安徽蚌埠五河县壹品城市广场市场研究定位报告上
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Contents
第一部分 区域市场研究 第二部分 项目地 块解读 第三部分 项目总体定位 第四部分 产品规划建议 第五部分 营销推广策略
第一部分 五河县市场研究
区域价值-五河县宏观经济
指标名称 工业固定资产 农业总产值 工业入库税金 零售总额 农民人均纯收入
单位 亿元 亿元 万元 亿元 元
怀远县 五河县 固镇县
五河县政府
锦绣兰庭小区 五河三 小
第一中学 电视台 地税局
本案
青年圩广 场
小商品市 场
国贸大 厦
华润苏 果
五河宾馆
左岸名城 商业及小 区
新天地商业 广场
皇都大酒 店
万福商业 街
五河城市规划采用“一城四区”的结 构形式。老城区以居住和商业为主； 城南新区以行政办公和工业园区为主； 崇东新区以居住为主；夹河滩休闲区 以休闲观光为主。县级行政中心迁至 城南新区老五蚌路与城南大道间中心 地区。采取“组团发展，突出重点” 的方针，充分依托旧城改造建设商业 中心，完善建设市区西部、南部和东 部各个组团。
业态
家具，餐饮
珠宝、超市 化妆品、品牌服饰、婚纱摄影
、珠宝店 服装、饰品、鞋子、箱包 服装、饰品、鞋子、箱包
人流 一般，车多 一般，车多 较多，车多
一般， 一般，
出租率 100% 100% 100%
80% 80%
人流量是影响商业街价值的关键因素：
——步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况好于 服务住宅的社区商业；
万福
规模 干道两侧 干道两侧 干道两侧
—— —— ——
性质 全街铺 全街铺 全街铺 街铺+内铺
街铺 街铺+内铺
售价(平米） 8000 8000 10000 7000
7000-11000 8000-12000
五河商铺的租金回报率一般处于4%-5%之间的较低水平；
名称 青年路 绘河路 中兴路
新天地 万福
五河商业物业市场分析
商业物业的两种类型：
大型集中商业：国贸； 临街商铺：万福、新天地沿街商铺等；
大型商业物业比较表
名称 国贸
规模(M2) 3万
商业主力店(主题商业) 华润苏果
新天地 15万平方米 以服装、鞋子、饰品等业态
万福
7.8万平米 以服装、鞋子、饰品等业态
西城美墅
小区配套商业
售价 8000左右
五河住宅市场分析 亿豪泊景城
项目总占地66742.6平米，多层、小高层、 高层。开发商实力比较雄厚，离县中心比 较远，属于新区，项目整体现代风格，整 体规划细节比较合理，周边配套不够完善。 户型设计比较合理76——124平米。
五河住宅市场分析 畅达城中嘉园
项目约5万平米，项目已高层和裙房结合的形式布局，开发商是以前国贸的开发商。
本案处于老城区中心地带，是城市规划中的重点商业项目。
区域价值-交通便利 ，公路运输便捷
西距蚌埠50公里，距南京、合肥160公里，从县城出发25分钟可达三个高速公路（蚌宁高速公路沫河 口、明光出口和宿迁至南京高速公路双沟出口），104国道、306、304省道把五河与省内外紧密连结。 即将开工建设的徐州——明光高速公路和规划中的双沟——沫河口高速公路在五河县城附近留有出口； 铁路：京沪铁路从南部边境通过，拟建的京沪铁路支线沫河口工业区铁路专运线已列入国家计划。水 路：千里淮河横贯五河东西，长年满足1000吨级船舶通航，拟建的蚌埠港五河城关作业区和沫河口作 业区可供千吨级船舶停靠。
竞争态势-地块周边商业租金处于待发展阶段
根据目前五河县商业中心商 业门店的租金调研，本案所处位 置租金水平比较高，处于黄金地 段中心的位置。
但是，本案启动后，随着商 业部分的兴起，商业档次与氛围 的成长，本案将当之无愧的成为 五河的商业核心。
五河住宅市场分析 西城美墅
项目总占地66742.6平米，多层、小高层、高层。开发商实力比较雄厚，离县中心比较远，属于新区，项目整体现代风格，整 体规划细节比较合理，周边配套不够完善。户型设计比较合理76——124平米。
的整体气质
整体形象比较低档，置业顾问形象 还可以，但专业水平很低。
开盘前预定， 开盘时送热水
器
项目整体包装比较高档，产品采用现 小区内设游泳池、公园、购 代建筑风格，置业顾问整体形象较好，
物广场、学校等比较齐全 采用体验式营销方式，接待客户专业， 严谨。
新天地水景金街
沿街1万左右 内街7千左右 沿街1万左右 内街7千左右
80ຫໍສະໝຸດ Baidu0左右
返租情况
返租8%，共返 15年
无
销售率 90%
98%
无
100%
无
未售
模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售的运作 手法；
商铺调查表10万 租金和售价的关系
名称 青年路 淮河路 绘河路 中兴路 新天地
腾飞南苑
西城美墅 （现代建筑风格）
小高层、 沿街商铺 小高层
商铺
86-125 80
76-130
80-120
0.31-0.35 o.7-1.1
0.35
在售
未售（未定）
（一期已售） 二期8月份开盘
0.8
未售（未定）
优惠措施
周边配套
备注
无 9.8折
较好
周边比较乱， 配套一般
售楼处、置业顾问、项目周边整体 形象包装比较现代专业可以体现大盘
五河住宅市场分析 腾飞南苑
项目由多层、小高层、小区商业组成。开发商是本地开发商， 信誉度不够高，项目整体设计风格比较土气。
竞争态势——五河县现有项目分析
项目名称
在售情况 在售产品
约面积（平米）（万均元价/格平米） 推盘量和时间
亿豪 泊景城 商业、小高层、高
（现代建筑风格）
层
80-120
未定
8月份
33.8
4.5 21.59
60.7 32.7
33.8
54 11.3 11.2
4837
五河县 总人口达72万人，其中城区常住人口15万社会消费 品零售总额都在呈上升趋势，这些都为五河县商业的展提供 了优越的先天条件。
五河县商业现状及经济发展趋势，呼吁大型商业中心的出 现。
区域价值-五河县宏观经济
华运超市
区域价值-经济辐射能力强 辐射区域广
城镇名称
凤阳县 泗洪县 固镇县
区域面积 （平方公里）
1949.5 2729.6
1363
所辖人口 （人）
73万 108万 60.92万
五河作为蚌埠北部经济核心，其周边辐射能力很 强，10公里范围内辐射五个乡镇，辐射辐射面积 520平方公里。 五河定位于蚌埠东北部新中心， 城市化进程日益加快，区域发展迅猛，潜藏着巨 大的商业需求。
第一部分 区域市场研究 第二部分 项目地 块解读 第三部分 项目总体定位 第四部分 产品规划建议 第五部分 营销推广策略
第一部分 五河县市场研究
区域价值-五河县宏观经济
指标名称 工业固定资产 农业总产值 工业入库税金 零售总额 农民人均纯收入
单位 亿元 亿元 万元 亿元 元
怀远县 五河县 固镇县
五河县政府
锦绣兰庭小区 五河三 小
第一中学 电视台 地税局
本案
青年圩广 场
小商品市 场
国贸大 厦
华润苏 果
五河宾馆
左岸名城 商业及小 区
新天地商业 广场
皇都大酒 店
万福商业 街
五河城市规划采用“一城四区”的结 构形式。老城区以居住和商业为主； 城南新区以行政办公和工业园区为主； 崇东新区以居住为主；夹河滩休闲区 以休闲观光为主。县级行政中心迁至 城南新区老五蚌路与城南大道间中心 地区。采取“组团发展，突出重点” 的方针，充分依托旧城改造建设商业 中心，完善建设市区西部、南部和东 部各个组团。
业态
家具，餐饮
珠宝、超市 化妆品、品牌服饰、婚纱摄影
、珠宝店 服装、饰品、鞋子、箱包 服装、饰品、鞋子、箱包
人流 一般，车多 一般，车多 较多，车多
一般， 一般，
出租率 100% 100% 100%
80% 80%
人流量是影响商业街价值的关键因素：
——步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况好于 服务住宅的社区商业；
万福
规模 干道两侧 干道两侧 干道两侧
—— —— ——
性质 全街铺 全街铺 全街铺 街铺+内铺
街铺 街铺+内铺
售价(平米） 8000 8000 10000 7000
7000-11000 8000-12000
五河商铺的租金回报率一般处于4%-5%之间的较低水平；
名称 青年路 绘河路 中兴路
新天地 万福
五河商业物业市场分析
商业物业的两种类型：
大型集中商业：国贸； 临街商铺：万福、新天地沿街商铺等；
大型商业物业比较表
名称 国贸
规模(M2) 3万
商业主力店(主题商业) 华润苏果
新天地 15万平方米 以服装、鞋子、饰品等业态
万福
7.8万平米 以服装、鞋子、饰品等业态
西城美墅
小区配套商业
售价 8000左右
五河住宅市场分析 亿豪泊景城
项目总占地66742.6平米，多层、小高层、 高层。开发商实力比较雄厚，离县中心比 较远，属于新区，项目整体现代风格，整 体规划细节比较合理，周边配套不够完善。 户型设计比较合理76——124平米。
五河住宅市场分析 畅达城中嘉园
项目约5万平米，项目已高层和裙房结合的形式布局，开发商是以前国贸的开发商。
本案处于老城区中心地带，是城市规划中的重点商业项目。
区域价值-交通便利 ，公路运输便捷
西距蚌埠50公里，距南京、合肥160公里，从县城出发25分钟可达三个高速公路（蚌宁高速公路沫河 口、明光出口和宿迁至南京高速公路双沟出口），104国道、306、304省道把五河与省内外紧密连结。 即将开工建设的徐州——明光高速公路和规划中的双沟——沫河口高速公路在五河县城附近留有出口； 铁路：京沪铁路从南部边境通过，拟建的京沪铁路支线沫河口工业区铁路专运线已列入国家计划。水 路：千里淮河横贯五河东西，长年满足1000吨级船舶通航，拟建的蚌埠港五河城关作业区和沫河口作 业区可供千吨级船舶停靠。
竞争态势-地块周边商业租金处于待发展阶段
根据目前五河县商业中心商 业门店的租金调研，本案所处位 置租金水平比较高，处于黄金地 段中心的位置。
但是，本案启动后，随着商 业部分的兴起，商业档次与氛围 的成长，本案将当之无愧的成为 五河的商业核心。
五河住宅市场分析 西城美墅
项目总占地66742.6平米，多层、小高层、高层。开发商实力比较雄厚，离县中心比较远，属于新区，项目整体现代风格，整 体规划细节比较合理，周边配套不够完善。户型设计比较合理76——124平米。
的整体气质
整体形象比较低档，置业顾问形象 还可以，但专业水平很低。
开盘前预定， 开盘时送热水
器
项目整体包装比较高档，产品采用现 小区内设游泳池、公园、购 代建筑风格，置业顾问整体形象较好，
物广场、学校等比较齐全 采用体验式营销方式，接待客户专业， 严谨。
新天地水景金街
沿街1万左右 内街7千左右 沿街1万左右 内街7千左右
80ຫໍສະໝຸດ Baidu0左右
返租情况
返租8%，共返 15年
无
销售率 90%
98%
无
100%
无
未售
模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售的运作 手法；
商铺调查表10万 租金和售价的关系
名称 青年路 淮河路 绘河路 中兴路 新天地
腾飞南苑
西城美墅 （现代建筑风格）
小高层、 沿街商铺 小高层
商铺
86-125 80
76-130
80-120
0.31-0.35 o.7-1.1
0.35
在售
未售（未定）
（一期已售） 二期8月份开盘
0.8
未售（未定）
优惠措施
周边配套
备注
无 9.8折
较好
周边比较乱， 配套一般
售楼处、置业顾问、项目周边整体 形象包装比较现代专业可以体现大盘
五河住宅市场分析 腾飞南苑
项目由多层、小高层、小区商业组成。开发商是本地开发商， 信誉度不够高，项目整体设计风格比较土气。
竞争态势——五河县现有项目分析
项目名称
在售情况 在售产品
约面积（平米）（万均元价/格平米） 推盘量和时间
亿豪 泊景城 商业、小高层、高
（现代建筑风格）
层
80-120
未定
8月份
33.8
4.5 21.59
60.7 32.7
33.8
54 11.3 11.2
4837
五河县 总人口达72万人，其中城区常住人口15万社会消费 品零售总额都在呈上升趋势，这些都为五河县商业的展提供 了优越的先天条件。
五河县商业现状及经济发展趋势，呼吁大型商业中心的出 现。
区域价值-五河县宏观经济
华运超市
区域价值-经济辐射能力强 辐射区域广
城镇名称
凤阳县 泗洪县 固镇县
区域面积 （平方公里）
1949.5 2729.6
1363
所辖人口 （人）
73万 108万 60.92万
五河作为蚌埠北部经济核心，其周边辐射能力很 强，10公里范围内辐射五个乡镇，辐射辐射面积 520平方公里。 五河定位于蚌埠东北部新中心， 城市化进程日益加快，区域发展迅猛，潜藏着巨 大的商业需求。