第十章经营性物业的管理服务
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第十章
经营性物业的管理服务
学习目标
1、掌握各类经营性物业的管理服务的主要 内容
2、熟悉各类经营性物业的管理服务特点 3、了解各类经营性物业的含义和特点
第一节 经营性物业管理服务概述
一、经营性物业管理服务的含义与特点含义：
经营性物业管理服务是针对以经营为目的的房屋建筑 （包括附属设备设施），如写字楼、商场、宾馆、酒楼、工 业区等为主要对象的管理服务行为。 特点：建设耗资巨大、设备先进。
按建筑面积大小划分 小型写字楼：一万平方米以下 中型写字楼：一万至三万平方米 大型写字楼;三万平方米以上 超大型写字楼:十几万或几十万以上
第二节 写字楼的物业管理与服务
按写字楼的功能划分 单纯写字楼：只是办公而无其他功能 商住型写字楼：既有办公又有居住功能 综合写字楼：以办公为主兼顾居住、娱乐、商场、餐厅等
第二节 写字楼的物业管理与服务
（二）写字楼物业管理的目标
首先是要为租户创造与保持一个安全、舒适、快捷的 工作、生活环境
确保写字楼功能的正常发挥 使写字楼保值和增值 努力创建“全国城市物业管理优秀示范大厦”
第二节 写字楼的物业管理与服务
五、写字楼物业管理服务的内容与要求
写字楼物业管理的委托签约：物业管理企业到现场了解 和考察，对投资人的投资意向进行了解，对经营进行调 研最后签订合同。
楼委托给专业的物业管理企业来管理。物业管理企业没有 物业的产权，只拥有其经营管理权。 自主经营型物业管理：是指业主或投资者将其建成的写字 楼交由下属的物业管理企业或专门组建以经营出租业务为 主的物业管理企业，通过收取租金收回投资。 专业服务企业的物业管理：是物业管理企业接管物业以后， 将一些专业性强的业务委托给专业公司去做，如清洁、保 安、园林绿化等。
制订写字楼的物业管理服务规划：应用先进的物业管理 知识，对物业的管理服务制定详尽完善的规划。
写字楼使用前的准备工作：依据写字楼的特点和建筑标 准制定各项制度和措施，做好交接工作。
写字楼的接管验收：检查写字楼的设计和建设文件、检 查设备情况并做记录，办理有关手续。
第二节 写字楼的物业管理与服务
第二节 写字楼的物业管理与服务
三、写字楼的特点
➢ 大多建在城市的繁华地段 ➢ 建筑规模大、办公单位集中、人口密度大 ➢ 建筑现代、设备先进 ➢ 功能齐全、自成体系 ➢ 经营管理要求高、时效性强
第二节 写字楼的物业管理与服务
四、写字楼物业管理的方式与目标
（一）写字楼物业管理的方式 委托服务型物业管理：是指业主或投资者将其建成的写字
（2）特点 ➢ 建筑规模大，标准高 ➢ 人口集中、涉及面广 ➢ 设施设备先进复杂、专业化程度高 ➢ 集多功能于一体、综合性强：商业、居住、办公、餐
饮、休闲等于一体。
第二节 写字楼的物业管理与服务
二、写字楼的含义与类型 ➢ 含义：指供政府机关的行政管理人员和企事业单位的职员办
理行政事务和从事商务活动的建筑。 ➢ 类型：
3.注重专项服务：安全和环境服务。重点是环境秩序、 消防安全、环境卫生和污染防治等。
4.提高物业的出租率：一般经营性物业的收入主要是物 业的租金。
第二节 写字楼的物业管理与服务
一、高层楼宇概述
（1）含义：高层楼宇是指用于生产、经营和居住用途的层 数较多、达到一定高度的人工建筑物。（包括写字楼、 宾馆、商厦等）
写字楼的日常物业管理服务P174 写字楼的商务服务 写字楼的客务服务项目
第二节 写字楼的物业管理与服务
写字楼物业管理的特点 1.保证设备完好，运行正常 2.提供安全保障，常备不懈 3.要求环境整洁，舒适优雅 4.质量要求高，科技含量大
第三节 商业楼宇的物业管理
一、商业物业概述
（1）商业物业的含义:指供商品流通和现场交易的场所及配套 设备与设施。
按照现代化程度划分 智能写字楼：具有高度自动化特性，包括通信、办公和消防 等自动化 非智能写字楼：一般的写字楼
第二节 写字楼的物业管理与服务
按国际惯例划分 甲级写字楼：从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大 特征：管理国际化；24小时写字楼；人性化；空间的舒适性 和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。 乙级写字楼:乙级写字楼是指具有良好的地理位置，建筑物的 自然状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的标准， 但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在,收益能力低 于新落成的同类建筑物，有良好物业管理服务的写字楼。 丙级写字楼：丙级写字楼是指物业已使用的年限较长，建筑 物存在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，存在 较明显的自然磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的 需求并与其租金支付能力相适应，有基本的管理服务条件仍 能保持合理出租率的写字楼。
（2）商业物业的类型: 按建筑结构：敞开型：货架无阻拦可以供顾客自己挑选取货
封闭型：货架无阻拦顾客不能进行自己挑选取货 按建筑功能：综合性和商业购物：购物、娱乐、健身、餐饮
商住两用：低层商场，高层是住宅或办公场所等 安来自百度文库业档次:经济型：出售大中华商品，装修和经营成本较低
豪华型：大型商场或著名专卖店，自动化系统高
第三节 商业楼宇的物业管理
从建筑规模上分 1.市级购物中心
建筑规模在3万平方米以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市， 服务人口在30万以上，年营业额在5亿以上
2.地区购物商场
建筑规模在1万~3万平方米之间，其商业辐射区域以城市中的 某一部分为主，服务人口在10万~30万，年营业额在1亿~5亿之 间。
3.居住区商场
建筑规模在3000~10000平方米之间，其商业辐射区域以城市中 的某一居住小区为主，服务人口在1万~5万，年营业额在3000 万~1亿之间。
第三节 商业楼宇的物业管理
二、商业物业和商业物业管理服务的特点 商业物业的特点： 规划科学、实际 结构设计新颖、有特色 选址、设施与规模能满足不同层次的消费需求 商业物业管理服务的特点： 要保持商业楼宇的美观、整洁、有序 设备、设施配置齐全、先进 加强保安工作 商业楼宇管理服务要按照合同约定实施
第一节 经营性物业管理服务概述
二、经营性物业管理服务的基本内容
1.制定管理服务计划: 在接管物业前制定管理服务计划， 并经业主或使用人认可后方可实施。例如管理目标、服 务内容、岗位职责、服务费、奖惩办法等。
2.做好物业的养护与维修：高标准、规范的养护与维修 是物业保值增值的保障，尤其对经营性物业更为重要。
经营性物业的管理服务
学习目标
1、掌握各类经营性物业的管理服务的主要 内容
2、熟悉各类经营性物业的管理服务特点 3、了解各类经营性物业的含义和特点
第一节 经营性物业管理服务概述
一、经营性物业管理服务的含义与特点含义：
经营性物业管理服务是针对以经营为目的的房屋建筑 （包括附属设备设施），如写字楼、商场、宾馆、酒楼、工 业区等为主要对象的管理服务行为。 特点：建设耗资巨大、设备先进。
按建筑面积大小划分 小型写字楼：一万平方米以下 中型写字楼：一万至三万平方米 大型写字楼;三万平方米以上 超大型写字楼:十几万或几十万以上
第二节 写字楼的物业管理与服务
按写字楼的功能划分 单纯写字楼：只是办公而无其他功能 商住型写字楼：既有办公又有居住功能 综合写字楼：以办公为主兼顾居住、娱乐、商场、餐厅等
第二节 写字楼的物业管理与服务
（二）写字楼物业管理的目标
首先是要为租户创造与保持一个安全、舒适、快捷的 工作、生活环境
确保写字楼功能的正常发挥 使写字楼保值和增值 努力创建“全国城市物业管理优秀示范大厦”
第二节 写字楼的物业管理与服务
五、写字楼物业管理服务的内容与要求
写字楼物业管理的委托签约：物业管理企业到现场了解 和考察，对投资人的投资意向进行了解，对经营进行调 研最后签订合同。
楼委托给专业的物业管理企业来管理。物业管理企业没有 物业的产权，只拥有其经营管理权。 自主经营型物业管理：是指业主或投资者将其建成的写字 楼交由下属的物业管理企业或专门组建以经营出租业务为 主的物业管理企业，通过收取租金收回投资。 专业服务企业的物业管理：是物业管理企业接管物业以后， 将一些专业性强的业务委托给专业公司去做，如清洁、保 安、园林绿化等。
制订写字楼的物业管理服务规划：应用先进的物业管理 知识，对物业的管理服务制定详尽完善的规划。
写字楼使用前的准备工作：依据写字楼的特点和建筑标 准制定各项制度和措施，做好交接工作。
写字楼的接管验收：检查写字楼的设计和建设文件、检 查设备情况并做记录，办理有关手续。
第二节 写字楼的物业管理与服务
第二节 写字楼的物业管理与服务
三、写字楼的特点
➢ 大多建在城市的繁华地段 ➢ 建筑规模大、办公单位集中、人口密度大 ➢ 建筑现代、设备先进 ➢ 功能齐全、自成体系 ➢ 经营管理要求高、时效性强
第二节 写字楼的物业管理与服务
四、写字楼物业管理的方式与目标
（一）写字楼物业管理的方式 委托服务型物业管理：是指业主或投资者将其建成的写字
（2）特点 ➢ 建筑规模大，标准高 ➢ 人口集中、涉及面广 ➢ 设施设备先进复杂、专业化程度高 ➢ 集多功能于一体、综合性强：商业、居住、办公、餐
饮、休闲等于一体。
第二节 写字楼的物业管理与服务
二、写字楼的含义与类型 ➢ 含义：指供政府机关的行政管理人员和企事业单位的职员办
理行政事务和从事商务活动的建筑。 ➢ 类型：
3.注重专项服务：安全和环境服务。重点是环境秩序、 消防安全、环境卫生和污染防治等。
4.提高物业的出租率：一般经营性物业的收入主要是物 业的租金。
第二节 写字楼的物业管理与服务
一、高层楼宇概述
（1）含义：高层楼宇是指用于生产、经营和居住用途的层 数较多、达到一定高度的人工建筑物。（包括写字楼、 宾馆、商厦等）
写字楼的日常物业管理服务P174 写字楼的商务服务 写字楼的客务服务项目
第二节 写字楼的物业管理与服务
写字楼物业管理的特点 1.保证设备完好，运行正常 2.提供安全保障，常备不懈 3.要求环境整洁，舒适优雅 4.质量要求高，科技含量大
第三节 商业楼宇的物业管理
一、商业物业概述
（1）商业物业的含义:指供商品流通和现场交易的场所及配套 设备与设施。
按照现代化程度划分 智能写字楼：具有高度自动化特性，包括通信、办公和消防 等自动化 非智能写字楼：一般的写字楼
第二节 写字楼的物业管理与服务
按国际惯例划分 甲级写字楼：从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大 特征：管理国际化；24小时写字楼；人性化；空间的舒适性 和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。 乙级写字楼:乙级写字楼是指具有良好的地理位置，建筑物的 自然状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的标准， 但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在,收益能力低 于新落成的同类建筑物，有良好物业管理服务的写字楼。 丙级写字楼：丙级写字楼是指物业已使用的年限较长，建筑 物存在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，存在 较明显的自然磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的 需求并与其租金支付能力相适应，有基本的管理服务条件仍 能保持合理出租率的写字楼。
（2）商业物业的类型: 按建筑结构：敞开型：货架无阻拦可以供顾客自己挑选取货
封闭型：货架无阻拦顾客不能进行自己挑选取货 按建筑功能：综合性和商业购物：购物、娱乐、健身、餐饮
商住两用：低层商场，高层是住宅或办公场所等 安来自百度文库业档次:经济型：出售大中华商品，装修和经营成本较低
豪华型：大型商场或著名专卖店，自动化系统高
第三节 商业楼宇的物业管理
从建筑规模上分 1.市级购物中心
建筑规模在3万平方米以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市， 服务人口在30万以上，年营业额在5亿以上
2.地区购物商场
建筑规模在1万~3万平方米之间，其商业辐射区域以城市中的 某一部分为主，服务人口在10万~30万，年营业额在1亿~5亿之 间。
3.居住区商场
建筑规模在3000~10000平方米之间，其商业辐射区域以城市中 的某一居住小区为主，服务人口在1万~5万，年营业额在3000 万~1亿之间。
第三节 商业楼宇的物业管理
二、商业物业和商业物业管理服务的特点 商业物业的特点： 规划科学、实际 结构设计新颖、有特色 选址、设施与规模能满足不同层次的消费需求 商业物业管理服务的特点： 要保持商业楼宇的美观、整洁、有序 设备、设施配置齐全、先进 加强保安工作 商业楼宇管理服务要按照合同约定实施
第一节 经营性物业管理服务概述
二、经营性物业管理服务的基本内容
1.制定管理服务计划: 在接管物业前制定管理服务计划， 并经业主或使用人认可后方可实施。例如管理目标、服 务内容、岗位职责、服务费、奖惩办法等。
2.做好物业的养护与维修：高标准、规范的养护与维修 是物业保值增值的保障，尤其对经营性物业更为重要。