沣东地产湖光山色项目前期定位及物业发展建议报告63页PPT
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某置业项目物业发展定位报告PPT(共 173张)
2 PART
核心问题界定-开发目标的理解
开发目标解读：
1、销售利润率高于25%：
1）项目的开发利润追求相对平稳； 2）界定了本项目规划设计的核心指标和产品形式。
2、品牌落地：
1）本案要打造成区域内的标杆项目； 2）开发商通过项目品牌的树立提升企业在西安的品牌影响力。
3、开发周期的界定：
项目开发年销售量25——30万平米。
1 PART
地块分析-项目规划指标
项目占地403亩，整体容积率3.5，总建筑面积94万平米， 属于规模较大，开发强度较高的大盘。
580米
520米
北
C区二期和三期用地
辰
大
道
B区规划商 业（置换 ）
C区二期和三期用地
A区（一期）
1 PART
地块分析-项目属性界定
项目所在地是浐灞生态区门户地带，也是浐灞区内离城市最近的区 域。具备区域生态资源，有一定规模优势，中等偏高开发强度。
整个一期作为一块，规划商业为一块，其余面积为一块。
北
C区二期和三
辰
期用地
大
道
B区 规划
商业
C区二期和三期 用地
一期用地
红线内不利规划因素： 其中A/C地块东部受高压走廊影响大(地块上有大量高压线的存在，按照相关规定 ，高压线两侧12.5米不能用于建设，项地块可建设面积将受到损失，对项目形象 也有较大影响);
致：西安银河置业有限公司
银河置业项目物业发展定位报告
易居 - 克而瑞 – 西安 2010年12月
基于克而瑞对项目的分析，我们认为项目应该解决的核心问题是 ： 一是战略方向问题——如何把握现实挑战与未来发展前景的关系，合 理占位市场？ 二是技术方向问题——如何在地块外部资源优势不明显的情况下，通 过项目内部价值塑造，建立内生动力，实现鲁能品牌落地？项目塑造 开发品牌的同时，如何实现与市场层面的对接，寻找区域未来3——5 年市场快消产品，以达成企业3.5年的开发周期?
西咸新区沣东新城总归ppt课件
特色 发展
主要体现在以下几方面：
展示古城新貌
突出生态田园
延续西安城市九宫格局和棋盘 式路网，以丝绸之路为起点，打 造三桥街国际化商贸综合服务中 心，突出新城历史文化与现代文 明的结合。
充分利用161平方公里规划范 围内，营造城在田中，田在城中 的独特城市景观；同时充分利用 渭河和沣河水体和恢复昆明湖， 在区内形成丰富的水系景观。
西咸新区总体规划（2010-202市统筹城乡发展
新 城
示范区和循环经 济园区。
空 西部地区空港交 港 通枢纽和临空产 新 业园区。 城
秦 具有世界影响力
汉 的秦汉历史文化
新 城
聚集展示区和西 安国际化大都市 生态田园示范新
城。
主导产业
以低碳产业为主，重点发展节能环保、 高端制造业、测绘、新能源、食品加 工和都市农业等产业。
重要经济增长极。 ——带动陕西，建设西安国际化大都市的重要板块和引领区，成为西咸新区
独具特色的人文、田园生态新城。
第三部分 规划内 容
1、空间布局
考虑沣河以东片区的功能布局结 构，形成：
“一带 两轴、六区” 一带：周秦汉历史文化景观带 两轴：
红光路—古城历史传承带 三桥街—新城经济拓展带 六区：科技统筹示范区
1、发展战略
用区域和国际 视野，着眼新区未 来长远发展，着力 优化空间布局、提 升新区功能，以 “一体化、传承化、 特色化、协同化” 的发展战略，集两 市之力呈新区之势。
一西
体 化
街
协同化
西北咸新纳区
沣东新城
东传 承 承 化
特色化南优
2、规划理念
承
接
现状之本 资源之势 统筹之题
两市之地 沣西之边 渭河之滨
沣东新城市场调研报告5
区域交通
地铁、公交齐全，交通路网通达全城
立体式交通网络四通八达，距咸阳机场9公里，距北客站6公里，距钟楼仅有12公里。地铁、公交等 各种交通工具线路完备，距离地铁1号线及5号线双站点直线距离约1.8公里
➢ 对外交通
1、机场 沣东新城规划有多条主要通道与西安咸阳机场衔接福银高速、
地铁1号线 已开通
沣泾大道、迎宾大道
秦汉新城：2020年，人口数量达到42万 人。
沣东新城：2020年，人口数量达到67万人。城市 建设用地75平方公里，其中昆明池人口目前为 26675人，预计2020年将达到13万人左右。
沣西新城：2020年，人口数量达到53万 人。
根据西咸新区规划看出，截止2020年，西咸新区城市人口将达 到236万人，其中沣东新城人口数量将达到67万人，占据西咸新区总 人口数量的30%
建C919电源系统合资公司项目
项目名称 鱼化光电电子科技产业园 高导高强铜基合金材料研发制造中心项目 陕西电信公司鱼化信息产业园项目一期
鱼化汽车产业园 西北总部基地
沣东新城重点招商引资项目
建筑体量(平方米)
项目定位
120000
超高层甲级（5A）写字楼集群、五星级酒店、高端商业配套等
300000 450000 340000 250000
区域价值
昆明池生态区——斥资200亿元，面积相当于10个曲江水系
南水北调国家级工程、投资200亿、水域面积10.4平方公里、相当于10个曲江池，形成以文化、 休闲、生态、度假、旅游、酒店、会展、城市气候调节等都市田园心中心。
区域价值
区域内产业园区密布，中俄、中软、环普等产业园距离项目直线距离均在5公里以内
中俄产业园，全称中俄丝绸之路高科技产业园，按照“一园两地、两地并重”的原则， 成立合资企业，共同开发建设中俄丝路创新园。其中，中方园区位于西咸新区沣东新城统筹 科技资源改革示范基地，规划面积4平方公里，依托西安科研和现代工业基础，建设以高新 技术研发为先导、现代产业为主体、第三产业和社会基础设施相配套的高科技产业园区。
西安东站路项目整体定位物业发展建议及启动策略报告_92PPT_XXXX年
整个项目由A、B两栋楼组成， 围合式设计、超大楼间距、纯板结构、3层超大露台设计,体 现出了设计师的独具匠心，立面线条简洁时尚极具地标气质。
园林多个小型景观节点串联、多重景观视野。 两梯四户和两梯五户的产品结构设计，79-90平米纯南两居105-108平米紧凑小三房127-136 平米南北通透三居6种全新户型设计，全新生活阳台概念引入、转角阔景飘窗、观景阳台等超值 赠送元素的加入，是项目独具舒适度和实用性两大功能。
• 项目北侧为唐韵三坊 项目施工现场，可塑性比 较差。
地块北侧 地块西侧
地块南侧 地块东侧
项目属性
区域事实
区域界定
大东郊商业中心、城市发展主轴与规划的 片区商业氛围最浓
商业次中心
东站路与长缨路
交通相对便利
项目周边人口相对较少
消费力相对十足
占地面积为9亩，容积率为6
小规模项目的开发
项目界定：片区商业中心，规划次中心，消 费力相对十足，小规模项目的开发
地，以区域城市规划利好和后期发展前景优于城市中心和主要干道，但由于区域 目前生活欠佳、未来放量过大，在未来的1-2年内与老城存在直接竞争，价格将于 老城持平。
2.3市场总结——卖点分析
项目名称
新兴骏景园3期天第 唐韵三坊 祥林铭邸 含光静里
恒基碧翠锦华
开发商
西安新兴房地产开发有限公司 陕西广晖置业有限公司 祥林实业集团
位于西安市新城区东站路以 东，长缨东路以北
楼面地价
1109元/平米
—— 697元/平米 521元/平米 235元/平米
176元/平米
从近几年成交的地块来看，新企业新项目的开发必然带动新的刚性居住需求将会迅速扩 张，以商业集散区带动城市经济与房地产发展是片区城市建设的主题词
园林多个小型景观节点串联、多重景观视野。 两梯四户和两梯五户的产品结构设计，79-90平米纯南两居105-108平米紧凑小三房127-136 平米南北通透三居6种全新户型设计，全新生活阳台概念引入、转角阔景飘窗、观景阳台等超值 赠送元素的加入，是项目独具舒适度和实用性两大功能。
• 项目北侧为唐韵三坊 项目施工现场，可塑性比 较差。
地块北侧 地块西侧
地块南侧 地块东侧
项目属性
区域事实
区域界定
大东郊商业中心、城市发展主轴与规划的 片区商业氛围最浓
商业次中心
东站路与长缨路
交通相对便利
项目周边人口相对较少
消费力相对十足
占地面积为9亩，容积率为6
小规模项目的开发
项目界定：片区商业中心，规划次中心，消 费力相对十足，小规模项目的开发
地，以区域城市规划利好和后期发展前景优于城市中心和主要干道，但由于区域 目前生活欠佳、未来放量过大，在未来的1-2年内与老城存在直接竞争，价格将于 老城持平。
2.3市场总结——卖点分析
项目名称
新兴骏景园3期天第 唐韵三坊 祥林铭邸 含光静里
恒基碧翠锦华
开发商
西安新兴房地产开发有限公司 陕西广晖置业有限公司 祥林实业集团
位于西安市新城区东站路以 东，长缨东路以北
楼面地价
1109元/平米
—— 697元/平米 521元/平米 235元/平米
176元/平米
从近几年成交的地块来看，新企业新项目的开发必然带动新的刚性居住需求将会迅速扩 张，以商业集散区带动城市经济与房地产发展是片区城市建设的主题词
沣东新城资源、现状、规划、房地产市场
交通
沣东新城主干道为红光路、西咸快速干道、沣泾大道
红光路： 2012年2月29日西咸新区沣西新城十四个埢 础设施项目集中开工，其中作为西咸新区骨干道 路之一的红光大道也正式开工建设，这条道路是 西安西大街的西延伸线，它建成之后将成为连接 西安、咸阳和西咸新区最为便捷的东西大劢脉。 这些项目预计总投资投资地产30亿元，今 年实现投资投资地产20亿元，项目的陆续开工 对拉开咸阳骨架，拓展西安主城区的框架有着重 要的意义。 西咸快速干道： 连接咸阳不西安的快速干道，咸阳市中心由 此至钟楼只需40分钟。 沣泾大道： 沣泾大道为为西咸新区骨架路网“五纵、五 横”中的一横，东接泾渭工业园，西至县东路以 西泾河新城西边界。道路全长7.2km，红线宽 100m，道路两侧绿带各20m，双向八个快速车 道，辅道为双向六车道，包括2座互通式、1座 半互通式立交。一期修建4.2km及泾阳县景观大 道提升改造段2.2km，有部分现状路，为县道 X331。该道路承接西铜一级公路聂冯出口，途 径国际五金城、FC-1等项目，是泾河新城觃划 区域内道路幅宽最宽的一条交通干道。
正实现人文沣东、生态沣东的城市理想。
板块分为沣河田园城市板块、六村堡现代产 业板块、三桥现代商贸板块、科学城科技统筹板 块、阿房宫人文旅游板块、昆明池生态文化板块 和镐京立体城市板块。
觃划发展
沣东新城规划定位为国家统筹科技资源示范基地，西部地匙能 源中心和体育会展中心
沣东新城规划定位为国家统筹科技资源示范基地，西部 地匙能源中心和体育会展中心， 以10万人口规模为单位，形 成若干综合性特色功能组团。每个组团内学校、匚院、居住 等城市功能要素齐备。 科技统筹示范板块：觃划面积10平方公里，是国内面积最 大的科技统筹聚集区，将通过创建科技资源公兯服务、交易、 孵化、展览展示等平台的建设，创新“产学研”融合发展模 式，力争到2020年创建新型科技研发企业3000家，转化科技 成果3500项，成为带劢兰天、辐射西部、面向全球的科技创 新资源聚集埢地、科技成果中试不转化埢地。 镐京优美小镇板块：觃划总面积25平方公里，将在丌到3平 方公里的区域，集约进行高密度的双子城开发建设和低密度 的优美小镇建设，形成疏密有致，大开大合的空间格局。 沣河田园城市板块：以西部能源中心和体育会展中心为支 撑，以田园社区做衬托，创建高端能源研发、营销、交易及 总部管理中心;建设集体育竞赛、会议展览、文化娱乐、休闲 健身为一体的国际一流体育会展中心，打造生态田园城市的 中心板块。 阿房宫人文旅游板块：觃划总面积9平方公里，将以阿房宫 遗址保护为核心，重点建设3平方公里的国家级考古遗址公园 和西安城市中央森林公园，用高科技手段展示唐代大文学家 杜牧在《阿房宫赋》中描绘的“天下第一宫”奇观，建成又 一个国家级旅游目的地。 三桥综合商贸板块：觃划总面积8平方公里，将以高端商业、 国际车城、现代服务业为重点，重现三桥历叱上“长安西大 门”和“西北第一大镇”的商埠繁华胜景，打造时尚、现代 的西部第一商业街区。 六村堡现代产业板块：觃划面积6.5平方公里，重点发展高 端装备制造业、节能环保等产业，推劢产业聚集和资源集约 利用，建设成为西咸新区重要的创新型产业埢地和先进制造 业核心区，力争2020年实现工业总产值1000亿元以上。
某著名地产策划公司深圳项目物业发展建议及营销报告-148页PPT资料
有公园、露台、骑楼等 增加体验价值场景 深圳人乐于体验新生事物
项目属性定位－区域突破案例借鉴
与本项目类似，波托 菲诺的商业也处在人流 较少的富人区；在形态 及体量上，属于社区商 业，但波托菲诺通过严 格的经营管理模式以及 水岸风情的营造，使项 目成为一个城市的风情 的符号，成为一个有特 定消费人群的商圈。
达成目标首要解决问题
卖哪里，怎么卖
我们还要解决
3－5层怎样经营
项目的方向问题
整个项目怎样经营
在这样一个人气不旺的 区域，首先要解决5万 平米商业做什么能活下 来问题。
第二部分：目标下的战略
第一：项目的方向问题
指 导 思 想
突破困局－突破区域 挑战常规－挑战传统商业常规
项目属性定位
项目功能及形象定位
项目属性定位－思路二可行性分析
周边人流可达性分析
1、本项目距离地铁站有一定距离，离公
交车站也有一定距离，自然人流少； 2、除东海、香榭里、荔林苑之外，片区 其他人流到达都需要一定时间。
3、深南路以北写字楼客户需步行一定距
离到达，以南写字楼客户需穿越深南路 到达，且容易被车公庙地铁商城、明 年广场等分流。
4、侨香路两侧，香蜜湖路以东的客户容
易被深国投广场分流；
由此可见，项目自然人流少，片 区距离本项目稍远客户容易被分 流。目前人流状况难以支撑本项 目大体量的商业。
侨香路
本项目
深南路
竹子林地铁
车公庙地铁
滨河大道
项目属性定位－思路二可行性分析
从周边商业供应
周边商业 深国投广场
车公庙地铁商城 明年广场 其他零星商业
规模（万 平米） 8万平米
2.4万平米
定位、主要业态
项目属性定位－区域突破案例借鉴
与本项目类似，波托 菲诺的商业也处在人流 较少的富人区；在形态 及体量上，属于社区商 业，但波托菲诺通过严 格的经营管理模式以及 水岸风情的营造，使项 目成为一个城市的风情 的符号，成为一个有特 定消费人群的商圈。
达成目标首要解决问题
卖哪里，怎么卖
我们还要解决
3－5层怎样经营
项目的方向问题
整个项目怎样经营
在这样一个人气不旺的 区域，首先要解决5万 平米商业做什么能活下 来问题。
第二部分：目标下的战略
第一：项目的方向问题
指 导 思 想
突破困局－突破区域 挑战常规－挑战传统商业常规
项目属性定位
项目功能及形象定位
项目属性定位－思路二可行性分析
周边人流可达性分析
1、本项目距离地铁站有一定距离，离公
交车站也有一定距离，自然人流少； 2、除东海、香榭里、荔林苑之外，片区 其他人流到达都需要一定时间。
3、深南路以北写字楼客户需步行一定距
离到达，以南写字楼客户需穿越深南路 到达，且容易被车公庙地铁商城、明 年广场等分流。
4、侨香路两侧，香蜜湖路以东的客户容
易被深国投广场分流；
由此可见，项目自然人流少，片 区距离本项目稍远客户容易被分 流。目前人流状况难以支撑本项 目大体量的商业。
侨香路
本项目
深南路
竹子林地铁
车公庙地铁
滨河大道
项目属性定位－思路二可行性分析
从周边商业供应
周边商业 深国投广场
车公庙地铁商城 明年广场 其他零星商业
规模（万 平米） 8万平米
2.4万平米
定位、主要业态