第二章 房地产金融基本知识

第二章房地产金融的基本知识

第一节房地产金融中的资本流及资金来源

1、简述房地产金融中的资本流？【（1）资本流的参与者（2）资本流中的股权与债务（3）债务的承担者和股权的拥有者】

答：房地产金融中的资本流可以从以下几方面理解：

（1）资本流的参与者

在整个资本流通中包括三方参与者。

一是资本供应者，包括储蓄家庭，银行、保险公司、中央和地方政府等。

二是资本使用者，包括开发商、房屋预购者等；

三是处在两者之间的各种服务组织，他们从储蓄、商业银行中筹集资金（资本），又将资本投放到房地产的买方，是房地产的资本融通过程更简单，效率也更高。

（2）资本流中的股权与债务

房地产金融中的资本可以以股权和债务两种方式通过服务机构在资本供应者和资本使用者间流动。

（3）债务的承担者和股权的拥有者

债务的承担者是资本使用者。

股权的拥有者是资本供应者。

2、简述房地产金融市场资金的来源？

答：房地产市场资金的来源主要有：

（1）政府对银行的投入。

（2）居民的储蓄。

（3）保险公司。

（4）公积金。

（5）股票市场。

3、简述房地产金融市场资金来源中的保险公司、各种公积金、商业银行、储蓄贷款银行、互助储蓄银行、抵押银行、房地产投资信投公司？

答：（1）保险公司

保险公司主要从事长期贷款。

（2）各种公积金

公积金也是房地产金融体系中资金的重要来源。

（3）商业银行

商业银行既向开发商发放开发建设贷款，也向房地产经纪人和房地产公司发放贷款。

（4）储蓄贷款银行

储蓄贷款银行的主要存款来自消费者，其主要资产是抵押住宅。储蓄贷款银行在住宅抵押贷款和商业房地产贷款方面起着重要作用。

（5）互助储蓄银行

互助储蓄银行产生于美国东海岸，主要投资于当地的房地产，在住宅抵押贷款和商业房地产贷款投资方面很活跃。

（6）抵押银行

抵押经纪人作为放款人和借款人的中介，向双方收取一定的服务费。我国目前还没有这类中介机构。

（7）房地产投资信投公司

房地产投资信投公司是为股东的利益而经营一组房地产的公司。

第二节影响房地产金融市场的社会经济因素

1、简述影响房地产金融市场的社会经济因素有哪些？

答：影响房地产金融市场的社会经济因素包括以下方面：

（1）通货膨胀率的变化；

（2）银行利率的变化；

（3）所得税法的变化；

（4）货币汇率的变化；

（5）日用品价格的变化；

（6）房地产证券和其他投资工具回报率的变化；

（7）金融政策；

（8）社会福利制度。

2、简述通货膨胀率的变化对房地产金融市场变化的影响？

答：（1）通货膨胀率的变化导致房地产周期的产生

通货膨胀率的变化及宏观经济的波动，房屋价格也会产生周期性波动，被称为房地产周期。

（2）宏观经济既可影响、决定房地产周期，房地产周期也可预

示经济景气状况。

（3）预测未来经济景气状况是避免出现控制率上升、贷款拖欠或导致呆账的重要手段。

3、银行利率的变化对房地产金融市场的影响？

答：（1）利率下降，会增加房地产的开发投资，销售也会较旺盛。

（2）利率上升，房地产开发投资会减少，销售也会萎缩。

4、简述所得税的变化对房地产金融市场的影响？

答：所得税的变化对房地产金融市场的影响包括以下几个方面：（1）购房造成所得减少而使当年纳税量降低；

（2）在累进税率条件下，所得减少会出现税率降低的现象；

（3）会计准则中允许的折旧率同实际折旧率不同，多数情况下大于实际折旧率，从而降低房屋纳税量；

（4）由于房屋增值没有评估而减少的所得税。

5、简述货币汇率的变化对房地产金融市场的影响？

答：汇率的变化有两方面的作用：

（1）当汇率下降及货币贬值时，为了保值，很多人会投资本国房地产；

（2）当汇率上升及货币升值时，又会使本国货币流到贬值国家。

6、简述日用品价格的变化对房地产金融市场的影响？

答：（1）发展中国家恩格尔系数多在50%左右，也就是在人们的家庭所得中约有一半消费在食品上，所以食品价格的上升对房屋的销售有很大影响。

（2）而西方国家恩格尔系数多在30%～40%，而花在汽车、住房上的费用也在30%～40%，所以任何影响汽车消费上升的因素都会影响房屋的销售。

7、简述房地产证券和其他投资工具回报率的变化对房地产金融市场的影响？

答：在房屋购买被普遍作为投资工具的情况下，其他投资工具如股票、期货和收藏品的回报率较高，也会影响房屋购买活动，使大量房地产投资进入其他领域。

8、简述金融政策对房地产金融市场的影响？

答：房地产抵押贷款政策是随宏观经济和金融政策而变化的。在国家收紧银根的情况下，贷款利率会上升，贷款比率会下降；反之，当国家鼓励房地产投资时，又会降低抵押贷款利率，放宽贷款额度，扩大贷款期限。

9、简述社会福利制度对房地产金融市场的影响？

答：从购买力的角度讲，收入越高，则购房自有率就越高，但实际中会受社会福利制度的影响。好的社会福利制度使很多家庭不愿拥有自己的住房，社会发展水平高，但房屋自有率并不高。

第三节利率、贴现率和现值

1、简述名利利率、利率或贴现率、现值的含义？

答：名义利率也称票面利率，是借贷机构所承诺的利率。

利率或贴现率为投资者未来期望收益的现值同投资时市场价值的比值。

现值为未来不同时期受益的贴现值，即时间为零时的价值量。

2、简述利率集的含义及利率集包含哪几方面的费用？

答：随借贷期限、时间的不同，其利率的大小不一，这些从低到高的所有利率组成一个利率集。

利率集中包含以下几方面费用：

（1）无风险短期实际利率。

在我国，可以将银行活期存款利率视为无风险利率。

（2）通膨溢价

（3）期限溢价

（4）差价

3、简述实际利率与名义利率和有效利率的含义的含义？

答：（1）名义利率是放款人按当前状况向借款人征收的货币成本，没有剔除通货膨胀的影响。

【名义利率是银行或贷款人公布的年利率】

（2）实际利率是表面利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率它是借款人所付利息减去通货膨胀后的利息。

【实际利率是名利利率减去通膨指数后的利率，即实际利率=名利利率－通膨指数】

（3）有效利率就是借款人所支付的实际借款成本。

【有效利率就是按银行或借款人公布的名利利率的实际月利率