房地产金融基本知识

房地产金融基本知识
房地产金融中的资金流及资本来源
一、房地产金融中的资本流
整个资本流通包括三方参与者：
一是资本使用者，包括开发商，房屋预购者；
二是资本供应者，包括储蓄家庭，银行，保险公司，中央和地方政府
三是处在两者至今的服务组织。

二、资金来源
1、保险公司
2、商业银行
3、储蓄贷款银行
4、互助储蓄银行
5、抵押银行
6、房地产投资信托公司
影响房地产金融市场的社会经济因素
一、通货膨胀的变化
二、银行利率的变化
三、所得税法的变化
四、货币汇率的变化
五、日用品价格的变化
六、房地产证券和其他投资工具回报率的变化
七、金融政策
八、社会福利制度
利率、贴现率、现值
一、利率：指在借贷期内形成的利息额与借贷本金的比率。

在金融学中，利率，通常是用各种金融工具的到期收益率来衡量的，由于各种金融工具给投资者带来的现金流不同，所以，在使用这些工具的时候就要有一个选择的问题，到底哪种工具可以为投资者带来更多的收入呢？要解决这个问题，必须运用现值的概念，计算不同金融工具的利率。

二、利息的计算方法
1、单利计算法：在计算利息时，上一事件单位所产生的利息不再加入本金计算下一时间单位的利息；即本金所生利息不再加入本金重复计算利息。

例：我国三年期国债利率百分之2.89，某人购买1000元的三年期国债，到期利息是多少？
2、复利计算法：在一定时期内，按本金计算利息，随即将所得到的利息加入本金，作为计算下一齐计算利息的基础，
例：上题按复利方法计算
3、采用复利计息比按单利法计算的利息多，应该说，复利计算法体现了货币资金的时间价值，符合信用和利息的本质要求。

（简单介绍我国现行利率政策）
三、现值、终值与货币的时间价值
1、终值：任何一笔资金，都可以通过利率计算出在未来某一时间点上，将会成为多少金额，即本利和是多少，这个本利和也称为终值。

例：一笔3年，年利率为6%的10万元贷款求终值
2、现值：求终值的逆运算，如果我们知道未来某一时点的一定金额的货币，把他看成是那时
的本利和，按现行利率计算要取得这样金额的本利和在现在必须具有多少本金，这个推算出来的本金称为现值。

例：3年后需要用一笔100000元的资金，按年利率6%计算，则现在需要准备的本钱为多少。

3、现值概念的作用
由于不同时期的收入的“含金量”不同，无法加以比较，需要通过将不同时期的收入折现，来比较金融资产不同时期收入大小。

一种证券两年后可获得1000元，另一种证券第一年可得400元，第二年再得600元，如果利率为10％，其他条件不变，你应投资何资产？
资产收益率
一、资产收益率：说明整栋房屋的说明情况，不考虑资产的股本构成和归属。

一般是先求俄资产的净营业收益，即营业收益减去全部经营费用后的剩余。

二、权益收益率：是抵押人能够掌握的税前收益率，，其数值为税前收益同自有资金的比值。

三、有效收益率：也称内部收益率，是贷款人实际能够取得的收益率，是使未来收益和房屋购买价之和的贴现值等于现值的贴现率。

有效收益率同贴现率和现值的关系极为密切。

信贷、担保贷款和抵押贷款
信贷和担保贷款地定义和区别
1、信贷，在计划经济条件下
2、担保贷款，在市场经济条件下
担保贷款按照担保的方式不同可以分为保证贷款，质押贷款，抵押贷款和抵押或质押加保证贷款四种方式。

⏹银行贷款业务中，，大部分集中在房地产贷款，按对象的不同分类，分为个人住房贷款和房地产开发贷款，而房地产开发贷款一方面是银行盈利的一部份，同时，由于房地产业自身的特点，使得房地产开发贷款的更为重要，所以本章学习房地产开发贷款的程序、开发项目评估等内容，使得理论的学习能够支持实践中不同的参与主体。

⏹教学重点、难点：
⏹房地产开发贷款的项目评估、借款人评价
⏹教学内容：
⏹房地产开发贷款程序
⏹房地产开发贷款的项目评估
⏹房地产开发贷款贷后管理
⏹
⏹第一节房地产开发贷款程序
⏹房地产开发贷款操作流程如下；
⏹递交申请——受理调查——项目评估——核查审批
⏹办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保
一、房地产开发贷款申请
⏹借款人资格
⏹申请贷款资料：包括单位资料和项目资料。

二、房地产开发贷款调查
第一，对借款人资格的核查
第二，调查核实项目情况
⏹了解项目基本情况。

⏹了解项目前期准备与可行性操作方案。

⏹审查项目建设的可行性及抗风险能力。

⏹核查贷款项目工程预算报告是否合理真实。

⏹项目市场前景，经济效益预测与敏感性分析。

第三，核实确定担保方式
三、核定信用等级，提出审查结论：调查部门根据调查和实地考察情况，结合贷款行关于对房地产开发企业信用等级和贷款项目等级的有关评定标准及规定，评出相应的信用等级并测定综合风险度。

四、房地产开发贷款的审查与审批
⏹贷款审查是贷款审查部门根据贷款三性原则和贷款投向政策，对贷款调查部门提供的资料进行核实，评价贷款风险，复测贷款风险度，提出贷款决策建议，供贷款人决策参考。

⏹房地产开发贷款的审批要根据贷款审批权限及项目评估权限办理。

五、贷款发放。

第二节房地产开发贷款的项目评估
一、概述
第一，评估应具备的基本条件
第二，评估程序
第三，评估内容
⏹借款人评价。

⏹项目建设条件评估。

⏹市场评估。

⏹投资估算和筹资评估。

⏹偿债能力评估。

⏹贷款风险分析。

第四，评估报告的编写与要求
二、借款人评价
⏹借款人非财务评价
⏹经营者素质及管理水平评价
⏹经济技术实力评价
⏹资产负债分析
⏹资产运用效率评价
⏹盈利能力分析
⏹现金流量分析
⏹信用状况评价
⏹新建企业分析重点
三、项目建设条件按评价
⏹项目建设必要性
⏹项目建设内容，规划和建设方案
⏹项目建设条件评价
⏹设计单位资质评价
⏹施工组织评价
⏹环境保护评价
四、市场评估
第一，市场评估程序：明确目标，确定调查对象，收集有关信息，分析提出结论。

第二，市场评估内容
⏹市场总体情况分析
⏹市场需求情况分析
⏹开发产品的主要特点是否符合消费者的需求特点
⏹分析其他开发商开发的同类产品已有开发量和潜在开发量
⏹考虑本地区现有需求量与开发量
⏹考虑开发商的市场定位
五、投资估算与筹资估算
⏹项目总投资的构成
⏹投资估算评估
⏹投资来源及筹资评价
⏹项目投资计划评分
⏹编制项目投资来源及支出预算表
六、偿债能力评估
第一，项目财务效益预测
第二，项目财务现金流量分析
⏹项目财务现金流量表
⏹财务内部收益率
⏹投资回收期
⏹净现值
第三，资金来源和运用分析
第四，项目偿债能力评估
第五，敏感性分析
第六，借款人综合偿债能力分析
七、贷款风险评价
⏹项目风险
⏹贷款担保评价
⏹项目可行性结论
第三节房地产开发贷款贷后管理
一、贷款资料
⏹借款人资料
⏹担保资料
⏹贷款项目资料
⏹合同借据
⏹贷后检查资料
二、借款人及贷款项目管理
⏹贷款资金使用管理
⏹贷款企业和贷款项目的贷后跟踪检查
⏹项目预销售回笼款的监督管理
⏹保证人、抵押物质押物的管理
⏹贷款风险认定
⏹利率调整
⏹贷款展期管理
⏹收贷撤保
房地产金融学基础知识
⏹本节主要学习计算房地产价格和收益的变化的基础知识，包括对利率的理解，以及应用，即求终值，现值，在此基础上学习各种收益率的不同，帮助投资者了解自己的收益情况。

⏹教学重点、难点：
⏹贴现，终值，现值，资产收益率、权益收益率、有效收益率
⏹教学内容：
⏹利率、贴现率和现值
⏹资产收益率
⏹信贷、担保贷款和抵押贷款
⏹第一节利息的形成和性质
⏹一、利息的形成
⏹马克思主义经济学的利息形成理论
⏹1、分工是利息形成的基础。

⏹2、利息来源于剩余价值，是利润的特殊转化形式。

⏹3、借贷货币资本的双重支付、双重归流和在生产过程中能带来剩余价值是利息形成的必要条件。

⏹二、马克思主义经济学的利息本质论
⏹1、利息是剩余价值的特殊转化形式，是劳动者的剩余劳动所创造的。

⏹2、利息是财富的分配形式，属于财富分配的范畴，即职能资本家与货币资本家对剩余价值的分割。

⏹3、利息在形式上市借贷资本的价格，它由带来剩余价值的能力和市场资金供求决定。

⏹一、利率：指在借贷期内形成的利息额与借贷本金的比率。

⏹第二节利息的计算
⏹二、利息的计算方法
⏹1、单利计算法：在计算利息时，上一事件单位所产生的利息不再加入本金计算下一时间单位的利息；即本金所生利息不再加入本金重复计算利息。

⏹例：我国三年期国债利率百分之2.89，某人购买1000元的三年期国债，到期利息是多少？
⏹2、复利计算法：在一定时期内，按本金计算利息，随即将所得到的利息加入本金，作为计算下一齐计算利息的基础，
⏹例：上题按复利方法计算
⏹三、现值、终值与货币的时间价值
⏹1、终值：任何一笔资金，都可以通过利率计算出在未来某一时间点上，将会成为多少金额，即本利和是多少，这个本利和也称为终值。

⏹例：一笔3年，年利率为6%的10万元贷款求终值
⏹2、现值：求终值的逆运算，如果我们知道未来某一时点的一定金额的货币，把他看成是那时的本利和，按现行利率计算要取得这样金额的本利和在现在必须具有多少本金，这个推算出来的本金称为现值。

⏹例：3年后需要用一笔100000元的资金，按年利率6%计算，则现在需要准备的本钱为多少。

⏹3、计算现值也称贴现，所以现值也称贴现值。

现值概念广泛运用于投资决策和财务管理中。

⏹9、现值概念的作用
⏹由于不同时期的收入的“含金量”不同，无法加以比较，需要通过将不同时期的收入折现，来比较金融资产不同时期收入大小。

⏹一种证券两年后可获得1000元，另一种证券第一年可得400元，第二年再得600元，如果利率为10％，其他条件不变，你应投资何资产？
⏹10、应用（看案例）
⏹PA=1000/(1+10%)(1+10%)
⏹=826(元)
⏹PB=400/(1+10%)+600/(1+10%)(1+10%)=860(元)
⏹显然，购买第二种证券收益较大。

⏹四、利率的基本含义_到期收益率
⏹所谓到期收益率，是指使得来自于某种金融工具的现金流的现值综合与其今天的价值相等的利率水平。

（几个例题）
⏹到期收益率概念有一个重要假定，就是所有现金流可以按计算出来的到期收益率进行再投资，因此，到期收益率只是承诺的收益率，他只有在下面两个条件都得到满足的条件下才会实现，第一，投资未提前结束，第二，投资期内的所有现金流都按到期收益率进行再投资。

⏹如果投资提前结束，则会产生不可预见的资本利的或损失，从而影响实际利率，而如果利率随时间而改变，则现金流就无法按到期收益率进行再投资，这就是再投资风险。

⏹区分几个定义：
⏹1、当期收益率（Current Yield）
⏹到期收益率的替代指标
⏹公式为
⏹i=C/P（C为利息，P为债券的价格）
⏹当债券价格等于面值时，当期收益率等于到期收益率和票面利率。

⏹2、持有期收益率
⏹定义：投资者在持有金融资产期间获得的回报率。

⏹持有收益的内容：包括利（股）息所得和资本所得两个部分。

⏹与到期收益率的不同:(1)时间长短不同；(2)收益内容不同。

⏹持有期收益率的理论公式
⏹设R为持有期收益率，Pt,Pt+1分别为证券的购价和卖价，iC为当期收益率，g为资本所得率。

⏹持有期收益率的具体公式
⏹公式1=[年利息+（卖出价-买入价）/持有年数]/买入价格
⏹
⏹公式2=[年利息+（面值-买入价）/持有年数]/买入价格
⏹（其中：持有年数=实际持有天数/360）
⏹案例（持有期收益率）
⏹例：某人于96年7月1日以980元的市价买进一张面值为1000元、票面利率为10％的债券，并于1997年6月30日以1030元的市价卖出，则持有期收益率为
⏹信贷、担保贷款和抵押贷款
⏹一、信用贷款：是指银行完全凭借客户的信誉而无需提供抵押物或者第三者保障而发放的贷款。

⏹二、担保贷款是指具有一定的财产或信用作还款保证的贷款。

根据还款保障的不同，具体分为抵押贷款、质押贷款和保证贷款。

⏹何为抵押贷款、质押贷款、保证贷款。

⏹抵押贷款；借款人将预购房屋或其他房屋作为抵押物向银行借款的方式。

⏹质押贷款：也称质权，是债权人所享有的通过占有债务热诺第三人移交的质物而使其债权优先受偿的权利。

⏹保证贷款：是债务当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任，如果债务人不履行，由保证人代为履行或称大呢人的一种担保制度。

⏹复习与思考题：
⏹1、利率的种类，何为终值、现值
⏹2、信贷和担保贷款的定义和区别
⏹第三章抵押贷款的运作
⏹教学重点、难点：
⏹杠杆作用的形式，抵押贷款的偿还、抵押贷款的运作过程
⏹教学内容：
⏹杠杆原理
⏹抵押贷款的偿还
⏹抵押贷款的运作过程
⏹第一节杠杆原理
⏹一、杠杆原理特性
⏹杠杆原理实际上就是利用借贷资本补充自身资金的不足，以完成更大规模的
⏹投资。

由于房屋价值量大，在房地产购买过程中人们多利用银行等金融机构的这一杠杆作用。

⏹二、杠杆作用的形式
⏹利用抵押贷款可以扩大投资规模，使购房成为可能，但这并不表明借贷比例
⏹越高越好。

随着借贷利率的不同，杠杆原理可以从正、负和中性三个方面作用于权益收益率。

⏹（一）杠杆正作用
⏹杠杆正作用说明借款可以增加权益收益率，因为借贷资金的利息小于资产收
⏹益率，因而使自有资金收益率提高。

⏹（二）中兴杠杆作用
⏹借贷利率等于资产收益率，借贷资金对资产收益率和权益收益率都没有影响，保持微中性。

⏹（三）杠杆的负作用
⏹是指借贷资金的利息比资产收益率高，资金的借贷不仅不会增加资产收益，因利息高反而会使收益降低。

⏹第二节抵押贷款的偿还
⏹参照前面讲过的现值、终值学习（复习前面知识）
⏹本息均还法
⏹先息后本法
⏹抵押贷款的参与人
⏹(一)参与人
⏹抵押贷款购房活动中的核心参与人为购房人和银行。

前者是借款人，这里称
⏹为抵押人，后者为放款人，也称为抵押权人。

在抵押贷款运作的前朋还有开发公
⏹司的介入，它作为房屋销售人同购房人和银行进行联系。

在抵押贷款开始运作以
⏹后，开发商退出抵押贷款关系，除在工程质量保证期内出现质量问题外，开发商
⏹在抵押贷款关系内没有任何权利和义务。

抵押贷款合同生效后，保险公司加入到
⏹抵押贷款关系中，保险公司对房产和其他责任的保险，使得抵押权人的资金安全
⏹性得到保障。

⏹（二）参与人间的关系
⏹1、借款人、放款人和房地产开发上的关系。

⏹2、借款人、放款人和保险公司的关系。

⏹二、抵押贷款的运作过程
⏹抵押贷款的运作过程，实际上是抵押贷款关系产生后到抵押贷款债务消失的
⏹全过程。

整个运作过程也是债权、债务关系变化、产权转移的过程。

⏹在抵押贷款中，抵押人以购房合同和房屋产权证换取抵押权人的贷款，抵押权人得到的是房屋产权证及抵押贷款合同承诺(还本付息)，付出的是资金。

在
⏹正常情况下，抵押人按约还本付息，到期取得房屋全部产权；银行收回本金和利
⏹息。

当抵押人违约时，抵押房屋将被拍卖，拍卖收入首先偿还银行债务，剩余部分返还抵押人。

如果拍卖价不能弥补银行债务，则成为抵押人欠银行的债务，抵押人向银行承担偿还义务。

⏹复习思考题：
⏹抵押贷款运作过程如何，用图示法和说明法相结合来回答问题。

⏹《房地产金融》阐述了房地产金融的基础知识，旨在了解和掌握房地产金融的基本原理和运行模式，了解我国房地产金融的发展过程；掌握房地产金融的计算技术；掌握房地产抵押贷款的原理、种类及运作；掌握房地产抵押贷款证券化的原理；掌握房地产开发建设贷款的运作；掌握住房公积金的制度，掌握住房公积金贷款的运作过程；掌握房地产保险知识。

⏹本课程将原理论述、操作流程、实际运用有机结合，较为全面地勾画房地产金融的脉络框架，阐述了房地产金融市场的发展规律。

通过该课程的教学，帮助学生掌握房地产金融的基本知识，使学生能运用所学理论与专业知识，探索我国住房制度改革中面临的问题及解决的方法，并具有一定的创新能力。

第一章绪论
教学目的：
房地产业是国民经济中的重要行业，由房地产的开发，经营，销售和服务等国行业组成，本章在介绍房地产业特点的基础上，说明房地产金融对房地产业发展和国民经济良性运行的作用。

教学重点、难点：
房地产业与金融业的关系，国内房地产金融的发展及存在的问题
教学内容：
房地产金融的作用和重要性
房地产金融的发展
房地产金融的概念和内容
教学时数：2
教学步骤：
第一节房地产金融的作用和重要性
一、房地产业的特点
(一)房地产业投资大、借款多、周朗长
(二)房地产市场受区域因素影响较大
(三)房地产具有投资和消费的双重性
（四）受国家政策和城市规划的影响
二、房地产业的重要性
（一）城市房地产是城市存在和发展的物质基础
（二)房地产是家庭重要的财富和政府财政收入的量要来源
（三）房地产业具有带动性
三、房地产金融的作用
(一)房地产金融是房地产业发展的保蹿
（二)利用房地产金融政策对房地产业进行宏观调控
(三)引导住房消费促进房改
四、房地产业与金融业的关系
（一)房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性越强
(二)房地产业同银行业相互促进
（三）房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行
第二节房地产金融的发展
在国际上，房地产金融的发展可以追溯到久远的时代。

从其发展形式来看，有建筑业协会、土地开发银行和公积金制度三个方面。

在国内，房地产金融的历史较短，目前还有很多问题有待完善。

一、国外房地产金融的发展
建筑业协会、土地开发银行和公积金制度是国外房地产金融发展的三个源头，这里做一简单介绍。

(一)建筑业协会
建筑业协会发源于英国。

1775年，理查德…凯特雷在英国伯明翰开创了第一家互助性的建筑业协会。

建筑业协会成立时的设想为把愿意购买房屋的人组织起来，其成员逐月将固定金额的钱储存在社团内，供社员购买土地并建造房屋；房屋建成后，协会采用无记名投票或由成员支付一定费用的办法分配给成员。

⏹(二)土地开发银行
⏹德国第一个土地开发银行于1769年成立于普鲁士邦的西里西亚省。

根据土地开发银行的组织形式，可以将其发展过程分成三个阶段。

⏹l 早期阶段(1769—1849年)。

政府规定凡是地主都有义务参加土地开发银行，政府对地主采取强制的方式使其加入，同时政府出资，并对银行进行管理、监督。

⏹2．中期阶段(1850—1873年)。

自1849年以后，土地银行取消了原来仅有地主参加的限制，凡是土地价值在1500德国马克以上的土地所有者都可以自愿参加。

这时的最大特征是抵押土地证券化。

⏹3后期阶段(1873年以后)。

1873年以前，各土地开发银行在各自区域独立运作局限性很大，主要是融资区域的局限性。

1873年组成了普鲁土中央银行、各地区的股票以各地区的土地做担保，使股票的流通范围扩大。

这样，债权人同债务人间的直接关系变成债权人(购股人)与土地开发银行，土地开发银行同社员(借款人)之间的间接关系。

利用中央土地银行，一个区域银行可以到另一个区域去融资，利用一个地区的资金开发另一个地区
⏹(三)公积金制度
⏹新加坡的公积金制度始建于1955年，当时人民生括水平低，社会保障条件
⏹差，公积金主要用于雇员的社会保障。

1968年，新加坡政府修改了《中央公积
⏹金法》，公积金被允许用在购买房屋等方面。

新加坡公积金覆盖全体雇员及其雇
⏹主。

⏹二、国内房地产金融发展的几个阶段
⏹(一)国内房地产金融发展的几个阶段
⏹1949年以后，我国的房地产金融市场几乎消失，有时虽然表现出金融市场的某些特征，但没有形成真正意义上的房地产金融巾场。

根据我国房地产资金的来源、金融机构的作用可以将我国的房地产金融发展分成三个阶段：住房建设资金管理阶段、房改金融阶段和房地产金融阶段。

⏹1．住房建设资金管理阶段。

⏹2．房改金融阶段。

我国住房制度改革自1978年开始，经历了探索阶段
⏹(1978—1987年)、租金改革阶段(1988—1990年)、筹资模式阶段(1991—1997
⏹年)和房地产金融发展阶段(1997年以后)。

房改金融阶段包括前三个阶段
⏹(1978—1997)，银行为房改房和商品房的开发、销售提供贷款服务。

⏹3．房地产金融阶段。

90年代以后，房地产金融市场得到发展，很多银行推
⏹出了“按揭”业务，中国人民银行上海分行于1992年3月颁布的《房地产抵押
⏹贷款暂行办法》以及建设银行总行在1992年9月颁布的《职工住房抵押贷款暂⏹行办法》是房地产金融的萌芽。

⏹但当时的房地产金融还不是真正意义上的房地产金融，因为：
⏹(1)房地产抵押贷款投有国家组的法律或部门规章；
⏹(2)房地产贷款还处在担保贷款阶段，没有真正形成抵押贷款市场；
⏹(3)贷款手续还十分烦琐。

⏹（二)成熟的房地产金融市场的标志
⏹研究国外房地产金融市场，总结其规律，我们认为成熟的房地产金融市场走⏹向成熟需要满足以下条件。

⏹1．住房贷款以抵押贷款为主。

⏹2．筹资形式多样，贷款方式丰富。

⏹3．完善的法律体系。

⏹4．完善的房地产金融市场结构。

⏹5．建立适应市场经济运行的新机制。

⏹6．建立科学决策的方法和指标。

⏹（三)目前我国房地产金融市场存在的问题
⏹1．房地产金融市场资金来源单一。

目前我国房地产金融市场的资金来源主⏹要有两个方面，一是政策性资金，如住房公积金；二是金融机构利用储蓄等方式⏹筹集的资金
⏹2．房地产贷款的过渡性。

目前我国房地产贷款还停留在担保阶段，有保证、⏹质押和招押贷款三种方式，这是不符合房地产特征朗，房地产金融市场应该以房⏹地产的抵押贷款为主。

⏹3．房地产金融市场不完善。

目前我国房地产招押贷款保险机构参与少，担⏹保机构设有，银行在这种单一的市场中苦苦挣扎，风险自招，很不稳定。

⏹4．房地产金融市场法律体系有待完善。

⏹5，商业银行经营机制有待转变。

⏹第三节房地产金融的概念和内容
⏹一、房地产金融的概念
⏹房地产金融有广义和狭义之分。

⏹广义的房地产金融是指利用各种可能的方
⏹法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金⏹融活动。

⏹狭义的概念则认为房地产金融就是金融服务于房地产业的行为。

我们这
⏹里讲的房地产金融既不是广义的(不包括资金清算)房地产金融，也不是狭义的
⏹房地产金融。

⏹二、房地产金融的内容
⏹目前，我国推行的是住房担保贷款，本书主要讲述住房抵押贷款，同时介绍⏹质押和保证贷款，以及同抵押贷款紧密联系的住房保险。