第二章 房地产金融基本知识
房地产金融基础知识
房地产金融基础知识5.1利息、利率、利率政策5.1.1什么是利息和利率？资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”利息从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬；从借款人的角度来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。
利率指单位时间内利息与本金的比率，即利率=单位时间内的利息/本金*100%，利率通常以一年期利息与本金的百分比计算。
5.1.2什么是基准利率？中国人民银行（央行）对国家专业银行和其他金融机构规定的存贷款利率为基准利率。
5.1.3存款利率和贷款利率存款利率是指个人和单位在金融机构存款所获得的利息与存款本金的比率；贷款利率是指金融机构向个人或单位发放贷款所收取的利息与其贷款本金的比率。
贷款利率一般高于存款利率。
5.1.4央行现行的存贷款基准利率是多少？利率政策是宏观货币政策的主要措施，政府为了干预经济，可通过变动利率的办法来间接调节国内通货膨胀水平。
在萧条时期，降低利率，扩大货币供应，刺激经济发展。
在膨胀时期，提高利率，减少货币供应，抑制经济的恶性发展。
5.1.4.1商业银行的存款利率可在央行基准利率基础上上浮多少？最高上浮30%。
5.1.5商业银行贷款常采用的还款方式有哪些？主要分两种：等额本金和等额本息还款5.1.5.1什么是等额本息？目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的还款方式。
把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。
作为还款人，每个月还款给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。
5.1.5.2什么是等额本金？每月的还款额不同，它是将贷款额按还款的总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金还款第一个月的还款额最多，之后逐月减少，越还越少。
房地产金融基本知识
房地产金融基本知识房地产金融中的资金流及资本来源一、房地产金融中的资本流整个资本流通包括三方参与者：一是资本使用者，包括开发商，房屋预购者；二是资本供应者，包括储蓄家庭，银行，保险公司，中央和地方政府三是处在两者至今的服务组织。
二、资金来源1、保险公司2、商业银行3、储蓄贷款银行4、互助储蓄银行5、抵押银行6、房地产投资信托公司影响房地产金融市场的社会经济因素一、通货膨胀的变化二、银行利率的变化三、所得税法的变化四、货币汇率的变化五、日用品价格的变化六、房地产证券和其他投资工具回报率的变化七、金融政策八、社会福利制度利率、贴现率、现值一、利率：指在借贷期内形成的利息额与借贷本金的比率。
在金融学中，利率，通常是用各种金融工具的到期收益率来衡量的，由于各种金融工具给投资者带来的现金流不同，所以，在使用这些工具的时候就要有一个选择的问题，到底哪种工具可以为投资者带来更多的收入呢？要解决这个问题，必须运用现值的概念，计算不同金融工具的利率。
二、利息的计算方法1、单利计算法：在计算利息时，上一事件单位所产生的利息不再加入本金计算下一时间单位的利息；即本金所生利息不再加入本金重复计算利息。
例：我国三年期国债利率百分之2.89，某人购买1000元的三年期国债，到期利息是多少？2、复利计算法：在一定时期内，按本金计算利息，随即将所得到的利息加入本金，作为计算下一齐计算利息的基础，例：上题按复利方法计算3、采用复利计息比按单利法计算的利息多，应该说，复利计算法体现了货币资金的时间价值，符合信用和利息的本质要求。
（简单介绍我国现行利率政策）三、现值、终值与货币的时间价值1、终值：任何一笔资金，都可以通过利率计算出在未来某一时间点上，将会成为多少金额，即本利和是多少，这个本利和也称为终值。
例：一笔3年，年利率为6%的10万元贷款求终值2、现值：求终值的逆运算，如果我们知道未来某一时点的一定金额的货币，把他看成是那时的本利和，按现行利率计算要取得这样金额的本利和在现在必须具有多少本金，这个推算出来的本金称为现值。
房地产金融学重点知识归纳
1、房地产金融概念及特点*房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列活动的总称。
房地产金融的特点• 1、资金融通量大• 2、房地产金融具有较强的政策性• 3、房地产金融债券有保障• 4、房地产金融具有证券化趋势2、房地产金融的作用（1）有效地筹集社会资金，促进房地产业的发展（2）合理分配和引导资金，促进房地产业的可持续发展（3）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业的发展3、房地产金融市场的分类*（1）按市场运行层次划分①一级市场：②二级市场：（2）按服务对象不同分类①房产金融市场：②地产金融市场：（3）按融资工具不同分类①房地产抵押贷款市场：②房地产证券市场：③房地产保险市场：④房地产信托市场：⑤房地产租赁市场：⑥房地产咨询市场：4、房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业，主要包括专业银行，商业银行及非银行金融机构（如证券公司、保险公司、信托公司）等5、我国房地产金融机构组织体系从业务上分（1）专营房地产金融业务的机构①住房储蓄银行：②住宅信用合作社：指由居民资源组织起来的一种不以盈利为目标的互助合作性公益团体。
（2）兼营房地产金融业务的机构①商业银行：②保险公司：③信托投资公司：④证券公司：⑤其他类金融机构：包括金融资产管理公司、信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。
*6、房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。
*7、抵押贷款和质押贷款的区别和联系区别①抵押贷款中用来抵押的财产是房地产或动产，而质押贷款中用作质押的则是动产或权利②抵押情形下，债务人或者第三人不转移抵押财产的占有权，而质押则是债务人或第三人将其动产、权利移交债权人占有联系③在抵押贷款和质押贷款中，抵押物在债务履行期届满前所有权属于抵押人与出质人④应当由抵押人、出质人与贷款银行签订相应的抵押合同、质押合同，并依法办理登记。
房地产金融基本知识知识
政府 家庭 外国投资者
资本供应者
投资银行 抵押贷款银行 房地产经纪人
资本—债务
股权 债务
开发商 家庭 商业资本家 土地所有者
服务机构
资本使用者
二、资金来源
（一）资金来源的主要渠道
保险公司 各种公积金 商业银行 储蓄贷款银行 互助储蓄银行 抵押银行 房地产投资信托公司
（二）我国房地产开发资金主要来源于国家拨款、 银行贷款、证券市场融资等。
2014年人民币兑美元汇率累计贬值2.42%，是2005年汇改 以来首次年度贬值。尽管近期人民币兑美元偶有上扬，但不少 专家以及市场人士认为，由于美国经济强势增长，而中国经济 发展趋缓，人民币兑美元将保持贬值趋势。
货币波动情境下，汇率下跌对房价的作用机理：流动性效应。 人民币贬值将压缩投机资本的获利空间，促使资本流出，造成 国内流向房地产业的资金紧张，进而改变当前房地产的供求关 系。在房地产供应总量不变条件下，由于缺乏资金及需求支持， 房地产价格上涨冲动将被抑制。
是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经 济系统的现金流量绘制到一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流 出与相应时间的对应关系。
0 12
50
n
100
二、利 率
利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使 用权所得到的补偿。
Fn＝P＋In
利率是在单位时间（一个计息周期）内得到的 利息额与借贷金额（即本金）之比，一般百分数表 示。
利息的计算
【例题1】总投资为2000万元，开发期为2年，投 资在两年内均匀投入，同期银行贷款的年利率为5.6%。 求开发费用的利息。
分析：因为投资在2年内均匀投入，因此计息期 从开发活动开始1年的时点开始，至开发完成为止， 计息期为1年。
房地产金融知识培训
房地产金融知识培训一、房地产金融的概念房地产金融是指为房地产生产、流通、消费而筹集、融通、清算资金的所有金融行为的总称。
房地产金融业务包括房地产抵押业务和房地产产业资金融通业务等。
房地产抵押业务是指金融机构以房地产信用为条件,为房地产产权人筹集和融通房地产资金,这些资金可以用于房地产投资与消费,也可以用于非房地产投资与消费。
比如,某人以房地产作为担保物而获得100万元的贷款,其中30万元用于装修房屋,40万元用于购车,另外30万元用于投资兴办一小型加工厂。
房地产产业资金融通业务是指为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金,并提供相应服务的金融业务。
房地产产业金融业务包括为房地产的开发、经营和消费而融通资金,也包括为农地开发与经营而融通资金,并促进农、林、牧、渔等各方面的发展。
房地产产业资金融通业务的资金筹措,可以是以房地产为担保而获得,也可以不以房地产为担保而获得,如通过信誉担保、动产担保、政策投资拨款等形式而获得资金。
现代房地产金融包括房地产担保、信托、保险和租赁等多种金融形式。
二、房地产金融的发展早在18世纪,英国和德国就相继开办了住房金融和土地金融业务,并获得成功。
随后,这种业务方式被其他国家引进和推广,并获得广泛发展。
1770年,德国的西里西省成立了世界上第一个土地抵押信用合作社。
拥有土地的农民共同组织起来形成合作社,合作社以社区内的全部土地作为抵押物,通过土地证券化,担保发行债券,筹集到的资金供社员使用,以改善土地利用,提高土地产出,促进社会经济发展。
1775年,英国的伯明翰开创了世界上第一家互助性的住房合作社,该合作社将购买住房的人组织起来,其成员定期将一定数量的资金储存在合作社内,用于建造房屋,住房建成后,该合作社的成员可通过一定的方式进行购买。
美国的房地产金融十分发达,其主要特点是通过银行的房地产证券融资,由金融中介将短期储蓄转变为长期贷款,房地产抵押贷款利率可以随市场变动。
目前美国对房地产金融市场的调节已经形成了三个主要系统:初级市场的保证系统、联邦不动产金融机构系统和二级市场的经营系统。
房地产金融知识点
一、名词解释(4分*5)1、房地产金融:围绕房屋与土地开发、经营、经营、管理等活动而发生得筹集、融通与结算资金得金融行为,其中最主要得就是以房屋与土地作为信用保证而进行得资金融通行为。
(2页)2、房地产金融市场:房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易得场所,其基本职能就是为房地产得开发、流通以及消费筹集与分配资金。
(5页)3、信托:委托人基于对受托人得信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人得意愿,以自己得名义,为受益人得利益或者特定目得进行管理或者处分得行为。
(35页)房地产信托包括房地产财产信托与房地产资金信托4、房地产保险:以房地产业中得各类财产、责任、信用与人身为保险标得得保险业务得总称(135页)5、房地产信贷: 以商业银行为主体得房地产金融机构以房地产为服务对象,围绕房地产再生产得各个环节发放贷款得借贷活动。
即各房地产金融机构运各种信用手段,把动员与筹集起来得社会闲散资金得支配权让渡给土地与房屋得开发、经营者以及住房购买、消费者。
(48页)6、房地产开发贷款:贷款人向借款人(开发商)发放得用于房地产开发及其配套设施建设得资金7、房地产抵押:抵押人以其合法得房地产,以不转移占有得方式向抵押权人提供债务履行担保得行为。
(69页)8、住房公积金:国家机关、国有企业、事业单位、民办企业、社会团体等各种企业机及其在职职工缴存得长期住房储金。
职工个人缴存得住房公积金及其单位为其缴存得住房公积金,实行专户专储,其所有权归职工个人所有。
9、房地产夹层融资:夹层融资就是一种优先级债务与股本之间得融资方式,就是企业或项目通过夹层资本得姓氏融通资金得过程。
将夹层融资应用于房地产产业,就被称为房地产夹层融资。
10、房地产投资信托基金:以发行受益凭证或股票得方式汇集特定多数投资者得资金,由专门得投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者得一种信托基金。
11、住房抵押贷款证券化:住房抵押贷款得发放机构将其持有得质量、偿还期限相同或相近得住房抵押贷款汇集成抵押贷款资金池,并将其出售给特定目得得载体,由该载体以这些住房抵押贷款为支撑发行证券。
房地产金融第二章房地产金融基本知识
第二节 影响房地产金融的因素
按照联合国欧洲经济委员会最新的统计资料， 按照联合国欧洲经济委员会最新的统计资料， 欧美发达和较发达国家的总自有住宅率普遍在 60%一70%。比较高的是爱尔兰(80%)、挪威 一 。比较高的是爱尔兰 、 (78%)、葡萄牙 、葡萄牙(76%)、英国 、英国(70%)、美国 、美国(68%)、 、 意大利(68%)。处于中间层次的有法国 意大利 。处于中间层次的有法国(60%)、芬 、 兰(63%)、加拿大 、加拿大(64%)。比较低的是瑞士 。比较低的是瑞士(31%)、 、 德国(39%)、瑞典 德国 、瑞典(46%)、丹麦 、丹麦(50%)、荷兰 、荷兰(50%)、 、 奥地利(57%)。 奥地利 。
第三节 资金时间价值及相关概念
一、利率
（二）名义利率与实际利率（考虑通货膨胀率） 名义利率与实际利率（考虑通货膨胀率） 实际利率是指物价不变、 实际利率是指物价不变、货币购买力不变条件下的利 在通货膨胀情况下是剔除通货膨胀因素后的利率。 率，在通货膨胀情况下是剔除通货膨胀因素后的利率。 名义利率是没有剔除通货膨胀因素的利率， 名义利率是没有剔除通货膨胀因素的利率，也称为票 面利率。 面利率。 名义利率与实际利率之间关系： 名义利率与实际利率之间关系： 名义利率=实际利率＋ 名义利率 实际利率＋通货膨胀率 实际利率 若名义利率小于通货膨胀率，此时实际利率为负。 若名义利率小于通货膨胀率，此时实际利率为负。
第二节 影响房地产金融的因素
八、社会福利制度的影响
社会福利制度对房地产的影响是： 社会福利制度对房地产的影响是：福利条件 越好，个人买房越不踊跃，人均拥有自主房屋的 越好，个人买房越不踊跃， 比率越低；福利条件越差，个人买房就越踊跃， 比率越低；福利条件越差，个人买房就越踊跃， 在同等社会经济发展水平条件下人均拥有的自主 房屋比率越高。 房屋比率越高。
房地产金融知识
房地产金融知识1. 引言房地产金融是指金融机构通过向房地产开发商、购房者等提供资金、融资、投资、咨询等服务，以促进房地产市场的发展和经济的繁荣。
本文将介绍房地产金融的基本概念、主要工具和相关风险。
2. 房地产金融的基本概念房地产金融是指在房地产活动中涉及的各种金融业务。
它主要包括以下几个方面：2.1 购房贷款购房贷款是指个人通过向银行或其他金融机构申请贷款来购买房屋的一种金融服务。
购房贷款的特点是利率相对较低，还款期限相对较长。
2.2 房地产开发融资房地产开发融资是指开发商通过向金融机构申请贷款或发行债券等方式来筹集资金，以进行房地产开发项目的一种融资方式。
开发融资的特点是融资额较大，期限相对较短。
2.3 房地产投资信托房地产投资信托是指将房地产资产打包形成的信托产品，通过向投资者出售份额来筹集资金，然后将资金用于购买、持有或经营房地产的一种金融工具。
投资信托的特点是流动性较好，风险分散。
3. 房地产金融的主要工具房地产金融的主要工具包括以下几种：3.1 抵押贷款抵押贷款是指借款人将房地产资产作为贷款的担保物，向金融机构申请贷款的一种方式。
借款人可以将房屋产权证书或其他相关证明文件作为担保，以获取较低利率和较长期限的贷款。
3.2 房地产衍生品房地产衍生品是指根据房地产市场的价格变动衍生出的金融衍生品。
房地产衍生品包括房地产期货、房地产期权、房地产指数等。
这些衍生品可以用于对冲房地产市场的风险，也可以用于投机和套利。
3.3 房地产证券化房地产证券化是指将房地产资产打包成证券产品，并通过发行证券来筹集资金的一种金融工具。
房地产证券化可以将房地产的收益流转化为证券产品的收益，从而吸引更多的投资者参与。
4. 房地产金融的相关风险房地产金融涉及的主要风险包括市场风险、信用风险和流动性风险。
4.1 市场风险市场风险是指由于房地产市场价格波动导致的风险。
房地产市场价格受多种因素影响，包括经济形势、政策法规、供需关系等。
房地产金融基本知识
房地产金融基本知识1. 引言房地产金融是指与房地产有关的金融活动。
随着房地产市场的发展，房地产金融的重要性也逐渐凸显。
本文将介绍房地产金融的基本知识，包括定义、类型、发展现状以及影响因素等内容。
2. 定义房地产金融是指利用金融工具和金融手段，进行与房地产相关的资金融通和金融交易的活动。
房地产金融主要包括房地产开发融资、房地产投资融资、房地产交易融资等方面。
3. 类型3.1 房地产开发融资房地产开发融资是指开发商为了满足房地产项目的资金需求而向金融机构或投资者融资的活动。
房地产开发融资主要包括银行信贷、发债、股权融资等方式。
3.2 房地产投资融资房地产投资融资是指投资者为了获取房地产投资收益而向金融机构融资的活动。
房地产投资融资主要包括银行贷款、股权融资、债券等方式。
3.3 房地产交易融资房地产交易融资是指购房者为了支付购房款项而向金融机构贷款的活动。
房地产交易融资主要包括个人住房贷款、商业房地产贷款等方式。
4. 发展现状4.1 房地产金融市场规模截至目前，中国房地产金融市场规模已经十分庞大。
据统计，截至2021年，中国房地产金融市场的规模已超过10万亿人民币。
4.2 房地产金融产品创新随着房地产市场的发展，房地产金融产品也在不断创新。
目前，房地产金融市场已经涌现出一系列创新产品，如房地产信托、房地产证券化等。
4.3 监管政策调控为了避免房地产市场的风险，中国政府加强了对房地产金融市场的监管。
通过加强监管力度，政府试图平衡房地产市场的稳定和金融风险的控制。
5. 影响因素5.1 宏观经济环境宏观经济环境对房地产金融市场有着重要的影响。
经济发展水平、利率政策、就业状况等因素都会直接影响房地产金融市场的发展。
5.2 政府政策政府政策对房地产金融市场的影响是不可忽视的。
政府的调控政策、土地政策等都会对房地产金融市场产生重要影响。
5.3 房地产市场供需状况房地产市场的供需状况是影响房地产金融市场的重要因素。
房地产金融知识
房地产金融知识——资金的时间价值资金时间价值观念及资金等计算的原理和方法，是房地产经济分析必须的基础知识和基本技能。
一、资金时间价值存在原因1．通货膨胀（钱不值钱）2．承担风险（多得不如现得）3．资金增值4．机会成本二、单利和复利1．单利是指多期均按原始本金计算利息，即只有本金计利息，而本金所产生的利息不计算利息：F=P（1+in）2.复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法，即通常所说的利滚利：F=P（1+i）n，其中n是计息周期，银行的计息周期一般是按月计息一次。
3．单利与复利的换算。
如果处息相同，则通常情况下，单利计息的利息少，复利计息的利息多，如果要使单利计息与复利计息两不吃专亏，则两者的利率应不同：i1= (1+i2)n－1n三、名义利率和实际利率在利息计算中是假设利率的时间单位与计息周期一致当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率。
例：年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，如果一年按12%的利率计息一次，按半年6%的利息计息两次。
按季度30%的利息计息4次，按月1%的利息计息12次，这4种情况的本利和分别如下：一年计息一次：F=1000×（1+12%）=1120.00（元）一年计息两次：F=1000×（1+6%）2=1123.60（元）一年计息四次：F=1000×（1+3%）4=1125.51（元）一年计息12次：F=1000×（1+1%）12=1126.83（元）这里的12%，对于一年计息一次的情况来说，即是名义利率又是实际利率，对于一年计息两次、1次和12次的情况来看，都是名义利率，而实际利率分别为：一年计息两次：（1+6%）2－1=12.36%一年计息四次：（1+3%）4－1=12.55%一年计息12次：（1+1%）12－1=12.68%四、房地产个人贷款个人住房贷款的种类：①按资金来源分：●自营性个人贷款（也称商业性贷款，俗称按揭）●委托性个人住房贷款（也称公积金个人住房贷款）●个人住房组合贷款②按交易形态分：●一手房贷款●二手房贷款个人住房贷款中的几个主要术语●贷款金额●首付比例●贷款比例也称贷款成数●贷款期限也称贷款年限●贷款利率●偿还比例1．个人商业用房贷款：①贷款用途，适用于个人在中国大陆境内城镇购买商业用房，即通常所称的“个人商业用房按揭贷款”。
2024年《房地产金融》讲义
REITs的收益主要来源于租金收入、房地产升值和利息收 入等，投资者按照持有基金份额的比例分享收益。
17
风险控制与监管要求
2024/2/29
风险控制
REITs面临的主要风险包括市场风险、信用风险、管理风险等，基金管理人需要采取相应 的风险控制措施，如分散投资、加强信用评级、完善内部管理等。
《房地产金融》讲义
2024/2/29
1
目录
CONTENTS
• 房地产金融概述 • 房地产开发贷款 • 个人住房贷款 • 房地产投资信托基金 • 房地产保险 • 房地产金融创新与监管
2024/2/29
2
2024/2/29
01
房地产金融概述
CHAPTER
3
房地产金融定义与特点
定义
房地产金融是指与房地产的开发、经营、流通和消费过程中所发生的货币信用活动以及与此相联系的一切金融服 务的总称。
特点
长期性、大量性、区域性、风险性。长期性指房地产金融活动通常需要一个较长的周期来完成；大量性指房地产 金融活动涉及的金额巨大；区域性指房地产金融活动受地域影响较大；风险性指房地产金融活动面临多种风险， 如市场风险、信用风险等。
2024/2/29
4
房地产金融市场参与者
房地产开发商
金融机构
是房地产金融市场的资金需求方，通过向 金融机构融资来支持房地产项目的开发和 建设。
18
2024/2/29
05
房地产保险
CHAPTER
19
房地产保险种类及作用
01
02
03
04
财产保险
覆盖因自然灾害、意外事故等 造成的房地产财产损失。
责任保险
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第二章房地产金融的基本知识第一节房地产金融中的资本流及资金来源1、简述房地产金融中的资本流？【（1）资本流的参与者（2）资本流中的股权与债务（3）债务的承担者和股权的拥有者】答：房地产金融中的资本流可以从以下几方面理解：（1）资本流的参与者在整个资本流通中包括三方参与者。
一是资本供应者，包括储蓄家庭，银行、保险公司、中央和地方政府等。
二是资本使用者，包括开发商、房屋预购者等；三是处在两者之间的各种服务组织，他们从储蓄、商业银行中筹集资金（资本），又将资本投放到房地产的买方，是房地产的资本融通过程更简单，效率也更高。
（2）资本流中的股权与债务房地产金融中的资本可以以股权和债务两种方式通过服务机构在资本供应者和资本使用者间流动。
（3）债务的承担者和股权的拥有者债务的承担者是资本使用者。
股权的拥有者是资本供应者。
2、简述房地产金融市场资金的来源？答：房地产市场资金的来源主要有：（1）政府对银行的投入。
（2）居民的储蓄。
（3）保险公司。
（4）公积金。
（5）股票市场。
3、简述房地产金融市场资金来源中的保险公司、各种公积金、商业银行、储蓄贷款银行、互助储蓄银行、抵押银行、房地产投资信投公司？答：（1）保险公司保险公司主要从事长期贷款。
（2）各种公积金公积金也是房地产金融体系中资金的重要来源。
（3）商业银行商业银行既向开发商发放开发建设贷款，也向房地产经纪人和房地产公司发放贷款。
（4）储蓄贷款银行储蓄贷款银行的主要存款来自消费者，其主要资产是抵押住宅。
储蓄贷款银行在住宅抵押贷款和商业房地产贷款方面起着重要作用。
（5）互助储蓄银行互助储蓄银行产生于美国东海岸，主要投资于当地的房地产，在住宅抵押贷款和商业房地产贷款投资方面很活跃。
（6）抵押银行抵押经纪人作为放款人和借款人的中介，向双方收取一定的服务费。
我国目前还没有这类中介机构。
（7）房地产投资信投公司房地产投资信投公司是为股东的利益而经营一组房地产的公司。
第二节影响房地产金融市场的社会经济因素1、简述影响房地产金融市场的社会经济因素有哪些？答：影响房地产金融市场的社会经济因素包括以下方面：（1）通货膨胀率的变化；（2）银行利率的变化；（3）所得税法的变化；（4）货币汇率的变化；（5）日用品价格的变化；（6）房地产证券和其他投资工具回报率的变化；（7）金融政策；（8）社会福利制度。
2、简述通货膨胀率的变化对房地产金融市场变化的影响？答：（1）通货膨胀率的变化导致房地产周期的产生通货膨胀率的变化及宏观经济的波动，房屋价格也会产生周期性波动，被称为房地产周期。
（2）宏观经济既可影响、决定房地产周期，房地产周期也可预示经济景气状况。
（3）预测未来经济景气状况是避免出现控制率上升、贷款拖欠或导致呆账的重要手段。
3、银行利率的变化对房地产金融市场的影响？答：（1）利率下降，会增加房地产的开发投资，销售也会较旺盛。
（2）利率上升，房地产开发投资会减少，销售也会萎缩。
4、简述所得税的变化对房地产金融市场的影响？答：所得税的变化对房地产金融市场的影响包括以下几个方面：（1）购房造成所得减少而使当年纳税量降低；（2）在累进税率条件下，所得减少会出现税率降低的现象；（3）会计准则中允许的折旧率同实际折旧率不同，多数情况下大于实际折旧率，从而降低房屋纳税量；（4）由于房屋增值没有评估而减少的所得税。
5、简述货币汇率的变化对房地产金融市场的影响？答：汇率的变化有两方面的作用：（1）当汇率下降及货币贬值时，为了保值，很多人会投资本国房地产；（2）当汇率上升及货币升值时，又会使本国货币流到贬值国家。
6、简述日用品价格的变化对房地产金融市场的影响？答：（1）发展中国家恩格尔系数多在50%左右，也就是在人们的家庭所得中约有一半消费在食品上，所以食品价格的上升对房屋的销售有很大影响。
（2）而西方国家恩格尔系数多在30%～40%，而花在汽车、住房上的费用也在30%～40%，所以任何影响汽车消费上升的因素都会影响房屋的销售。
7、简述房地产证券和其他投资工具回报率的变化对房地产金融市场的影响？答：在房屋购买被普遍作为投资工具的情况下，其他投资工具如股票、期货和收藏品的回报率较高，也会影响房屋购买活动，使大量房地产投资进入其他领域。
8、简述金融政策对房地产金融市场的影响？答：房地产抵押贷款政策是随宏观经济和金融政策而变化的。
在国家收紧银根的情况下，贷款利率会上升，贷款比率会下降；反之，当国家鼓励房地产投资时，又会降低抵押贷款利率，放宽贷款额度，扩大贷款期限。
9、简述社会福利制度对房地产金融市场的影响？答：从购买力的角度讲，收入越高，则购房自有率就越高，但实际中会受社会福利制度的影响。
好的社会福利制度使很多家庭不愿拥有自己的住房，社会发展水平高，但房屋自有率并不高。
第三节利率、贴现率和现值1、简述名利利率、利率或贴现率、现值的含义？答：名义利率也称票面利率，是借贷机构所承诺的利率。
利率或贴现率为投资者未来期望收益的现值同投资时市场价值的比值。
现值为未来不同时期受益的贴现值，即时间为零时的价值量。
2、简述利率集的含义及利率集包含哪几方面的费用？答：随借贷期限、时间的不同，其利率的大小不一，这些从低到高的所有利率组成一个利率集。
利率集中包含以下几方面费用：（1）无风险短期实际利率。
在我国，可以将银行活期存款利率视为无风险利率。
（2）通膨溢价（3）期限溢价（4）差价3、简述实际利率与名义利率和有效利率的含义的含义？答：（1）名义利率是放款人按当前状况向借款人征收的货币成本，没有剔除通货膨胀的影响。
【名义利率是银行或贷款人公布的年利率】（2）实际利率是表面利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率它是借款人所付利息减去通货膨胀后的利息。
【实际利率是名利利率减去通膨指数后的利率，即实际利率=名利利率－通膨指数】（3）有效利率就是借款人所支付的实际借款成本。
【有效利率就是按银行或借款人公布的名利利率的实际月利率复利后得到的年利率，借款人实际支付的就是有效利率】物价指数校正。
一般贷款合同所用的利率为名义利率。
我国通常使用的储蓄保值率实际上就是通膨溢价，是利用物价指数对利率的校正。
【比如某人从银行借款100元，银行公布的年利率为12%，而同期的通货膨胀率为6%、而银行的实际计息周期为按月复利计息。
根据上例，银行的月利率为12%÷12=1%，一年后借款人归还银行的资金为100(1+1%)12=112.68(元）在此例中：12%就是名义利率，实际利率=12%-6%=6%，有效利率=112.68－100=12.68%。
】借款人实际支付的利率是有效利率12.68%。
4、简述利率的期限结构？答：贷款期限不同，利率不同，这种差别可以称为期限结构溢价。
对于期限结构溢价可以这样理解：（1）放款人会认为未来物价可能会升高或未来借款人需求更大，结果利率更高。
（2）放款人担心资金被长期禁锢。
（3）金融市场潜在期限的不一致。
（4）借款人还必须支付一个随期限增长而增加的期限溢价。
因为贷款期限长，借款人会在对放款人最不利的时候提前还款，结果会使放款人受损，这种损害为期权溢价。
5、简述利率和可贷资金？答：贷款市场上可贷资金的供给和需求决定了基本利率高低。
可贷资金的多少取决于利率水平。
利率升高，可贷资金增加，但需求降低；利率降低，需求增加，但可贷资金减少。
中央银行就是通过利率的调整来调整货币政策，从而影响借贷市场和房屋抵押贷款市场的。
6、简述利率同风险溢价？答：利率集有四个组成部分：无风险利率、通膨溢价、期限溢价以及差价。
风险溢价是贷款利率同无风险利率的差值。
贷款利率必须高于期望收益率，否则贷款人将把资金投到其他领域。
7、简述未来值含义及单利和复利计算未来值公式？答：（１）未来值的定义未来值是计算存款在未来一定期限后的价值，它包括本金和利息。
未来值的实现过程也是实现资金时间价值的过程。
未来值的计算可以按照单利率和复利率计算。
（２）单利率计算未来值的含义和计算公式单利是指仅计算本金的生息或时间价值，利息不再生利息。
计算公式如下：F n ＝P（1＋in）式中F n为第n年末的价值；P为存款本金；i为利息率；n为存款期限。
（3）复利率计算未来值的含义和计算公式复利的计算是指先期本金和以后的利息共同创造利润，也就是将原来利息不取出，加到本金中，共同创造利润。
计算公式如下：F n=P（1+i )n式中F n为第n年末的价值；P为存款本金；i为利息率；n为存款期限。
复利计算的时间越长，则复利值越高。
在实际中，除年复利外，经常遇到的是月复利。
我们假设一年可以分成m个更短的期段，则一i，那么n年内共有复利期段为mn，则复利的计算期段分摊利率为m公式可以写成：F mn=P（1+i)mnm8、未来收益的贴现及贴现率的含义以及一年收益和多年受益贴现的计算公式？答：（1）贴现及贴现率的含义将未来价值转变为现值的过程为贴现，计算未来收益的现值使用贴现率。
一般以投资的必要收益率为其未来投资收益的贴现率。
（2）一年收益的贴现一年收益的贴现，实际上就是未来值计算的反过程。
未来值的计算公式为：F n=P（1+i )n那么计算未来收益贴现值的公式为：P=F/(1+i)nn式中i为贴现率；1/（1+i）为贴现因子。
（3）未来多年受益的贴现多年的收益的贴现值实际上是各年份收益贴现值之和。
由一年贴现公式可以推导出多年收益的贴现公式，计算公式为：P＝F1 /（1+i）＋F2 /(1+i)2＋F3 /（1+i)3＋…＋F n /(1+i)n第四节资产收益率1、简述抵押贷款购房收益的分配？答：在房屋抵押贷款中，虽然房屋是购房人购买的，但其中有银行的股本，所以房屋的收益一部分被银行以利息的方式拿走，一部分缴税，剩余才是购房人所得，于是就出现了资产收益率、权益收益率和有效收益率的区分。
2、简述资产收益率的概念和计算公式？答：资产收益率是资产总的收益率，而不管资产的股本构成和归属，仅能说明整个资产的收益可能性。
计算公式为：资产收益率＝收益净额 / 资产总投资＝（营业收益-经营费用）/ 资产购买价格3、简述权益收益率的概念和计算公式？答：用抵押贷款购得的房屋，其资产可以分成两部分：一部分为银行的债务，即银行借款；另一部分为购房者所有用的权益，在开始时，它相当于首付款所占的比例。
与之相对应，资产的收益也被分成两本分：首先，放款人取走借款利息，这是借款合同中规定的；其次，减去还本付息后，剩余的净营业收益就是购房人（权益人）所得，它是税前收益。
权益收益率是抵押人所拥有的自有资金（权益）的收益率，其数值为税前净收益同资金的比值。
计算公式为：权益收益率＝税前净收益/自有资金＝（经营净收益-年还本付息）/自有资金4、简述有效收益率（也称内部收益率）的概念及计算公式？答：有效收益率也被称为内部收益率，它是指未来各年净收益的贴现值之和等于零时的贴现率。