按揭贷款业务制度培训
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优质单位职工享有
免于提供收入证明，收入按近一年内当地城镇居民人均可支配月收入 的1.5倍计算
可提供阶段性保证 可申请优质单位职工一手房贷款
保证人（个人）的条件
个人作为保证人 ，应为优质单位职工 个人保证人代为清偿债务能力须同时满足：
保证人不属于借款人的家庭成员 收入还贷比≤50%，对外担保倍数≤ 10
按揭贷款基本业务标准
借款人条件 优质单位职工条件 保证人条件 抵押房产条件
借款人条件
18周岁-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人 具有收入来源稳定的固定职业，包括单位职工、自谋职业者 个人信用记录不属于禁入类 首付款不低于实际购房价的20% 借款人应具备偿还能力，须同时满足：
收入还贷比=原有负债月均还款额÷月均税后收入 对外担保倍数=（本次贷款金额+原有对外担保的贷款余额）÷年均税
后收入
注意事项
收入还贷比、担保倍数仅针对保证人本人，不包括其配偶 原有负债仅针对剩余期限超过1年的所有贷款 月均还款额按等额本息还款法试算
抵押房产条件
房产类型仅限于
借款人自有或与他人共有，依法有权处分
收房要点
是否货真价实？ 物业等配套设施方面是否有遗留问题？
个人购房流程：委托买卖
选房、合同、付款、过户和收房，都是对买卖双方的考验 解决之道：委托购买、委托销售
合同、过户、收房的某一或多多环节，买卖一方或双方都可能授 权委托他人（或中介公司）代办
委托买卖的主要问题
委托事项是否真实？是否存在买卖一方或双方不知情？ 受托人是否未行使必要权利，或超越权限行事？ 一旦出现纠纷，买卖双方如何处理？
符合当地抵押登记条件
抵押人
年龄18-60岁、具备完全民事行为能力
不属于低保居民。
房龄上限（有特别授权的，以业务批复为准）
住宅：一般15年，优质单位职工作借款人，或者建筑质量、区域位 置优良的，放宽至20年
商业用房（含商住两用房）：一般10年，建筑质量、区域位置优良 的，放宽至15年
土地使用权
月均还款额按等额本息还款法试算
对个人信用记录分类标准的解释
信用报告考察期间为24个月
账户状态为 “销户”（信用卡）或“结清”（贷款），当前月份为1，前一个月为 2，…
账户状态为 “正常”的，各个账户还款记录的结算年月为1，前一个月为2，…
准贷记卡
仅使用超过2的记录（含记录G），并且使用前先扣减2(记录G不作扣减)
收入还贷比≤55%，对外担保倍数≤ 10
收入还贷比=（本次贷款月均还款额+所购房屋月均物业支出+原有负债月均 还款额）÷月均税后收入
对外担保倍数=对外担保的贷款余额÷年均税后收入
注意事项
借款人（共同借款人）有配偶时，合并计算收入总额作为月均收入、 年均收入；原有负债仅针对剩余期限超过1年的所有贷款
如何规避付钱了，拿不到房产？
先办产权、再付款，还是反过来？买卖双方如何妥协？ 房管部门、银行能帮我避免钱货两空？
个人购房流程：办理产权/收房
先“办理产权”（过户），还是先“收房”？
期房：通常先“收房”，后“办理产权” 一手现房/二手房：通常先“办理产权”，后“收房”ห้องสมุดไป่ตู้
过户要点
购房人与售房人一块办理 可能要向税务、房管、土地等多家主管部门申报材料 购房人要缴纳相关税、费
中国邮政储蓄银行
按揭贷款业务制度
太原市分行信贷部 2009年8月
按揭贷款的概念
按揭（Mortgage)贷款
购房需求派生的融资需求 主要为中长期贷款
预期收入理论：《定期存款及银行流动性理论》 (普鲁克诺，美，1949)
银行资产的流动性取决于借款人的预期收入，而不是 贷款的期限长短。
借款人的预期收入有保障，期限较长的贷款可以安全 收回，借款人的预期收入不稳定，期限短的贷款也会 丧失流动性
个人购房流程：签订买卖合同
合同细节的约定
购买对象 购买价格 付款方式 交房期限 产权办理 违约责任
售房人（开发商、经纪公司）是否存在合同欺诈？
谁能避免一房多卖？ 售房人隐瞒实情、不讲理，怎么维权？
个人购房流程：付款
付款方式
选择一次性付款，还是分批付款？
付款来源：
自筹 借贷：选择私人借款，还是银行贷款？ ★无论如何，钱总不能少付：自筹+借贷≥购买价格
取得年份+使用年限-当前年份≥贷款期限+3年
注：使用年限一般为40年-70年。对于住宅，本项一般都能满足
二手房贷款产品要素
贷款需求与用途 贷款金额 贷款期限 贷款利率 还款方式 担保管理 限制政策
选房 收房
签订买卖合同 办理产权
付款
委托买卖
个人购房流程：选房
所有类型房屋
是否满足自住或经营所需？ 价格是否合理？ 质量是否存在问题？
一手房（新建房屋）
期房：能否如期收房，会不会烂尾？质量要靠开发商 的“人品”
现房：是否滞销楼盘？能否办理个人产权？
二手房（存量房、再交易房产）
能否公开上市、顺利过户？
信用卡与贷款是否合并计算违约次数
分别进行考察，记录次数不合计使用
客户提供证明材料或向原银行申诉后,信用记录如何分类
使用“原查询”记录查询结果，“经调整”记录成功申诉、提供有关证明后的结 果
一人有多个信用卡（或贷款）账户，次数是否所有账户都合计次数
对于还款状态记录1，仅取次数最多的账户，不累加多个账户的次数
主要内容
个人购房流程
（03-08）
按揭贷款基本业务标准 （09-14）
二手房贷款产品要素 （15-27）
二手房贷款业务经办 （28-57）
二手房贷款业务营销 （58-66）
按揭贷款风险控制
（67-68）
按揭贷款新产品介绍 （69-74）
个人购房流程
房产可能是许多人一生最大的消费/投资
对于房产抵押类贷款，配偶为禁入/次级类的，不将借款人下调分类
优质单位职工条件
优质单位职工的条件
18周岁-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人 无任何违法行为，个人信用记录属于正常类或瑕疵类 当地国家行政事业单位、国有大中型企业、知名外资或合资企业的正
式职工 ，并具有以下资历之一：
5年（含）以上工作年限 本科（含）以上学历，2年（含）以上工作年限 研究生（含）以上学历 部门经理（含）以上或同等职位
免于提供收入证明，收入按近一年内当地城镇居民人均可支配月收入 的1.5倍计算
可提供阶段性保证 可申请优质单位职工一手房贷款
保证人（个人）的条件
个人作为保证人 ，应为优质单位职工 个人保证人代为清偿债务能力须同时满足：
保证人不属于借款人的家庭成员 收入还贷比≤50%，对外担保倍数≤ 10
按揭贷款基本业务标准
借款人条件 优质单位职工条件 保证人条件 抵押房产条件
借款人条件
18周岁-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人 具有收入来源稳定的固定职业，包括单位职工、自谋职业者 个人信用记录不属于禁入类 首付款不低于实际购房价的20% 借款人应具备偿还能力，须同时满足：
收入还贷比=原有负债月均还款额÷月均税后收入 对外担保倍数=（本次贷款金额+原有对外担保的贷款余额）÷年均税
后收入
注意事项
收入还贷比、担保倍数仅针对保证人本人，不包括其配偶 原有负债仅针对剩余期限超过1年的所有贷款 月均还款额按等额本息还款法试算
抵押房产条件
房产类型仅限于
借款人自有或与他人共有，依法有权处分
收房要点
是否货真价实？ 物业等配套设施方面是否有遗留问题？
个人购房流程：委托买卖
选房、合同、付款、过户和收房，都是对买卖双方的考验 解决之道：委托购买、委托销售
合同、过户、收房的某一或多多环节，买卖一方或双方都可能授 权委托他人（或中介公司）代办
委托买卖的主要问题
委托事项是否真实？是否存在买卖一方或双方不知情？ 受托人是否未行使必要权利，或超越权限行事？ 一旦出现纠纷，买卖双方如何处理？
符合当地抵押登记条件
抵押人
年龄18-60岁、具备完全民事行为能力
不属于低保居民。
房龄上限（有特别授权的，以业务批复为准）
住宅：一般15年，优质单位职工作借款人，或者建筑质量、区域位 置优良的，放宽至20年
商业用房（含商住两用房）：一般10年，建筑质量、区域位置优良 的，放宽至15年
土地使用权
月均还款额按等额本息还款法试算
对个人信用记录分类标准的解释
信用报告考察期间为24个月
账户状态为 “销户”（信用卡）或“结清”（贷款），当前月份为1，前一个月为 2，…
账户状态为 “正常”的，各个账户还款记录的结算年月为1，前一个月为2，…
准贷记卡
仅使用超过2的记录（含记录G），并且使用前先扣减2(记录G不作扣减)
收入还贷比≤55%，对外担保倍数≤ 10
收入还贷比=（本次贷款月均还款额+所购房屋月均物业支出+原有负债月均 还款额）÷月均税后收入
对外担保倍数=对外担保的贷款余额÷年均税后收入
注意事项
借款人（共同借款人）有配偶时，合并计算收入总额作为月均收入、 年均收入；原有负债仅针对剩余期限超过1年的所有贷款
如何规避付钱了，拿不到房产？
先办产权、再付款，还是反过来？买卖双方如何妥协？ 房管部门、银行能帮我避免钱货两空？
个人购房流程：办理产权/收房
先“办理产权”（过户），还是先“收房”？
期房：通常先“收房”，后“办理产权” 一手现房/二手房：通常先“办理产权”，后“收房”ห้องสมุดไป่ตู้
过户要点
购房人与售房人一块办理 可能要向税务、房管、土地等多家主管部门申报材料 购房人要缴纳相关税、费
中国邮政储蓄银行
按揭贷款业务制度
太原市分行信贷部 2009年8月
按揭贷款的概念
按揭（Mortgage)贷款
购房需求派生的融资需求 主要为中长期贷款
预期收入理论：《定期存款及银行流动性理论》 (普鲁克诺，美，1949)
银行资产的流动性取决于借款人的预期收入，而不是 贷款的期限长短。
借款人的预期收入有保障，期限较长的贷款可以安全 收回，借款人的预期收入不稳定，期限短的贷款也会 丧失流动性
个人购房流程：签订买卖合同
合同细节的约定
购买对象 购买价格 付款方式 交房期限 产权办理 违约责任
售房人（开发商、经纪公司）是否存在合同欺诈？
谁能避免一房多卖？ 售房人隐瞒实情、不讲理，怎么维权？
个人购房流程：付款
付款方式
选择一次性付款，还是分批付款？
付款来源：
自筹 借贷：选择私人借款，还是银行贷款？ ★无论如何，钱总不能少付：自筹+借贷≥购买价格
取得年份+使用年限-当前年份≥贷款期限+3年
注：使用年限一般为40年-70年。对于住宅，本项一般都能满足
二手房贷款产品要素
贷款需求与用途 贷款金额 贷款期限 贷款利率 还款方式 担保管理 限制政策
选房 收房
签订买卖合同 办理产权
付款
委托买卖
个人购房流程：选房
所有类型房屋
是否满足自住或经营所需？ 价格是否合理？ 质量是否存在问题？
一手房（新建房屋）
期房：能否如期收房，会不会烂尾？质量要靠开发商 的“人品”
现房：是否滞销楼盘？能否办理个人产权？
二手房（存量房、再交易房产）
能否公开上市、顺利过户？
信用卡与贷款是否合并计算违约次数
分别进行考察，记录次数不合计使用
客户提供证明材料或向原银行申诉后,信用记录如何分类
使用“原查询”记录查询结果，“经调整”记录成功申诉、提供有关证明后的结 果
一人有多个信用卡（或贷款）账户，次数是否所有账户都合计次数
对于还款状态记录1，仅取次数最多的账户，不累加多个账户的次数
主要内容
个人购房流程
（03-08）
按揭贷款基本业务标准 （09-14）
二手房贷款产品要素 （15-27）
二手房贷款业务经办 （28-57）
二手房贷款业务营销 （58-66）
按揭贷款风险控制
（67-68）
按揭贷款新产品介绍 （69-74）
个人购房流程
房产可能是许多人一生最大的消费/投资
对于房产抵押类贷款，配偶为禁入/次级类的，不将借款人下调分类
优质单位职工条件
优质单位职工的条件
18周岁-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人 无任何违法行为，个人信用记录属于正常类或瑕疵类 当地国家行政事业单位、国有大中型企业、知名外资或合资企业的正
式职工 ，并具有以下资历之一：
5年（含）以上工作年限 本科（含）以上学历，2年（含）以上工作年限 研究生（含）以上学历 部门经理（含）以上或同等职位