碧桂园快周转

提升高周转、提前每一天

运营中心

2018年4月8日

关于提高周转速度、加快第一部分

有质量供货的紧急通知

1、集团高周转现状

主席指示：“高周转是我们战无不胜的法宝”、“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”、“项目总经理一定要认真研究所辖项目，对项目每天的利息、费用、效益等了然于胸；懂得提前推进一天工作所增加的费用与产生的效益的对比，在守法的前提下，力求效益最大化。区域总裁及项目所有管理人员也要谨记并实践”。

经统计，截止3月30日，集团今年共获取项目195个（共215个地块），其中三四五线项目146个，已签订里程碑计划项目平均摘牌到动工1.65个月，摘牌到开盘5.2个月，

2、集团对高周转工作的最新要求

为确保集团高周转的核心竞争优势，在激烈的市场竞争中扩大领先优势、持续健康发展，经研究决定，现明确集团大运营工作组牵头，各中心线条配合做好高周转工作，大运营工作组组长有经济决策权、人事任免权，可先斩后奏，过程中不断做好经验和教训的总结及培训，不断提高周转速度和投资转化率。

高周转要求及奖罚措施第二部分

1、主席指示

“项目买了回来，平均到取得预售的时间太长了！这使自有资金年回报率降低，效益变差和项目风险增加！”

“对我们的双享也不好！”

“怎样才能得到项目即开工！”

1、主席指示怎样才能得到项目即开工，以下是主要的关键：

①合法合规的报批报建。要和政府主管部门做好沟通，让他们知道快对政府、对社会的好处。

规划是规划局批的，要提前知道他们的意见，并做到。不是我，不是公司批的，要一次报批即成。

②地上有障碍物时，因地都是我们拿了，应补什么钱、找什么人去清除要果断，不睡觉都要一

两天处理完毕。拖一天、十天、三十天是多少钱，我们补给人家的又是多少钱，不能捡了芝麻丢了西瓜，很多时候芝麻也捡不到！

③土石方工程提前准备好挖机、车队。

④图纸原则上用标准图，买地前做好规划，最好给政府领导和批规划的人看并得到认可，拿到

地就开工。

1、主席指示

项目总经理是项目高周转责权利第一责任人。

“合法合规的做所有的事，项目总的能力好，进度就快，项目总要懂得上面所有，亲力亲为。集团各职能中心、区域总、区域职能平台也应该以项目争取每一天为工作的第一要务。”

035456

快速开工

快速开工：奖励项目总20万；每推迟1天：奖励递减1万；20天开工：奖励为0；

21天开工：罚款1万；

40天开工：罚款20万；

41天开工：项目总撤职。

展示区开放

35天内（含35天）开放：

奖励项目总20万；

35天后开放：不奖不罚。

开盘

开盘工期≤3个月：奖励项目总20万；

3个月<开盘工期≤4个月：奖励10万；

4个月<开盘工期≤5个月：不奖不罚；

5个月<开盘工期≤6个月：罚款10万；

6个月<开盘工期≤7个月：罚款20万；

开盘工期>7个月：项目总撤职。

2、高周转匹配奖罚措施

说明：

1．以上奖惩针对三四五六线“好房子”项目，人力不可抗拒的停工因素除外，一二线会参照此方案另行商定实施办法；2．项目总可根据公司奖罚条款自行制定项目团队奖罚细则；

3、对投资线条的要求

①区域获取地块前应充分评估地块能否实现高周转，保证获取净地，保证快速开工。所有没有交

地的项目不能算作完成投资任务。

②投资奖励向一线投资团队倾斜，将投资保障高周转作为奖励依据，净地交付或首期净地交付作

为考核条件，解决项目等投资或投资拿地后不关注项目的问题。

③合作项目需保证操盘权，合作时首先选择与我司经营理念相近的高周转型企业，合作项目管理

争议前期管控主责部门为投资部，项目部协助共同快速推动问题解决。

④投资阶段需与政府建立良好沟通，保证项目能够进入政府报建绿色通道，快速报建、快速推动

项目。同时尽可能协调政府，降低预售条件，实现提前预售或提早预售。

⑤政府关系要在投资阶段建立并前置打好基础，提前了解政府规划要求。

3、对投资线条的要求

⑥各片区成立“投资报建小组”，由片区分管投资的副总裁主管投资报建工作，同时负责协调

政府降低预售条件。

⑦区域需在项目获取前组织召开项目启动会，启动会上明确责任人、时间表，实施销项管理，

严格考核与惩处。

⑧净地摘牌的可获全额投资奖励，需要时间收地的，投资奖励根据时间递减，超过一定时间仍

未能收地的，投资奖励归零。

⑨在投资阶段项目立项后，建立流程档案网上申报制度，项目获取后，项目总与投资主责人进

行工作交接，各项主要节点都明确主责任人。

⑩明确项目获取前风险排查责任人，若因风险排查不到位（地块、合作等因素），影响项目高周转推进，对风险排查人进行负向激励，投资审核人承担连带责任。

4、对设计线条的要求

①严格执行集团快速开工要求，严格执行设计与项目连坐机制。

②坚决执行设计标准化，持续建立区域综合楼及户型标准库，先建库，后使用。

③综合院应做好区域片区深耕工作，区域项目、设计管理、开发报建等部门应落实当地政府的报

规报建及规范要求，避免反复沟通政府。

④所有项目须在定案表获取后尽快完成规划方案编制并提报主席审批，规划方案正式提报主席审

批前，原则上营销管理部须一次性确定户配方案。

⑤集团区域加快各环节的审批速度，全力支持项目，坚决落实执行快速响应机制，做到提前每一

天。同时加强设计牵引，积极联动投策、营销，做好对项目全过程的支撑。