重庆市保障性住房建设的问题与前景——何野著作

重庆公共租赁房建设的问题与前景

作者简介：何野，男，1979年8月，北京人，国家发展与改革委员会培训中心特邀授课顾问，商务部培训中心顾问，中国信息产业部企业电子商务应用专家[CNNIC]，高级国际职业经理人（长江商学院），英国皇家质量管理标准协会注册审核员；英国英皇俱乐部大中华区首席联络官，英皇置地（重庆）投资管理顾问有限公司董事兼行政总裁；重庆市委统战部民营企业家联合会高级顾问；重庆市人民政府民营企业维权投诉中心特邀顾问

【摘要】保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，特别是经济危机后，我国大力加强民生建设，国家出台相关政策来加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。重庆作为保障房建设的一个先行城市，在借鉴国外先进经验的基础上，在房地产经济的强势冲击和保障民生的博弈过程中，把公共租赁房作为重点保障项目，面临着许多新的问题，公共租赁房能否成功实施，真正落实保障民生的重任，需要政府的大力扶持。

【关键词】保障性住房公共租赁房政府民生

从美国次贷危机及由此引发的全球经济危机以来，整个世界的经济都经历着新的考验，货币迅速贬值，迫使人们寻求新的金融方式来减少自己的财富缩水。自去年以来，全国各地都掀起了购房热，炒房成为了新的、也被认为是最保险的投资方式，但炒房的同时也带来了房价的疯长，仅重庆而言，主城的房价就从2009年均价5500元/平，上涨到了2010年初的均价7774元/平，其快速拉升的速度超过很多专家学者的想象，尤其是进入2010年俗称以金九银十（9、10月份）

开头第四季度更是以近25%的速度进入快速上升通道，尽管国家对于限制房价制定了像国十条、国八条之类的严厉政策，但是对于高房价的震慑依然不见明显起色，而对于普通老百姓而言，作为基本生存需求的住房已让他们看不到希望，最迫切的问题摆在了人民和政府的面前。

随着两会的圆满闭幕，我们已经迈进十二五的开局之年。建设民生政府，深刻落实科学发展观着力建设推广保障性住房，建立商品房市场与保障性住房供给的双轨制，有效平抑过高过快上长的房价使人民群众能“居者有其屋”已经成为十二五重要的任务之一。

笔者通过在重庆工商大学社会劳动保障专业的学习，试图通过有限的专业知识，以重庆公租房建设为视角结合国外发达国家先进的经验与目前我国房地产行业及保障性住房的现状，以两会十二五规划任务为导向，浅析未来公共租赁房体制建设的前景及面临的问题。

一、何谓保障性住房、具体分类和特点

保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房（如：公租房）构成。包括：廉租房、经济适用房、两限房（限制面积或价格）、公租房、和在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区改造、游牧民定居工程等城市危旧改造工程。其是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。社会保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流

通等具体实践中形成的制度。

二、国家对保障性住房的政策要求和制度保障

近几年，国家高度关注民生问题（特别是住房保障），出台了不少限制房价和保障性住房建设的政策。从2007年的国发24号文提出的“把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。以此为标志，保障性住房有了实质性的进展。到2008年国办发[2008]131号文件指出，争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房和棚户区改造问题，明确了2009-2011年保障性住房建设工作目标和政策措施，进一步加大保障性住房的建设力度。再到建保[2009]91号由住房和城乡建设部、发展改革委、财政部联合印发，提出要加大廉租住房建设力度，着力增加房源供应，完善租赁补贴制度，加快建立健全以廉租住房制度为重点的住房保障制度。

新国八条也明确规定保障性住房要扩大覆盖。“各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。”

今年我国在建保障性住房1000万套，明年再建1000万套，今后五年一共建设3600万套。中共中央将向地方补助1030亿元，地方财政也相应配比投入，而且将更广泛地利用社会资本参与其中。而且保障性住房的土地供给体系单列，做到应保尽保。其设计、建设也要高标准、高要求，也就是说要确保质量、安全

和环保。特别是在环保上，从设计到建设整个过程，都要实行节能，这也是建设节约型社会的要求。与此同时要抓紧保障房建设并行的工作——制定保障房的准入和退出机制。从一开始就建立一个从建设到管理，准入到退出这样一个完整机制。使保障性住房质量和效益得到保证，使将来它的管理也得到保证。

三、国外发达国家的先进经验

1.新加坡保障性住房制度

层次分明、全面覆盖式的保障性住房政策

作为一个高人口密度的城市型国家，新加坡一直将为本国居民提供合理的住房并保持住房价格的基本稳定作为一项基本国策。最为典型的政策，当属“居者有其屋”的计划，按收入水平将居民区分为不同的收入阶层，并为其提供相应的购房政策。

1964年开始实施的“居者有其屋”计划实施至今，新加坡已经兴建了100多万套公共组屋，使得全国84℅的人口在其中安居，这种全面覆盖式的保障性住房政策使得新加坡成为世界上住房问题解决最为成功的国家之一。

2.美国保障性住房制度

全面的立法保障和发达的金融体系作为支撑，

美国是世界上住房自有率最高而保障性住房比率最高的国家之一，政策特点在于全面的立法保障和发达的金融体系作为支撑。首先，为解决低收入者的住房问题，美国政府先后颁布了诸如《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等多项法律，为低收入人群提供低租金的公共住宅、为低收入人群提供低息购房和建房贷款、提供租房和住房补贴等政策提供了全面的法律依据和法律保障。其次，发达的金融体系使得房地产抵押贷款及其证券化大行