昆明四大商圈调研报告

中心区商圈升级、扩容
上世纪80-90年代
2007-至今
区域商业中心崛起 新兴商圈快速形成
描述
• 最初以小西门、武城路、
• 三市街商圈和白塔路商圈
• 昆明商业格局彻底发
生改变，一个中心向多 个中心转变，新兴商圈 快速崛起。 • 由大型商业群和城市综 合体项目带动下，南、 北、西各区域商业中心 正在快速形成。
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百老汇影城
昆明百老汇IMAX，打造昆明最大的商业电影银幕。
百老汇影城：百老汇影城由香港安乐影 片有限公司管理，现时有3个品牌（百老汇、 Palace及AMC），目前国内已有14家百老汇 影城。昆明百老汇影城共有7个影厅1143个 座位，6个普通影厅和一个IMAX影厅，昆 明百老汇影城为目前昆明顶尖的国际化影
所属商圈
开业时间
三市街商圈
2009年9月
商业定位
消费档次 整体客流量
商业运营公司 昆明顺城商业管理公司 车位数 车位收费标准 1000余个 执行昆明车位收费标准，6+3模式，车位 充足
代表商家/品牌 王府井、百老汇
客源描述
聚集昆明时尚、潮流、品味人群
售价/租金/扣点 200-500元/㎡·月 顺城购物中心成为集购物休闲、旅游观光、 餐饮娱乐、顶级商务办公、高档公寓于一 体的城市综合体，成为联动三市街、青年 路、小西门商业网点的城市黄金枢纽区位。
• 分布：昆明传统商业格局
颠覆性变化，城市新商业 中心雏形初现。大型商业 设施从中心商圈向外围多 区域发展 • 商业形态和业态：以商业、 写字楼、公寓等为主的城 市总体兴起并快速发展
• 老昆百大 代表商业 • 老西南大厦 项目 举例 • 樱花购物中心 • 天元商场 • 仟村百货 • 五华商厦
• 沃尔玛、普尔斯马特、家乐福等一批大型零售 • • • • • • •
昆明市四大商圈调研报告
一． 三市街商圈
二． 青年路商圈
三． 白塔路商圈
四． 翠湖商圈
商业发展历程
1989-1998
从90年代初至今，中心区由最初传统百货业时代如今走向城市综合 体时代，其他区域从老小区社区商业，临街铺面为主，目前形成了 本区域商业中心，商业形态向大型商业发展。
1999-2006
商业经营洗牌变革，传统商圈商业转型升级 商业形态多元化发展，复合型商业逐渐流行
2007-至今
商业格局向多中心发展 城市综合体兴起
中心区商业格局雏形形成 百货业一统商业市场
描述
• 分布：集中在市中心小西
门、正义路、青年路、白 塔路几条街区周边。 • 商业形态和业态：主要以 日用品、服装、家电等购 物为主的百货商场为主； 单调单一
• 分布：传统商圈核心商业区转型升级，
新兴商圈开始兴起 • 商业形态和业态：大型连锁超市、仓 储店、“一站式”购物中心、各类专 业店、专卖店、便利店开始兴起，主 题卖场出现（如折扣店、运动休闲服 装店）并出现一批虚拟产权商铺销售 商业；大型连锁家电卖场陆续进入中 心商圈
柏联百盛
顺城
正义坊
正义坊
项目名称 项目位置 所属Hale Waihona Puke Baidu圈 正义坊 正义路 三市街商圈
昆明市最大、最集中的商业休闲步行街区。
商业面积 商业层数 商业定位 170000㎡ 底上5层+地下1层 服务于中端消费者的大型步行街
开业时间
2009年9月
消费档次
整体客流量
中档
300人/10min
商业运营公司 昆明老街商业经营管理有限公司 车位数 500余个
票房达15亿，使之旗下影院票房挤身全国
影院行业前五名。
照片
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顺城
项目名称 项目位置 顺城
打造城市商业名片、创造昆明商业胜地、引领提升城市商业潮 流。
商业面积 商业层数 12万㎡ 地上5层，地下1层 打造城市商业名片、创造昆明商 业胜地、引领提升城市商业潮流 中高档 156人/10min
南至三市街，西抵五一路，南和北分别临 金碧路和东风西路
整体评价
项目分析
楼层 4-5F 3F 2F 面积 20000 16700 17000
集商务、休闲、旅游、餐饮、娱乐为一体的城市综合体商业。
主营品类 美食 客流情况 代表商户 品牌 目标顾客 味彩、蕉叶 美食家
高等餐饮、影院、童装、女装、男装、 饰品
休闲餐饮；婚纱摄影；电影院；珠宝眼 镜饰品、男女装 男女装、休闲运动服饰、包鞋、居家、 数码、护肤品、珠宝、钟表、餐饮 王府井百货超市、美食广场
王府井
王府井百货：
王府井入住奠定了顺城商业城中高端定位。
发源于北京核心商业地带，是国内第一 家实施百货业连锁发展的上市企业，是目 前国内零售业中规模最大的连锁商业集团 之一； 顺城王府井体量为12万平方米，既传承 了顺城老街浓重的历史文化与百年商脉， 又融入商业先进运营理念。商业品牌包括 了100余家独立商铺、30余家功能商铺、百 老汇影城和IMAX影院、以及王府井百货的 数百个品牌。
业态特征
主要商业形态
代表商业
昆明老百货大楼 五华大厦 以休闲服饰品牌聚集为 特色的正义路街铺
家乐福超市 诺玛特超市（现在的败 家超市） 昆百大家电、国美电器 苏宁电器 金碧辉煌主题商场 三市街和南屏步行街
柏联广场 顺城王府井购物中心 正义坊昆明老街购物中心 百大新天地（mini购物中心）
7
2013/8/18
昆明商圈分布现状
目前昆明市较为成熟的四大商圈分别是三市街商圈、小西门商圈、白塔路商圈、青年路商 圈，这些商圈都聚集在市中心相互为邻，积聚效应很明显。
新螺蛳湾商圈
1 14 2 3 6
三市街商圈 小西门-翠湖商圈 白塔路商圈 青年路商圈
2 1
4 3
4
2013/8/18
三市街商圈
商圈范围
地处昆明城市中心，是昆明第一商圈。
租金与售价
三市街商圈
最古老也是最繁华的传统核心商圈
商业业态：三市街商圈包含了多种商业业态，可以满足人们对服饰、家电、餐 饮、娱乐、住宿、办公等方面的需求。 • 正义路以服饰生意为主营项目； • 昆明老街餐饮业逐步成型； • 南屏街有家乐福超市、国美家电连锁卖场、商业广场等大型超市； • 三市街分布着百盛、昆百大等购物广场、昆明新纪元大酒店以及各大主营餐饮 和娱乐的机构； • 宝善街周边的沿街商铺主营服饰与餐饮，还有宝善大酒店可提供住宿与娱乐； • 金马坊则多集中酒吧、餐饮，满足人们娱乐方面的需求。 点评：三市街商圈地处城市的中心，这里自古商业繁华，旧时熙熙攘攘的人流 和浓郁的商业氛围恐怕与今天并无二致，可谓昆明最古老，迄今为止也是最繁 华的商圈。该商圈从早期的以百货商场、便利店、临街铺、批发市场等业态为 主的商业开始朝多元化发展，出现了大型仓储超市、品牌专营店等新的业态， 以及商务办公写字楼陆续建成，解决了市民生活、娱乐、休闲、工作等所需， 也成为昆明最全面、最繁华、最核心的商圈。
青 年 路
位于昆明市中心，东起护国路，西至五一 路，北起人民中路，南到金碧路。东风路、 正义路、宝善街、三市街、南屏街交汇于 此 商业形态丰富，百货店、购物中心、步行
正 义 坊
百大新天地
商业特征
商业街、大型超市一应俱全，业态以购物、 休闲、餐饮、娱乐为主，中端品牌云集， 业态齐全。 核心商区每天人流量超过30万 大型商业面积可达40万㎡ 柏联广场、顺城王府井购物中心、昆明老 街正义坊购物中心、百大新天地
代表商家/品牌 百丽、佐丹奴、世贸影城
车位收费标准 价格6+2模式，周5、6、7紧张 客源描述 各个年龄层次普通大众
照片
售价/租金/扣点 二楼品牌服装租金300元/㎡·月
正义坊项目规模大，入住品牌多，涵盖高 中低多种档次，满足不同消费者；客流量 大，商业生存较好。
整体评价
项目分析
楼层 面积
合理划分，多元化经营，成为昆明运营成功商业的代表之一。
代表物业
物业
商业面积 （万㎡） 10 21.5 12 17
主营业态
人流量 （人/10min） 579 404 156 300
客户特征
生存状况
柏联百盛 昆百大 顺城 正义坊
服饰 服饰 服饰、餐饮 服饰、餐饮为主多元 化经营
20-40岁白领、丽人 18-35岁都市男女 20-35岁时尚潮流人群 各个年龄阶段
代表商户 品牌 目标顾客 世茂影城、印度菜、飞 阳铁板烧、翰林烤肉、 美食达人 小天鹅 DQ冰雪皇后、思微雅、 时尚美食达人 JUST US 星巴克、肯德基、LILY、城市主力消费群 周大生、达芙妮 体 金包银 中低端消费群体
主营品类
客流情况
3-5F
2F 1F B1
38500
13800 19000 17600
• 汇都国际 • 北辰财富巾心（北市区） • 新亚洲· 体育城（南市区） • 世纪城shoppingmall(南市区） • 顺城王府井购物中心re） • 昆明老街正义坊 • 百大新天地 • 世纪城商圈、俊发中心商圈北
辰财富商圈等新兴商圈初步形 成
商圈发展历程
中心区逐渐 由商街形成商圈
2007年以来，商圈格局发生颠覆性变化。 1999—2006
美食
品牌服饰 、休闲餐饮、数 码 名品服装、鞋、化妆品、 个人护理超市、茶业、快 餐、美食、饮品、珠宝 品牌服饰、化妆品、鞋、 休闲食品
正义坊以服装、鞋帽、饰品、餐饮、化妆品、
珠宝等业态多元化经营，客户主力为城市中端消
费人群，客户流较大，经营生存状况较好； 整体商业依托规模优势、丰富的业态、中低端
连锁超市的1999-2003年间陆续进入昆明 百大新纪元店重大调整重新装修 西南大厦变身新西南广场，成为昆明首个一站 式购物中心 天恒时代名店变身香港新世界百货 柏联广场建成，为昆明商业档次带来质的提升， 购物、餐饮、娱乐多元业态 金格中心开业（与金龙百货形成互补） 奥特莱斯品牌折扣店开业 金碧辉煌、新东方女人广场等产权式虚拟商场
• 由昆百大、五华商厦、西
代表商圈 举例
• 旧城改造和房地产开发的
• 南市区东南板块世纪城商
圈 • 北市区北辰财富中心商圈 • 西市区经典双城
带动下，一环板块内俊发 南 大厦、樱花购物中心等 中心商圈快速崛起 几大百货主导的青年路、三 市街、小西门和白塔路是当 • 老螺蛳湾商圈酝酿建设主 城次级CBD 时主要的商圈 • 昆都和老螺蛳湾基本成形
南屏街
新世界百货
商圈辐射能力 商圈体量 代表性商业
王府井购 物中心
百大 新纪 元店
百 盛
商圈内开发竞争态 势
商圈内寸土寸金，主街一铺难求。近期即将供应的项目主要是世纪中心2期（1-5层商场）；东方首座， 定位于金融商务中心涵盖商业、酒店公寓、写字楼。商业部分潜在供应面积大约5-8万方。 昆明市地段价值最高的区域，可售的临街铺面少。 临街租金300-1000元/㎡ ；地下商业租金200-300元/㎡ 临街售价达7-10万元/㎡
发展历程
第一阶段1995-2000年 发展特点 传统阶段 以日用百货、服 装购物为主的百 货业态 大众中等档次消 费 大型零售百货业 第二阶段2000-2004年 传统商业的补充、 完善及改善阶段 大型超市 、家电 卖场进驻，以及 代表城市形象的 中心商业步行街 的完善 主题式大型卖场 商业步行街 第三阶段2005年至今 传统商业的升级换 代时期 购物、餐饮、娱乐、 休闲等一站式消费 的商业复合体 档次及业态迅速丰 富完善 购物中心
照片
城；
IMAX的银幕：为世界最知名银幕品牌 (英国 Harkness无接缝银幕)，银幕21米宽，
王府井、百老汇、 IMAX
中产家庭
王府井、百老汇、 都市成功人士 ZARA 王府井、ARA、 ASOBIO 王府井百货
1F B1
18000 39000
20-40岁时尚、 潮流、品牌消 费人群
中端消费人群
顺城购物中心成为集购物休闲、旅游观光、 餐饮娱乐、顶级商务办公、高档公寓于一体 的城市综合体；都市潮流、时尚、品味人群 聚集地；商业生存运营较好。
定位满足更多人群成为昆明步行街的又一代表。
世茂国际影城
世贸影院作为世茂股份的全资子公司，计 划在未来五年中，配套世茂广场及百货的
发展，构建世茂全新概念创意影院，并迅
速使之规模化经营，建立完善的数字化影 院连锁经营体系，实现统一品牌、统一运 营、统一发行、统一管理、统一营销的现 代化连锁影院运营模式。 世茂影院紧随世茂股份的商业发展规划， 到2014年影院开至60家，拥有500块银幕，
不断升级，小西门逐渐形 青年路、正义路等商业步行 成以通讯和超市、等为主 街构成当时的主要商业区， 的特色商圈。 随后逐步在百货大楼、西南 大厦、仟村百货等一批百货 • 白塔路商圈有金格中心和 金格汇都店的开业，成为 商场的带动下，从商街到商 独具一格的高端购物商业 圈过渡，最初商圈的格局基 区 本形成 • 传统商圈中的青年路商圈 渐呈滑落之势