第二章房地产业的产品

（一）房屋
2、房屋的四大构成要素
（1）建筑材料：
– 金属：建筑五金 – 非金属：木材水泥、玻璃、陶瓷塑料、防水、保温
隔热、吸声、涂饰
（2）建筑地基：建筑地块、宅基地 （3）内部设施：
– 民居：水暖、卫生、灯具、电工、电器、煤气、通 讯、空调
– 工业用房：生产设备等
（4）外部环境：
– 基础设施、地理位置、道桥、文娱、生活服务等综 合条件
“居者无其屋-居者有其屋-居者优其屋”决 定于 建筑地块、房屋、构筑物、房地产服务
第二章 房地产业的产品
本章知识点
建筑地块
– 土地属性特征 – 土地分类 – 城市土地 – 地产概念特征分类
房屋构筑物及房地产劳务
– 房屋属性及分类 – 构筑物 – 房产概念特征分类
本章基本概念
房地产的产品概念
– 房地产 – 不动产 – 房产 – 物业 – 土地 – 地产
二 房屋、构筑物及房地产服务 （三）房产
1、房产概念
房屋财产，特殊形态房产。
（1） 实物形态：明确产权的房屋 （2） 权利形态：房屋产权，财产和财富的表
现形式，民法中把其作为财产，产权的出让 分割 继承 抵押等成为房产经济活动的重要 内容。 （3） 价值形态：房屋价格、租金
二 房屋 构筑物及房地产服务 （三）房产
（耐久性）
经济特征
（土地经济属性的反 映）
启–示土：地供给稀缺性 •地–段利不用可方复向制变更困难、 •节约效用用地多，样提性高土地利用率 ••产用––生地土土级养地地差地报属地 结酬于租合递不，，减动优永趋产质续势地利难用求
（二）土地 3、土地分类（土地用途管制制度）
农用土地
建设源自文库地
未利用土地
（二）土地 4、城市土地
静态特征
– 位置突出重要 – 交通依赖 – 土地面积影响小 – 变更使用方向难度大
动态特征
– 土地城市化 – 质态低劣化 – 城市土地所有制特征
（国有）
– 质量取决于对各种功 能的适应程度
（二）土地 5、地产
土地财产，是土地经济形态，在一定土 地所有制关系下作为财产的土地
2 房产特征（与其他物质财产相比，注重实际意义）
常识性概念
– 房屋 – 建筑物 – 构筑物 – 住宅 – 办公楼 – 写字楼 – 商业用房 – 别墅 – 公寓 – 二手房 – 空置房 – 经济适用房 – 高层建筑 – 多层建筑 – 低层建筑
一、建筑地块 （一）建筑地块概述
建筑与地房块地：产开发相建同不：设再是和纯经粹营的活自动然相地，关的那部 分城市土地。 是有机统一体——自然地、
按照加工程度不地同下分基为础：设施、地区环境条件
– 生地：尚未经过房地产开发的农地和荒地（处女 地），是有待加不工同的：房地产原料
– 熟地：经过几通一平开的发开程发度或不已同经拆迁完成，可供 直接建设的土地，即转建让筑价地格块不产同品，没有被地上无 填充的空地。 利用价值不同
– 毛地：城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地，生熟程 度介于两者之间。
（2）非住宅：生产、营业、行政、其他
（一）房屋
4 房屋社会经济功能 住宅：
– 生活资料：满足生存、发展、享受需要 – 社会交往：会客厅、起居室 – 心理功能：归属感、认同感、隐秘、安全、成就、
满足感
非住宅：
– 工业：生产资金安全 – 商业：资金营运 – 行政：社会治安、管理、保健、人才培养 – 住宅：居住区配套设施功能
– 以自然属性为前提形成的人地关系
• 生地产是力财属富性之纯：母自最 ”基 。然本之的物生，产生活资料， “劳动是财富之父，土 • 生产关系属生性产：由劳土动地的稀产缺物而产和生条的件土，地所有权及各项权利，
所有、管制体、现使用人、与规人划之、间处置关、系受的益物、的抵押中、介租，赁、转让等 其他属性： 社会所有权和使用权关系的载体
（二）土地 1、土地概念及属性
土地： 由地球表面上空一定 高度、地球表面以及 地下一定深度的岩石、 土壤、矿藏、水域、 植被和气候等组成的 自然综合体
地上：气候
地表：除海洋以外， 陆地、水面
地下： 矿藏 地热 沼气
（二）土地 1、土地概念及属性
自然属性：
– 自然物，地球自然演化的产物。
经济属性： （小结）土地是：
（一）房屋
3 房屋种类
按照基本使用性质划分为住宅和非住宅
（1）住宅
– 按建设标准分（面积、设备、装修、投资、工程质 量、环境质量等）：1—4类
– 按层数高度： 1-3低、 4-6多、7-9中高、10层以上 24米以上高层、30层以上100米以上超高
– 按承重构件主要材料：钢、钢筋混凝土、砖混砖木、 其他
二 房屋、构筑物及房地产服务 （二）构筑物
构筑物： 具有一定社会功能的工程实体，是 不供人们在其中生产生活的建筑。 如： 水塔、 烟囱、道桥、堤坝、 贮油池、蓄水池、贮物仓。
划分：
– 单一型构筑物财产（构筑产）: 不含地基的构筑物财产。
– 复合型构筑物财产（构地产）： 含构筑物和构筑物地基两部分构成的工程实体。
（一）房屋
1、建筑物必备的四个基本要求
（1）功能要求：
– 符合生产生活需要
（2）物质技术要求：
– 建材、结构、工艺
（3）建筑形象要求：
– 是城市立体形象的外壳，包括内外空间组合、建筑 形体、式样、细部处理、装饰、色彩等
（4）能供人居住或从事其他活动：
– （与构筑物不同）是政治经济文化的基本场所和生 存空间，只要有上盖就算房屋
– 国家主权 – 文化：审美情趣、 黄土黑土红土文化、北京社稷坛的五色土
？ – 其它：
（二）土地 2、土地特征
自然特征
（土地固有，与生俱来， 与人类开发没有必然 联启系示）：
– •土地地价位看置涨固定性 – •土规地划面设积计有审限批性要审慎 – •土讲地究质投量资差效异率性 – •土产地权功交能易永管久理性复杂严格
– 权利形态：土地所有权及相关权力 – 实物形态：具有一定产权的土地 – 价值形态：土地价格，地租
二、房屋、构筑物及房地产服务 （一）房屋
房屋：房屋建筑物与建房地基的统一体。
– 香港：物业与地业的统一。 – 房屋是房地产业的终极产品。 – 建筑物是统一体当中具有决定意义的部分。
把握内容：
– 1 建筑物必备的四个基本要求 – 2 房屋四大构成要素 – 3 房屋种类 – 4 房屋社会经济功能