万科财务战略分析

团

目录

一、资产分析 (3)

二、偿债能力分析 (9)

三、营运能力分析 (14)

四、盈利能力分析 (20)

五、风险评价 (24)

六、财务战略 (25)

一、资产分析

资产是一个企业生存和发展的动力，而优质的资产能对企业的发展尤为重要。通过对资产的分析，有助于了解被分析企业的发展潜力及发展安全性。

对万科公司的相关数据进行列表，将其直观的罗列出来，便于分析其与同行之间在相同年度的差距及优势。通过分析可以看出，万科的土地储备为0，与之“三不原则”一致。

销售面积613.7万平米、销售收入523.6亿、净利润48.44亿元。这是3月20日晚间万科企业股份有限公司正式发布的2009年年报透露的重要数据。同时，在日益从紧的货币政策下，万科再次显露出启动再融资计划的意愿。

得益于前三季全国房价的疯狂普涨，2009年，万科共实现销售面积613.7万平米，同比增长90.1%；实现销售收入523.6亿元，同比增长146.6%，销售收入增幅大大高于销售面积增幅。营业收入355.27亿元，净利润48.44亿元，分别比去年增长98.27%，110.81%。

据统计，2007年全国商品住宅销售总额25323.48亿元，万科市场占有率已达

2.07%，较上年增长0.82个百分点。截至2007年末，万科总资产突破1000亿元，同比增加106%，成为内地上市房企中首个总资产突破1000亿元的公司。

附表1：销售超百亿上市房企09年报数据比较：

万科在公告里提到，资金仍然是制约行业发展的主要瓶颈，公司将积极创新融资方式和手段，尝试与银行、信托、基金等资金方合作开发新型融资工具和产品，如果能在时机成熟时进行一次股权融资，将显著有利于万科抓住发展机会，并提高未来每股收益的持续成长性。

中国证监会负责人在京表示，将对再融资进行严格审核。该负责人表示，到目万科在公告里提到，资金仍然是制约行业发展的主要瓶颈，公司将积极创新融资方式和手段，尝试与银行、信托、基金等资金方合作开发新型融资工具和产品，如果能在时机成熟时进行一次股权融资，将显著有利于万科抓住发展机会，并提高未来每股收益的持续成长性。

中国证监会负责人在京表示，将对再融资进行严格审核。该负责人表示，到目前为止，我们没有采取行政手段干预公司融资方案，但是我们通过证监会新闻发言人的渠道提醒上市公司，发行、再融资不应是圈钱行为。

对万科公司的相关数据进行列表，将其直观的罗列出来，便于分析其与同行之间在相同年度的差距及优势。通过分析可以看出其发展趋势及其发展状况。万科拟增发募资112亿元，资产结构有望优化。

万科A8月27日宣布了再融资计划,拟公开增发A股,发行股票数量不超过招股意向书公告日万科总股本的8%,扣除发行费用后的募集资金净额不超过人民币112亿元。

银行一直以来充当房地产开发的主要资金“输血者”。至少60％以上的房地产投资源自银行。

附表2：万科07、08、09年报主要财务数据比较

年份

总资产（亿

元）

营业总收入

（亿元）

利润总额（亿

元）

销售总额

（亿元）

销售面

积（万平方

米）

2009 137608 355.27 76.42 523.6 613.7 2008 119236 179.18 34.34 357.2 322.83 2007 1000.9 105.6 19.41 139.5 231.8 截至2007年末，万科总资产已突破1000亿元，同比增加106%，成为内地上市房企中首个总资产突破1000亿元的公司。

据统计，2007年全国商品住宅销售总额25323.48亿元，万科市场占有率已达2.07%，较上年增长0.82个百分点。截至2007年末，万科总资产突破1000亿元，同比增加106%，成为内地上市房企中首个总资产突破1000亿元的公司。

截至6月底,万科持有现金268.8亿元。保持足够的资金一方面体现了万科在此前市场调整时期稳健经营的效果,另一方面以万科目前的开发规模,公司也必须持有必要的资金确保经营上的腾挪空间。

截至6月底,万科的资产负债率为66.4%,较年初呈现一定的下降,但仍然略高于行业平均水平。尽管不久前万科刚刚和建设银行(601939)签署500亿元的授信额度,融资渠道丰富,但总负债率仍偏高。经过测算,如果此次成功融资112亿元,则融资后万科资产负债率将下降至60.9%左右。

对于5月份之后万科拿地转向密集,万科一直保持对土地市场的关注,新增项目中很多是比较早就开始洽谈的,拿地策略仍是“精挑细选,把握机会”,新增项目的价格合理性和风险可控性都经过仔细评估,“绝不购买只有基于房价快速上涨才能盈利的地块”。

数据显示,万科今年调整后的开工面积依然低于2007年776.7万平方米的新开工面积,较2008年的实际新开工523.3万平方米仅上升11.8%。而今年1至7月,全国商品住宅的成交面积较2007年增长23.9%,较2008年增长38.8%。

资产总额柱状图：

上调开工计划顺应市场，今年以来,随着住宅市场的回暖,很多房地产公司都有增加开工和补充土地储备的计划,对资金的需求量较大。此前已经先后有多家房地产企业成功融资,作为地产行业的龙头,万科此次增发亦在意料之中。今年上半年万科实现销售金额307亿,由于去存货化速度快于预期,万科将全年开工计划由403万平方米上调至585万平方米。

对于近期政策影响带来的房地产市场变化和忧虑,从目前各地的新房供需情况来看,7月份主要城市的成交批售比为1.78,和6月持平,明显高于2008年同期的0.58和2007年同期的1.13,因此尽管市场成交量环比有所下降,但新房供应更加紧张,短期内局面很难改变。企业上调开工面积,增加供应是顺应市场的行为。

筹资方面，发行方式上,万科此次发行向原A股股东全额优先配售,剩余部分向其他有意向认购的投资者发售的方式。增发募集资金中92亿元拟投向14个住宅项目的后续开发建设,剩余20亿元募集资金将用于补充公司流动资金。

万科相对融资规模的柱状图

截至中报公布日,万科今年新增项目对应权益建筑面积414.6万平方米,规

划中项目权益建筑面积为2079万平方米,考虑到未来开工量的增长因素,现有项

目资源低于未来三年的开发需求。招商证券研究报告显示,上半年万科新增土地

的面积最多,但平均的楼面地价在同期拿地的房企中具有一定优势。

中期财务报表报显示,万科今年以来新增的土地大多集中于二三线城市,万

科表示:“一线城市的土地竞争相对其它城市更加激烈,为了保证项目的收益水