服饰、澳门泊来品、特产等 与澳门有直接关联的商品为主
以服饰和品牌仿冒品为主，该区域内夜 店、酒店、宾馆也相当密集
群年龄约15－35岁；
商圈内经营同质化严重，商圈租金较高， 消
口岸广场
费群体年轻阶层为主；
夜场消费丰富是商圈的显著特色。
受澳门影响，承接被澳门博彩业排挤商业业态，两者形成互补，满足澳门中低阶
层、澳门及珠海年轻阶层为主的消费群体。
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拱北商圈
拱北商圈内部可细分为三大商
业板块，三大板块从商业业态 构成和客群定位上形成错位竞 争
已进驻品牌 租金 经营情况
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拱北商圈——口岸购物广场
规模：总建筑面积120000㎡，地下三层，其
中商业面积约78000㎡

-1F商业面积约45000㎡


-2F商业面积约43000㎡
-3F为地下停车场，约800个车位
主要业态业种：

-1F：澳海城百货（约3000 ㎡）、凤凰书城 、潮流服饰、精品、皮履箱包、澳门特产、 烟酒、杂货、餐饮等
出租率：
-1F：出租率约99% -2F：出租率约98%
租金水平：（商铺实用率较低，约50%）
位置
建筑面积（㎡）
实用面积 （㎡）
2009年
2010年
2011年
商业营业用房待售面积 平方米
资料来源：珠海市统计局
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商业发展环境——商业市场发展总体平稳向上
珠海近五年商业市场发展总体平稳向上

商业营业用房施工面积稳定增加，2011年已达110多万平方米，增长率超过40% 商业营业用房新开工面积呈迅猛增长势头，2011年近36万平方米，增长率高达140%
老香洲商圈
新香洲商圈
区域级商圈
区域级商圈
老香洲
新香洲
中档大众化
中档大众化、中低档
前山商圈
南屏商圈源自文库
区域级商圈
新兴区域级商圈
前山
——
中档大众化
——
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商业消费格局——珠海商业消费群体划分及特征
珠海商业消费客群主要划分为珠海本地客、澳门客与游客三类，而珠海本地客又可分
为中高档、年轻时尚与区域型三类消费群体