2018建设与房地产法规(01856)

案例分析一

【案由概述】

2003年3月，杰以被拆迁人委托代理人名义与海润房地产（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。丽丽与杰系兄妹关系，丽丽声称杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。

【原告诉称】

丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁围之。该房屋虽由杰个人经营饭馆，但产权属于我与杰、明、雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给杰。现起诉要求确认杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。

【被告辩称】

海润房地产公司辩称：丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有杰在被拆迁房屋居住并经营饭馆。杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是杰必须将拆迁款先返还我公司。

顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与杰

签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意丽丽的诉讼请求。

杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁房屋居住并经营饭馆，丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权，现我不同意丽丽的诉讼请求。

【一审案件事实及证据】

经审理查明：2003年3月16日，杰以被拆迁人委托代理人的名义，与海润房地产公司签订“市住宅房屋拆迁货币补偿协议”，该协议所列明的被拆迁人为明、杰、雅丽、丽丽。庭审中，海润房地产公司明确表示，签订协议时杰未向其提供明、雅丽、丽丽的委托手续。当日，杰将房屋拆迁款1250000元全部领取，上述款项中含电器移机费925元、搬家费1859元、停产停业综合补助费139425元。庭审中，明、雅丽、丽丽均认可杰个人在被拆迁房屋中经营饭馆，海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华寺地区拆迁行为，均是接受海润房地产公司委托所实施。

上述事实，有双方当事人述，市住宅房屋拆迁补偿协议，拆迁补偿款领款凭证在案佐证。

问题：

一、本案房屋征收补偿的权利人有哪些？为什么？

二、本案被告杰的代理行为属哪种代理？其与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议的效力如何？

三、狭义的无权代理主要有哪几种情况？本案属其中的那种？何谓表见代理?本案属于表见代理吗？

四、本案当事人海润房地产公司与杰的行为是否构成共同侵权？两者应承担怎样的责任？

五、本案中顺城拆迁公司应否承担连带责任？

六、常见的效力待定合同有哪些？

七、本案该如何判决？

答：

一、根据丽丽的述，该处房屋是父母遗留给丽丽、杰、明、雅丽共同共有的遗产，因而他们四人是被征收房屋的共同共有人。又根据杰与海润房地产所签订的《市住宅房屋拆迁货币补偿协议》中明确被拆迁人为明、杰、雅丽、丽丽，可以判断以上四人是房屋征收的被征收人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2、17、25条规定，该四人应为本案房屋征收补偿的权利人。

二、属无权代理，因为杰并未获得丽丽等人的委托授权。在没有丽丽授权委托情况下，以丽丽的名义与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议，因此该协议属于表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的合同，从效力上来看属于效力待定的合同。如果丽丽等人追认授权，则合同有效；如果丽丽等人拒绝追认，则合同无效。但本案并不能确认补偿协议全部无效，因为杰虽无权代理丽丽等人，但杰自己个人的名义签订的协议部分，亦即有关杰本人与海润房地产公司的权利义务关系约定则合法有效。只是由于该合同事后未获得丽丽授权，因此合同中有关丽丽等人权利义务的约定部分无效。《合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”

三、狭义的无权代理主要有以下几种情况：第一，根本无代理权

的无权代理，即代理人在未得到任何授权的情况下，以本人的名义从事代理活动；第二，超越化理权的无权代理，即代理人虽享有一定的代理权，但其实施的代理行为超越了代理权的围或对代理权的限制；第三，代理权消灭以后的无权代理。

根据我国《合同法》第四十八条的规定，无权代理合同是效力待定的合同，只有经过被代理人的追认，才能对被代理人发生效力；未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人负责。

表见代理：是指代理人虽无代理权，在其实施代理行为时，如果善意的相对人有正当的理由相信其有代理权而与其为法律行为，该法律行为的效果应由被代理人承担。

四、海润房地产公司明知杰并未取得丽丽等人的委托授权而仍然与杰签订拆迁补偿协议与杰构成共同的侵权。

共同侵权：是指两个或者两个以上的行为人，由于共同的过错致他人合法权益损害，应当承担连带责任的侵权行为。《民法通则》第130条规定：“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。”

共同侵权行为具有如下特征：（1）主体的复数性，即共同侵权的加害人为两个或者两个以上。（2）复数的加害人主观上上存在共同过错，即加害人对损害后果的发生存在共同的故意或者过失。（3）是指数个加害人的侵权行为造成一个、不可分割的损害后果。而且各侵权行为与损害后果之间存在的因果关系。（4）责任的连带性。

本案中，海润房地产公司与杰的具有过错的共同性，即杰故意在无丽丽等人授权委托情况下与海润房地产公司签订房屋拆迁补偿协议，而海润房地产公司明知对方无合法授权，仍然与其签订合同，两方共同的目的都在于缺少丽丽等人参与的情况下尽快签订拆迁补