不动产登记簿册证介绍-肖攀教材

一、登记簿册证的制定过程
❖ 第一阶段：2013年11月—2014年底。统一登记簿册 证成为“四统一”的重要内容，部抓紧落实国务院 要求，研究形成登记簿册证样式。
❖ 3、听取各部门的意见。2014年10月份向系统内和 有关部门征求了意见，并召开了1次部际联席会议 相关人员集中办公会和1次联络员会，进一步修改 完善。
不动产登记簿册证样式 主要内容介绍
二零一五年二月
目录
❖ 登记簿册证的制定过程 ❖ 登记簿册证的制定原则 ❖ 登记簿册证的主要内容和说明
一、登记簿册证的制定过程
❖ 2013年11月20日，国务院第31次常务会议提出，由 国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责 ，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息 平台“四统一”。
（一）不动产登记审批表
❖ 7、不动产登记过程中所需的不予受理文书（ D17）、调查文书（D19）、不予登记文书（ D22）、查询文书（D27）、公告文书等书表 卡册，可以按照登记簿的记载内容，结合本 地实际和工作需要，自行确定和印制。
（二）不动产登记簿
❖ 登记簿按照《条例》的规定（D8），主要分为宗地和宗海基 本信息、不动产权利登记信息、其他事项登记信息三大部分 。基本信息部分分别反映宗地、宗海的坐落、界址、空间界 限、面积、用途等自然状况。权利登记部分反映不动产权利 的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况。 具体包括土地所有权，建设用地使用权、宅基地使用权，房 地产权，海域、无居民海岛使用权，构（建）筑物所有权， 土地承包经营权、农用地的其他使用权，林权，其他相关权 利八个部分。其中，房地产权登记包括项目内多幢房屋和独 幢（层、套、间）房屋等两种情形，并附带建筑物区分所有 权业主共有部分登记信息。其他事项登记部分反映不动产权 利的限制和提示事项，包括抵押权和地役权登记、预告登记 、异议登记、查封登记等。
❖ 4、部领导高度重视。部领导多次批示，提出明确 要求。胡存智副部长先后3次召开专题会议进行研 究，不断完善设计思路，优化簿证内容。
❖ 截止2014年底，不动产登记簿册证样式基本成型。
一、登记簿册证的制定过程
❖ 第二阶段：2014年底—2015年2月。统一登记簿册 证成为我部的法定职责，部第3次办公会审议通过 ，力争尽早启用。
（二）不动产登记簿
❖ 2.1 不动产权利的首次、变更、转移、注销、更正和其 他登记，在登记簿上记载。但宗地、宗海的界址、面积等变 化导致宗地、宗海范围变化的，须更换登记簿。房屋等定着 物变化导致不动产单元变化的，根据实际情况，须更换或者 增加相应登记簿页。
❖ 2.2 不动产设定抵押权、地役权或者发生预告登记、异 议登记、查封登记情况的，在原登记簿上加页进行记载。通 过不动产单元号，与不动产权利登记信息关联。
（二）不动产登记簿
❖ 1、总体思路：根据《物权法》和《条例》， 以物的编成和一薄多页的活页方式统一不动 产登记薄。登记簿采用物的编成，突出宗地 、宗海的主体性地位，将同一宗地、宗海范 围的所有不动产编入同一不动产登记薄：突 出不动产单元作为基本登记单位的基础性作 用，用不动产单元号串联不动产的自然状况 、权属状况和其他事项登记信息，确保一个 宗地宗海一薄、一个不动产单元一本、一类 权利事项登记信息一页的逻辑性和层次感。
❖ 主要优势:各类不动产登记都有相应簿册，有基础可以借鉴。
❖ 主要困难：一是不动产体系庞杂，《宪法》和各类法律规定的不 动产包括土地、建筑物、林木等地上定着物、矿藏、水流、海域 、无居民海岛、森林、林木、山岭、草原、荒地、滩涂等，之间 互相交织，需要厘清；二是不动产权利体系错综复杂，权利之间 交叉、重叠、冲突，这些分散登记时期隐藏的问题在统一登记时 迸发了出来，给权利的融合带来契机，也带来挑战；三是原有不 动产登记信息复杂多样，不仅仅包括不动产权利有关信息，也包 括有关管理信息，取舍难度大；四是不动产登记内容确立标准不 一，如土地、海域和房屋的用途标准都不一样，承包土地的面积 和一般土地的面积也不一样，难以形成标准化的登记信息指标。
❖ 4、申请的证书版式及持证情况，主要是申请使用 单一版还是集成版证书，共有人是分别持证还是持 一本证（目前以持一本证为原则，分别持证为例外 ）
（一）不动产登记审批表
❖ 5、登记收件情况，主要是收件编号、日期和 收件人，收件编号应与登记簿中的业务号一 致。
❖ 6、不动产登记审批情况。登记审批可以分为 审核和核定程序。登记审核可以是初审、复 审两审制，也可以是一审制。具体由专业的 登记人员根据《条例》等填写审核意见。核 定是登记机构有关负责人对登记结果的核查 审定。登记的具体审批程序可以由地方根据 实际情况自行确定。
（二）不动产登记簿
❖ 3.1 三个编号。
❖ 宗地宗海号，与现有做法衔接，保留使用。
❖ 不动产单元号，不动产单元是适应不动产统一登记的理论与技术创新 ，《条例》规定不动产登记以不动产单元为基本单位进行登记。不动产 登记的基本单位形成于规划、调查阶段，流通于交易、审批阶段，确认 于登记阶段，并非生成于登记的过程中，而主要取决于规划的要求和调 查的标准。总体上，将土地（宗地）、房屋（幢层套间）、林地（宗地 ）、海域（宗海）、承包地（地块）有机融合，以确保土地与房屋、土 地与林木、海域与海上构筑物等一体登记；宗地、宗海号+土地或者海 域定作物的编号作为不动产单元的编号，具体划分与编码规则，依据不 动产权籍调查的技术方案。
业务号，是登记业务收件的编号，如201503010001，表示2015年 3月1日第1个收件。
（二）不动产登记簿
❖ 2.6 登记簿由登记机构按照统一的登记簿样式 自行制作使用。登记机构可结合地方实际，针对不 同的权利登记事项，对登记簿做相应调整，但不得 随意减少登记簿记载的内容。登记簿应当采用电子 介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。采用 电子介质的地区，应按照登记簿的样式，对现有登 记信息系统进行升级改造，采用菜单式组合、固定 电子表格等方式制作登记簿。采用纸质介质的地区 ，应按照统一登记的模式，采用活页等方便增页和 编订的方式制作登记簿。
❖ 1、设计不动产权属证书的版式。组织有关单位， 设计不动产权证书和登记证明的版式，起草证书印 制标准，方便证书监管。
❖ 2、提交部长办公会审议。1月28日，第3次部长办 公会审议通过登记簿册证样式，要求按照“新开旧 停”、“不变不换”的原则，做好新旧簿证的衔接 。
一、登记簿册证的制定过程
❖ 第二阶段：2014年底—2015年2月。统一登记簿册 证成为部的法定职责，部第3次办公会审议通过， 力争尽早启用。
❖ 登记簿册证样式落实了国务院和《条例》的 要求，基本涵盖了不动产登记的主要环节。
三、登记簿册证的主要内容及说明
申请 受理
不动产登记申请审批表
审核 登簿
不动产登记簿样式
发证
不动产权证书和登记证明样式
三、登记簿册证的主要内容及说明
❖ 登记簿册证之间的关系 ❖ 时间性：即时间上的先后性，不动产登记簿的内容
❖ 2.3 不动产登记簿采用“活页”方式，不动产权利及其 他事项登记信息表格中，一般情况纵向记载不动产权利及其 他事项的首次登记信息，横向记载变更登记、转移登记、注 销登记、更正登记等信息。登记簿可以根据实际情况续页。
（二）不动产登记簿
❖ 2.4 一个宗地或者宗海内，有两个以上不动产单元的， 应填写不动产权利登记目录页和不动产权利及其他事项登记 信息封面页。按一个不动产单元一本、一类不动产权利或事 项登记信息一页，填写本数和页数。
❖ 2、申请登记事由，采取申请登记权利与登记 类型相组合的方式确定。如“建设用地使用 权初始登记”。
（一）不动产登记审批表
❖ 3、登记原因的证明文件，即申请人申请登记必须 提交的证明材料。在《条例》的具体实施细则出台 以前，可以依据《条例》（D16），参照《实施细 则（征求意见稿）》，结合地方现有模式和实际情 况，要求申请人提交材料。《条例》的具体实施细 则施行以后，依照新的规定。
❖ 支撑管理。保留原有重要登记指标，通过不 动产登记及有关交易、审批信息的互通共享 ，支撑各部门不动产行政管理和行业监管， 为国家自然资源资产产权制度、不动产财税 制度改革等奠定基础。
三、登记簿册证的主要内容及 说明
❖ 不动产登记簿证样式包括《不动产登记簿》 、《不动产权证书》、《不动产登记证明》 和《不动产登记申请审批表》。
（一）不动产登记审批表
❖ 不动产登记申请审批表主要内容包括登记 收件情况、申请登记事由、申请人情况、不 动产情况、抵押情况、地役权情况、登记原 因及其证明情况、申请的证书版式及持证情 况、不动产登记审批情况。
（一）不动产登记审批表
❖ 1、不动产登记申请审批表是借鉴台湾的做法 ，将登记申请表和登记审批表合并，旨在提 登记效率，并非将申请程序和审批程序合并 。不动产登记申请审批表为示范表格，各地 可参照使用，也可以根据实际情况，从便民 利民和方便管理出发，进行适当调整。
❖ 2014年12月22日，国务院发布《不动产登记暂行条 例》。“不动产登记机构应当按照国务院国土资源 主管部门的规定设立统一的不动产登记簿（D8）”
“不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核 发不动产权属证书或者登记证明（D21）”
❖ 2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行
一、登记簿册证的制定过程
❖ 全面准确。登记薄全面记载不动产的自然状况、权属状 况和其他事项，准确反映不动产权利的归属和内。容， 确保登记的记簿册证的制定原则
❖ 便民利民。兼顾登记申请人、登记人员及相 关主体的合理需求，科学设置登记信息，统 一权利证书内容，简化登记程序，提高登记 效率和质量，方便企业和群众办理登记，满 足社会对登记信息的查询要求。
来源于登记申请审批的内容，证书的内容来源于登 记簿的记载。因此，登记材料的真实性至关重要。 ❖ 递减性：申请资料到登记簿到证书记载的信息是逐 步精简的。申请环节遵循比例原则，即提交的材料 能够证明申请登记的权利即可，不可随意要求扩大 （申请材料目录公开,D16）。登簿内容按照权利事 项，能细则细；证书内容按照登记簿，能粗则粗。 ❖ 主体性：申请表和证书用于权利人，审批表和登记 簿用于登记机构，这也决定了申请书、登记簿和证 书等必须繁简不一、要求不同。