广州南站项目可行性研究报告

小汽车 6. 停车场 [ 库 ] 及机动车泊位 数（标准小车 位）
1、自行车车位：≧2 个/100 平方米； 2、公共自行车停车场地宜与城市交通有方便的联系，且场地内自行车 自行车 的停放不得对城市交通产生不利影响。 3.公共自行车宜与轨道交通出入口、大型商业设施出入口、公交场站等 紧密结合，方便行人换乘。 地块一：按相关规定落实 6 班幼儿园、文化活动中心、居民健身设施、社区居委会、物业管理用 房、社区服务站、警务室、垃圾收集站、公厕、配电房、公共交通场站(5000 平方米)、出租车 五、 配套设 停候场站（2000 平方米）等配套设施。 施要求
备注
（地块一住宅建筑面积比例小于等于 45%，商业建筑面积比例大于等于 55%）
1.主导使用性质 地块一：商业商务居住混合用地 地块二：公园绿地 二、 土地使 2.兼容使用性质 地块一：兼容文化设施用地、静态交通设施用地 用性质 按《城市用地分类与规划建设用地标准》 （GB50137-2011）中城市用地分类和代码有关规定执行。 1.容积率 地块一：≤ 4.0 三、 规划技 2.建筑密度 地块一：≤50% 术指标 3. 计算容积率 （按用地 ≤438013.24 ㎡ 建筑面积 （㎡） 面积计算） 4.绿地率 地块一：≥30％ 1.建筑层数 在满足建筑控高的情况下，根据建筑功能及使用需要设置，并符合国家有关规范 及《佛山市城市规划管理技术规定》 （2011 年修订版）相关要求。
摘要
项目占地面积10.9万平方米，分两期合作开发。其中，一期产品主要包括住宅和商业两大 部分；二期为创意型产业，星华智本投资发展有限公司将独立承担开发建设。 为培育和扶持创意型产业的发展，项目地价政府以低于市场水平出让。同时，政府拟以地 价款折抵回购约4.2万平方米的物业，减少开发商的投入和物业持有风险，以加快项目区域产业 发展。 一期总占地面积8.6万平方米，总建筑面积45.11万平方米，其中计容面积32.3万平方米， 住宅（含底商）的可售面积20万平方米，公寓部分可售面积4万平方米，商业地上可售部分面积 5.1万平方米，商业街2万平方米。一期需提供给政府3.2万平方米物业。 本项目预期本项目住宅销售均价为11,000元/平方米，公寓销售均价10,000元/平方米，商
一、项目简介
地块概况 项目现状 项目区位 二、项目区域房地产市场研究 土地市场分析 住宅市场分析 商业市场分析 三、项目定位和规划


项目整体定位
项目商业规划
四、项目SWOT分析 五、项目开发经济效益 六、结论
一、项目地块概况
项目位置：本项目位于佛山市顺德区陈村镇赤花村吴家围，陈村大道东侧，紧邻佛 陈路、广珠西线高速。通过广佛环线地铁，与广州南站仅一站地铁之隔。 项目四至：北至屯教西路，南至规划横五路，西至陈村大道，东至勤政东路。 项目面积：本项目拟开发区域为地块一，约164亩。
星华智本投资发展有限公司 二〇一四年九月
摘要
广东省珠江三角洲地区是有全球影响力的先进制造业基地和现代服务业基地。
截至目前，珠三角地区常住人口高达6400万，其中项目所在区域的广州人口1300 万，佛山800万。2013年，珠三角地区GDP11962万亿美元，人均GDP2.2万元美元。媲 美台湾韩国，成为全球中等发达地区。 广东省佛山市顺德区陈村镇是珠江三角洲主要的商业中心。陈村地处珠三角的中 心和广佛都市圈群内，是广州、佛山、顺德、番禺、南海交通交汇处，为广佛都市一 体化的核心。 本项目位于广东省顺德市陈村镇赤花村吴家围，陈村大道东侧，紧邻佛陈路、广 珠西线高速。项目地处连接广州南站和佛山西站的地铁走廊--广佛环线陈村站台上， 并在地块中设置与广州地铁 7号线换乘站，为广州南站与佛山西站的关键交通节点， 与广州南站仅一站地铁之隔。 本项目区域已纳入广州南站5公里半径统一规划发展区。 项目位于华南区两大服装批发市场商圈的交通枢纽节点。建议商业部分主要业态 可定位为批发市场或者大型体验型购物中心。
三、区域控制性规划
三、区域控制性规划(项目地块初步规划条件)
佛山市顺德区建设用地规划条件(初稿)
编号： 1.用地单位 一、 用地概 2.用地位置 陈村镇 TOD 站点核心区地块 况 地块一：109503.31 平方米 3.用地面积(㎡) 地块二：22105.13 平方米 1.建筑色彩及风格：以现代建筑风格为主，色彩宜淡雅、简洁，并与中心城区总体风格相衔接。 2.营造城市综合体：通过功能区整体设计，营造城市综合体，形成与城市有机协同、功能业态间 高效集约和互为价值链的建筑集合体或建筑街区。 3.处理好公园、建筑、以及河道之间的关系，重点处理好建筑与公园入口的衔接。 六、城市 4.沿城市主要交通道路一侧的建筑及环境设计应满足地面交通噪声污染防治有关规范规定，并符 设 计 要 合环保部门审批要求。 求 5.地下部分宜内部联通， 以增强功能区间的连接。 （地下空间开发宜与车站换乘通道整体开发设计， 增强内部联通，加强核心区各功能区之间的联系，提升整体开发价值）
4.建筑间距
四、 建筑工 1.南面、东面、西面。 程规划设 5. 机动车出入 2.靠近主干道出入口远离交叉路口（距离不小于 50-100 米） ，出入口宜采用港湾 计要求 口方位 式设计，降低对主线交通的影响。 小汽车停车位：住宅≧0.6 个/100 平方米、商业≧0.6 个/100 平方米、 商务≧1.0 个/100 平方米 （高密度核心开发区域限制小汽车使用，鼓励公交出行）
八、交通区位
项目地处连接广州南站和佛山西站的地铁 走廊----广佛环线陈村站台上，并在地块 中设置与广州地铁7号线换乘站。为广州 南站与佛山西站的关键交通节点。
武广高铁
广州南站
佛山西站
南广高铁 贵广高铁 广深港高铁 厦深高铁
佛山西客站作为广州枢纽内重要的客站 之一，其在功能上将衔接贵广、南广铁路、 西部沿海铁路、广佛环线、广佛肇城际等 线路，并与地铁、公路等交通方式紧密衔 接，主要承担粤西客流以及城际客流，是 广州枢纽以及广佛都市圈面向西南地区辐 射的重要节点。
广州南站是一个大型现代化铁路客
陈村
运站，与广州站、广州东站和广州北 站共同形成由中国铁道部规划的全国 铁路四大客运中心之一。担负连接武 广高铁、广深港高铁、厦深高铁等往 粤东、南、北交通枢纽功能。
九、项目区域价值
„„2010 启动萌芽阶段 处于两中心组团间边缘郊镇
2010-2013 快速发展阶段 处于两中心组团间内的重要郊镇
2. 建 筑 控 高 地块一：≤150 米 (米) 3. 建筑退让道 建筑红线控制要求详见附图，建筑退让道路红线及用地红线最小距离还应符合国 路红线及用地 家有关规范及《佛山市城市规划管理技术规定》 （2011 年修订版）有关规定。 红线 建筑间距应综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、视觉卫生、管线埋设、环 保、安全等要求确定。 按国家有关建筑设计规范、防火规范及《佛山市城市规划管理技术规定》 （ 2011 年修订版）执行。
1.保证地块东西向联系以及公共交通场站 /出租车停侯场站的进出交通组织， 以及行人接驳最短步 行距离（150 米） 。 2.保证广佛环线以及广州地铁 7 号线预留地面绿化：地铁地下工程（车站、隧道等）结构边线、高 架车站及高架线路工程结构的水平投影外侧 30 米，以及地面车站及地面线路、车辆段、控制中心、 七、其 变电站、集中冷站结构边线外侧 20 米范围内的区域。 他 3.地铁车站（19.5m 宽） ，地面绿化控制需要按 30 米控制，建筑退让线在轨道绿化控制基础上，按 正常后退距离控制。建议轨道绿化控制与建筑后退空间一起控制预留。 4.地块一与地块二的地下空间应统一开发，保证地下空间的良好衔接，提升地下空间的开发价值。 5.地铁 7 号线与地块内部市政道路建成以后产权移交政府。 1.室外地坪标高：参照陈村大道人行道面标高（以黄海高程为准） 。 八、市政 2. 依据上层次市政管线规划并结合现状市政管线建设情况开展市政管线设计。 工程规 ，污水集中后排入 划 设 计 3.排水系统采用雨污分流制式，雨水适当集中后就近排入市政雨水管（或河涌） 市政污水管。若市政污水系统未开通，应制定临时排放处理措施达标后排放，市政污水系统开通 要求 后须无条件接入市政污水系统。 1.规划及建筑设计在满足本规划条件设计要求以外，还应符合国家、省有关规范规定和《佛山市 城市规划管理技术规定》 （2011 年修订版）有关要求。 2.应按下面规定要求办理阶段性审查：修建性详细规划审查。 3.建设项目涉及以下职能部门的，需按有关规定办理相关手续： 九 、 备 消防，防雷，环保，人防，水利，供电，燃气，文物保护等。 注 4.本规划条件自发出之日起一年内有效（规划条件核发后，用地单位在一年内未与佛山市顺德区 国土城建和水利局签订国有土地使用权出让合同的，或虽签订国有土地使用权出让合同，但未在 出让合同规定的时限内取得土地权属证明的，规划条件自动失效，须向佛山市顺德区发展规划和 统计局重新申领规划条件；取得国有土地使用权证，且在约定的动工期限内实施建设的地块，按 出让合同中的规划条件建设，不需办理延期手续） 。 5.本规划条件由佛山市顺德区发展规划和统计局负责解释。
化的核心。
5公里半径
广州南站
本项目区域已纳入广州南站 5公里半径统一规ຫໍສະໝຸດ 发展区。七、项目区位优势：
广佛同城经济圈核心
紧邻佛山中心 距广州商圈17公 里
距顺德中心13公里
经济中心：珠三角区域经济圈的中心地带，坐拥4280万庞大消费群； 广佛核心：处于广州与佛山连接的核心区域； 城市枢纽：处于禅城、南海、荔湾、番禺和顺德五大“珠三角”重点经济区域的 交叉口； 交通枢纽：处于广州地铁七号线、广佛环线、广明高速等多条轨道及高快速路汇 聚处； 广州南站服务区：与广州南站仅一站之距，是佛山与亚洲最大火车站对接的门户。
广州地铁7号线顺德延长线
广佛环线陈村站
二、宗地现状：
地块基本平整，目前广佛环线正在开挖施工。
地块周边环境：
基地东侧远望陈村主要河流潭洲
水道，视野景观开阔。基地南侧为最 新规划的城市综合体太平洋百货广场， 与项目基地南北呼应构成了陈村镇新 城市带。西南侧为主干道陈村大道， 对面为现状多层住宅商业区。北侧临 近较为低矮的企业厂房区。
五、地铁优势
广佛环线
广州地铁7号线
地铁优势：项目为双地铁物业，广佛环线和广州地铁七号线在项目中设置换乘站。
六、区域协调发展规划
《顺德总体规划（2009-2020）》 规划顺德水道以北的乐从、陈 村和北滘地区，纳入广佛都市 区的核心圈层，突出区域相对 高端服务功能的发展。陈村位
陈村镇
于北部片区，为广佛都市一体
（注：其中社区居委会、物业管理用房、社区服务站、警务室可合建） 地块二：社会停车场（标准车位 150 个）
四、交通优势
佛山一环 广珠西线 105国道
325国道
佛开高速 南海方向
东新高速
广佛环线
珠二环
项目位置
顺德快速干线
佛山一环南延线 广州地铁7号线顺德 段延长线
交通优势：佛山对接广州南站的门户。融入广佛都市圈的交通体系，为轨道交通 与高、快速路的汇聚处，交通四通八达，方便快捷。
2013„„ 稳定发展阶段 新城中心区形成新商圈辐射范围 成为广佛经济圈重要组成部分
陈村地处广佛轴心，位于三个中心城区组团核心区
十、项目半小时辐射区域
项目辐射区域
项目半小时辐射区人口大约688万
荔湾 芳村
广州：荔湾区、海珠区、番禺区
佛山：禅城区、南海区、顺德区
业10,000-30,000元/平方米。
一期项目总投资约260,000万元，其中土地成本约60,000万元 （不含返还政府物业），建 筑成本约150,000万元，其他费用约50,000万元。 项目所需自有资金约10,000万元，融资55,000万元（按14%年息计算），开发贷款55,000万 元（按10%年息计算），开发期3年。预期总销售收入430,000万元，开发成本220,000万元，扣 除各项费用后，预期净利润75,000万元，税后内部收益率47.72%，投资回收期2.4年，销售利润 率22.98%。