“居者有其屋”理念下中、美两国对中低收入人群住房信贷政策的稳(精)

“居者有其屋”理念下中、美两国对中低收入人群住房信贷政策的稳定性比较
1 引言
房地产业的发展是各国经济发展的重要支柱产业，与之相伴，房地产金融业呈现出快速增长态势，导致银行资本和产业资本在过去十年间结合得更加紧密。

其中，个人住房按揭贷款是房地产金融业的重头戏，各国政府纷纷通过金融政策鼓励居民购买自有住房，积极倡导并努力实践着“居者有其屋”的政府计划。

从国际经验看，美国、德国、澳大利亚、日本和新加坡等工业化国家的住房金融体系已经相对成熟和完善，值得一提的是，新加坡政府采取的中央住房公积金制度为我国的住房制度改革提供了宝贵的经验。

不幸的是，2007年爆发的美国次贷危机却引发了一系列的问题，危机告诫人们：在实践“居者有其屋”的过程中，各国政府不能为了盲目提高自有住房比例，不能只为解决某一个问题，而去制造更大的问题，从而产生更加严重的风险隐患。

众所周知，本世纪初“9.11”灾难及互联网泡沫破灭后，美联储为了刺激经济增长，大幅降息，联邦基金利率一度降至1%，贷款购房成为大众潮流，穷人首当其冲，许多房屋贷款是零首付，而且不查收入，只要愿意承受稍后调高的还贷利率即可。

显然，这种刺激经济的政策，在短期内会有明显的效果，但从长期看必会产生危机。

借鉴工业化国家个人住房贷款业务的国际经验，我国的住房金融体系已经从计划分配制度转向走市场化道路，并在改革中不断完善。

由于百姓住房需求日益旺盛，国内商业银行个人住房按揭贷款占全部个人消费贷款的比重显著上
升。

如下表1所示，截至2007年末，工商银行、建设银行、中国银行个人住房按揭贷款的占比均超过70%，位居消费贷款的首位。

在我国个人住房按揭贷款业务稳步增长的同时，我们应有忧患意识，前车之鉴，后车之师。

美国对低收入人群住房金融政策的失败教训，迫使我们应采取更加审慎的住房金融政策，兼顾好人民群众和商业银行双方的利益。

2 中美两国房地产政策的稳定性比较
1.美国实施商业化运作导致的次贷危机
在克林顿政府时期，为了消除种族歧视，缩小贫富差距，美国政府推出了“居者有其屋”的政策主张，实施对象不仅包括中产阶层，而且涵盖了低收入劳工阶层，希望通过大幅提高低收入者尤其是黑人和拉丁美移民的住房拥有率，激发低收入人群新时代的美国梦。

为了贯彻执行“居者有其屋”的政策，克林顿政府出台了一系列政策，对拒绝向低收入人群提供住房贷款的金融机构冠以歧视的罪名进行罚款，数额通常高达数百万美元，迫使贷款机构不得不放松信贷标准，为日后大量违约行为埋下了风险。

在上述背景下，次级贷款业务在美国得到了飞速发展。

次级贷款最早出现在上世纪80年代中期，2001年前后，受政策导向推动开始呈现几何状发展。

截至危机全面爆发前的2007年上半年，美国次贷余额达到1.5万亿美元，已经占到美国全部按揭贷款市场份额的15%。

次贷也是一种个人住房按揭贷款，但是，发放对象完全不同于优贷或正常贷款，次级按揭贷款的发放对象一般信用状况较差，没有收入证明和还款能力证明，负债收入比例相对偏高。

次贷政策的具体措施：一是，次贷借款人可以在没有资金的情况下购买住房，贷款方式可以是“零首付”、“零文件”的，即仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。

负分期按揭，即借款人在初期的偿还额，不仅可以不归还贷款本金，甚至还可以不完全归还贷款利息，但是初期未能归还的利息被滚动计入本金，这种“利滚本”的方式可使得贷款本金不断上升。

二是，抵押贷款利率具有可调整性，这种贷款有三年、五年和七年等多种。

借款人在初始几年内，只需要归还较低固定利率的按揭，过了约定期限后利率将被重新逐年调整，还款利率急剧上升。

2.我国加大住房保障的制度措施
中国政府加大力度切实解决低收入群众基本生活，根据国务院统一部署，从2008年第四季度开始，加大住房保障的工作力度。

具体措施如下：一是，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

二是，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点，其中，五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4。

86%调整为4.59%。

三是，加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造。

四是，发布城市低收入家庭资格认定办
法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。

3 我国采取区别对待原则稳定住房市场
几年来，我国商品房市场的发展基本满足了中高收入阶层的住房需求，对于低收入家庭而言，我国政府没有完全依靠市场化的商业运作模式，而是在政策导向上采取了区别对待的原则。

一是金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否是普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。

二是对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

三是在不同区域政策倾斜程度有所不同。

2008年中央财政下达中西部地区廉租住房保障补助资金81亿元，用于中西部地区廉租住房保障租赁补贴支出和新建廉租住房建设支出中央预算内投资安排16.8亿元，专项用于东北三省中央下放地方煤矿棚户区改造配套基础设施工程建设，以支持地方解决城市低收入家庭住房困难问题。

与此同时，我国商业银行开办个人住房按揭贷款业务都要遵守严格的贷款程序，借款人必须具备下列条件：
(1)有合法的身份。

(2)有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。

(3)有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件。

(4)有所购住房全部价款30%以上的自筹资金(对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，自筹资金比例为20%)，并保证用于支付所购住房的首付款。

(5)有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。

(6)贷款行规定的其他条件。

贷款额度一般最高为所购(建造、大修)住房全部价款或评估价值(以低者为准)的80%，贷款期限一般最长不超过30年。

综上可见，中、美两国对中低收入人群提供房地产按揭贷款方面具有明显的差异性，我国的房地产政策更具有稳定性，为此，得出如下结论：与美国次贷危机引发的全球金融海啸不同，我国的住房金融政策采取了严格的区别对待原则，在改善住房消费政策环境的同时，正在努力将潜在金融风险降低到最小化。