成都高附加值畅销产品简析.pptx

2008年， “户型创新”年。春交会上，各种形式的高附加值楼盘激烈角逐。 成熟期的主要特征是：从平面偷面积向空间偷面积的过渡，两种形式共存 平面附加值：蓝光：产品的延续——富丽碧蔓汀、富丽东方、凯丽美域；
中海翠屏湾：城南首个可变空间社区； 还有金科一城、国嘉.新视界、西锦国际、华润二十四城 、铸信.境界等 空间附加值：上行汇锦、香木林.加州国际、锦江城市花园、正黄.上岭、中海兰庭等在平面的基础上， 加大对空间尺度的拉阔，挑高。
成熟期
1.产品生命周期
发展历程
以2006年6月1日的“70/90”政策出台为导火线，以“灰空间”为发端，各开发商开始猪着眼中小户型 产品的“可变空间” 蓝光凯丽豪景：2007年1月3日开盘。“可变空间”的开创者。
2007年，“可变风潮”席卷楼市 成长期的主要特征：大力挖掘可变空间的赠送形式及比例 置信丽都•花园城：2007年3月，2期90平米中小户型打造功能齐全、居住舒适的三房两厅大户型 富丽花城：2007年6月开盘，入户花园、空中花园等灰空间均为赠送，性价比极高。 皇后国际：2007年6月开盘，蓝光在凯丽豪景之后，几乎都推出高附加值房源。 金域蓝湾：自从90/70政策实行以后，尽可能拓展使用空间。因此有了5.6米(或5.8米)的挑高空间
项目名称 富丽碧蔓汀
富丽东方 中海国际社区
华栋-云庭 两河锦地 干道-北回归线 中海翠屏湾 中海兰亭 凯丽美域 锦江城市花园
销售套数 320 314 253 189 159 158 152 147 142 136
蓝光·富丽碧蔓汀：连续三月上榜，两次榜首。该项目位于1-2环路之间，均价为6000元/㎡。楼盘通过实得率最高146%等 面积赠送策略赢得了很多购房者的喜爱， 1月1号楼开盘当天则销售了全部房源的70%左右；3月320套的销量再创佳绩。 蓝光·富丽东方：2、3月分别为榜单一、二名。2月23日开盘当天便认购了360余套，只剩了20多套112和114平米的大户型 房源。3月15日开盘当天有70%左右的房源被认购。除了价格优势外，高附加值的产品设计也是销售火暴的关键原因。 蓝光·凯丽美域：连续三月上榜，2月升至第三。大面积赠送的创新产品实现了产品的连续畅销。 中海国际社区：3月开盘，排名第三。3月8日，推出了291套C-HOUSE住宅。该批次房源均价为5262元/平米，且房源都是 68-89平米的小户型，总价较低，因此销售情况也很好，开盘当天184套房源被认购。 中海·翠屏湾：3月上榜。中高定位的住宅产品，具有三房功能的2+X创意户型(82-90 ㎡ )，创造性地为业主考虑了一定的弹 性空间，得到购房者高度认同，现场认购近两百套，销售额突破亿元大关。 中海·兰庭：3月开盘，榜上有名。3月15日第一次开盘销售159 套，3月29日第二次开盘销售近90套，其中主推的89平方米 奢享三房立体空间产品（可变空间户型）全线售罄。该项目在户型空间上创新升级，以“奢尺户型”、“立体空间”、“可 变空间”将居住的舒适度及享受度做到了更高峰。 金科一城：1月榜单亚军。项目位于动物园侧，临富丽花城，低价、高附加值形成较高的性价比成为该楼盘热销的原因。
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销售套数 287 259 256 220 145 134 132 121 116 -
项目名称 富丽东方 富丽花城 凯丽美域 鑫苑名家 干道-北回归线 龙湖三千里 沙河-源上金府 金域蓝湾（住宅、
公寓、商业等）
富丽碧蔓汀 汇厦-水岸华庭
源自文库
销售套数 231 181 114 96 71 64 61
61
59 56
2.典型畅销楼盘
现状
畅销楼盘:纵观08年1-3月成都楼市销售情况，刚性需求、理性购房客户将高性价比楼盘推入销售 排行榜前茅，使其扮演了逆势飘红的“英雄”角色。
2008-1住宅销售排行
2008-2住宅销售排行
2008-3住宅销售排行
项目名称 富丽碧蔓汀
金科一城 汇厦-水岸华庭 锦江城市花园
魅力之城 玉林品上 凯丽美域 香山苑 两河锦地
预期在2008年下半年会出现，如果没有新的创新形式，那么这中“可变空间”在市场政策打压下，在 使用问题逐渐暴露的情况下，会进入衰退期。 如果继续创新，就成为一种可变空间的升级，进入新的生命周期。
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几大品牌开发商在发展中所扮演着不同的角色
2.开发商角色
发展历程
蓝光——先行者：利用本土优势，勇于开拓创新 中海——应变者：迎合市场发展，及时调整产品 华润——尝试者：看清发展态势，但在“可变空间”上仅有所偏重的试探。 万科——？
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1.产品生命周期
发展历程
导火线： 2006年6月 1日，出台 “70/90政 策”，至使 中小户型增 多，市场产 品逐渐同质 化严重。
“灰空间”发端： 在面积、容积率 的限制下，开发 商开始着眼于 “灰空间”的对 产品创新的价值 挖掘。“可变风 潮”从此涌现并 风靡成都楼市。
“偷面积”的一年：在08 春交会上，“可变空间” 成为最大看点之一，并且 产品数量繁多，形式多样。 可变户型的创新成为关键。
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1.整体分布特征
现状
现状
凯丽美域
富丽花城 富丽碧蔓汀
华润.二十四
城
富丽东方
华润.翡翠城 中海·翠屏湾
中海·兰庭
备注：标注楼盘为08房交会参展楼盘中有附加值户型的44个项目
高附加值户型项目的分布特征
1.环域分布特征:
1)集中分布在二、三环之间的城乡结合部；从中 低品质到中高品质楼盘均有涉及
2)有向三环外四大新城扩散的趋势;
根据产品发展周期 共性以及目前成都 楼市高附加值楼盘 的发展状况，预计 市场在2008年下半 年会出现饱和。
2008年初 （春交会）
预计2008年 下半年
是进入衰退期？ 还是升级产品的下 一个生命周期？
分岔口
2007年初 （春交会）
2006年6月
导入期
成长期
成熟期
饱和期
？
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导入期 成长期 成熟期
2.方向分布特征:
1).城东:高附加值楼盘最多,多为08年初开盘在售 项目;
2)城南:高附加值楼盘主要集中在三环及以外区域, 多为近期新开盘项目及预售项目;
3)城北:高附加值楼盘分布环域跨度最大,从一环 到三环;
4)城西:高附加值楼盘集中在二三环之间,区位也 相对集中,项目持续销售周期相对较长;
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热潮中的冷思考
-成都市高附加值畅销产品浅析-
前言
与国内大中城市一致，成都房地产市场整体趋冷，客户、开发商、政府三方博弈； 客户从疯狂购房转变为理性购房，是否物有所值成为客户选择楼盘的关键所在，对于市 场中大部分刚性需求而言（可从现实情况中得出），高性价比无疑成为这类客户追捧的 对象。
顾名思义，性价比，性能价格比值，而高性价比，就是性能远高于其价格；从逆势 飘红的中海（兰亭、翠屏湾）、蓝光（富丽、凯丽系列）、正成（财富领地）可以看出， 高性价比并不单指低售价，其具有一定的“相对性”，如单价13000元/㎡的正成财富领 地（跃层）、总价70万中海楼盘（兰亭、翠屏湾）仍得到客户的追捧，它们在高售价后 不约而同地打了同一张牌-高附加值，获得市场的认同。