卖地后楼市发展趋势分析

卖地后楼市发展趋势分析TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-五二五卖地後楼市发展趋势分析中银香港高级经济研究员谢国梁2004年6月23日内容提要楼市从近期的高涨中快速降温主要是受加息、内地宏观调控以及油价上升三大外围因素的影响，同时，也与前一段的大幅急升有关，反映了由於经济及市场积弱多年，置业信心的恢复仍然颇为脆弱。

从经济环境、供求关系等因素看，目前的楼价水平是有支持力的，楼价只会小幅及局部波动，并没有大的下调压力。

中长期看，在经济及就业持续改善、供应量收缩、需求增加等因素的支持下，楼市将可以保持健康的复苏势头。

楼市在三大外围因素影响下逐步降温4月份以来﹐香港高涨的市场气氛在美国加息机会增加、内地采取宏观调控措施以及石油价格上涨三大因素的影响下，逐步逆转。

活跃了近半年的楼市也冷却下来，交投显着放缓，5月份录得成交量9,047宗、成交金额亿港元，分别较四月分下跌%及%，亦分别较今年首四个月每月平均成交宗数11,434与金额亿元下跌%及%。

在新楼销售放慢的情况下，部份发展商开始重新以“减价促销”的手段推售楼盘，市场顿时弥漫一股消沈气氛。

5月25日特区政府举行了近2年来(上一次官地拍卖为2002年9月份)首次卖地。

两幅住宅用地中，位於马鞍山的地皮以亿港元成交，比勾地价亿元高出%，比拍卖前市场的预计成交价亿元高出40%；位於沙田铜锣湾山的地皮成交价亿元，比勾地价亿高出%，比预计成交价亿元高出33%。

这两幅用地的楼面地价分别高达每平方尺元及元，落成後推出市面的价格将要分别超过5,000及6,000元才有合理利润，比目前区内可比楼价高40-50%。

而紧接着於6月16日拍卖的九龙城沙浦道地皮，竞投气氛虽未及上次热烈，但仍以市场预期的上限亿元成交，比勾出拍卖的价格亿元高出%。

每平方尺楼面地价2,961元，发展成本将达4,400元，此面粉价（即地价）已贵过面包价（目前同区可比楼价）。

预期建成後尺价要卖到6,000元才有合理利润。

近期的两次卖地结果反映出来的信息一致，即发展商对楼市的後市具有相当强的信心，给摇摆中的市场注入了一支强身剂。

但进取的卖地结果对市场气氛的刺激只相当短暂，并没有驱散近期市场在多方面外围因素的压迫下凝集成的观望气氛。

楼市的走势再次引起市场的关注与讨论，在近日不同机构发表的研究报告中，有的继续看好楼市，有的则预测楼价将掉头下跌一成左右。

如何看楼市的发展趋势，本文拟做一探讨。

楼市降温是前一段大幅急升後的必要调整首先，应该看到的是近期的楼市降温是前一段大幅急升後的必要及健康调整，这点我们在3月份发表的研究报告中已有详细分析（见我部发表的财经述评2004年第19号，《复苏中的香港楼市发展趋势分析》）。

在SARS病疫消除、香港与内地签署CEPA以及内地、美国等外围经济表现强劲等利好因素带动下，香港的置业购买力於去年7月份开始涌现，楼价大幅反弹，置业信心快速回复。

从成交看，根据差饷物业估计署的统计，去年第四季度以来的过去七个月，(03年10月-04年4月)平均每月的成交宗数达10,768宗，成交金额亿港元，与楼市低潮时的前面七个月份(03年3月-9月份)比较，分别大幅上升%及113%。

从价格看，以今年3月份与去年6-9月间的低点比较，住宅楼宇的租金平均上升%，售价上升%，其中较受欢迎住宅售价平均升幅达%。

写字楼的租金上升%，售价上升%；其中甲级楼宇的租金上升%、售价上升%，乙级楼宇的租金上升%、售价上升%；核心区写字楼售价则上升88%。

零售商舖租金上升%，售价则上升%。

上述统计显示，过去半年来各类楼宇售价的升幅比租金大得多，其中以商业核心区写字楼售价的升幅最大，达88%。

从技术上看，楼市在活跃了半年左右後，消化了相当一部分累积多年的置业购买力，本身具有降温及巩固消化的需要。

三大外围因素对楼市的不利影响是短暂的从外围市场环境看，目前的加息、内地宏观调控及油价上升三大抑制因素的发展趋势及其对香港的影响如何需要具体分析﹕一. 利率走势美国利率从2001年1月3日开始接连下调11次﹐联邦储备利率从当时的%降至2003年6月25日的只有1厘，为46年来最低水平。

这样的低利率水平已持续了整整一年，刺激了美国的投资消费与经济增长。

近期美国经济呈现的就业职位大幅增加、物价指数升幅较大以及经济领先指标持续上升等均显示美国有在短期内加息、以防止经济过热的可能，尽管市场对何时加息及加多少的看法存在分歧、对格林斯潘近期言论也有不同解读。

美国的利率处於46年的低位，从一个长期的走势看，利率上升是必然的。

唯目前有美国总统大选因素，一般而言，执政的一方较忌讳在选举逼近时有加息动作，令市场气氛受到抑制。

联储局的货币政策虽然具有很大独立性，但实际上很难可以不兼顾执政当局的需要。

因此，如果通涨显着擡头迫使联储局一定要加息，相信布什政府情愿联储局尽早做（如在6月底就加息），使利率动向明朗化。

从香港的情况看，现时港元利率与美息存在差距，令香港有一定空间不跟随美国加息，加上市场早已做好美国加息准备，因此美国是否在短期内加息对香港经济复苏、市场气氛及正在改善中的投资与消费信心相信已不构成大的影响。

二.内地宏观调控这次内地出现的经济过热，与十年前的情形有明显差别，涉及的主要是局部地区与局部行业。

经过这一段时间各界的观察、讨论与分析，一个较明确的共识是，内地政府不会、也没必要采取全面及严励的紧缩措施来对付这一轮的局部经济过热问题。

较好的做法是，在发展中进行适度调整，通过调整加快市场制度的建设。

从这个角度看，这次内地的宏观调控对香港经济及市场的实质影响不应被夸大，前一段由此造成的对心理及市场气氛的影响相信可以随着形势明朗而消除。

三、油价上涨问题这次油价上涨与以往不同的一点是，多了一个“恐怖活动”的因素，市场担心阿拉伯产油国的反美力量会以石油为武器来打击美国经济，影响布什连任的机会。

这的确是一个较难评估的因素，令油价的前景变得复杂。

如果纯粹从供求因素看，油价上涨的问题则不应被过度担心。

OPEC在6月3日的成员国部长会议上已达成每天增加原油产量250万桶或11%至日产量2,600万桶的协议，表明成员国是愿意因应需求的上升而增産的。

事实上，一直以来OPEC并未能有效控制世界的石油产量，多年来价格对产油量一直发挥着自动调节的作用，当油价上涨时，一般会刺激产油国私自争先提升产量，以获得更多收入，令供应量增加，油价回落。

另外一个重要因素是美国的民生对油价十分敏感，布什爲寻求连任必会联同西方国家采取有效手段迫产油国增加产量，令油价在11月份大选前回到正常水平。

在目前的环境下，相信美国是做得到的，油价较快回落的可能性颇大。

由此可见，目前三大不利於香港经济复苏的外围因素，均不属於长期的抑制因素，应可在第三季度内获得改善或者是转向明朗。

应该看到的是，近期香港的市场气氛虽然欠佳，但实体经济层面、白领阶段的就业机会则在改善之中，加上香港很可能可以在第三季度走出通缩，这些对於巩固与增强正在复苏中的消费、投资及置业信心均有支持作用。

供求关系正趋向平衡在供求关系方面，楼宇供大於求的局面将趋向改善。

从供应方面看，特区政府虽然在本月19日大幅调高了住宅楼宇落成量的预测数字(见孙明扬6月19日在香港房屋经理学会举办的「新时代、新思维」房屋会议上的演讲稿)。

修订後的估计是：04年落成的单位爲万个，05年爲万个， 06年爲年万个、07年则爲万个。

与四月份公布的预测数字比较，新修订的主要差别是，将07年的落成量从7,000个单位，调高至万个，增幅达57%。

反映了中长期住宅供应量收缩的情况已大大缓解。

主要原因是，原来的估计只是根据在建的住宅项目以及已批售出去的土地数量所做的，未考虑此後的新发展项目，而近期市道好转，令私人发展商对土地发展转趋积极，尤其是地铁及九广铁路最近相继宣布将在明年初回复土地招标。

按两铁公布的初步计划，在回复土地发展後，地铁於07年将有首批住宅单位2000个落成，九铁的发展规模更大，预期在2010年之前有约万个单位落成。

政府接连调高中长期供应量的预测对近期看好後市的市场情绪构成了一定的负面影响。

但此问题也可以从较积极的角度看：第一，中长期供应量上升主要是经济改善、市道好转、信心增强，置业需求增加刺激的结果，反映出来的其实是一个正面的信息，而非负面；第二，06年及07年的落成量预测数字虽然分别上升到万及万个单位，但也只有过去五年（1998-2002）的年均落成数量28,738个单位的%及%。

预期今後几年的落成量仍有再被调高的可能，但幅度不会太大，理由有二﹕(1)发展商过去几年并无积极补充土地，土地储备普遍并不充裕，这次土地竞投激烈部份也反映了发展商急於补充土地的心情；（2）九铁与地铁两家公司已就未来的土地发展计划与特区政府加强勾通与协调，将逐批推出07年後落成的住宅单位，另一方面是增强了土地发展项目的透明度，这将有助於供求关系的协调发展。

因此中长期供应量趋向收缩的预测仍然是成立的。

从需求方面看，近年来累积下来的置业购买力在过去半年消化掉了不少，因此预计这种爆炸性的需求在今後几年很难再现。

但香港仍然可以维持良好的置业气氛及相当宽松的置业环境。

首先是，利率即使回升，按揭利率仍将维持较低水平，加上白领阶层的就业机会及收入已见好转，并将随经济复苏而进一步改善，港人的置业能力是趋向增强，而非减弱。

香港家庭入息中位数占供款比例目前只有35%左右，而这一比例在1997年楼市高峰时曾高达153%；其次，市场具有本地新婚家庭首次置业、换楼、自由行带来的内地人士置业、以及投资移民四股置业需求。

再次，随着置业信心的恢复以及租金水平的回升，长线投资的需求也将会在波动中有所增加。

总的看，香港中长期的置业需求具有维持温和增长的承接力。

“勾地制度”有利於稳定楼价另一个值得重视的因素是，现行的“勾地制度”对於稳定楼价具有积极作用。

主要是目前的运作机制基本上可以保障每幅土地均会在不影响楼市稳定的情况下才被勾出拍卖。

从这个角度讲，可以把五二五的勾地价看成是今後官地拍卖底价的基准价格，这对於巩固及进一步增强置业信心将发挥长期作用。

综合上述分析，本人认为，楼市在前一段升幅过急，又遇到三大不利的外围因素，停下来消化是健康和必然的反应。

而近期市场情绪的大幅波动也反映了经济与楼市积弱多年，置业信心的恢复仍然是脆弱的，仍需要一段较长的时间才能把它最终巩固下来。

应该看到的是，香港的实体经济层面、就业机会正在改善之中；另一方面是供应量在收缩、需求在增加，因此，楼市的复苏势头是有支持力的，将可以保持下去。

近期楼市成交比较月份宗数金额(亿港元)月份宗数金额(亿港元)03年10月1121903年3月5800143 11964846382128 1287715509094 04年1月946866013115 21096777658165 31392487947153 41137896866合计7537545756947每月平均107682866537134资料来源﹕差饷物业估价署过去半年各类楼价、租金指数变动资料来源﹕差饷物业估价署。