【成本】碧桂园全成本的管与控

集团签约明源启动信息化《集团成本分摊管理指引》《关于实施2014版目标成本科目和表格模板的通知》修订《全成本季度考核办法》《目标成本管理办法》《项目合约规划工作指引》《关于落实成本策划工作的通知》2014年4月2014年9月2014年11月

2014年12月《关于落实结构限额设计管理工作的通知》实施系统预警与强控发布新投资版目标成本测算表发布全成本数据库2015年4月2015年6月2015年7月2015年10月集团全成本管理制度体系日臻完善

2016年1月全成本管理线条架构调整修订《全成本季度考核办法》

2016年

2014201520162017

理得清

预得准深推控得住前置管控-过程管控-

后评估帮扶项目实现成本受控助力项目达成经营指标

2017全成本管理目标迈向“深推控得住”工作目标支持项目控制成本争利润帮助项目实现目标拿奖金重点转为落地做实控得住

全成本管理认识1前置管控重要性2

目录成本全过程管控

3

Mysoft 明源

成本是一堆数据！

成本是一堆数据指标！

成本超目标成本幅度

平均值：+10%

目标净利率下降幅度

平均值：-30%

成本的有效节余就是利润！

整体情况

成本项目

含量变化综合单价成本变化备注

钢筋（kg/m2）0.750 5.5 4.13钢筋含量45，梁板约占比50%，层高3m 混凝土（m3/m2）0.006450 2.85砼含量按0.38计算，梁板约占50%。模板（m2/m2）0.06165 3.93模板含量按3.3，梁板约占45%。砌体（m3/m2）0.007480 3.20砌体含量按0.2考虑。抹灰（m2/m2）0.13324 3.20内外墙抹灰按4.0考虑。外墙（m2/m2）0.040

50

2.00外墙系数按1.2考虑。

成本变化合计

19.31

假设：层高能否增（减）10cm ？

结论：每增加10cm 层高、单方造价增加约20元/m2

测算条件：

层高3.0m ，主要变化在竖向构件，扣除梁板相关比例，暂不考虑机电工程变化

成本是项目经营管理决策依据！

花该花的钱，办该办的事全成本管理，以项目经营为中心

保证现金流

成本管控促进销售

保障利润成本管理目标成本不超支利润有保障

全成本管理，是目标管理

全成本管理

企业根据特定时期的经营目标确定成本管理目标由各级管理者在其职权范围内、运用系统工程的原理

对各种影响成本的因素和条件采取一系列测算、调节和监控等专业管控措施以保证经营目标实现的管理行为。

全成本管理

(T otal Cost

Management,TCM )

主要责任

控制

全成本管理认识1前置管控重要性2目录

成本全过程管控

3

成本阶段可售面积(m2)预计总收入（万元）总开发成本(万元)总利润（万元）利润率

（%）拿地版目标成本380,427 301,534231335268618.91%调整版目标成本

368,537

266,640

243940

10541.1

3.95%

差额-11,890-34,89412,605-16,320-4.96%

某项目开盘后分析：

预计总收入下降3.49亿元预计总成本超支1.26亿元项目净利润率下调幅度56%

目标成本制定不科学，成本策划管理不到位，直接导致后期成本失控

案例

成本增加原因一：

项目前期定位不严谨

导致后期方案调整致总成本上升3891万元（总收入未实现溢价），可售单方上升105.58元/m2

定位调整项

拿地测算目标成本执行版目标成本差额（万元）

工程量单价总价工程量单价总价洋房装修标准提升1275916007655 1275917409442 1786 别墅装修标准提升3596650234 3596860309 76 公寓方案变更35961682605 35962379856 251 绿化工程60967.92801707 76783454 34861779

合计3891

标准提升：

装修标准调整，卫浴由惠达改科勒

方案调整：

原方案按3m 平层公寓，新方案调整为5.5mLOFT 公寓。绿化调整：目标方案按普通低标准项目考虑，后提高标准

增加成本构成因素分析

项目与产品定位问题不确定因素测算缺漏前期调研缺位或错误红线外成本疏漏问题

成本项目

拿地测算执行版目标成本差额（万元）

工程量单价总价

工程量单价总价桩基础工程374360 150 5615 372397 350 13034

7419临时板房1156 588 68 68 临时围挡7800 200 156 156 临时公寓样板房

1000 1100

110

110 合计

7752

基础工程：

目标成本对地质因素调研缺失，桩基乐观取定150元/m2，勘探后地质情况很差，成本增加200元/m2。

临时设施：

前期测算认为，不需建设临时板房，围板广告包装计入营销费用。开工后增加3项临时设施成本，费用合计334万。

超支原因二：不确定因素测算缺漏

导致总成本上升7752万元，可售单方上升210.35元/m2

增加成本构成因素分析

项目与产品定位问题不确定因素测算缺漏前期调研缺位或错误红线外成本疏漏问题