土地分级

西安市土地定级因素因子体系
基础 设施 0.27
繁华 程度
交通 条件
环境 状况
0.31
0.28
0.14
商服 繁华 影响 度
道路 通达 度 0.13
公交 便捷 度 0.15
生活 设施 完善 度
公用 设施 完备 度 0.13 供 气 排 水 给 水 供 热 医 疗 设 施 邮 局
环境 质量 优劣 度
自然 条件 优越 度
西安市土地定级因素权重体系与分值计算
（4）IV级土地。IV级土地分布在城墙外的边缘地带。在城郊区，主要分 布在小寨、土门III级地的四周，而且以大庆路以南，文艺一翠华路以西 的西南郊分布最为集中。 （5）V级土地。V级土地在东北及东南郊呈环带连片分布；在西郊分布 在三桥和以土门为中心的 IV 级地外围边缘;在西南郊以省人民医院为中 心呈斑状分布。 （6）VI 级土地。VI 级土地基本上环绕分布在城市边缘地带，是工业、 仓储业主要区域，商业及生活设施较差，交通不太便利。但是环境条件 优良，而且空旷地面积较大，是西安市城区进一步向外扩展的区域。纺 织城为VI 级土地，较周围土地质量要高。 （7）VII 级土地。VII 级土地主要位于西北、东北、东南及西南郊的城 市规划区范围，城市建成面积小，耕地面积广，是城市农副食品、蔬菜 的主要供应地，具有明显的农田景观特点。
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其中单元得分值
Xi X min fi 100[1 ] X max X min
式中：fi——单元得分值； Xi——综合指数，即1，2，3，4，5； Xmax，Xmin——分别为最大、最小值。
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（3）噪声污染。处理方法同水污染和大气污 染，结果见表2-1-15。
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东、西、南、北四大街分布的面积最为集中， 城墙以外，往东、往北随着距城墙距离的增 大呈递减趋势；往南有南门—长虹饭店和小 寨两个III地级中心，随着距中心的距离增大， 级别依次递减；往西有西门—省林业厅和土 门两个III级地中心，随着距中心的距离的增 大，级别也向周围依次递减；三桥镇和纺织 城分别为V，VI级，在周围形成了相对的高值 中心。
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4.环境质量优劣度
• 包括大气、水体和噪声污染等三项因子，各自的权重和 作用指数为：大气0.6、水体0.15、噪声0.15。 • （1）大气污染分值（见表2-1-13）。
Ii Ci / Coi
Q
W I
n 1
n
i i
其中：Ii——i污染物指数； Ci——该测点i污染物实测值； Coi——i污染物的标准值（取为0.15毫 克/立方米）； Q——综合大气污染指数； Wi——i污染物对大气污染的权值。
0.31
主 干 道 次 干 道 一 般 道 路 公 共 汽 车、 电 车
0.14
出 租 车 招 手 停
0.14
*
地 质 地 绿 大 貌 地 覆 气 盖 污 度 染
市 级 商 服 中 心
区 级 商 服 中 心
居 住 区 级 中 心
中 学 小 学 银 行
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二、定级因素的资料整理与分值计算
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2.土地级别的分布规律
• （1）土地级别总体分布规律。西安市建城区及 近郊区共划分为7个土地级别。从总体上来看， 以城墙作为界线，城墙以内的土地级别较高，城 墙以外的土地级别较低。城墙以内最低的是III级， 而且大致沿城墙内缘呈环形分布。I，II级地大都 以东西大街，解放路—和平路、莲湖路—东西五 路、南北大街为轴线，呈“井”字形分布，其中 以钟楼为中心的
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④对外交通包括铁路、公路、航空三方面，它们通 过火车站、汽车站、飞机场（包括机场代办处）向 外辐射，原则上讲应该选取，但考虑到这些站点一 般要通过市内交通转达到目的地，且市内交通布局 考虑的重要因素之一，就是这些站点，因此，市内 交通便捷度本身就含有对外交通的影响。⑤西安市 的路网密度的分布规律，中心城市区大于郊区，而 在市区内区域差异不大，因此只作为参考因素。⑥ 由于西安流动人口数量大，常住人口定位统计困难， 加之人口密度的分布规律大致是市区大于郊区，因 此其规律和影响可通过商业繁华度来体现，不用专 门作为因素选取。
• 定级因素资料整理与分值计算的思路是：先收集各定级 因素的资料；然后根据具体情况确定每种因素及因子的 服务半径和功能分值；第三根据量取的相对距离（r）， 对商服度和公交便捷度等因素利用指数衰减法，对生活 设施、公用设施、环境优越度等因素利用区域划分法， 计算每种因素对每个定级单元的作用分值，然后利用加 权平均的方法求得每个定级单元各种定级因素的总分值。 其关键是第二、三两阶段。 • 各种因素资料的整理与分值计算为：
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4.土地级别的验证
• （1）土地利用效益资料的收集与整理。按规程要求，在 各个级别内确定样点，分别收集商业企业和以生产为主 的工业企业的用地效益资料，统计测算出其用地效益， 见表2-1-17。
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（2）级差收益的测算。利用模型
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其中Mi为直接给定； Fi=Mi-Mi-1；
R
（S为建城区面积，n为商服中心数量）。
S

×
n
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将计算出的各级商服中 心,按公式
fi Fi
(1 r )
分别计算各级商服中心对不同单元的影响分值， 见表2-1-3。其中，r为相对距离， r=实际距离/服务半径。
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1.商服繁华度
• 根据收集到的商服繁华度情况，将西安市划分为 5个市级商业中心（连在一体，为一级商业中 心），2个区级商服中心（二级中心）和16个小 区级商服中心，每级商业中心的规模指数、功能 分值和服务半径见表2-1-2。
表2-1-2 西安市商服中心规模指数及功能分值
1 1 XY N ( X ) ( Y ) 117 .6 7 28 26.84 B1 0.35 1 1 2 2 X ( X ) 140 28 2 N 7
B0 Y B1 X 3.83 0.35 4 2.43
西安市土地定级因素权重体系与分值计算
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从上表可以看出，西安市土地级别间存在着明显的级别收益，随着土地级别地的提高逐 渐增大，I 级地的级差收益是 VII级地25.3倍。这充分说明采用综合因素评定法划定的土 地级别符合西安市实际，是科学合理的。
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（2）高级别土地级与高级商服中相对应。西安市I，II级土地都分布在一 级商服中心（连片分布）。这里商服业集中，儿乎集中了西安市的全部 大型商场。如民生大楼、唐城百货大厦、西安百货大厦、解放百货大楼、 古都大厦、华侨商店、朱雀大厦以及北大街商场、城隍庙商场、解放商 场等骨干商业企业。二级商服中心的小寨、士门等也都是级别较高的III 级土地。因此，西安市高级别土地级与高级别商服中心之间有着很好的 对应关系。 （3）土地级别由高级向低级逐渐过渡。西安市土地等级从宏观上来看， 土地级别由城墙以内的高级别向城墙以外的低级别逐渐过渡。愈接近市 中心区，土地级别也愈高，让商业中心区，土地级别基本上依次降低。 （4） 主要干通两侧级差收益呈递减趋势。道路通达度是反映土地质量 的重要因素之一，在主要交通干道或次主干道，都因为追路通达度的影 响，土地等级也呈现出垂直于主要通路向两侧递减趋势。在靠近主要交 通干道地域土地级别相对增高，相反，远离主要交通干通的地域，其土 地级别逐渐降低。
Rn A(1 r )
n
进行模拟。其中Rn为土地效益；n为随土地级别I ~ VII级分别为7，6，…，r 为土地级差系数；A为基数值。并设N为土地级别数。
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令Y=Ln=Rn, B0=LnA, X=N, B1=Ln(1+r) 则 Y= B0+B1X+ε，ε~ N(0,σ2) B0， B1，σ为不依赖于X的未知参数。计算过程如下：
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3.土地级别的分布
西安市中心城市区土地级别的分布状况是： （1）I 级土地。I 级土地主要是以东、西、南、北四条大街和解放路 呈带状或呈片状分 布，竹笆市以东至建国路，省幼儿园（东四道巷）以北至火车站都呈连续 的带状分布；以北 大街商场为中心的 l 级地呈斑状分布。I 级地是西安市最繁华的地带。 （2）II 级土地。II 级土地靠近 l 级土地分布。主要分布在五路口 l 级 地两侧、北大街一级地两侧、西大街（竹笆市以西）和南门（城墙内） 附近五个地带，但是规模较小、受 I 级地繁华程度的影响较大。 （3）III 级土地。III 级土地除在小寨、士门分别呈斑状分布以外，其 余都分布在墙以内的l，II 级土地的边缘和城墙外的南门、西门和解放门 附近。城墙以内的III级地基本上是生活居住区。
故直线回归方程为：Y=2.43 + 0.35X 显著性检验： α=0.01 可推证在假设H0=B1=0下
B1

(X X
i
2
~ t N 2
X ) 8.28
2
B1

(X
i
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结果见（表2-1-18）
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而 t 2 ( N 2) t0.005 (5) 4.0322 8.12 ，所以拒绝H0，即认 为线形回归效果是显著的。 那么：A=eB0=11.36 r=eB0-1=0.42 则： Rn=11.36(1+0.42)n 其模型的经济含义是第八级或零级土地的收益为 11.36元/平方米，土地每提高一个级别，收益就增 加0.42倍，最终土地级差收益见表2-1-19。
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测点得分值
Y 43.4Q 108 .5
测点单元调整分值=大气污染权重 （作用指数） × 测点得分值 对非测单元按市场比较原则给定。
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（2）水质环境。根据现有西安市水环境质量 研究资料，按照五级水体评价标准，对地下 水的污染根据距离污染河流的远近进行评价。 五级评价标准是：好水区（清洁区）、较好 水区（轻污染区)、较坏水区（中等污染区）、 坏水区（重污染区）、极坏区（严重污染 区）。分值计算按三步进行，即确定综合污 染指数，计算得分值和各单元调整分值（见 表2-1-14）。
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2.道路通达度
• 据实地调查，参照西安市城市道路改造规划，首 先将道路划分为主干道（混合型、生活型、交通 型）、次干道（生活型、交通型）和支路三级六 种类型，并对其功能进行赋分，见表2-1-4。然后 利用d=S/2L计算出各级道路的影响半径（最大影 响距离）。最后根据相对距离，利用指数衰减规 律计算出通达度影响分值。
西安市土地定级因素权值。对392个定级单元内的各 定级因子作用分值，经过加权平均处理，得到单 元总分值。 • （2）级别分值区间的确定与级别划分，利用总 分频率曲线统计判断法编制频率直方图（图2-1-3） 将土地定级单元总分值划分成7个区间（表2-116），并以此作为指标将土地划分为7个级别。
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3.交通便捷度
• 公交便捷度重要通过计算公共交通站点服务半径 和站流量来影响土地级别。其结果见表2-1-5。
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5.公用设施
• 公用设施包括医院、幼儿园、小学、中学、邮局、 银行等6个因子。经过专家征询，其权重或作用 指数为医院0.2072，幼儿园0.1772，小学0.1772， 中学0.1582，邮局0.1431，银行0.1412，按各因 子的方便程度予以赋分 （见表2-1-7~2-1-12）。