告诉你这样操作故事线006万科城市更新型产品故事线!万科翡翠之光策略终极营销
【万科中西学院】万科集团项目故事线梳理及场景应用策划标准
要素①:城市
⻄安国宾道
国际大都会
4大维度 中心城市
伦敦
首都+ 英国最大 城市+ 欧洲第二
大城市
国宾道城市价值共性对标
国宾道
城市核心
国宾馆旁
政经中心
公园集群
私密健康
【 黄 荣 庆 】 营 战 “ 10个1”
发现价值
营 战 “10个1 ”
创造价值 展示价值
推广实现价值
1个运营角色定位 1份土地属性清单
Part1：初步产品定位 1 ——工具及应用案例分析
1份客户画像
1份初拟产品方案 1份产品建议书 1套展示策略
Part2：创造项⺫价值 2
1份客户生活场景模拟图 1组竞品对比分析 创造价值逻辑体系
【俄国】 克林姆林宫
国会山居住区
【上海】新华路国宾道 上海锦江饭店、⻄郊宾馆
香榭丽舍居住区
【杭州】奔竞大道 ⻄湖国宾馆
国会山居住区香榭丽舍居住区
【南京】紫金山 东郊国宾馆
93弄梅泉别墅
兰陔别墅
国会山居住区香榭丽舍居住区
要素②:客群
高净值人群
要素②:客群
高净值人群
引导国际化大都市的生活方式，对话国宾道上的高净值人群。
线 索： 国宾道
国宾在世界 国宾在中国 国宾在西安
对标：英国伦敦 林荫道（国宾道）
对标：中国北京 长安街（国宾道）
⻄安 丈八北路（国宾道）
【国宾道在世界】— — 英国林荫道
圣玛丽医院
利宝百货公司
肯辛顿公园
万科营销策划方案
万科营销策划方案【篇一：万科房地产营销策划书】万科进入北大学城市场营销策划书策划人：徐超2013年4月25日前言目录第1部分概要提示 ....................................................................................................... (1)第2部分环境分析 ....................................................................................................... (1)2.1 市场分析 ....................................................................................................... (1)2.1.1 杭州房地产市场分析 (1)2.2 房地产发展状况 ....................................................................................................... (1)2.3 土地出让情况 ....................................................................................................... (2)2.4 丁桥区域房地产市场分析 (2)2.4.1 区域城市规划 (2)2.4.2 房地产开发现状 (3)2.4.3 竞争项目分析 (3)2.5 市场走势研判 ....................................................................................................... . (4)第3部分机会分析 ....................................................................................................... (5)3.1 杭州房地产客户分析 (5)3.2 杭州市住宅需求特征分析 (8)3.3 丁桥区域客户特点分析 (9)3.4 目标客户群定位 ....................................................................................................... . (11)3.4.1 目标客群特征： (11)3.4.2 选购产品的动机： (12)3.4.3 购买行为特征： (12)第4部分产品分析 ....................................................................................................... . (13)4.1 地块现状分析 ....................................................................................................... .. (13)4.1.1 地块环境调研 (13)4.1.2 地块周边环境调查 (13)4.1.3 地块交通条件调查 (14)4.1.4 周边市政配套设施调查 (14)4.2 swot分析 ....................................................................................................... (15)4.3 产品定位 ....................................................................................................... . (16)第5部分战略及行动方案 (17)5.1 定价原则 ....................................................................................................... . (17)5.2 定价建议 ....................................................................................................... . (17)5.3 价格调整方案 ....................................................................................................... .. (18)5.3.1 开发成本核算 (18)5.3.2 价格定位 ....................................................................................................... .. 20第6部分营销策略 ....................................................................................................... . (22)6.1 推广主策略 ....................................................................................................... (22)6.1.1 平面广告形式 (22)6.1.2 多维广告形式 (22)6.2 媒体组合建议 ....................................................................................................... .. (23)6.2.1 媒体投放目标 (23)6.2.2 媒体投放原则 (23)6.2.3 媒体选择 ....................................................................................................... .. 236.3 营销活动策略 ....................................................................................................... .. (24)6.3.1 活动设想 ....................................................................................................... .. 246.3.2 活动预期达到的效果 (25)第7部分营销成本 ....................................................................................................... . (26)7.1 总体预算 ....................................................................................................... . (26)7.2 预算分布 ....................................................................................................... . (28)第8部分行动方案控制 ....................................................................................................... .. 298.1 项目规模及开发进度 (29)8.1.1 销售策略 ....................................................................................................... .. 29第9部分结束语 ....................................................................................................... .. (33)第1部分概要提示融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。
万科淡市营销策略.ppt
10%
7311.51
267
31% 22932
31%
6# 84 10% 7311.51
三居230 9# 41 平米
（TOP1） 10# 56
5% 9588.39 97
6% 12376.61
11% 21965 30%
目前在售： •6号楼约87㎡一居 •7号楼约57㎡零居 •9号楼约220㎡三居
项目面临问题
体验营销
触觉、听觉
触觉、视觉
体验式样板间，客户 可以在房间内品酒论 茶，提前感受生活状 态及生活环境。
视觉
1、安防与智能化系统 2、隔音降噪系统 3、舒适居住系统
工艺工法区将后期设 计、施工、安防全面 展示，增强客户对期 房项目的感知。
引入专业会所管理机构，提供售楼处尊贵服务。
引入“名流会”提供售楼处服务 中国最大的商业会所运营商 国专业会所机构中首家通过瑞士ISO9001:2000质量认证
企业理念：
建筑为了生命，建筑延拓生命，建筑充满生命；
万科·案例一 北京万科公园5号
项目简介
TOP系核心地段：万科公园五号位于北京朝阳区城市核心 地段，朝阳公园南500m，东三环与四环之间。
项目距离亚洲第一城市 公园朝阳公园直线距离 约500米，距离国贸 CBD新地标性建筑新 CCTV大厦仅1200米。
亮点2：根据积累客户22组，集中房源情况，集中开盘仅推
出平层产品34套，销控顶层复式及特异户型。
限量销售
亮点3：当日配合意大利安妮餐厅自助冷餐，同时银行按揭 人员装客户在现场穿插，制造人气。
现场配合
万科·案例一 万科红郡
项目简介
一个主体已完工、收购后仍被质疑的项目
海轩广场，中小户型，一个在市场上名不见经传的项 目，由于前发展商无法解决拆迁补偿问题，同时自有 资金链即将断裂，项目主体完工后进度在片区完全停 滞。 可迅速变现，站在项目运营的角度，万科深思熟虑， 发现机遇并进行收购。
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企划
阶段目标： 通过对赖特有机建筑理念的传达，建立市场对项目的期待和初 步认知，为第一次开盘保证足够的关注和参与度。
阶段策略： 通过线上媒体，以赖特风格的画面与文案描摹，让市场对赖特 建筑理念产生初步认知；线下配合活动，诠释赖特有机建筑理 念，并利用事件营销，达到入市即成关注焦点的目的。
战术要点： 线上宣传、线下活动与现场宣讲对赖特有机建筑的统一而清晰 的理念传达是推广成功的关键。
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
学习改变命运,知 识创造未来
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
【入市形象报纸设计 】
学习改变命运,知 识创造未来
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
形象面试报纸形式一
学习改变命运,知 识创造未来
万科青岛万科城市花园 项目推广策略思路 91PPTXX腾鲤企划
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
提案提纲 Contents
提案项目
一、〖目标设定〗 二、〖策略核心〗 三、〖执行战术〗
学习改变命运,知 识创造未来
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
PART 2
策略核心
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
【策略出发点】
走一条不同于魅力之城的路，但是要同样实现标杆站位
学习改变命运,知 识创造未来
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
【策略切入口】
赖特建筑+全精装社区
学习改变命运,知 识创造未来
-捷群-XXXX万科·北宸之光推广策略精品文档128页
上塘高架：
一条贯穿城市繁华的中轴线
运河中央商务 区
武林中央商务 区
钱江新城商务 区
一条贯穿城市主要CBD的中轴线 杭州第一条南北快速通道,使城南与城北的最近拉近
北达长深高速，南衔滨江主脉，一路繁华拓展
这是一条城市奋进的光轴 这也是一条充满城市记忆及烙印的光轴
它是一条繁衍城市繁华的主动脉
杭城中轴
主推项目产品属性：
城市中轴上·30万方装修成品住区
项目产品属性备选：
城市中轴上·30万方城北生活中心 30万方·城北中心·装修成品
二、产品特征
产品特征——
万科品牌 建筑规划 产品价值
全国最大房企的品牌号召力与品质保证； 有口皆碑的万科物业；
距城市核心仅9公里，三纵一横的立体路网，交通通达性 良好。
产业集群效应 产业人口众多
区域兼享北部软件园、农副产品物流中心、石祥路汽车商 贸产业带等产业集群效应，大量产业人群的导入。
城北时代到来 区域前景良好
老城北，新杭州：城北处于整个杭州主城的价值洼地，一 城一区十四大城市综合体的火热实施，万科、远洋、滨江、 万达等品牌开发商的入住与开发热度的不断增强。
【万科·北宸之光】推广策略提报
杭州捷群广告有限 公司
2019-02-22
北宸之光 STORY LINE
STORY LINE梗概：以光为主题线索，展现北宸之光对于城北整个区域的领 导性地位，以及体现宸天地商业街对城北的商业辐射， 提升区域居住价值。
一、产品属性
土地认知——老城北，新杭州。
物理距离较近 交通通达性好
最现代的城市文明发展之轴
万科营销4大通用手法
万科营销4大通用手法万科营销4大通用手法2014-04-10中国房地产网万科的营销战略可以归结为“以客户细分实现产品增值”,对于那些概念满天飞的发展商，万科在营销上相对平淡无奇。
万科的营销推广费用（不包括样板房、样板段、售楼处土建费用等硬指标）在其销售总额中约占到3%，这在房地产企业中算是一个中等的预算水平。
万科的营销是建立在它的产品与服务上才有效果的，对于任何一个企业来说，只关注短期的营销效果，并不可取。
其实万科的营销压力既可以说大，也可以说小，说大是因为大家都关注，说小，建立了良好的品牌知名度，自然也有追随者。
相对而言，万科在项目推广营销上就有很多优势：1.很高的知名度（广告费大大节约）；2.万众期待的关注（目标消费群自我锁定）；3.创新或者成熟的产品（专利产品的申请）；4.万客会形成的目标客户基础；5.众多媒体主动关心（利用媒体力量发动软性炒作）；6.政府的支持（万科大部分建城项目容易形成政府的支持力量）；7.其他运用娴熟的营销技巧。
有了以上的产品先天优势，使万科在初始阶段，就已经高举品牌发展商的大旗，引起客户的初步认知。
一、体验营销的先行者1.样板段、样板房、售楼中心提前3个月打造万科评价过它的客户来源，1/3客户来自于万科会的忠实客户；1/3客户来自于区域客户；1/3则是来自于房地产界的业内人士。
正是因为用产品打动客户，才使万科的在产品本身成为一个最大的亮点，其样板段、样板房、售楼中心的至少提前3个月打造完成接待客户。
（这并不意味着万科牺牲的是销售时间节点，而是在规划之初，万科的样板区域就已经被规划建设，并不是按照其他发展商循序渐进的建设，这既保证万科的从拿地、建设、销售之间周期的有序性（一般9个月），也保证客户积累的有效性。
当然这与万科的投入是息息相关的。
）这种方式的来源是来自于客户的理性选择，以及让客户参与到项目中的身临其境。
2.关注细节及客户需求在其产品样板展示中，万科对细节的追求是极为考究的，它的“道路”是做得很有味道。
万科营销策略方案
万科营销策略方案万科是中国房地产行业的领先企业之一，在市场竞争激烈的环境下，为了保持并扩大市场份额，万科需要制定有效的营销策略。
下面我将为您详细介绍万科的营销策略方案。
首先，万科将加强品牌建设。
品牌在房地产行业中起着重要的作用，越来越多的消费者选择购买品牌知名度高、信誉好的开发商的房产。
万科将通过广告、宣传片、电视节目冠名等方式提高其品牌知名度，打造卓越的品牌形象。
此外，万科还将加大在社交媒体平台的投放，通过与网红、明星等合作，提升品牌的影响力。
其次，万科将重视客户体验。
客户满意度是一个企业长期发展的关键因素，万科将不断提升产品质量和服务水平，力求为客户提供更高品质的居住环境和便捷的售后服务。
万科将加强与客户的沟通，倾听客户的需求和反馈，并及时采取措施改进不足之处。
再次，万科将注重差异化营销。
在竞争激烈的市场环境下，单一的产品和服务难以获得竞争优势。
万科将通过不断创新，开发出与众不同的产品线，满足不同客户群体的需求。
同时，万科还将积极与其他行业进行合作，开展跨界营销，提高企业的影响力和知名度。
此外，万科还将加强线上营销。
随着互联网的普及，越来越多的消费者通过网上购房。
万科将加大在线营销的力度，通过建设官方网站、手机APP，提供全方位的购房信息和线上购房服务。
同时，万科还将加强与电商平台的合作，利用电商平台的渠道和技术优势，扩大销售渠道和提升销售业绩。
最后，万科将加强市场调研和数据分析。
市场环境不断变化，万科将加强对市场的调研，了解客户需求和竞争对手的动态。
同时，万科还将加强对销售数据的分析，通过数据分析找出销售中存在的问题和不足之处，并及时采取措施改进，提高销售业绩。
综上所述，万科的营销策略方案包括加强品牌建设、重视客户体验、差异化营销、加强线上营销和加强市场调研和数据分析。
通过这些策略的实施，万科将进一步提高竞争力，保持并扩大市场份额。
160428 万科故事线分享
第一条朋友圈语音广告
形象主稿
低密产品入市：《蝈蝈叫了，玉泉院子上柿了》
甲第
每个城市都有属于自己的经典人居形制， 他们是历经数千年时间沉淀之后城市的自然选择
同时也是这个城市最妥帖的居住形态
如杭州之庄、苏州之园、上海的石库门
宁波低密人居型制之第宅之别 官居为第，如银台第、莲桥第、大夫第；商居为宅，王宅、周宅、李宅等
王宅
李宅
甲第世家 宁波院士甲天下
宁波自古即有甲第世家，是人杰辈出、鼎甲相望的书香门第，是生生不息、 代代相传的世家礼训，也是宁波人尊文尚儒的价值取向的体现，更是当代 宁波院士甲天下的人居谙合。
2016年宁波万科 G2类城市低密住区甲第系——海月甲第
海月甲第气质探究
城市文脉的牵引
生活意向的探寻
文化价值的提炼
耕读世家的五大特征
庐之四相
心耕天下
中国屋檐下的新洋房 现代东方主义风格
传播逻辑：从地脉文化到建筑文化，再到人群情结的演绎
阶段传播 主题演进
心耕天下
庐，一个时代的记忆 中国屋檐下的新洋房 城西人住惯了洋房
耕心讲堂 西庐自创活动品牌
西庐雅集 现代东方水墨画展
杭风建筑发布会 致城西二十年
通过各类跨界活动与代表杭州城市文化的顶级资源进行对话，从地脉文化、建筑文 化、区域居住文化等方面逐步丰满项目的价值形象。
Story Line
Story Line是什么？
它是万科人文价值观、万科产品观与城市操盘逻辑结合的产物 它是万科从项目整体定位到产品设计、营销传播的宪法 它是判定项目各环节工作正确与否的方向与边界 它是参与者共同探索后沉淀形成的精华
Story Line解决什么问题？
它明确了项目主要价值的来龙去脉， 它设定了讲产品之前，要先讲哪几个“性感的故事” 它设定了项目在竞争中的身份角色，以及切入竞争的最佳入口 它同时指导着产品规划设计、建筑首饰设计、示范区营造等工作主题
2020南昌万科华侨城项目故事线营销案
一座城市的光荣与梦想—有一种生活叫华侨城万科C ON T E N T S 目录第一部分THE ONE项目思考土地属性解读数字背后解读DNA血统解读客户及产品思考第三部分THE THREE故事线场景前置社群产品内容场景故事线的梳理第二部分THE TWO娱乐梦想时尚梦想健康梦想学习梦想人文梦想第四部分THE THREE故事线的传播升级城市而来一座城市的光荣与梦想大盘操作，该如何占位，用何种形象入市？如何在五到六年的周期内有故事支撑并高潮迭起，保持销售速度并逐年溢价？如何提炼和创造项目价值点，并且“所见即所”逐一呈现？节奏/ 逻辑/ 对象洞见背后，创建当前从数字背后解读6平方公里=2300亩毛地+4700亩湖区+2700亩湿地1号区域（约2300亩）：规划商业、娱乐及住宅业态2号区域（约2700亩）: 规划水公园、庆典广场及曲水湾等主流业态3号区域（约4700亩）: 拟托管象湖公园区域，规划生态文化公园从土地属性解读纯粹的城市中心城市建立——中心起源南昌以东太湖为核心，赣江为护城河建城东太湖经洪恩桥一分为二，西湖区成为南昌城市发展最古老的核心区60%的南昌城市发展名城圣地在西湖区更被喻有“千年南昌看西湖”美誉朝阳洲隶属西湖区，是潮王洲的扩地延伸是城市核心老城区的发展之地城市现状——中心稀缺2016年南昌启动环线发展计划华侨城万科位于城市一环和二环线上横跨区域属于城市发展的核心区域一江两岸发展规划，一环线上发展规划伴随一环土地开发殆尽的现状和一江两侧发展逐步饱和核心发展地位尤为明显城市未来——中心之心约6平方公里的城市核心用地拥揽南昌市内最大中心湖【象湖】万寿宫新址，道教福地聚合玛雅水乐园、庆典广场、庆典公园都市娱乐版块、曲水湾滨水商业精品住区等无数IP这里是一入市就必将或者全城瞩目的未来城市打造的全新中心认识华侨城：31年华侨城，以文化+旅游+新型小镇，打造21座省市的国际名片文化· 旅游· 欢乐· 人居等为一体建立城市优质创想家为城市带来质的飞跃深入万科：做美好生活的场景师和城市配套服务商，要提高城市万科浓度与城市50%以上的人产生交集不仅仅是专业住宅建造者，是精细精致的理想产品主义打造者，更是优质服务与城市生活洞察家华侨城万科“城市优质创想家+美好生活场景师从DNA血统解读一样的老家：深圳一样的作为：生活方式的创想者、构建者一样的精神：引领及创新的特区精神巨头联手，把特区建设的教训留在深圳，把宝贵的成功经验带来南昌，1+1=之上1+1=之上（1）南昌教育刚需客群（2）西湖区改善客群（3）南昌终极置业客群结合项目自带2所九年制中学，1所高中，3所幼儿园，15年优质的教育资源南昌数一数二。
上海万科翡翠别墅价值策略.pdf
紫禁城
古罗马城
九宫格布局
方正街区
浦江新镇 城市规划
：规整
古罗马城
•300X300方正形街区 •方正街区独自成为一个休息与居住的完善 单元
方正街区
浦江新镇 城市结构
北-容积率：低 翡翠别墅的用地正是浦江新镇的精华所在。
南-容积率：高
浦江新镇 土地规划逻辑
翡翠别墅规划逻辑
翡翠别墅
体现传统意大利韵味的现代城市别墅
• 石料
材质： 以意大利的传统石材为建筑整体框架， 既具高层次的品质感，又能经历时间。
• 木料
纯木结构： 通过现代材料的运用， 来演绎原味意大利的木质结构下的建筑形态。
• 屋顶：优雅
屋顶： 脱胎于意大利的斜坡屋顶，
以及红瓦结构，带给视觉上的舒适感。
• 烟囱：经典
• 片段式景观，让整个社区都充满戏剧感，不管在哪里都有新的景观点来演绎生活的高贵。
景观——空间层次
生活动线&接触点 质地&效能
次入口
道 路
路 主入口
后花园
• 主入口
• 入口
尊贵&私密
• 借助于高大植被的遮掩，以及与层次不同的景观的配合，创造出 尊重的氛围与方正的气质，开阔的纵深营造一马平川的开阔感， 以及身在其中的尊贵气质。
翡翠流光
PLUS+博加广告提供
1. 翡翠流光，意味着翡翠别墅将纯正的意式风韵及其所象征的文化广为弘扬，并让这样的生活情趣
升华为一门生活哲学；
2. 翡翠流光，意味着翡翠别墅不仅仅是一个新的高端项目的入市，应该是冷市的下高端项目的引领
者，并以这样的姿态来为高端市场解冻。
3. 翡翠流光，意味着翡翠别墅不仅仅是万科在打造一个新的TOP项目，应该是万科人文精神的一次
商业地产品牌-万科城市产品故事线翡翠之光策略终极营销方案
THE LIFE AND FUTURE
OF HUMAN SETTLEMENT
ON THE WEST COAST
1990-市场经济
美好人居得到基础提升，开始注重功能空间设计
THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST
唤醒一颗翡翠的 光芒
THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST
城市只偏爱 敢于改变城市的人
THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST
THE LIFE AND FUTURE
THE LIFE AND FUTURE
OF HUMAN SETTLEMENT
ON THE WEST COAST
2000-以人为本
美好得到了需求的满足，社区园林品质与物业服务
THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST
THE LIFE AND FUTURE
ON THE WEST COAST
2018-大国时代
美好生活是时代奋斗的号角，价格与价值博弈的城市版图
THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST
THE LIFE AND FUTURE
OF HUMAN SETTLEMENT
ON THE WEST COAST HUMAN SETTLEMENT
【案例】做广告没人看，讲故事被围观，万科的营销新思路
【案例】做广告没人看，讲故事被围观，万科的营销新思路引言：见惯了明星大腕走马观花般的参与，观众的审美早已麻木。
此次，万科御澜道《御见》邀请的，却是每一位御澜道的业主，有饱经风霜世事的老人，也有刚毕业两年的重大学生会主席，有学历很高的金融业明星高管，也有曾经两手空空负重攀爬的私营业主……他们的年龄和经历，大不相同，几乎覆盖着这个社会可以想象到的人物代表。
在他们身上，在他们的故事中，读者总能找到了自己的影子，读到令人动容的生命力量。
没有什么力量可以真正打动人心，除了真实，所以在《御见》推送之后，出现了许多由衷的转发，25万＋的阅读点击量，留下了许多发自肺腑的评论与心声，潸然泪下的感动，以及对万科人文情怀的认同。
（那些发自肺腑的评论）为什么神秘的豪宅业主，愿意敞开心扉，分享生命中的故事？豪宅业主，往往注重身份的私密，万科御澜道作为万科TOP系在西南区域的扛鼎之作，在寸土寸金的江北嘴CBD拥有65万方的体量，并邀请了罗伯特·斯特恩执笔设计，倾力打造为世界级的都会生活作品。
此次一贯隐秘的豪宅业主愿意敞开心扉，诉说过往分享人生，也许正是这个社会需要的一缕清风一股正能量，因为如果每个人都多一点经验教训，就会少一点波澜惊心。
从他们身上，能看到人性的光辉，看到拨开迷雾的智慧，看到面对挫折的勇气，也许此刻面临着同样遭遇的人们，会看到努力的希望与坚持的意义，这样的收获，对读者而言，胜过一所房子的交易。
正如万科“赞美生命”的精神内涵，如果没有精神交流留存，再好的房子也不过是一堆钢筋水泥。
一条征集令，何以引发业主激烈争辩，并诞生一部社区的经典著作？一个真正具备生命力的作品，不仅是卓越的建筑造诣，更在于社区永久地保持高水准的居住文明。
早在万科良渚文化村，就有业主自发组织起草《村民公约》，并成功实践。
汇聚着高端圈层人物，拥有相似生活观的御澜道，也自发酝酿着这一事件。
一次满城皆知的走心传播万科只用了3个步骤Step01: 1个重量级的引爆事件，引发连环效应书信在这个电子时代，有一些不够时髦，但也只有书信这样最朴实，最传统的真情倾注，才能直击人心。
【万科中西学院】项目故事线梳理及场景应用策划标准
中西学院营销分院乘风班培训项目故事线梳理及场景应用策划标准——郝文龙案名：万科翡翠国宾SLOGAN：西安国宾道·当代人物身份资产案名：万科·融信|西雅图SLOGAN：西雅图计划|我想要的世界案名：德信·九溪云庄SLOGAN：云山何处不西湖案名：万科·白石湖東SLOGAN：我不是大师，湖山是大师案名：金隅中铁诺德| 都会森林SLOGAN：钱江新城，森林之宅案名：绿城·沁园SLOGAN：让灵感沁人心脾案名：杭州壹号院SLOGAN：HANGZHOU我的将来城市案名：黄龙万科中心SLOGAN：走进知识城市，从世界到杭州案名：如意春江SLOGAN：一脉如意，山水为师案名：金茂府SLOGAN：一江两岸，杭州从此金茂府一、什么是故事线？故事线的定义故事线=故事（虚）+线（实）虚实结合，将项目核心价值通过一个精彩的故事贯穿于项目所有营销的场景从而建立起客户差异化偏好的购买逻辑故事：源自于项目的独特的精神内核线：则是将“故事”链接到营销场景的应用逻辑故事线解决了什么问题它明确了项目主要价值的来龙去脉它设定了讲产品之前，要先讲哪个“动人的故事”它设定了项目在竞争中的身份角色，以及切入竞争的最佳入口它同时指导着产品规划设计、建筑设计、示范区营造等工作主题故事线的重要性对客户来讲：故事线是代入感与区隔感极强的购买逻辑对操盘团队来讲：故事线是一个操盘的方法论对执行团队来讲：故事线是营销各项工作开展的工具和边界故事线的来源它可能来自独有的产品系案例：翡翠系、万科城它可能来自区域的独特配套案例：万科翡翠国宾、中海·阅骊山它可能来自土地的历史文脉案例：万科·大明宫、万科·仓前九里它可能来自资源价值的稀缺性案例：万科·白石湖东、万科翡翠滨江它可能来自客群的深切洞察案例：绿城·桃源小镇、曲江·诸子阶它可能来自产品的自身特色案例：万科·大都会79号故事线的呈现方式案名广告语营销场景建筑设计案名：万科·融信|西雅图、万科翡翠国宾广告语：融创·玖樟台示范区营造：万科西雅图建筑设计：万科大都会79号（罗伯特·斯特恩的平行世界）案名-金隅中铁诺德·都会森林、万科翡翠国宾广告语-融创·玖樟台示范区营造-万科西雅图建筑：高级灰立面建筑：全落地玻璃、铝板商业景观：孵化巨蛋景观：精神堡垒建筑设计-万科大都会二、怎样梳理一个项目的故事线故事线营造的3大方法论【黄荣庆】营战“10个1”提效·重塑·赋能价值营销视角下的项目操作流程再造时间探索铸剑之路1+4操盘方法论实践与总结营战“10个1”1个运营角色定位1份土地属性清单1份客户画像1份初拟产品方案1份客户生活场景模拟图1组竞品对比分析1份产品建议书1套展示策略1套传播组合策略1套销售管理策略发现价值创造价值推广实现价值1组渠道组合策略展示价值1个价值传播体系创造价值逻辑体系1Part1：初步产品定位——工具及应用案例分析Part2：创造项目价值3Part3：一套客户体验流线24Part4：组合推广、精细管控实现价值【黄荣庆】营战“10个1”铸剑之路1+4操盘方法论实践与总结提效·重塑·赋能价值营销视角下的项目操作流程再造时间探索三、翡翠国宾故事线营造与落地以操盘团队的视角，基于“提效重塑赋能价值营销视角下的项目操作流程再造时间探索”方法论的案例实践万科翡翠国宾项目简介：万科翡翠国宾位于西安大高新核心，坐拥唐延路与锦业路双CBD商务轴，对望陕西宾馆，5大公园环绕。
史上最全的万科房地产营销策划方案
史上最全的万科房地产营销策划方案目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构价格预期第五部分营销通路营销展示中心接待中心VIP营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略推广部署阶段销售周期划分及策略附录引言对于****项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。
其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《****项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。
将“用心、品位、感动***”作为****项目的开发理念。
“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动***”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
策划目的1．树立产品品牌，体现****项目的三个价值：中心区——***政务文化核心区和未来商业中心区；升值空间——****项目及项目区域具有很大的升值潜力；新生活与个人价值、身份体现——个人、家庭在精神层面的成功感受。
精典-万科白石湖东故事线及营销策略执行方案
孤独的领跑者， 永远的冲刺者。 朋友即是社交。
重视家庭和朋友圈。 重视自我内心的需求。 重视生活的内涵品质。 浪漫精神与生活热情。
热衷城市中心的战场， 觉得酣畅淋漓才是人生
工作之余 想在山脚下湖水边 跑步、钓鱼、发呆 将生活融入工作
当代财富阶层的失落与突围
财富的增加与生活的快乐不成正比。 我们发现：在经历了全体富人奔“身价”的年代之后，当代社会精英的价值
从白石仙枰的由来说起：枰，棋盘
湖山对弈：山不在高，有仙则灵
八仙过海时，曾在此山逗留观赏。 传说北斗星君和南斗星君参加王母娘娘举行蟠桃会，路过此地，见东钱湖波光 粼粼，渔帆点点，江河如带，阡陌纵横，为美景所吸引，因此在裂石为枰，边 下棋边欣赏风景，因此有了白石仙枰； 后又有两仙人到此弈棋，被牧童窥见。牧童见其风骨不凡，不敢出见，直到二 仙升空，云散雾去，才把天机识破，故事传播四处。后人作诗曰：“仙人偶下 洞云深，对局弹棋坐碧岑。惆怅烂柯山寂寂，曾留片石到于今。”
本案故事线的核心：依托湖、山、城、墅营造一种契合宁波塔尖阶层的全新高端 生活方式与心理共鸣；
声望顶豪|审美顶豪|境界顶豪|圈层顶豪
那么依托于本案湖、山、城、墅四大资源特征所形成的能够与顶级阶层契合的 生活方式到底是什么？
当代中国富豪之问：
物之追逐？还是心之安放？
继续成为财富之路 上的狂奔者
认为财富所能带来的幸福 效应递减，转而追求充实 丰盈的生活和心灵的宁静
万科出品 TOP匠造
占据宁波未来最顶级自然资源 兼具城市繁华的第一居所别墅大境
湖山城墅在这里都是宁波顶级阶层所认同的全新高端生活方式的载体，弱化单一的物理属性 概念，故事线所要营造的是能够获得宁波顶级阶层精神共鸣的全新的生活方式与价值审美；
房地产培训-故事线006万科城市更新型产品故事线!万科翡翠之光策略终极营销
受城市发展导向，主城不断扩容。本案 位于主城活力的北向延伸轴线中心，将 南侧西海岸开发区繁华气息与北侧辛安 板块串联，是城市扩张的下一片热土。
城市半径·1/3/5km全客群生活与工作圈
THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST
12载6区30盘·与城市同行共生的力量
THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST
新都会1907
生态城
金域华府
中心城
蓝山
从2006年至今，在青岛城市发展浪潮中，万科以前瞻性的眼光与魄力，助力片区崛起， 深耕城阳、新都心、即墨、李沧、平度、西海岸6大片区， 以尊重土地为前提，万科与城市共前行。
沿海岸线发展到四姜，被崂山截断后 纵深直线发展约40公里到即墨
【青岛市西海岸】
沿海岸线发展到中铁世界博览城，从滨海 大道纵深直线发展约11公里到辛安板块
以东岸对标西岸，青岛西海岸，从2014年第9个国家级新区成立到2017年“三湾三城”战略实施，沿海一线土地价值持续飙升， 到目前沿海地产状况房价贵且少，由于城市发展进程加速，价格和资源的影响，沿价值半径北移。
5km半径，365天都会繁华
西海岸热点板块全息生活、1小时通勤青岛 覆盖配套：长江路商圈、海上嘉年华商圈、新城吾悦广场、唐岛 湾公园、小珠山景区、中国石油大学等。
路网通达·多维公共交通纵横新区
THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST
区位价值·主城与产城双重价值交汇之地
THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST
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唤醒一颗翡翠的光芒THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COASTTHE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST城市只偏爱敢于改变城市的人THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST前言生活的伟大进程THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COASTTHE LIFEAND FUTUREOFHUMAN SETTLEMENTON THEWEST COASTTHE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST城之溯源——时光中的美好人居进程THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COASTTHE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST1978-开放之初美好生活只是向往，住宅只是生活的底线THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COASTTHE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST1990-市场经济美好人居得到基础提升，开始注重功能空间设计THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COASTTHE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST2000-以人为本美好得到了需求的满足，社区园林品质与物业服务THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COASTTHE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST2010-经济飞跃城市美好生活不断丰沛，美好生活是对丰富配套的向往THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COASTTHE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST 2018-大国时代美好生活是时代奋斗的号角，价格与价值博弈的城市版图THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COASTTHE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST改革开放40载，城市人居发展的每一步都源于所有美好生活奋斗者的不懈努力THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST展望未来下一代城市美好生活诉求是什么？THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COASTTHE LIFEAND FUTUREOFHUMAN SETTLEMENTON THEWEST COAST回归未来在城市发展的历史轨迹之中，寻找答案THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COASTTHE LIFEAND FUTUREOFHUMAN SETTLEMENTON THEWEST COASTTHE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST与城市共生的力量懂你下一站生活所求THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST万科，让城市看见翡翠之光THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENTON THE WEST COASTTHE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST西海岸扒山项目广告推广策略定位思考第一章·品牌驱动力焕新城市的脚步THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COASTTHE LIFEAND FUTUREOFHUMAN SETTLEMENTON THEWEST COAST12载6区30盘·与城市同行共生的力量THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST新都会1907生态城金域华府中心城蓝山未来城从2006年至今，在青岛城市发展浪潮中，万科以前瞻性的眼光与魄力，助力片区崛起，深耕城阳、新都心、即墨、李沧、平度、西海岸6大片区，以尊重土地为前提，万科与城市共前行。
2006万科首进大青岛魅力之城落子城阳，启幕大青岛版图2010万科开辟新都心万科城、蓝山打造新都心版块崛起2012万科步入西海岸青岛小镇，资源型别墅叩响彼岸城门2018万科西海岸发力携翡翠之光，四盘齐发共襄盛世美好西望——造城者笃定前进的步伐THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST万科·翡翠之光四盘齐发，万科深耕城市的决心THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST万科提出“美好西望”的城市品牌宣言，如今西海岸再下一城——灵山卫片区青岛小镇·科莫湖、辛安片区城市之光、开发区核心翡翠长江，携手翡翠之光四盘齐发，以焕新城市的影响力，深耕西海岸沃土，开辟新的生活篇章。
翡翠之光，西岸人居体系圆梦之作THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST万科·青岛小镇山湖别墅西海岸之心国际湖山小镇隐贵阶层的惬意舒居万科·城市之光活力首置TOD 城市生活圈下首置人群的高效生活方式万科·翡翠长江豪宅高改主城核心永藏的时代风景高端阶层的国际生活万科·翡翠之光品质改善41万方品质改善大盘主城之心人居代表作源于翡翠，高端产品品质基因的再度传承THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST万科·翡翠长江万科·翡翠之光万科翡翠系始于14年，以城市更新为己任，以国际顶级生活理念引领全新生活方式，经历了从“产品”到“作品”的转变，从“作品时代”到“作品时代2.0”的更迭，2018年正式步入青岛，从翡翠长江到翡翠之光，所呈现的不只是理念的延伸，更是万科对品质的坚守。
万科·翡翠之光，不仅使万科城市战略版图更加完整更为焕新西海岸城市人居完美品质而来THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST第二章·城市驱动力大地的光芒THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COASTTHE LIFEAND FUTUREOFHUMAN SETTLEMENTON THEWEST COAST国家级城市版图·由沿海向内陆纵深发展THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST本案以东岸对标西岸，青岛西海岸，从2014年第9个国家级新区成立到2017年“三湾三城”战略实施，沿海一线土地价值持续飙升，到目前沿海地产状况房价贵且少，由于城市发展进程加速，价格和资源的影响，沿价值半径北移。
中铁世界博览城【青岛市西海岸】沿海岸线发展到中铁世界博览城，从滨海大道纵深直线发展约11公里到辛安板块市政府【青岛市东海岸】沿海岸线发展到四姜，被崂山截断后纵深直线发展约40公里到即墨区位价值·主城与产城双重价值交汇之地THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST产城融合转型发展核心点项目位于经济开发区主城区与产业区交汇处，北侧工业产业区着力新旧动能改造，南侧打造围绕光谷软件园创智空间，周边环小珠山技术产业园带，多重产业集群，汇聚成城市新型经济增长点，是产城融合发展的经济重地。
主城繁华扩容的生活首站受城市发展导向，主城不断扩容。
本案位于主城活力的北向延伸轴线中心，将南侧西海岸开发区繁华气息与北侧辛安板块串联，是城市扩张的下一片热土。
产城价值区域万科·翡翠之光主城价值区域城市半径·1/3/5km全客群生活与工作圈THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST1km半径，24小时舒居老人、孩子步行即达医疗、教育、公园、购物中心覆盖配套：西海岸医疗中心、麦德龙、扒山批发市场、五台山路小学（在建）、黄岛双语小学、香江路第三小学等、徐山公园等。
3km半径，7日便捷生活满足工作日内“衣食住行娱教医”方便快享的需求覆盖配套：共约10家幼儿园、西海岸新区第一高级中学、香江路第二小学、香江路商圈利群维客广场、香江医院等。
5km半径，365天都会繁华西海岸热点板块全息生活、1小时通勤青岛覆盖配套：长江路商圈、海上嘉年华商圈、新城吾悦广场、唐岛湾公园、小珠山景区、中国石油大学等。
路网通达·多维公共交通纵横新区THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST三纵三横路网交通三纵：奋进路、江山南路、昆仑山路；三横：五台山路、嘉陵江西路、香江路。
三条地铁接驳青岛周边三公里内规划建设13/M6/M12三条轻轨线路。
其中M13号线已于今年开始试运营，项目始发站【嘉陵江路】约2.5km，通车后将可以到达西海岸各大区域，在未来将通过M1号线实现与市区的换乘。
17条公交线路环顾周边公交站有扒山站/双语小学站/西海岸中心南门站，53路、58路、开发区41路、开发区28路、开发区29路、开发区46路等近17条公交线路途经。