第二章房地产及其描述

房地产权利的分类
国家所有权 土地所有权 集体所有权 国家所有权 集体所有权 私人所有权 按份共有 共同共有 出让的建设用地使用权 建设用地使用权 房地产权利 他物权 担保物权 债权 宅基地使用权 用益物权 土地承包经营权 地役权 抵押权 划拨的建设用地使用权 其他建设用地使用权
房屋所有权
自物权 所有权 单独所有 共有 建筑物区分所有权 物权
五、 房地产的基本存在形态
（一）土地形态
分为有建筑物的土地和无建筑物的土地
（二）建筑物形态
（三）房地形态
六、 房地产含义的总结
实体 土地 实物 质量 功能 土地 地上空间
地表
地下空间 房屋
房地产
建筑物
权益
建筑物 构筑物
建筑结构 设施设备 装饰装修
其他土地 定着物
区位
房地
房地产含义的图示
西方认为投资房地产最重要的三点“location, location and location”，即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”
四、 房地产的其他名称
（一）不动产 （二）物业：香港 （三）land, real estate, real property：大多使用 real estate一词
四、按权益状况划分
（11）被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限 制的房地产。 （12）开发建设手续不齐全的房地产。 （13）房屋所有权、土地使用权不明确或者归属有争议的 房地产。 （14）临时用地或者临时建筑的房地产。 （15）违法占地或者违法、违章建筑的房地产。 （16）房地产的租赁权，即承租人权益，例如承租的公有 住宅。 （17）地役权。 （18）房地产的抵押权。 （19）房地产的空间利用权。 （20）房地产中的无形资产。
五、按是否产生收益划分
按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地 产和非收益性房地产两大类。
收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产， 包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、 游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租 的）、仓库（用于出租的）、农地等。 非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，例如未开 发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。
第二章 房地产及其描述
主要内容
第一节 第二节 第三节 第四节 房地产的含义 房地产的特性 房地产的种类 房地产状况描述
第一节 一、房地产的定义
房地产的含义
房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地 产。严谨意义上的房地产，传统上是指土地及其 定着物。 给房地产下一个完整的定义是：房地产是指土地 以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位 三者的结合体。 理解上述房地产定义，一方面要弄清什么是土地、 建筑物和其他土地定着物，另一方面还要弄清什 么是实物、权益和区位。
（5）现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占 用范围内的土地。
三、 按实物形态划分
（1）土地。又可分为无建筑物的土地即空地和有建筑物 的土地。 （2）建筑物。又可分为已建造完成的建筑物和尚未建造 完成的建筑物。
（3）土地与建筑物的综合体。
（4）房地产的局部。例如，不是整幢房屋，而是其中的 某层、某套。
三、 实物、权益和区位的含义
（一）房地产实物的含义
房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的有形部分，例如， 土地的形状、地形、地势、土壤、地基、平整程度等，建筑 物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。
房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量以及该 实体组合完成的功能三个方面。
以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它 是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体 的质量，假如该房屋为砖木结构的情况下，是指它是采用什么质量的 砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房 屋为砖木结构并采用相同质量的砖和木材以及在相同的施工质量的情 况下，是指它的空间布局如何，例如住宅的户型（套型）如何。
租赁权
三 实物、权益和区位的含义
（三）房地产区位的含义
房地产区位（location）是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空 间方位和距离上的关系，包括： 一宗房地产的位臵，是指该宗房地产所在的地方，包括坐落、方位、 距离、朝向、楼层。 一宗房地产的交通，是指进出该宗房地产的方便程度——通达性 （accessibility），可区分为从其他地方到达该宗房地产的可及性和 从该宗房地产去往其他地方的便捷性。 一宗房地产的周围环境和景观，是指该宗房地产周围的自然环境、人 文环境和景观。其中，人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居 民特征（如职业、素质）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产的利 用状况（如用途）等。 一宗房地产的外部配套设施，是指该宗房地产外部的基础设施和公共 服务设施。
二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义 （二）建筑物的含义
在房地产估价中一般将建筑物作广义理解，对建筑物的定义是：人工 建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑 物两大类。 其中，房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、 抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、 储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件 和建筑设备（如给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气 等设备）等组成的空间场所。 构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如 烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 房屋与构筑物的区别：
（9）整体资产中的房地产。例如，一个企业中的土地或 房屋。
四、按权益状况划分
按照房地产的权益状况，可以把房地产分为下列20类： （1）“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产。 （2）“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产。 （3）“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产。 （4）共有的房地产。 （5）部分产权的房地产。 （6）有租约限制的房地产。 （7）设立了地役权的房地产。 （8）设立了抵押权的房地产。 （9）有拖欠建设工程价款的房地产。 （10）已依法公告列入征收、征用范围的房地产。
二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义 （一）土地的含义
从房地产估价的角度来看，土地是一个空间，但该空间不 是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及 其上下一定范围内的空间。
但现在的法律规定中，土地所有权的上下空间范围已不再 是“上穷天空，下尽地心”。（地表上下一定的空间， 由法律确定） 例如，现代立法都规定，飞行器飞越土地所有权人的土地 上空不构成非法侵入。另外，地下资源、埋藏物等可以出 售、出租或者以法律规定等方式而属于地表所有权人以外 的其他人。
二、 按开发程度划分
按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：
（1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，例如荒地、 农地。 （2）毛地：是指具有一定的城市基础设施，有待拆迁的房 屋，尚未完成房屋拆迁补偿安臵的土地。 （3）熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整， 能直接在其上建造建筑物的土地。按照基础设施完备程度， 熟地又可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平” 等的土地。 （4）在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具 备使用条件的房地产。
①人们是否直接在里面进行生产或生活活动。 ②是否有门、窗、顶盖。
二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义 （三）其他土地定着物的含义
其他土地定着物也称为其他地上定着物、其他土地附着物、 其他地上附着物，是建筑物以外的土地定着物，是指附属 于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物， 应随土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定 的除外。 其他土地定着物与土地或建筑物在物理上不可分离，或者 虽然可以分离，但这种分离是不经济的，或者分离后会破 坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土 地、建筑物的价值明显减损。 在实际房地产估价中，估价对象的范围如果不包含属于房 地产范畴的其他土地定着物的，应逐一列举说明，未作说 明的，应理解为在估价对象的范围内
在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收 益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济 收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产 生经济收益的能力（客观收益）。
六、按经营使用方式划分
按照房地产的经营使用方式，可以把房地产分为下列4类： （1）销售的房地产。 （2）出租的房地产。 （3）营业的房地产。 （4）自用的房地产。 这种分类对于选用估价方法是很有用的。例如，可销售的 房地产可以采用市场法估价；出租或营业的房地产可以采 用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估 价。
第四节 Leabharlann Baidu地产状况描述
一、房地产基本状况描述
对房地产基本状况的描述，应简要说明下列几点： 1．名称：说明估价对象的名字。例如，估价对象为××项目用地； ××商场；××大厦；××酒店；××小区××楼（座、幢）××门 （单元）××号住宅。 2．坐落：说明估价对象的具体地点。 3．四至：说明估价对象的四邻。4．规模：对于土地，说明土地面积。 对于建筑物，一般说明建筑面积或者套内建筑面积、使用面积、营业 面积、可出租面积。 5．用途：说明估价对象的规划用途、设计用途、实际用途和预期用 途。 6．权属：对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地；土地使用 权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权以及权利人； 对于建设用地使用权，还要说明是出让方式取得的还是划拨方式取得 的。对于房屋所有权，主要说明房屋所有权人。
三、 实物、权益和区位的含义
（二）房地产权益的含义
房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基 于房地产实物而衍生出来的权利（rights）、利益 （interests）和收益（benefits）。 房地产权益以房地产权利为基础，包括，①房地产的各种 权利，例如所有权、土地使用权、地役权、抵押权、租赁 权等。②受到其他房地产权利限制的房地产权利。同一宗 房地产上可能同时存在着多种房地产权利，例如设立了地 役权、抵押权的房屋所有权或土地使用权。③受到房地产 权利以外的各种因素限制的房地产权利，例如城市规划对 土地用途、建筑容积率的限制，房地产被人民法院查封从 而其处分受到限制。④房地产的额外利益或收益，例如屋 顶（也称为楼顶、屋盖）或外墙面可出售或出租给广告公 司做广告获取收入。
第二节
一、不可移动 二、独一无二 三、寿命长久 四、供给有限 五、价值量大 六、用途多样 七、相互影响 八、易受限制 九、难以变现 十、保值增值
房地产的特性
第三节
一、按用途划分
房地产的种类
按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和 非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、 办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产， 具体可以分为下列10类 ： （1）居住房地产（2）商业房地产（3）办公房地产 （4）旅馆房地产（5）餐饮房地产（6）体育和娱乐房地 产（7）工业房地产（8）农业房地产（9）特殊用途房地 产（10）综合用途房地产：是指具有上述两种以上（含两 种）用途的房地产，如商住楼。
（5）未来状况下的房地产。最常见的一种是期房。
（6）已经灭失的房地产。例如，已被拆除的房屋，已被 火灾、地震等灾害完全损毁的房屋。
三、 按实物形态划分
（7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异 部分。例如，建筑物的装饰装修部分，房地产受损状况与 完好状况的差异部分。 （8）以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地 产。例如，正在运营、使用的宾馆、餐馆、商场、汽车加 油站、高尔夫球场、影剧院、游乐场、码头。其具有的收 益能力来估价；除非是评估它的清算价值。
①land是指地球的表面及下达地心、上达无限天空的 空间，包括永久定着在地球表面之中、之上、之下的 自然物，如树和水。 ②real estate是指1and加上永久定着在其中、其上、其 下的人工改良物（man——made improvements），如 构筑物和房屋。 ③real property是指real estate加上与其有关的各种权 益，包括权利、利益和收益