房地产金融基本知识.pptx

❖ (2)抵押权实现后的登记。
当房地产抵押人按期履行了债务或者由于其 他原因使抵押权归于消灭后，《城市房地产 抵押管理办法》规定，抵押关系终止时，抵 押当事人应当在终止之日起15日内，到原登 记机关办理注销抵押登记。这样规定的目的 是，避免房地产抵押权消灭后，形式上的房 地产抵押权即登记簿上的抵押权仍然存在。
❖ 办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：抵押 当事人的身份证明或法人资格证明;抵押登一记申请书;抵押 合同;《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产 权证》。共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共 有人同意抵押的证明;可以证明抵押人有权设定抵押权的文件 与证明材料;可以证明抵押房地产价值的资料;登记机关认为 必要的其他文件。抵押合同发生变更时，抵押当事人应在变 更之日起15日内，到原登记机关办理变更抵押登记。
❖ 案例
2004年5月18日，被告北京天亿贸易有限责任公司(以下简称“北京 天亿公司”)为扩大经营规模，向原告中国建设银行公主坟支行(以下简 称“建设银行”)申请贷款20万元，贷款期限2年，贷款年利率为5.814%， 期满后由被告北京天亿公司还本付息。建设银行为了保证贷款的及时回 收，要求北京天亿公司提供房地产作为抵押。北京天亿公司表示同意， 并提出以价值30万余元的仓库用房作为贷款抵押。双方在签订了20万元 的贷款合同之后，又签订了抵押合同。该抵押合同约定，被告北京天亿 公司对仓库用房享有权处分，若被告北京天亿公司到期不能偿还上述贷 款本息时，原告建设银行可以将抵押物拍卖，并将从拍卖所得的价款中 优先受偿银行的贷款。抵押合同签订后，原告建设银行没有要求被告北 京天亿公司提供任何有关仓库的房屋所有权证书和土地使用权证书，双 方也未向任何部门办理抵押登记手续。
第三章 房地产金融基本知识
一、概念 1、含义
§1 房地产抵押
是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式
向抵押权人提供债务履行担保的行为。
2、特征 ❖ 特定性和不转移占有
❖ 不可分性：房地产抵押权的不可分性是指无论抵押
的房地产部分灭失或分剖，还是抵押权担保的债权被让 与、分部j或部分清偿，都不影响抵押权的效力，抵押权 人均可就抵押的房地产全部行使抵押权❖ 优先受偿性：指务人到期不履行义务或出现约定情形
时，抵押权人可就抵押的房地产拍卖、折价或变'卖所得的价 款优先于其他没有抵押权的债权人，或者抵押权的优先性列 于其后的债权人受偿。优先受偿性是抵押权人债权实现的保 障，也是担保权产生的主要原因
❖ 期限性：房地产抵押的期限性不仅包括对所担保债务履
行期限有限制，而且还包括抵押权行使的期限.根据《城市房 地产抵押管理办法B第17条和第18条的规定，有经营期限的 企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限 不应当超过该企业的经营期限.同时，以具有土地使用年限的 房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使 用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年 限。
❖ 从属性：抵押权的成立，要以债权的存在为前提，
因债权的转让处分而处分，并因债权的消灭而消灭.
❖ 物上代位性：房地产抵押权的物上代位位是指当房
地产的实物形态发生变化时，抵押权的效力及于抵押物 的代偿物或代位物.依照《中华人民共和国物权法》第 174条的规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被 征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者 补偿金等优先受偿.被组保债权的履行期未届满的，也可 以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等
❖ 3、房地产抵押登记
❖ (1)抵押权的设定登记。
房地产抵押权的设定，除了由抵押双方当事人签订书面合同外，还 应当办理抵押登记。就登记所需文件，《城市房地产管理法》第48条规 定：“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。” 就登记机关，该第61条第1款规定：“房地产抵押时，应当向县级以上 地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”抵押合同自抵押登记之日起 生效，未经登记的，抵押为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩 序，保障抵押当事人的合法权益，国家建设部根据《城市房地产管理法》 和《担保法》，制定了《城市房地产抵押管理办法》。该办法设专章对 房地产抵押登记作了规定，其主要内容是：房地产抵押合同自签订之日 起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地 产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
❖ 2006年3月12日，被告北京天亿公司因经营管理不善面临破产，为了维持公司的 正常经营，被告北京天亿公司与第三人张天虹签订《房屋买卖合同》，以28万 元的价格将公司的仓库用房出售给第三人。合同签订后，第三人张天虹根据合同 约定的时间支付了全部购房款，双方并于合同签订后的第10日到北京市房地产 管理部门办理了过户手续。 2006年5月20日，被告北京天亿公司在原告处的贷款期限已届满，原告建设 银行向被告北京天亿公司发出《催款函》，要求被告北京天亿公司在收到催款函 后3日内偿还贷款本金及利息共计223256元。但因被告经营管理不善面临倒闭， 根本无法偿还建设银行的贷款本息。 原告建设银行认为，2004年5月18日，本银行与被告北京天亿公司签订《贷 款合同》，本银行向被告放贷20万元，贷款期限2年，年利率5.814%。当时本银 行考虑到被告的资信问题，遂要求被告提供房地产作为抵押。被告为了顺利取得 本银行的贷款，遂将被告的仓库用房作为抵押物。据此，本银行与被告签订房地 产抵押合同后向被告放贷20万元。2006年5月20日，被告的还款期限已届满，但 被告至今未按贷款合同的要求履行还款义务。根据房地产抵押合同的约定，本公 司有权处分其抵押物，用以优先偿还本银行的贷款本息。
❖ 鉴于此，原告建设银行于2006年5月29日依法向北京市海淀区人民法院 提起诉讼，要求法院依法拍卖被告北京天亿公司提供的抵押物，以实现 原告的到期债权。 被告北京天亿公司认为，本公司拖欠原告建设银行贷款本息223256 元属实，但本公司现在已停产，没有履行还款的能力。 第三人张天虹作为本案的第三人申请参加诉讼，其认为，(1)被告北 京天亿公司与原告建设银行签订的房地产抵押合同未经登记，不具有法 律效力，其抵押关系不成立;(2)自己与被告签订的房屋买卖合同，系双方 真实的意思表示，本人根据购房合同中约定的时间已向被告支付了全部 购房款，况且双方也到北京市房地产管理部门办理了产权过户手续，其 间的买卖关系符合法律的规定，理应受到法律的保护。综上，原告建设 银行要求法院拍卖自己购买的仓库用房，实现其对被告的到期债权的诉