房地产行业背后的辛酸 地产老总的人生五味

“家家有本难念的经”，其实每个房地产老总在工作中都会遇到一些困难，就像一只筐，里边装着各种各样的蛋。
房地产行业如今是国民经济的支柱性产业，其在各个城市对GDP的贡献与日俱增，于是房地产企业的老总们成了社会各界眼中的红人。在许多人看来，这些老总无一不是腰缠万贯、风光无限，走到哪里都是镁光灯集中闪烁的焦点。而如今潘石屹不但地产玩得转，还拍起了电影、广告，成为娱乐界耀眼明星，这样的有力证据，更加证实了房地产老总们日子过得实在舒坦。
而我所熟悉的一位老总却最爱唱“不知道我的心里有多苦……”，据我所知，这其实是相当一些老总心声的反映，而实际上，很少有人知道他们在成为焦点背后的辛酸苦辣。记者采访了一些房地产界的老总，他们一听到采访的主题是“地产老总的苦恼”，纷纷向记者大倒苦水，当然多数人希望记者刊登文章时不要披露他们的名字：一方面想借助媒体表达他们的心声，另一方面又要继续在这个圈子里做，说深说浅对他们还真的有影响。
“家家有本难念的经”，其实每个房地产老总在工作中都会遇到一些困难，就像一只筐，里边装着各种各样的蛋。
人情债：红心的咸鸡蛋
企业在项目运作的过程中难免要寻求一些帮助，这就欠下了人情债。这种债有的来自于政府机关，有的来自于各界朋友。欠了债总得还，而还债的方式除了帮助政府背包袱就是掏出资金来满足朋友的要求。帮政府、帮朋友，说起来似乎是义不容辞，但就像红心的咸鸡蛋，看起来漂亮，其中咸淡只有尝过的人才知道。
在很多城市，特别是二线城市中，一些本地的房地产企业虽然名声比较响，但总也无法大规模地扩张。为什么？替政府背包袱压得喘不过气来。企业起步时，政府为加快城市建设的力度，改善人居条件，给了房地产企业某些优惠政策，虽然优惠的初衷是光明正大的，但老总们不可能不念政府的恩情。于是，一些地方政府为了解决城市建设或历史遗留问题，一句话就把某些根本不可能获利的项目强加给开发企业，开发企业敢怒不敢言，只能替政府“分忧”，结果是背上沉重的包袱，严重影响了企业的发展节奏和资金运转速度。其实很多城市都遗留着政府干预造成的空置项目，虽然从外表上看项目富丽堂皇，但其实里边空空如也。城市面貌改善了，地产老总的腰包也掏干了。
来自于领导、朋友的人情债也要还。沈阳一位小型开发企业的老总向记者抱怨：每天有接不完的电话，不是寻求赞助就是要求房价打折，面对这些要求他很

难做答。如果拒绝会有人说你忘恩负义、不讲情面，给以后的发展带来麻烦；而如果应允了，点点滴滴凑在一起就是惊人的数目。像该公司这样一个规模不大、楼盘不多的企业，为了应付各种来自各方的要求，每年都要损失大约4000万元！企业资产怎样流失的？人情债是一个重要的原因。
缺钱缺地：煮不熟的生鸡蛋
房地产企业发展的两大先决条件是资金和土地，没有资金、没有土地就没有生存的资本，就算市场再红火，企业也无法立足，就像鸡蛋永远煮不熟是因为里边出了问题。
房地产是资金密集型行业，据统计，中国3万多家房地产企业中，成集团、成规模的企业只有0。3%，但是这些企业却占据了将近市场份额的20%。而大多数的房地产企业都是中小型企业，他们开发项目，很大程度上依靠银行的贷款。121号文件以及提高项目开发自有资金比例的文件就像重磅炸弹一样投进了地产圈，在自有资金匮乏又缺少有效融资渠道的双重窘境下，没有能力再玩下去的一些房地产企业纷纷选择退出，有的做起了出口贸易，有的进入畜牧养殖行业，虽然这些行业的收益回报不能与房地产行业相比，但总比企业灭亡要好。
与缺少资金相对应的是没有土地。有些开发企业手中有“鸡蛋”却没有“粮票”，这样的鸡蛋就是死鸡蛋。今年大连市对土地市场进行了有效的控制，全年至今只挂了两次牌。没有土地就无法继
开发，很多开发企业急得如同热锅上的蚂蚁。因为拿不到土地就意味着没有新项目，企业就要坐吃山空，各个部门的员工也面临着裁员的危机。重压之下，大连的很多开发企业纷纷选择资金外投，虽然到异地开发也能获利，但缺少了日久形成的氛围和人脉，开发起来困难重重。
不公平境遇：孵不出的寡鸡蛋
市场需要有序竞争，当行业中或行业外围出现了人为的不按市场规律办事、故意刁难的情况，企业就要面临着项目难产、无力孵蛋的为难境地。
国有企业与民营企业之间、本地开发商与外地开发商之间似乎很难公平地竞争。国有性质的开发商依靠强大的政府背景，可以轻松地拿到经济适用住房等低成本项目，而民营企业却难以做到。这种情况在房地产行业刚刚兴起的时候尤为突出，有关部门也发现了这个问题。随着各地轰轰烈烈的房地产企业转制，问题将迎刃而解。
与公企、私企间的不公平竞争相比，本土与外来开发企业间的不平等待遇似乎更严重一些。外来房企到本地开发，对当地房地产业无疑会起到巨大的推动作用：在本地产品和外来产品的竞争过程中，新

理念打造的新产品让消费者有了更多的选择，企业收益给政府带来了更多的财政收入，本土开发商也会在多元化的竞争市场中日益成熟。但实际情况却不是这样。一知名开发企业进驻某二级城市，在开发了一个项目后，等待下个新项目竟然用了近10年的时间，原因并不是该公司资金实力有限，而是因为当地的开发企业有各种各样的关系资源优势，在土地资本付出的同时，其他成本可以降下来，这让两者的竞争处于一个极不平等的平台上，外地企业怎能不叫苦连天？另一个城市的某外来房企老总向记者说，不仅在拿地环节上内外有别，在很多细节的处理上地方政府也不能一视同仁，外来的企业一定是多花钱、多吃亏。
“外来的和尚念经难”不仅仅体现在竞争的不公平上，外来的开发企业还要经常受到某些方面的无端刁难。今天这个费，明天那个金，不交钱绝对不行。外来企业人生地不熟，这样的骚扰事件时有发生，一个“码头”拜不到就引起一系列的麻烦。总有一些人把外来企业当成“唐僧肉”变着法都要沾一点儿。据了解，大多数外来的开发企业都不同程度地遇到这种明里暗里的敲诈，一年算下来，少则数十万多则上百万。
拆迁难：散了黄的臭鸡蛋
拆迁是很多开发企业遇到的挠头事，房地产老总们没少为这个事情发愁，就像鸡蛋散了黄，不时发出异味，让老总们时时闹心。
现实中的确存在着暴力拆迁、野蛮拆迁的典型案例，但必须承认，大多数开发企业在拆迁中还是本着积极的、协商解决问题的态度的，有谁想因为拆迁而造成恶劣后果？难道他们不怕楼盘因为拆迁而影响销售、企业声誉也大打折扣？应该承认的是，百姓在拆迁中属于弱势群体，但开发商就应该成为待宰的羔羊？其实，在拆迁的过程中，个别素质不高的被拆迁人成了“搅屎棍”。几乎所有的开发商都碰到过这样的人，也几乎所有的开发商都有类似的经历和无奈-因拆迁受阻又不想把事情闹大，而不得不增加几十万、上百万甚至更多的拆迁成本来满足这些人不合理的要求。
几年前，大连某著名开发企业在一次拆迁中遭遇了一户“有身份、有背景”住户的阻挠，该住户一开口就是“先给我5套房子再说”。开发公司多次做工作无果，只能决定不拆迁这户，因而也造成了新楼盘边上留着一栋旧房子的尴尬局面。开发商尚自庆幸：幸好这栋房子在地块边缘，幸好只有一户。
在今年7月份大连一次房地产座谈会上，一些开发企业老总们更是大倒拆迁的苦水。因为好多地块都因少数“钉子户”的阻挠而停滞不前，即使经过拆迁委员会认定，这些人提

出的是不合理要求，有关部门也没办法强迁-怕伤民！一位大连房地产界领军人物有感而发：亲民是有针对性的，而不应该是无限度的，有极少数人是越被迁就他的条件就越苛刻。
人才匮乏：没搞头的空壳蛋

有知识的头脑就是没有蜡烛的灯笼，没有人才的企业就是没有希望的空心鸡蛋。
近几年来，中国的房地产行业发展迅速，但与之相辅相成的人才培养速度却远远落后于行业发展的速度，缺乏专业人才或者留不住人才往往桎梏着企业的经营和扩张。万科之所以是众多房地产人士向往的企业，就是因为那里有号称中国房地产企业人才的培训基地，几乎每一个从万科出来的人都非常受欢迎。可惜，万科只有一个。
作为中国房地产行业旗舰之一的万达，对于人才匮乏深有感触。王健林告诉记者，万达这样在全国迅速、全面扩张的企业，最急需的就是各种专业人才。万达每年都要花费几十万元在全国各地召开大型人才招聘会，企业也不断地吸引空降兵的加盟，但这还是不够，企业只能让员工在实践中自己逐渐摸索，一些还没有培养成熟的人才也不得不马上派出去独当一面。结果可想而知，3个月可以完成的任务要用5个月，2000万元能办成的事情花费了3000万元，企业不得已为员工交学费。因此，现在万达非常重视对人才的培养，建立了完善的机制，让新员工在大环境的熏陶下尽快成长起来。
企业缺乏人才，同时也非常难以留住人才。一方面，企业的能力可能不会随时满足人才的要求；另一方面，个别有能力但修养不高的员工凭自己的优势向企业漫天要价。为了企业能够稳定发展，很多老总不得不向这些人低头。大连某知名开发企业老总告诉记者，人总是不知足的，他经常告戒员工要按道德规范去做，但实际上很难收到成效。
都说感情留人、待遇留人和事业留人，前两者能够留人，然而却是短期的。人的最终需求是自我价值的实现，老总们还需要让员工们清楚地看到前途、看到希望，看到他们所从事的是怎样波澜壮阔而又充满美好前景的行业，理顺了思路，一切问题都会迎刃而解。
中国房地产报·张兴韬