朗诗绿色街区建筑科技之旅——成都朗诗绿色街区踩盘报告

版权所有，资料由：/ 编辑整理，转载请注明 | 版权所有，资料由： 编辑整理， Code of this report
© Copyright Centaline Group, 2010
19
3.4项目主力户型分析（样板房户型） 项目主力户型分析（样板房户型） 项目主力户型分析
塔子 子 山公 园
成都汽车总站
版权所有，资料由：/ 编辑整理，转载请注明 | 版权所有，资料由： 编辑整理， Code of this report
© Copyright Centaline Group, 2010
9
项目区位。项目位于成都东部成华区二、三环之间， 2.2 项目区位。项目位于成都东部成华区二、三环之间，三大商圈边缘交汇处
3
在成都， 你可能听过杜莆草堂，宽窄巷子； 可能听过李宇春，张靓颖， 甚至听过保利，龙湖， 但，不一定听过朗诗
版权所有，资料由：/ 编辑整理，转载请注明 | 版权所有，资料由： 编辑整理， Code of this report
© Copyright Centaline Group, 2010
政府安置房 政府待出让土地
成都汽车站
加油站
迎晖路
版权所有，资料由：/ 编辑整理，转载请注明 | 版权所有，资料由： 编辑整理， Code of this report
© Copyright Centaline Group, 2010
13
2.5 项目配套 ：项目3公里内配套完备，1公里生活配套缺少，项目 周边生活氛围尚未成型。
版权所有，资料由：/ 编辑整理，转载请注明 | 版权所有，资料由： 编辑整理， Code of this report
© Copyright Centaline Group, 2010
12
2.4 项目四至。项目南临主干道迎晖路，项目对面为加油站，斜 对面为成都汽车总站。项目所处位置极度拥堵嘈杂
从整体的大环境来看，根据成都政府规划，从工业城东，再东中产城东，再到文化城东，城东正日渐成为成 都城市未来价值的聚焦点。特别是各大工业厂矿先后迁出，经历腾笼换鸟的变革之后，城东的生态环境得到 很大的改变，居住价值也随之大举提升。 此外，目前城东片区商圈云集，可谓是成都商圈最密集的区域。以蜀都大道为中轴线，两侧分布有建设路商 圈、万象城商圈、东大街商圈、万达商圈和东客站国际商旅圈，其中建设路商圈及万达商圈已经成熟，而其 他商圈正日趋成熟和形成中。 现在，众多知名品牌房企纷纷在城东抛金拿地，分取城东楼市发展大蛋糕。包括九龙仓、新鸿基、华润、万 科、阳光100、香港信和等一线实力开发商的强势入驻，中高端住宅不断崛起，与此同时，区域配套加快升 级，居住环境进一步改善。
版权所有，资料由：/ 编辑整理，转载请注明 | 版权所有，资料由： 编辑整理， Code of this report
© Copyright Centaline Group, 2010
18
3.3 项目外立面
项目为现代建筑风格，板塔（ 项目为现代建筑风格，板塔（楼）结合，立面采用高级涂料，采用咖啡色和暖色两种色调，整体色 结合，立面采用高级涂料，采用咖啡色和暖色两种色调， 调为朗诗高层住宅一贯的浅暗红色。 调为朗诗高层住宅一贯的浅暗红色。
朗诗绿色街区建筑科技之旅
——成都朗诗绿色街区踩盘报告
重庆、成都考察第一小组
版权所有，资料由：/ 编辑整理，转载请注明 | 版权所有，资料由： 编辑整理， Code of this report
© Copyright Centaline Group, 2010
1
N
报告大纲
1 2 3
发展商介绍
项目背景 项目区位 项目规划 项目四至 项目配套 小结 经济技术指标
项目概况
产品分析
园林规划 外立面 主力户型分析 朗诗十大科技系统 小结 营销节点 现场包装 体验式营销 小结
4 5
营销亮点分析
启示
版权所有，资料由：/ 编辑整理，转载请注明 | 版权所有，资料由： 编辑整理， Code of this report
© Copyright Centaline Group, 2010
2
Part 1
发展商介绍
版权所有，资料由：/ 编辑整理，转载请注明 | 版权所有，资料由： 编辑整理， Code of this report
© Copyright Centaline Group, 2010
版权所有，资料由：/ 编辑整理，转载请注明 | 版权所有，资料由： 编辑整理， Code of this report
© Copyright Centaline Group, 2010
16
3.1 项目整体技术指标
占地面积： 建筑面积： 占地面积：21472平方米 建筑面积：84385平方米 总户数： 总户数：640户 容积率： 容积率：2.90 物业管理费： 物业管理费： 2.6元/平方米·月 物业公司： 物业公司：朗诗物业 装修情况：精装修 装修情况： 产权：70年 产权 总栋数：8栋 总栋数： 主力户型： 主力户型： 77-143平方米2-4房 物业类别： 物业类别：普通住宅 绿化率： 绿化率：30% 系统维护费： 系统维护费： 1.7元/平方米·月 总层数： 总层数：18层 装修标准： 装修标准： 800元/平方米 梯户比： 梯户比：两梯三户 当前在售单位： 当前在售单位： 4、6栋单位 停车位： 停车位：618个
M1户型， 89平方米 M1户型，约89平方米 户型 L2户型， 144平方米（样板房户型） L2户型，约144平方米（样板房户型） 户型 平方米
绿色街区一批次主推房源面积区间90-140平米，大部分户型南面朝向，卫生间干湿区分，水区集中，紧凑实用节能环保。 项目在户型设计上中规中矩，没有特别出彩之处，此外存在不少“硬伤”；例如无入户花园或玄关设计，无露台或飘窗 等赠送面积。
版权所有，资料由：/ 编辑整理，转载请注明 | 版权所有，资料由： 编辑整理， Code of this report
© Copyright Centaline Group, 2010
10
项目所在片区在成都当地人心目中的印象
城东是传统的国有企业集 聚区，戏称“东穷”， 近年随着国企外迁，旧 城改造的迅速推进，品 牌开发商先后进入，区 域房地产市场发展迅速， 成为名副其实的“活力 城东”。
6
版权所有，资料由：/ 编辑整理，转载请注明 | 版权所有，资料由： 编辑整理， Code of this report
© Copyright Centaline Group, 2010
7
Part 2
Part 1
项目概况
项目地块背景 项目区位 片区规划 项目四至 项目配套 小结
除了5号楼为会所外，其它楼栋均为住宅单位； 目前除了在售的4、6栋单位已建起，其它单位还未动工； 项目整体规模偏小，在片区不具优势。
8 1
7 6 2 3 4 5
版权所有，资料由：/ 编辑整理，转载请注明 | 版权所有，资料由： 编辑整理， Code of this report
版权所有，资料由：/ 编辑整理，转载请注明 | 版权所有，资料由： 编辑整理， Code of this report
© Copyright Centaline Group, 2010
8
2.1 项目地块背景
2010年11月12日上午，朗诗地产以 2.771亿的价格获得成都迎晖路片区 地块，可开发面积6万平方米，成 交楼板价4450元/平方米； 相比周边地块，本项目体量规模不 具有优势； 相比周边地块，本地块楼面地价较 高。依据朗诗项目成本，在保证合 理利润的前提下，项目已达片区高 端盘水平；
万年场商圈 在建万象城 新华医院 双林小学 家乐福 规划小学 塔子山 公园
草堂 小学
双庆 中学
成都 体育 学院
市杨柳小学
规划中学
成师附小 商业 万达广场 川师附 教育
© Copyright Centaline Group, 2010
Code 中 版权所有，资料由：/ 编辑整理，转载请注明 | 版权所有，资料由： 编辑整理， 医疗 of this report
虽然在企业规模和销售上比不上万科、保利、中海等大型企业，但在“绿色科技地产领 域”，朗诗地产却是行业标杆。
版权所有，资料由：/ 编辑整理，转载请注明 | 版权所有，资料由： 编辑整理， Code of this report
© Copyright Centaline Group, 2010
14
2.6 项目概况小结
1、从整体区域来看，项目区位优越，属于政府重点规划打造的 区域，未来具有较高的发展潜力。但由于历史因素，该区域改 造所需的时间较长，要想建成规划中的城市新区，预计要花费 十年甚至更长时间，因此，从短时间（1-3）年来看，该区域价 值释放速度较慢。
2、从周边环境来凯诺，项目路网等基础设施建设落后，临近主干道、 毗邻汽车站，整体环境拥堵嘈杂。 3、从居住氛围看，目前项目周边缺乏必备的生活配套，居住氛围 较差 ，暂无居住品质可言。
版权所有，资料由：/ 编辑整理，转载请注明 | 版权所有，资料由： 编辑整理， Code of this report
© Copyright Centaline Group, 2010
15
Part 3
产品分析
经济技术指标 园林规划 外立面 主力户型分析 朗诗十大科技系统 小结
4
可他们说， 他们重新发明了房子。。。
版权所有，资料由：/ 编辑整理，转载请注明 | 版权所有，资料由： 编辑整理， Code of this report
© Copyright Centaline Group, 2010
5
朗诗集团简介
朗诗集团股份有限公司成立于2001年12月24日，是一家从事绿 色科技地产及相关产业的专业性房地产开发公司。目前，集团在 江苏、浙江、上海、武汉、成都都有地产业务。集团总部位于江 苏南京； 由于地域关系，朗诗地产主要经营范围集中在长三角江浙沪一带， 近两年开始向中西部中心城市扩张，并于2010年在成都成功竞 得地块，此举也标志着朗诗地产正式进入成都，朗诗绿色街区是 朗诗绿色街区是 朗诗地产在成都的首个项目。 朗诗地产在成都的首个项目。也是朗诗在西南片区的首个项目， 是朗诗完成全国性战略布局的重要棋子； 朗诗集团目前拥有“南京、苏南、浙江、上海、武汉、成都”六 家区域公司，朗诗目前已完成区域扩展，并开始进行全国扩展。
© Copyright Centaline Group, 2010
17
3.2 项目园林规划
乐水观花
因为地块自身条件限制， 无法采取中高端项目通 常使用的“何谓布局+ 大面积中庭园林”，但 项目另辟蹊径，以水系 为轴线打造了三个不同 主题的小区景观带（从 北到南依次为“乐水观 花”、“阳光飞瀑”、 “桃花源”），一步一 景，营造出应景变化极 强的景观效果。 桃花源 阳光飞瀑
有，资料由：/ 编辑整理，转载请注明 | 版权所有，资料由： 编辑整理， Code of this report
© Copyright Centaline Group, 2010
11
2.3 项目片区规划。区域系成都市政府近年来大力改造、发展的重点区域之一。
版权所有，资料由：/ 编辑整理，转载请注明 | 版权所有，资料由： 编辑整理， Code of this report