第二章房地产投资基本原理

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房地产投资业务培训ppt课件

风险评估与成本控制
对项目选址过程中可能遇到的政策风险、市场风险、自然风险等进行评估，并合理控制项目成本。
03
土地获取、开发与转让流程
土地获取途径及政策法规
政府出让
通过招拍挂等方式从政府手中获取土地使用权。
二级市场购买
从其他土地使用权人手中购买土地使用权。
土地获取途径及政策法规
• 合作开发：与其他土地使用权人合作，共同开发土地。
房地产专业委员会
一些专业性的房地产委员会，如住宅产业委员会、商业地产委员会等，为相关领域提供专业服务和支持。
07
房地产投资风险防范与应对措施
市场风险识别及评估方法论述
市场风险识别
掌握房地产市场周期波动规律，关注政策、经济、社会等宏观因素变化，及时识别潜在风险。
风险评估方法
运用定量和定性分析方法，如敏感性分析、蒙特卡洛模拟等，对投资风险进行准确评估。
THANKS
感谢观看
项目选址原则与方法
城市规划与基础设施
考虑城市总体规划、交通规划、基础设施配套等因素，选择具有
良好发展潜力的区域。
自然环境与地理位置
关注地形地貌、气候条件、生态环境等自然因素，以及项目所在地的地理位置和交通便捷程度。
市场前景与竞争状况
分析目标市场的购房需求、租赁需求以及竞争状况，选择具有市场潜力的区域和项目类型。
房地产投资定义
长期性
指投资者将资金投入到房地产市场，以期在未来获取收益的经济行为。
房地产投资通常需要长期持有，以获取稳定的租金收益和资产增值。
高风险性
房地产市场受多种因素影响，如经济周期、政策调整等，存在较高的
投资风险。

房地产投资基础入门

房地产投资基础入门房地产投资是一种常见的投资方式，追求长期稳定收益和资产增值。

本文将介绍房地产投资的基础知识，包括投资目的、投资方式、风险和回报、市场分析等。

一、投资目的房地产投资的目的主要包括：稳定的现金流收入、资本增值、分散和保值。

稳定的现金流收入是指通过租金收入及其他经营收入获得稳定的现金流。

资本增值是指物业价格随时间的增长，通过出售物业来获得增值收益。

分散是指将投资分散在不同地区、不同类型的房地产项目上，以减少风险。

保值是指将资金投入到房地产市场，通过持有物业来保护资金不受通货膨胀和货币贬值的影响。

二、投资方式房地产投资的方式主要有直接投资和间接投资两种。

直接投资是指个人或企业以自有资金购买房地产物业，并负责物业的管理、租赁和维护等各项工作。

直接投资的优点是直接掌握资产，可以更好地把握投资风险和获得利润。

但要求投资者具备丰富的资金和管理经验，并承担物业管理和运营的责任。

间接投资是指通过购买房地产基金、房地产信托或股权等金融工具来间接参与房地产市场。

间接投资的优点是降低了个人或企业的风险和负担，专业机构负责管理和运营物业。

但投资者无法直接掌握资产，收益也受到基金管理方的影响。

三、风险和回报任何投资都伴随着风险和回报。

房地产投资的风险主要包括市场风险、政策风险、资金风险、流动性风险等。

市场风险是指房地产市场价格波动带来的风险，受经济、行业和地区因素影响。

投资者应密切关注房地产市场的动态和趋势，进行市场分析和预测。

政策风险是指政府出台的相关政策对房地产市场产生的影响。

投资者应关注房地产调控政策、土地供应政策等，以及相关税收政策等，以便做出更准确的投资决策。

资金风险是指资金来源不稳定，贷款利率波动等因素带来的风险。

投资者需要做好充分的资金准备和风险识别，确保能够按时还款以及应对其他资金问题。

流动性风险是指投资者在需要变现资产时遇到的问题。

房地产是一种相对非流动性的资产，需要时间和成本来变现。

投资者应根据自身的投资目的和资金需求来规划投资周期和退出策略。

第二章房地产投资的基本原理

市场分析的成本、效益示意图
成本
总成本
净利润
利润
总利润
成本 M 收益
市场研究的深度
• 三、预期 • 预期—— • 房地产投资是长线投资，对未来的预期非常重要。为什么长线投资的预期很重要？ • 对土地区位的预期和房地产需求的预期直接影响房地产投资的决策。
第二节边际成本及规模收益理论
• 一、边际成本递减递增规律 • 边际成本是指在一定产量水平下，增加或减少一个单位产量所引起成本总额的变动数。边际成本用以判断增减产量在经济上是否合算。例如，生产某种产品 100个单位时，总成本为5 000元，单位产品成本为 50元。若生产 101个时，其总成本 5 040元，则所增加一个产品的成本为 40元，即边际成本为40元。当实际产量未达到一定限度时，边际成本随产量的扩大而递减；当产量超过一定限度时，边际成本随产量的扩大而递增。
• 风险与收益是紧紧联系在一起的。 • 收益的表现形式可以是利润，包括与风险相联系的三种不同的报酬： • 社会风险补偿（补偿可能出现的社会问题）、承担风险的补偿（某些不可能被分散或保险的风险）、创新利润（持续创新社会中获得的利润） • 没有创新就没有利润！
• 二、成本 • 成本——是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现称之为成本。 • • 成本的构成内容要服从管理的需要，并且随着管理的发展而发展。国家规定成本的构成内容主要包括： ①原料、材料、燃料等费用，表现商品生产中已耗费的劳动对象的价值； ②折旧费用，表现商品生产中已耗费的劳动对象的价值； ③工资，表现生产者的必要劳动所创造的价值。 • 影响投资成本的2个重要因素是利率和税收！

余明轩房地产投资分析-第二章房地产投资基本原理

第二章
❖ 三、预期 ❖ 投资归根结底是对未来进行风险决策，所决策
的也就是未来收益是否能大于投入成本。由于未来事件非常难以预测，因此投资决策随着对未来事件的不同预期而有所不同。房地产投资一般是长线投资，因而对未来的预期就显得格外重要。房地产投资中对土地区位的预期和对房地产需求的预期将直接影响着房地产投资类型的决策。
第二章
投资商业地产与买第二套房首付和利率相当
“现在商业地产贷款执行的是首付5成，利率上浮10%，最长贷款10年的政策。除贷款年限外，其他政策都与目前购买第二套房的政策相同。” 北京凯盛经略担保公司的工作人员表示，“在新政出台前，与住宅的贷款相比，商业地产的投资门槛略高，但现在新的房贷政策将第二套房的首付和利
第二章
❖ 其三，创新利润。在一个持续创新的世界中，企业家从创新中能得到利润或暂时的高额收入。
❖ 创新产品卖得欢利润劲增九成三
❖ 世界经济遇冷，“全球最大的钢琴制造商”珠江钢琴集团却完全不受影响，产量占了全世界钢琴产量的25%。集团总经理王润培自豪地表示，企业成功的重要秘诀是“理念创新、技术创新”，“珠江钢琴建立了企业研发投入与销售收入挂钩的机制，保证每年的技术创新投入占销售收入总额6%以上。”从当年年产900多台的小钢琴厂到如今全球最大的钢琴制造商，王润培介绍经验时表示，“要敢于胡思乱想，如果连想都不想，怎么会有进步。”“胡思乱想”指的是理念与技术的创新。珠江钢琴建立了企业研发投入与销售收入挂钩的机制，保证每年的技术创新投入占销售收入总额6%以上。“产品创新极大地拉动了效益增长，恺撒堡专业高档钢琴、京珠品牌钢琴等近年来推出的新产品，今年
第二章
❖ 土地报酬递减规律是指在技术不变的条件下，土地的集约利用有一定的限度。当增加对土地的投入时，土地的收益呈递增趋势。当土地的开发超过某一点时，从土地中所获得的收益开始呈递减的趋势，即生产物增加的比例低于投入土地的劳动增加的比例。

房地产投资的基本原理

的应用和推广。
03
CATALOGUE
投资策略与决策
投资目标与原则
投资目标
确定房地产投资的目标是获取长期稳定的收益、短期套利还是资产保值。
投资原则
遵循价值投资理念，以合理的价格购买优质资产，避免投机和跟风行为。
投资时机选择
经济周期
根据经济周期的波动，把握房地产市场的周期性变化，选择合适的投资时机。
投资交易流程与合同签订
投资交易流程
了解并遵循房地产交易流程，包括尽职调查、谈判、签约等环节，确保交易的合法性和安全性。
合同签订
与卖家或开发商签订正式的房地产买卖合同，明确双方权利和义务，为后续交易提供法
律保障。
投资项目管理及运营
项目管理
对投资项目进行全面管理，包括施工进度、质量监控、成本控制等方面，确保项目按计划进行。
房地产投资的种类
住宅投资
购买住宅作为长期居住或出租，以获取租金收益或房产增值
。
商业地产投资
购买商业地产如办公楼、购物中心等，以获取租金收益或房产增值。
工业地产投资
购买工业地产如仓库、工厂等，以获取租金收益或房产增值。
土地投资
购买土地以待未来开发或增值，或通过开发土地获取收益。
房地产投资的优势和风险
政策风险
政府对房地产市场的调控政策变化，如限购、限贷、税收政策等。投资者应关注政策动向，合理规避政策风险。
05
CATALOGUE
实际操作与案例分析
投资项目选择与策划
投资项目选择
根据市场趋势、地理位置、项目类型等因素，选择具有潜力的房地产投资项目。
投资项目策划
制定详细的投资计划，包括预算、回报率、风险评估等，为投资决策提供依据。

房地产开发与投资第二章

第二节项目构思与筛选
❖ （2）开发方案策划
❖ 项目开发方案包括以下内容：
❖ 1）开发内容和规模
❖ 2）建设计划
❖ 3）开发合作方式
❖ 4）融资方式和资金结构
❖ 5）产品经营方式
❖ 6）项目投资与租售收入及利润的估算
❖ （3）项目策划的成果和用途
❖ 提出的策划方案是初步的，目的是对不同的开发
方案作出项目定义，为项目可研提供方案，以便
山东建筑大学
第四节获取土地使用权与项目核准
❖ 3.土地储备的计划管理 ❖ 土地储备计划由政府相关部门根据当地经济和社
会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和市场供求状况等联合编制。 ❖ 4.土地储备的对象 ❖ 依法收回的国有土地； ❖ 收购的土地； ❖ 行使优先购买权取得的土地； ❖ 已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地； ❖ 其他依法取得的土地。
❖ 1）土地征收。征收土地是国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法给予被征收土地的单位和个人一定补偿的行为。
❖ ①土地征收的过程，就是将待征土地的集体所有权转变为国有土地全民所有权的过程，同时对原集体土地的集体和个人进行补偿及妥善安置。
❖ ②土地征收的程序
山东建筑大学
第二节项目构思与筛选
❖3. 城市重点开发区域 ❖ 城市政府在一个时期内有其自己的开发热点，如
经济开发区、高新技术开发区、各类产业园、高铁新站等。 ❖ 这类项目的土地一般经过土地储备中心（或城市投融资中心）进行土地的一级开发后，再向开发商出让。在前期往往有一些优惠政策，但由于基础设施等各个方面较差，开发商承担较大的风险。这种新区所在的城市越大，风险会减少。

房地产投资分析的基本知识

二、投资回收与投资回报
投资回收：投资者对其所投入资本的回收房地产投资收益投资回报：投资回报：投资者所投入资本在使用中所获得的
报酬例如：例如：
贷款对于金融机构来说，贷款对于金融机构来说，借款人还本的部分是投资回收部分；借款人所支付的利息，是投资回报。收部分；借款人所支付的利息，是投资回报。房地产开发投资中，房地产开发投资中，投资回收是指开发商所投入的总开发成本的回收，投资回报表现为开发商的利润。总开发成本的回收，投资回报表现为开发商的利润。
二、利息与利率
利息的计算有单利计算和复利计算两种
单利计算公式
Fn = P (1 + i • n )
F n = P (1 + i )
n
复利计算公式
三、名义利率和实际利率
当利率标明的时间单位与计息周期不一致就出现了名义利率和实际利率的区别。时，就出现了名义利率和实际利率的区别。例如：例如：某笔住房抵押贷款按月还本付息，某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率，每月计息率为，通常称为“年利率6%，一次” 一次”。按单利计算利息时，按单利计算利息时，名义利率=实际利率名义利率实际利率
把某一项投资活动作为一个独立的系统，把某一项投资活动作为一个独立的系统，流出系统的资金叫现金流出现金流出，流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金现金流入。叫现金流入。实际发生的这种资金流出或流入叫做现金流量现金流出与现金流入之差，现金流量，叫做现金流量，现金流出与现金流入之差，称净现金流量。为净现金流量。投资、成本、销售收入、出租收入、税金、投资、成本、销售收入、出租收入、税金、利润等经济量，是房地产开发投资项目现金流利润等经济量，量的基本要素，也是投资分析最重要的基础数量的基本要素，据。

《北京房产投资核心逻辑和原理》

北京房产投资一直是国内外投资者关注的热点，其投资价值和核心逻辑备受关注。

本文将从北京房产投资的核心逻辑和原理展开探讨，分析北京房产投资的主要特点和投资考虑因素，为投资者提供参考和借鉴。

一、北京房产投资的地理位置优势北京作为国家政治、文化和经济中心，拥有丰富的资源和优越的地理位置。

作为首都，北京人口聚集、经济发展迅速，吸引了大量人口和资金流入。

这为北京房产投资提供了巨大的潜在需求和增值空间。

北京的城市规划、交通等基础设施也十分完善，为房产投资提供了便利条件。

二、北京房产投资的政策支持国家和地方政府对北京房产市场的调控政策十分重视，通过各种政策手段来引导和规范房地产市场的发展。

限购、限贷、限价等措施有效控制了房地产市场的风险，保障了市场的稳定和健康发展。

北京也出台了一系列扶持政策，如购房补贴、税收优惠等，吸引了更多投资者参与房地产市场。

三、北京房产投资的发展潜力随着城市化进程的加快和人口的不断增加，北京的房产市场需求仍然保持较高增长速度。

北京的经济实力和国际影响力不断增强，吸引了更多的人才和资本流入，为房地产市场提供了更多的活力和动力。

北京房产市场具有很大的发展潜力，投资者可以通过长期持有获得丰厚的回报。

四、北京房产投资的风险与挑战尽管北京的房产投资市场充满诱惑，但也存在着一定的风险与挑战。

北京的房价居高不下，市场泡沫风险较大，投资者需谨慎对待。

政策风险和市场风险随时会发生变化，投资者需及时调整投资策略，降低风险。

市场竞争激烈，投资者需要具备一定的投资能力和专业知识，才能在市场中获得成功。

五、北京房产投资的策略建议针对北京房产投资市场的特点和风险，投资者可以采取以下策略来进行投资规划：应充分了解市场信息，理性分析市场，选择适合自己的投资领域和项目。

应设置合理的投资目标和风险控制措施，避免盲目跟风和投机行为。

再次，应善于把握市场变化，及时调整投资策略，灵活应对市场风险。

应强化自身的投资能力和风险意识，不断提升自己的投资水平和技巧。

房地产投资的基本原理

优化投资组合和资产配置
分散投资风险
通过投资不同类型的房地产项目（如住宅、商业、工业等），降低单一项目的风险。
长期投资策略
制定长期投资策略，避免短期市场波动对投资组合的影响，追求长期稳定的收益。
动态调整投资组合
根据市场变化和自身需求，适时调整投资组合，提高资产配置的效率和收益。
定期评估投资绩效
长期回报
投资者应关注长期回报率，而非短期市场波动。
多元化投资原则
地域多元化
投资者应将投资分散到不同地区，以降低地域风险。
物业类型多元化
投资者应考虑不同类型的物业，如住宅、商业、工业等，以分散风险。
投资方式多元化
投资者可以通过直接购买物业、投资房地产基金等方式进行多元化投资。
风险管理原则
市场风险
成本效益ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ析
比较投资项目的成本和效益，以确定项目的经济效益和投资价值。
ABCD
现金流分析
评估投资项目的预期现金流状况，包括收入和支出，以判断项目的盈利能力和偿债能力。
折现现金流分析
将未来的现金流折现到现在的价值，以评估项目的经济价值。
市场分析
市场供需状况
区域发展前景
分析房地产市场的供需状况，包括供求关系、空置率等，以判断市场的竞争状况和投资机会。
房地产投资的基本原理
contents
目录
• 房地产投资概述 • 房地产投资的基本要素 • 房地产投资的基本原则 • 房地产投资分析方法 • 房地产投资的策略和技巧 • 房地产投资的未来趋势和挑战
01
CATALOGUE
房地产投资概述
房地产投资的定义和特点
定义
房地产投资是指将资金投入到房地产市场中，以获取长期资本增值和收益的行为。

房地产投资业务培训-(带)

房地产投资业务培训一、引言近年来，我国房地产市场发展迅速，吸引了大量投资者涌入。

房地产投资作为一种重要的资产配置方式，具有保值增值、分散风险等优势。

然而，房地产投资并非简单的购买与出售，它涉及到市场分析、财务分析、法律法规等多个方面。

为了帮助投资者更好地了解房地产投资业务，提高投资收益，本文将介绍房地产投资的基本概念、市场分析、财务分析、法律法规等方面的知识，以期为投资者提供有益的参考。

二、房地产投资的基本概念1.房地产投资的概念房地产投资是指投资者购买土地使用权、房地产开发、经营、转让、租赁等过程中，通过市场交易实现资产增值的行为。

房地产投资可以分为直接投资和间接投资两种形式。

直接投资是指投资者直接购买房地产物业，如住宅、商业、工业等；间接投资是指投资者通过购买房地产相关金融产品，如房地产信托、房地产基金等，参与房地产投资。

2.房地产投资的特点（1）收益性：房地产投资具有较高的收益性，主要体现在物业增值和租金收入两个方面。

（2）风险性：房地产投资风险较高，主要包括市场风险、政策风险、财务风险等。

（3）流动性：房地产投资流动性较差，买卖周期较长，资金占用较大。

（4）地域性：房地产投资具有较强的地域性，不同地区的房地产市场表现差异较大。

三、房地产投资市场分析1.市场供需分析（1）人口因素：人口数量、人口结构、人口分布等对房地产市场需求产生重要影响。

（2）经济发展：经济增长、产业结构、就业情况等对房地产市场供需产生重要影响。

（3）政策调控：政府土地供应、住房保障、税收政策等对房地产市场供需产生重要影响。

2.市场周期分析（1）市场趋势：了解当前市场所处的周期阶段，判断市场未来发展趋势。

（2）市场风险：关注市场周期转换过程中的风险，如政策风险、市场风险等。

四、房地产投资财务分析1.投资成本分析房地产投资成本主要包括购买成本、装修成本、运营成本、税费等。

投资者在进行财务分析时，应充分考虑各项成本因素，确保投资收益。

房地产投资分析基本原理

A=1000×10%/[(1+10%)5 – 1] = 1000×0.1638 = 163.8 A=1000×10%/[(1 10% 1000× 163. 10% 1000× 163. 或A = 1000 (A/F, 10%, 5) = 1000×0.1638 = 163.8
第一节
房地产项目分析
现金流量与资金的时间价值
等差序列现值系数
P=A1×(P/A,i,n)+G×
1 (1 + i) n − 1 n − n i i(1 + i) (1 + i ) n
第一节
房地产项目分析
现金流量与资金的时间价值
例：某厂利用外资500万元引进设备，协议规定贷款年利率为某厂利用外资500万元引进设备， 500万元引进设备 20%，第四年末一次归还本利，问到时应还多少？ 20%，第四年末一次归还本利，问到时应还多少？
r i= m
第一节
房地产项目分析
现金流量与资金的时间价值
三、资金的时间价值
单利与复利
一笔$1,000 存款的终值一笔$1,000
计息期年半年季月日年计息次计息期利率年终本利和年实际利率数( m ) (i=r/m) (F=P(1+i)^m 1 12% 1120.0 12% 2 6% 1123.6 12.36% 4 3% 1125.5 12.55% 12 1% 1126.8 12.68% 365 0.033% 1127.5 12.75%
第一节
房地产项目分析
现金流量与资金的时间价值置业投资项目的现金流量
置业投资的现金流量通常是由两部分构成：一部分是持有期间内物业每年的净经营收益；另一部分是持有期末物业的净转售收益。当对项目进行投资分析以判断其投资价值的时候，有些动态指标需要考虑折现因素，即把上述的净现金流量折现到项目投资的起始点，然后与项目的投入或支出进行比较，从而判断项目在财务上的可行性。

2房地产投资基本原理2

资产市场：估价租金（元）
物业市场：确定租金
D（R，经济状况）=S P=R/i
Ⅱ
价格（元）
Ⅰ
存量（平方米）
Ⅲ
P= f（C）
Ⅳ
S=C/δ （Δ S=C-δ S ）
资产市场：新项目的开发建设
新开发建设量（平方米）
物业市场：存量调整
土地政策对房地产市场的影响示意图
（三）利率调整对房地产市场的影响
第三节
博弈论、资产定价与贝叶斯决策
一、博弈论
1、概念博弈论，又称对策论，是研究决策主体的行为发生直接相互作用时的决策以及这种决策的均衡问题。博弈论研究的是在存在相互外部经济条件下的个人选择问题。
2、博弈论基础理论
博弈论的基本概念包括参与人、行动、信息、战略、支付（效用）、结果和均衡。其中，参与人、行动和结果统称为“博弈规则”，博弈分析的目的就是使用博弈规则预测均衡。在博弈论中有一个经典案例——囚徒困境。
（五）小节
对四象限模型，当存量的开始水平和结束水平相同时，物业市场和资产市场达到均衡状态。假如结束时的存量与开始时的存量之间有差异，那么图中四个变量（租金、价格、新开发建设量和存量）的值将并不处于完全的均衡状态。假如初始存量超过结束时的存量，租金、价格和新开发建设量必须增长以达到均衡。假如初始存量低于结束时的存量，租金、价格和新开发建设量必须减少，使其达到均衡。
2、资产定价模型
ri r f i ( r M r f )
ri
第
种投资的预期收益率； i
rf
rM
无风险收益率；市场投资组合的预期收益率；第
i
i
种投资的
系数；