我国楼市发展趋势

国家 对干位房这种特殊 商品的价格快速 涨 如 利 用这 个饥会 ，通过 发行企业 债获得充足的资 卜 ｆ １ 何进 行有效ｉ 控？ 令人愤慨 的是 ，理论界 有些 金 。但对十 部分 ＿小 房地产企业 来说，不具 备 Ｊ 爿 “０３ ２ ０ 年至２ ０ 年，全国城镇房屋销 售价 格涨 ０６ 坚 股市融 资的资格和能 力，金融机 构为避 险又加 幅 同 比达 手 ５ １ 、 １ ８ ， ０ ．％ ０． 、６．％、 ５ ３ ５ ．％。 至 人还 为 房价 的 高 涨 摇 唇 鼓 舌 ，为 发 誓 要 当 “ ０ ０９ ２ ０ 年 １ ？ ，全 国７ 个大中城 市房屋 销售价 格 强” 的房地产商鼓劲打 气 ，试图为高房价杜撰 强对这些企 业的贷款管理 ，２ ０ 年资金将相当 ０７ ｏｊ ０ 吃紧。 忽悠”公众的理 论来 。 同比增长９ ５ ． ％，新建 商品住房销售价 格同比 ｌ 出 一套能够 “ 第三 、 住购房强劲增长 当然 ，房价 上涨也有其合理成分 ，主要 涨ｌ ６ ” Ｏ．％。 斯富 人排行傍 的前 ｌ１位 。据 央 行资料显示 ： （】 （ 年 ，楼 ｒ 交易开始 萎缩 ，深圳 、』 ｌ 、上 海 、 北京等 一线城市的房价上千 受阻。 亍 随 着 中国经 济的 发 展 ，君民 收入 水平 提 城 然而 天 ］ｉ 何 不散 的筵 席 ，２ ０ ｑ ｒ －ｋ ｝ ０ ７ － 半 丁经济 持续 增 长，促进 ｒ 市化进程的加速 ， 加大 了城市住房的需求 ； 城镇 居民收入水平 的 高 ，进一步 改善住房条件 已经列入了很多市民 于房价过高 ，以及交易费用等原 ： 惭提 高 ，改 善 住房 条件 已成 为趋 向性 的 消 的 口程 ， 因，很 多改 善 型需求 并不能 得到 满足 。预 见 ｌ ｊ ２０ 午全国性的转折年 ，这 一Ｆ ０８ ， 的楼 市彼 费；住 房公积 书度及 购房贷款方法的 实施 ，
、
关键 词 ；搂市发展 ； 房地 产； 房价
己的房子 ，其余均 为租房者 。 二 、收入差距 的扩 大，形成 了一批以炒房
第
、成交量回升 ，价格理性 回归
中围观 伍楼市供过 ｊ求的 局面已经形成， 中 楼 市的 盛宴 是 从 ｌ ９ 午件 房制 度 改 逐利为 目标 的有效需 求 太 ９８ 革推 行之 际开始的 ，最 人们对于楼 房的需 求 来的 “ 热钱 ”，政府没有相应 的法律政策及时 少 ，广人 市民 自住型购房需求波不合理 的房价 对其进行有效的约 束。 所阻挡 。如果价格 进入和理得区 间，通过 合理 远远 大于供给 ，房价小幅 ｈ ，就像筵席 ・ 升 股 先上 吊人胃 广的 “ Ｉ 冷拼凉荣 ”一样 ，使房地 产 三 、房地 产 商暗 中 勾结 ，采 取 囤积 、惜 调控 市场 ，必然 呈现供求两旺的局面。 第 ｌ、投资 下降 ，融资手段各显神通 ｜ 开发商味 觉受剑 丁刺激 ，于是 便试 探性地加大 省 、虚构成 本等手段 ，联手抬高 房价 ，政府缺 资金 重 压之 下 ，企业 融资 路径 将各 显神 投资 。２ ０ 午 “ ０３ 非 ”结束之 时，一道道热荣 乏强 有 力的调 控 手段 ，对 干违 法 违规 的行 为 （ 如采取欺骗手 段套取银行贷款 、对消费者进 通。２０ 年 一 ０８ 些大型房地产 业 为避免资金链断 被 呈 了 水 ，高昂的房价令 开发商必夼不 已， 上 裂，已经通过各种方式大幅提高持有资金量，如 推 杯换 盏、狼吞Ｊ 、买地 贷款、投资步伐加 行虚假 宣传等 ）打击和惩治 力。 芫咽 四、在房价上涨 中地 方政府 也是利益的获 万科 、金 地 发行 公 司 债 、金融 街 完成 ２０ 年 度 公 ０７ 人。列 Ｔ ０ ６ ，鲍鱼 、龙虾 等主打菜端 了上 ２ ０年 来 ，房价一 天一 个样地往 Ｉ ，开 发商大快朵 得者 ，大 多数地方政府 对房价的 高涨 只是 听之 开增发等 ，通过故事发行公司债等方式融资已经 窜 个重要资金来源。 颐 ，数钱 数得 下腕子都酸 了。 任之 。可增加地方税收 也可抬高地价 ，获取 土 成为开发企业的 ・ ２ ０ 年 ，目家将 加强企业债发行的力度 ， ０９ ２ ０ 年埘 巾 国楼市 来 Ｉ ０７ 兑是最 不 寻常的 一 地买卖的丰厚差价收入。 一 五 、 房地 产理 论 滞后 。如 ：在不 怎么 发 企 业 债 和 公 司 债 利 启、 般 高 于银 行 存 款 利 息 ， 年 。２ ０ 年 Ｉ 年，房价继续高嗽猛进 ，消食 ０７ ： 中
¨下 接Ｐ ２ １６
供给 与 需 求 如 此 大 的 矛 盾 ，正 常 情 况 下 问。 中 是一 个 夫国 ，不 同的行 政区域 ，不 同
目济理 管
属 位 各 层而 存 在 截 留信 息 、 甚 至 提 供 虚 假 信 核心 内容 ， 完善和加 强资 金管理 ，确保资 金 ・麓嘲霸豳■—黼黼躺凰啊啊嘲■—■——●■一上接 Ｐ１３ Ｉ ２
息现象 ，使得ｆ总起来的信息普遍失真 。 【 ＿ ＿ ＝
供给 ，提高使用效 益，防范资金风险 ，是每 个 益 ，部分开 发商 的降价促 销由于 引发 了与老客 总之 ，由十 管理 方式 、产 权股 投资 主体 企业所 面Ｉ Ｊ 缶的重要课题 。对 于资本金 比例普遍 户的矛盾而困难 承重，进 而引发 了一些购房者 方面的诸 多不适 应 ，＿加上运输收 入清算不规 偏低 ，长期 饱受资金短缺 困惑的合资铁路来讲 的断供 、退房等『 题。 再 口 Ｊ 范 ，缺乏投资 与利益分享密切挂钩 的机制 ，资 尤为重要。 退房 风波关系到｛ 会治安问题 ，地方政府 ： ｛ ＝
目 理 济 管
我国楼市发展趋势
崔 鑫 黑龙江八一农垦大学 经济管理 学院 摘 要鏊 中国搂市， １ ８ 发展到今 日，历 ９９ 年 －９
应该是价 格下降去寻求 二者的平衡点 ，何 以价 的城 市，甚至同一 个城 市不 的地段 ，不同的
一
带有社 会潮流性的理念 ，即家家都应拥有 属干 进 入２ ０ 年 ，政 府救 市力 度将进 一步 加 ０９ 与此 同时 ， 国 家和 地 方政 府 对 房 地 产 市 场 的 支 自己产权 的房屋。 由此 居民不得不舍弃其他 应 大 ， 各种因素影响下 ，市场成 交量 将稳步回 持 力度却将进一 步加大。在房价进一步回归理 有的消 费，而甘心情愿地 当 “ 房奴” ，紧衣缩 升 ，住２ ０ 年下中年 ，楼 市价格 有望平 稳 ，而 ０９ 性 的 同时 ， 改善 性 需 求 将推 动 市 场 成 交量 的 回 套写在 自己名 Ｉ 的房子 。与此对 因为供给需 求的关 系，住２ １年 ，中国楼市有 ００ 升 。相 信 在 未 来 的几 年 内 ， 中 国的楼 市将 会 给 食 也要购 得 一 我 国人 民带来 新 的 曙 光 。 照 ，英 美等 发达 国家 只有５ ％左右的 人拥有 自 望迎来新一轮爆 发式增长 。 ０
的生活必需品 ，政府有 保障公民 “ 住有所 ” 的社会职责 。
０ ８ ，连续 降 ，正 是这 种理性行 为 信 ，恐慌的 甚 无法向前迈动 一 ，更别说是 比 白２ ０ 年 ８ Ｊ 步 Ｉ房价的 ｜ ： 周整，涉及到方方面面 的利 奔跑 。楼 市的走势跟是 ・ 个几 无法预ｉＪ ！的学 的表现 。ｆ【 Ｊ ｌ ｌ
尽 了数 十 个春 秋 ，房 价 从 最初 的缓 慢增 长 阶段 格不降反升而营造出一种虚假 的平衡呢？ 生活环 境 ，都会 导致价格 的截然 不同 ，成交量 发展 到 现 在 的逐 步调 整 阶段 ，， ０ ９ 楼 市 的 ￣２０ 年 货币 分房 的政 策 导 向形成 这样 一 种 的 千 差 万 别 。 发展 趋 势 看 ，市 场 的 调 整 态 势仍 将延 续 。不 过
健 胃汤上 来 ｒ ，开发商剔着 ，抚 着滚圆的肚 达的 国家房地产产 业是 否应作为经济发 展的支 而安全性 又较高 ，对 于房地 产投 资者也是一个 住有所居”问题 国家 低风险 投资选择 ，必然受到 市场 的热捧。而对 子 ，笑逐颧开 ，盘 算若继续加大 地 投资的 力 柱产业 ？在解决居 民 “ 社会管珲 、公共服务”的职能 ？ 干资金 密集型的房地产行 业来说 ，应该更好的 度 。就在这一 年，有数十位地产商挤进 了福布 如何 发挥其 “
也 有 其 特 殊 性 。像 其 他 商 品 样 ，房 价 主 要 取 时可能坍塌 的时空隧道 ，依稀看到远处微弱 律 ，价格就需要做 向下的调整。这也正是一些 ＝ 解周边的 信息和不足的 自 理性开发商的选择 ，全国新建商品住宅价格环 ＝ 『 ＿ 决 丁市场 的供给与需求状 况 ，但是 房是居 民 的光亮 ，却 因为＝ 『
０９ ｒ 条件 ；通 货膨胀的加剧 ，持 ２ ０ 年 围家将进 一步出台鼓励改善 自住型购房 啵 予了非常 多的 使命。如果从 中央政 府继续 实 为唇 民购房创造 ＿ 别是 生产资料和土地价格 的升 攀 ，使住房建筑 的 政 策 ， 降 低 交 易 成 本 ，不 仅 通 过 市场 ，同 时 施宏观调控 ．央行收紧房地产开 发贷款 及规范 ｔ 个人信贷管理等 金融措 施来看 ，资金将 成为 成本节 节 ｈＹ 。这些 因素 都会成为房价上涨 的 也通过保障性 房 ，满足改善 型购房的需 求 ， 房地产公 司的生 存之本。所以 ，２ ０ 年 ｌ 称之 推动 力 ，但上涨幅度一 般应与国内生产总值 改善 购房将成 为市场生 力军 。 ０８ ｝ 皮 第四 、退房惭供 成隐患 ，土地 财政模式显 的增长大致 同步。 为房地产的金融元年。 然 而发 展到 ２ ０ 年 ，中国 楼 市处 在 一 ０９ 个 危饥 中国楼 ｒ的发展趋势剑呔如 『 ，膀价 ｆ 以 可 ｎ 『 山干 市场逐渐转 向供过于求 ，按 照经济规 Ｉ 同走任阴暗的 、随 打着滚儿向上翻？ 房屋既有 一 般商品的 属性 ， 震荡的特殊节 点 上，人们 女ｉ
路 发展的宏伟蓝 图。面 对新 的形势 ，中国铁路 模 ，改善资本结构 ，缓和资金紧张局面。 发展面Ｉ 考验和机遇 都是 前所未有 的。为满 『 的
但简单 的维 竹房价不跌或增长并 不是 最好的办 １ ．争 取 调 增 资 本金 比例 ，改 善 资本 结 法 。另９ ，部分购房者选择晰供 ，使 金融机 构 １ 、 构。在资金严 重短缺的情况下 ， “ 借新还 Ｉ ” 而临坏 账风险 ，所以银行要高 度关注 房价 深度 Ｆ Ｉ 是迫 不得 已的做 法 ，只能暂时缓解 债务状况 ， 下滑带 来的信贷风险和适时多频次评估判断 房
金投入与 建成后的产权 归属 、运能分享 、利润 （ ）优化 合资铁路运输企业财 务资 金管 既要维护 会稳定 ，也要 维持 正常市场秩序 。 ■
分配无埘
系，致 使合资铁路在 创造 良好社 理对 策措施
会效益的同时 ，大 多企业 自身却处 于运营 亏损 或盈利微薄的状态 。
二 合资铁路企业资金管理面临的挑战 国务院批 准的 综合交通 网中长 期发展规 无法 从根 水 上解 决 问题 ，财 务风 险较 大 。 价的变动方向。 划 ，｛ ２ ２ 年中国铁路 营业 程 由原定的 此 ，应争取部 、省增加资本金 投入 ，或者 寻求 ￣ ００ 无 论市 场 如 『 发展 ，我 们必 须认 识到 目 ｎ Ｊ １ 公 里增加到 ｌ７ 公里以上 ，确定 ｒ中【ｌ ０ ２Ｙ 垂铁 其 他战略投资者 的投资 ，从根 本上 缩减贷款规 前房地产 市场的调整 ，有 国际 国内经济大 环境