2017年广东清远市天御华府商业街定位及营销报告

天御华府商业街定位及营销报告Business positioning and planning of Tianyuhuafu road commercial street

C ONTENTS 目录

01

市场调研02

定位推导

03

业态规划

04

租售测算

05

物业建议

06

推广思路

01项目

认知

本案前言

1、租售问题为提升项目的租售水平，引进主力品牌势在必行，但难以分割的大面积商业，会直接影响商铺的整体销

售和租价水平。故在招商及运营的角度，如何最大限度保障业态的合理性、生存能力及市场号召力是本案商业的基础和前提。

2、项目特色化

为实现项目价值的最大化，本案应从动线设计、商业定位、形象推广、受众人群、业态组合等多方面考虑如何相互错位又相互吸纳，是招商及运作是否成功的关键问题。3、运营系统化

现阶段商业地产发展趋势有很大变化，开发商项目运作的利润空间在“持有物业大幅增值”部分所占比重越来越大。如何在招商成功后持续运营，为项目占取商业市场高点位，预留充足发展空间，实现价值最大化，是我们必须提前考虑的。

01项目

认知

NO.1

市场调研

⏹区域分析

⏹区域小结

⏹项目认知

⏹SWOT分析

区域分析

区域区位

地处三城交汇处,

距离市中心区20分钟车程

区域内有石角镇老商圈等,所剩待开发用地以规划住宅用地为主,目前主要为邻

街底商为主，人、车流集中在胜利新天地一带。

1.“广佛清”门户

2.广清产业园起步区（清城石角园区）

广州（清远）产业园是为贯彻落实广东省委、省政府关于促进粤东西北地区振

兴发展战略部署，由广州、清远两市合作共建的园区。石角园区占13.6平方公里。石角位于清远市最南端，地处清远、广州、佛山三城的交汇点，堪称投资的金

三角，是广州重点工业城镇之一，

区域分析

区域商业区域内有一定商业街区,商业氛围较为浓厚

石角镇区以府前路、石角大街、福源大街构成石角镇商业街区，其中建有一个商业街雏形——胜利新天地。

石角镇商业主要集中在所示的范围，基

本为整个主镇区，其中石角唯一商业体胜利

新天地开业后对石角镇商业具有一定凝聚作

用。本项目商业街继胜利新天地后即将出现

的又一个商业项目，这是2017年石角商业现

状。

本

案

区域分析

区域交通目前区域交通基本完善,预计5年内新增佛清从高速。

区域目前路网基本完善,2条高速主干道，省级道路清三公路为石角发展提供优良的条件。

2.城市路网基本完善，提质改造中。

1.未来5年内，高速七纵六横

石

角

区域分析

区域人口

石角镇未来随广清产业园落成，总人口将达30万人

石角镇辖4个社区、14个村落，2015年常住总人口约6.14万人，外来人口约3万人。从14年至16年，工业生产总值增长保持稳定且较快速度的增长。

年份工业生产总值（亿元）增长速度

人均GDP （元）2016年3617.8%144532015年3357.1%125152014年

314

7.3%

11523

石角工业生产总值及人均GDP

类别

外来工

本地居民

2016年人口3万6万2025年

预增人口20万/年龄20-45/月收入4000元/人口增长增长加快负增长

文化教育多集中在高中以下高中、中专为主，大专为辅消费场所热闹、空间大、视觉冲

击强热闹、安静、干净整洁

消费频率

集中晚上工余时间

随意性较大

需求走势

娱乐、培训、低端时尚、特色美食中低端时尚、文体用品、休闲

服务、特色美食

区域小结

区域交通便捷/传统街区商业为主/一定的消费能力/未来工业区的中心地段。

•目前街区商业为主，暂无集中商

业形态。

•目前交通已完善,预计2019年12月佛清从

高速完成。•区域内有一定消费人群,且具备相

当强的消费能力。

•老牌工业重镇，未

来清远的工业中心地段。

区域区位区域

人口区域商业

区域

交通

本案

根据调研团队分析可知：

•A 、石角商业以满足日常基本生活需求为主，业态多为自发形成。基本包揽了生活配套所需，但分布较为零散。

•B 、商户的经营面积一般不大，从商户经营的商品和装修档次来看，基本为中低档格局。•C 、缺乏人流聚集的中心点，没有成形的商业中心，已开业的胜利新天地缺乏运营，商户已撤场近半。

市场调研

镇商业经营概况

石角镇商业经营分散，商业气氛略淡

8000㎡百货商业，经营业态以时尚百货为主，目前经营情况不理想

• A. 零售商店类的商业比重较大，占据41%中低档次的服饰店与中小规模的日杂店占近• B. 如酒吧、卡拉ok 存在档次低、规模小、品种单一的问题。

• C. 相对较多。市场调研镇商业经营比例050100

150

200

25030035005000100001500020000

25000

石角镇区商业经营情况

面积（平方米）数量（间）