住房公积金制度分析

住房公积金制度分析

1 我国住房公积金产生的背景及历史作用

计划经济时期,我国采取的是福利性的实物分房制度。我国城镇居民的住房均有国家承担责任。由于住房完全是福利的性质,居民只是象征性的交纳点房租,这使得我国城镇居民住房建设严重的缺乏资金来源,住房建设陷入巨大的困境,我国城镇居民的住房面积呈现逐年下降的趋势。

纵观世界各国的经济发展,房地产在促进经济的发展发面发挥了重大作用。而我国直接把房产交易排除在市场经济之外,这与我国经济体制改革的趋势相违背,严重阻碍了经济的发展。

我国住房公积金的建立有着很大的意义,具体表现在以下几个方面:

第一,住房公积金制度的建立提高了居民住房消费的能力,保障住房制度的健康发展。

第二,住房公积金是一种长期性、强制性、保障性、固定化的储蓄制度。住房公积金所筹集的资金为住房建设提供了必要的资金支持。为经济发展提供了必要的保障。

第三,计划经济体制时期的福利分房制度下,人们只能论资排辈的等分房,在分配的过程中也难免出现腐败的现象。住房公积金的建立,有效的解决了这一问题,并体现着制度的公平性发展。

第四,住房公积金制度与经济适用房、廉租房一起是我国住房保障的重要组成部分。

2 我国住房公积存在的问题

2.1 我国住房公积金覆盖范围有限

住房公积金的概念明确指出了我国住房公积金制度的覆盖范围,而并没有对进城务工人员、下岗人员等作出相关规定,把一部分人排除在了住房公积金制度之外。另外我国住房公积金制度执行力度不够,造成大量的人员没有享受住房公积金制度。

2.2 我国住房公积金制度缴费基数底线不确定,缴费金额相差悬殊

我国《住房公积金管理条理》第十八条规定:职工和单位住房公积金的缴存

比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%;有条件的城市,可以适当提高缴存比例。具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订,经本级人民政府审核后,报省、自治区、直辖市人民政府批准。我国的住房公积金制度,并没有采取“同一的尺度”,而是经济越是发达,收入越高的人享受了国家更高的补贴。这违背了住房公积金建立的初衷,在一定程度上成了高收入者独自享有的权利。

2.3 我国住房公积金使用不合理

我国住房公积金资金利用效率低,大量的资金沉淀不能发挥作用。公积金的增殖收益用途不合理。我国住房公积金的增殖收益是用来建设廉租房资金的主要来源,这就表明我国一开始就把住房公积金的增殖收益视为国家财政收入。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金,属于职工个人所有。其增殖收益也应该归住房公积金的上缴者所有。廉租房的建设是政府的责任,应该由政府承担,不应该由住房公积金的交纳者承担。

我国住房公积金的贷款利率缺乏绝对的优势,再者,由于信息的不对称,存在着道德风险,这在很大程度上造成了资金的使用率低,大量的资金沉淀。

2.4 住房公积金管理体制混乱

我国住房公积金管理机构隶属关系混乱,没有统一归到一个部门,这就使政策的制定、实行存在很多的不便。另外住房公积金管理机构是事业单位的性质但是却承担了好多金融机构所承担的职责,这在一定程度上加大了我国住房公积金的风险。再者,我国住房公积金操作上没有统一的细则,住房公积金的监管体制不健全,造成大量的腐败问题的有很大存在的可能性。

3 我国城镇居民住房现状及理论分析

3.1 居民承受能力的理论分析

国外惯用的衡量居民住房承受能力的方法通常有三种,第一,房价收入比,即房子的价格与居民收入比。第二,住房指出收入比,即月抵押款支付额与家庭月收入比。第三,剩余法收入比,即家庭收入加上住房补贴除去住房支出、生活必需品支出所剩的资金。从这些计算方法可以看出,影响居民住房承受能力的指标包括房子的价格、居民的收入、支出与住房补贴等方面。

第一,我国近年来房价飞涨,由于房地产行业的特殊性,国家不可能强制性的降低房价。国家的一些宏观的调控政策效果也不明显,房价降低的可能性不大。

第二.我国改革开放以来,分配方式开始转变。国家也

把效率放在第一位兼顾公平。居民的收入虽然有了不少的提升,但是大多数居民的收入提高的速度远远不及房价的增长速度。

第三,我国对于城镇居民购买商品房的补贴主要是住房公积金。但是,住房公积金发挥的作用却十分有限。在一定程度上造成了高收入者享受的现象,并没有发挥住房公积金应有的保障作用。

第四,随着我国经济体制的改革,我国的教育、医疗等方面也做了改革。虽然现在医疗改革也正像公益性方向转变,但是现阶并没有突出的成就。另外,随着物质的不段丰富,我国城镇居民在精神文化等方面的需求也与日俱增,我国城镇居民在住房以外的其它方面的支出大大增加。

3.2 我国住房保障体制的现状

我国城镇中底收入群体的住房保障由经济适用房、廉租房组成。但是,我国的经济适用房、廉租房发展并不完善。国家明确规定要加大对经济适用房和廉租房的投资,然而事实确是对二者的投资出现逐年递减的趋势,中低收入者的住房保障问题没有根本解决。人们购买商品房面临着巨大压力,又不能很好的通过国家的住房保障来满足自己对住房的需求。

4 完善我国住房公积金及住房制度的建议

4.1 扩大住房公积金的覆盖范围

随着经济的发展,经济参与者已经出现了很大的变化。随着我国城市化进程的加快,以及大量的农民工涌入城市,但是他们的居住环境相当恶劣,他们大都没有购房的能力,所租的房屋往往是城市中条件最差的。农民工在城市建设中发挥了重大作用,应该把他们纳入到住房公积金的覆盖范围之内,提供他们稳定的资金,起码保障他们对租房的能力。

4.2 确定合理的缴费率

近年来,我国的房价大幅度上升,而住房公积金缴费率却没有改变。住房公积金面对如此高的房价显得微不足道,几乎发挥不了多大作用。我国应建立住房公积金与房价的互动机制,适当的提高缴费率,使住房公积金能真正发挥作用。

4.3 改变商品房的供给现状,国家应从供给方面入手以稳定和降低房价