最新九龙新世纪商贸城定位及规划设计建议报告

最新九龙新世纪商贸城定位及规划设计建议报
告
第一部分项目定位分析 (5)
一、项目整体定位 (5)
1、项目整体经营定位 (5)
2、项目经营定位SWOT分析 (5)
3、项目经营业态定位 (7)
4、项目辐射商圈定位 (10)
5、项目消费群体定位 (12)
二、项目经营分区 (14)
1、各业态经营面积比例一般规律研究 (14)
2、项目各业态经营面积测算 (16)
3、各业态楼层分布一般规律研究 (18)
4、项目经营分区建议 (19)
三、项目招商可行性分析 (26)
1、本地市场招商可行性分析 (26)
2、异地市场招商可行性分析 (27)
四、项目销售可行性分析 (28)
1、现有专业市场项目销售火爆 (28)
2、大卖场式商铺市场认同度高 (28)
3、小商品市场商铺投资门槛低 (28)
4、现有市场投资自营比例较高 (28)
五、项目经营风险分析 (29)
1、经营管理公司对后期经营的影响 (29)
2、配套缺乏对后期经营的影响 (29)
3、所在区域小商品市场低档经营对本项目的影响 (29)
第二部分项目规划设计建议 (30)
一、铺位形式及分割标准 (30)
1、平面分割原则 (30)
2、平面分割建议 (30)
二、项目建筑规划及室内装修设计建议 (35)
1、项目整体规划布局建议 (35)
2、项目平面规划设计建议 (38)
3、外部装修设计建议 (40)
4、室内装饰设计建议： (44)
5、社区商业装修建议 (52)
第三部分：项目销售均价制定及收益预算 (55)
一、项目销售均价制定 (55)
1、销售均价制定原则 (55)
2、商场部分价格制定 (55)
3、社区商业部分均价确定 (60)
二、项目整体收益预算 (61)
第一部分项目定位分析
一、项目整体定位
1、项目整体经营定位
5万平米常州传统小商品商圈升级版，现代化小商品批发采购中心
本项目地处常州小商品市场成熟商圈，该片区小商品市场具有较长的经营历史，知名度较高。

但区域内如九龙小商品市场、金三角小商品批发市场等由于经营规模小、经营环境差、经营档次低、业态布局不合理等诸多问题，导致采购客源的逐步流失，一定程度上影响了该部分市场的长足发展。

本项目旨在打造现代化的小商品市场，从市场规模、建筑格局、业态布局、商户质量及市场配套等各方面入手，进行市场升级，最终成为常州核心区小商品市场升级代表作。

●规模升级：5万平米常州核心区最大小商品批发采购中心；
●硬件升级：现代化商场式经营，中央空调、消防系统、升降电梯等现代
化设备一应俱全；
●配套升级：仓储中心、物流中心、升降货梯等配套设施为市场经营提供
便利；
●规划升级：进行科学的业态配比和经营分区，一改老市场杂乱、同质化
经营现象；
●营销模式升级：本项目将在保持传统交易模式的基础上，创建网络平台，
将现货交易、网络交易及代理加盟等多种交易模式有机结合，拓宽生意
机会；
●管理升级：组建专业市场经营管理公司，引进具有成熟市场操作经验的
的管理人才，为市场提供全方位服务。

2、项目经营定位SWOT分析
1）优势和机会分析（SO分析）
●项目地处小商品成熟商圈核心区域
项目区域内有九龙小商品市场、金三角小商品批发市场等小商品市场，市场
规模达28000平米，商户总数逾1200户，该部分市场经营稳定，商户总体实力较强，在常州及周边地区具有较大的知名度。

●老市场亟待升级改造
常州现有小商品市场经营环境差、配套设施不完善、经营分散、缺乏统一的市场经营管理和推广，市场发展已进入瓶颈期。

项目定位为现代化小商品批发采购基地，立足本地现有市场，从硬件设施及软件配套等方面进行升级改造，顺应市场需求。

●项目所处区域交通便捷
项目位于青龙西路，周边公交系统较为完善，公交线路遍布常州市区的各个主要商业中心及居民集中区域，项目公交通达性强。

另外，本项目临近城市快速公交红梅新村站，附近人车流密集，从而使本项目拥有优越的地理位置及交通条件。

●常州市小商品消费基础庞大
常州市辖5个区、2个县级市。

截止2008年底，常州市常住人口（含在常居住半年以上的外来人口，扣除本地户籍人口外出半年以上的人口）总量达440.71万人，比上年末增加5.48万人，增长1.3%。

2009年常州市完成社会消费品零售总额901.4亿元，增速居长三角16城市的第3位。

小商品与人们的日常生活息息相关，常州市庞大的人口基数及消费能力为本项目立足常州，辐射周边的有力保障。

2）劣势和威胁分析（WT分析）
●项目周边现有小商品市场形象对本项目的影响
提起九龙、金三角市场，市民的第一反应就是：都是低档货、便宜；而商户则反映，档次高、价格贵的货不好销；由于九龙、金三角等老市场整体形象较差，无法承载商品档次的提升。

导致九龙、金三角市场内的商家好货不好卖，消费者不愿来的恶性循环。

逐步形成“低档市场”的形象。

未来本项目建成后，难免会受到这些不良形象的影响。

●政府对本项目小商品市场定位认同度不高
任何产业受到当地政府的认同或者支持就已经成功了一半，尤其是当今热点房地产业。

而常州政府对本项目小商品市场的定位认同度并不是很高，这样一来，
在本项目的开发过程中难免多走一些弯路，在一定程度上限制了本项目更好的发展。

●清洋路高架桥的开通，导致万都义乌小商品城给本项目带来一定的竞争
压力
万都义乌小商品城开业至今已一年多时间，虽然目前市场生意惨淡，采购客户稀少，在营业商铺不到一半，但其拥有足够大的市场规模，在市场配套方便占有一定的优势，加上万都义乌乃常州市政府重点支持的项目，能享受一定的税务优惠政策，更具有义乌品牌的优势。

然而，市场东侧的青洋路高架桥即将开通，届时该市场在经营状况上定能出现一定的好转，将在一定程度上分享本项目的采购客户流，从而与本项目形成强有力的竞争关系。

3、项目经营业态定位
1）业态定位
大众化小商品+服装鞋包的批发与零售
2）各业态经营品种分析
●小商品类：
服装鞋包类：
4、项目辐射商圈定位
1）小商品类：
核心商圈：
常州市城区及下辖乡镇440万人口消费市场
次级商圈：
毗邻常州的其他周边县市及其乡镇，如镇江丹阳、扬中，苏州江阴等
设定依据：
●目前常州小商品辐射范围主要局限为本地，部分业态辐射能力有一定差
异：
●常州周边同类地级市均有较成熟的批发市场，市场辐射商圈仍以本地为
主，与常州市场形成鼎足之势。

本项目商圈范围将受竞争环境的影响，很难有大的扩展。

2）服装鞋包类：
核心商圈：
市区居民零售采购消费
次级商圈：
下辖县镇经营户批发采购
设定依据：
●常州九龙市场服装类业态主要以零售为主，主要目标群体为本区域居民，批
发份额仅局限在下辖乡镇的部分服装经销商：
●常州距离杭州、上海、常熟等服装鞋包一级批发市场距离较近，将对本项目
的服装类业态形成打压之势，本项目该类业态无论从价格、款式、商品更新速度都无法跟一级市场抗衡。

因此，未来市场辐射只能局限在本地，并且批发份额占比将相对较少。

5、项目消费群体定位
1）常州市区及下辖乡镇的杂货店、士多店、中小超市、各类专业店及批发商等；
定位依据：
通过对常州市下辖乡镇小商品经营户进行抽样调查，得出如下结论：
●从经营业态看:
该部分群体的采购品类主要为日杂百货、床上用品、针织品、五金等小商品，及服装、鞋包类业态。

本项目业态定位中基本涵盖小商品大部分品类，足以满足下游客户对商品种类、款式的需求。

服装鞋包类业态，虽然常州本市场缺乏竞争力，但是根据调研情况反映，农村市场相对比较认同九龙老市场一些低端服装、鞋包商品，未来本项目服装、鞋包在业态配比中结合现在市场需求，在增加适当青年男女装的比例，将丰富服装、鞋包业态，也可以吸引一部分下游服装类经营户。

●从进货渠道看：
从调研可以看出，目前常州市下辖乡镇经营户小商品主要采购渠道为九龙批发市场，本项目毗邻老市场，项目可凭借交通、老市场已形成的市场影响力、周边配套等因素，吸引这部分目标客户来项目采购。

●从采购成本看：
本项目所处位置距离下辖乡镇均比较近，所抽样调查的几个乡镇，到本市场采购交通成本基本在10-20元左右，而几个乡镇到常熟、杭州等一级市场采购交通成本基本在50元以上，且耗费时间较长。

在单次采购量相对有限的，货物价格差距不大的情况下，来本项目采购即节约成本，又省时，具有较强的优势。

●从采购意向看：
根据抽样调查数据显示，60%的经营户可以考虑到本项目进行采购。

该部分经营户目前都在九龙市场、金三角市场进货，而我项目靠近这两市场，交通比起这两市场更便捷，认为只要我项目未来规划的好，市场内部经营分区清晰，经营品种繁多，商品款式多样，价格合理，即会选择我市场作为今后的主要进货基地。

2）常州周边县市的杂货店、士多店、中小超市、各类专业店及批发商等；
定位依据：
●从经营业态看：
常州周边县市小商品专业市场经营业态主要以日用百货、日杂百货、文体用品、玩具、喜庆用品、针织品、五金、服装、鞋包等业态，本项目业态
定位基本涵盖以上所有品类，项目在商品品种、款式上将足够满足县级市场业态采购需求。

●从进货渠道看：
周边县小商品专业市场，小商品目前主要进货渠道来自常州九龙、无锡、浙江等地；而床上用品则主要来自南通，部分源自无锡、常州；服装鞋包主要源自常熟、杭州、南京、上海等地。

由此可以看出，小商品业态常州九龙市场对周边县市仍然有较强的影响力，而服装类则无法与其他一级批发市场抗衡。

本项目邻近老市场，作为其升级版，在小商品业态中将有望继续对其辐射。

●从采购成本看：
周边县到常州、常熟两地的交通成本基本在30-50元之间，而到南通、杭州、上海等地市场则均在100元以上。

常熟市场尽管成本跟常州相似，但其更侧重与服装业态，由此比较，周边县到常州采购小商品将最节约成本。

●从采购意向看：
根据抽样调查的江阴、金坛两市小商品市场，目前有70%的商户愿意来本项目采购。

主要原因是目前两地商户采购小商品会选择在常州九龙，已养成一定的采购习惯，未来来本项目采购的意向比较明确，同时在采购时间、采购成本上本项目具有一定优势。

但是服装、鞋包类业态来项目采购的意向则较为薄弱。

3）常州市各餐馆、宾馆招待所、美容美发店、学校、机关单位、企业专项采购客户等；
定位依据：
●目前，常州市在校学生约达74万人，以平均每个学生每学期对文体用
品及日用百货的消耗约为36元，常州市学校对小商品类的采购量达2600万元；
●据了解，常州市现有餐饮企业约10028户，按每户一年6000元的小商
品采购量计算，常州市餐饮企业对餐具厨具、一次性用品的年需求量高达6000万元以上；
●常州现有宾馆、酒店约1700户，每户针对一次性用品、酒店用品和床
上用品类的平均年采购量为2.5万元，按此计算，常州酒店、宾馆对小
商品类的需求额约为4250万元。

●然而，常州市拥有工矿企业约7万户，按每个单位对办公用品和清洁卫
生用品的年需求量在1.6万元左右，全年将有11.2亿元的小商品需求量；
●针对美容美发店的专项采购，全市目前共有美容美发个体约3300户，
以每户一年需要3万元的美容美发用品的消耗量，全市将有约1亿元的
需求。

——综上所述，常州各专项市场对小商品的年需求量将达13.5亿之多。

4）常州市区居民小商品日常消费。

定位依据：
根据对常州本地九龙、金三角两个批发市场，及同类地级市小商品批发市场调查，可以看出每个市场虽然以批发为主，但均有一定的零售份额，目标客户主要来自市场周边及本市居民。

因此，未来我项目零售消费群体也将重点在周边居民及常州市居民。

二、项目经营分区
1、各业态经营面积比例一般规律研究
1）小商品、服装鞋包总体经营面积比例一般规律研究
通过对江苏省内同类地级市经营稳定的现代化小商品市场进行业态组合分析，得出成熟的现代化小商品市场内小商品、服装鞋包业态总体经营面积比例的一般规律。

●无锡国际招商城
●苏州钱万里桥市场
从以上所列无锡国际招商城、苏州钱万里桥市场等同类地级市成熟小商品市场的业态组合及经营面积比例可以看出，江苏地级市现代化小商品市场内小商品、服装鞋包业态的经营比例一般约为20.3%—22%。

2）小商品各业态经营面积比例一般规律：
3）服装鞋包各业态经营面积比例一般规律：
2、项目各业态经营面积测算
1）小商品、服装鞋包总体经营面积确定
根据江苏省地级城市现代化小商品市场内小商品、服装鞋包业态经营比例的一般规律，结合常州本地小商品及服装鞋包市场现状，建议本项目小商品、服装鞋包总体经营面积比例为8：2，即：
备注：为避免项目社区商业部分在未来经营过程中商户随意经营，与商场内业态发生冲突，而影响市场整体规划布局。

建议将社区商业临市场一侧铺位（只计算一层面积，二层作为仓库或住宿功能）与商场部分进行统一规划，未来需考虑统一经营。

因此，本项目小商品市场的建筑面积为28873（S1）+15747（S2）+1062（社区商业临商业一侧铺位的一层面积）=45682㎡。

2）各业态经营面积确定
●计算方式
各业态经营面积
=项目商业部分面积*该业态所占经营面积比例
该业态在各同类城市所占经营面积比例*该城市对应的加权系数=项目商业部分面积*————————————————————————————
加权系数之和
●加权系数的确定
一般采用各城市人均社会消费品零售值的比值作为计算各业态经营面积的加权系数。

由上表可得：常州、无锡、镇江、苏州四个城市的加权系数之比为，
1.7：
2.3：1.5：2.5
项目各业态经营面积测算
小商品类：
服装鞋包类：
3、各业态楼层分布一般规律研究
从上表所列常州本地、镇江、无锡、苏州四地小商品市场的经营分区，得出如下结论：
①承租能力较强的日杂百货、日用日化百货大多分布在市场的低楼层；
②工艺品、饰品、文体用品、小五金、小电器、妇婴用品/童装、玩具则大
多分布在市场的中低楼层；
③针织品、服装鞋包等承租能力较弱的业态则大多分布在市场的中高楼层。

4、项目经营分区建议
1）经营分区原则：
●兼顾业态之间的关联性；
●合理引导人流动向；
●充分考虑业态含金量与租金承受能力；
●在各价值区域合理布置业态。

2）经营分区建议：
S1商业：
S2商业：
备注：1、由于小五金和小电器通常是不分离的，同时考虑到劳保用品和酒店用品可以独立分区经营，故而将劳保用品和酒店用品从日杂百货中提取出来进行独立分区，规划在1层经营。

2、将项目各业态根据分区原则划入各楼层后，各业态的测算面积与楼层总面积出现较小的出入，上表根据楼层面积将各业态的经营面积进行缩放，得出修正后各业态的经营面积。

商业配套：
根据我司商业项目的操作经验，小商品市场的商业配套一般为物流、餐饮、银行及便利店。

建议规划在社区商业第3#4#栋靠近停车场区域铺位。

社区商业：
本项目社区商业部分的总面积为：8228-1062（规划为小商品部分）-560（规划为商业配套部分）=6606㎡。

社区商业组成业态较为丰富，常见的如下表：社区配套：银行、诊所、美容美发、便利店、干洗、彩票、药店、培训、电信营业厅、蔬果店、天然气、票务、宠物等；
各业态的经营面积则需招商启动后根据现场登记商户的比例以及商户的经营实力再最终确定。

3）经营分区图示：
▲项目S1栋负一层经营分区示意图
▲项目S1栋一层经营分区示意图
▲项目S1栋二层经营分区示意图
▲项目S1栋三层经营分区示意图
▲项目S2栋负一层经营分区示意图
▲项目S2栋一层经营分区示意图
▲项目S2栋二层经营分区示意图
▲社区商业1#2#栋一层经营分区示意图▲社区商业1#2#栋二层经营分区示意图
▲社区商业3#4#栋一层经营分区示意图▲社区商业3#4#栋二层经营分区示意图
三、项目招商可行性分析
1、本地市场招商可行性分析
●本地商户基础雄厚
据不完全统计，常州本地小商品、服装鞋包市场规模为140000平米，商户数量为7017户，商户基础雄厚。

●本地市场商户看好本项目
根据抽样调查数据显示，常州本地小商品批发及零售市场有38%的商户（合计74家，共访谈197家）有较强的进驻意向，43%的商户（合计85家，共访谈197家）对本项目持观望态度，即常州本地小商品批发及零售市场共约有81%商
户可以考虑进驻本项目。

●本项目所处片区现有市场急待整合
据了解，常州各小商品市场部分商户对现有经营场所并不满意，恶劣的经营环境、混乱的业态布局、落后的市场配套和市场管理的欠缺导致大量生意机会的外流，现有市场有效整合的必要性成为本项目招商的重要利好因素之一。

●万都义乌经营不善，人心不稳
万都义乌小商品城开业以来一直经营不善，稀缺的人流，惨淡的生意氛围，导致市场里面商户人心惶惶，大部分商户现已关档另寻新的市场以求发展，而九龙市场、金三角市场等成熟老市场却坐无空席。

本项目毗邻九龙、金三角两成熟市场，若适宜地制定相关的招商优惠政策，项目配套完善、后期的经营推广策略得当，定能吸引很大一部分万都义乌小商品城经营户进驻。

2、异地市场招商可行性分析
●同级市场商户看好本项目
根据抽样调查数据显示，镇江、无锡、苏州三地市场 1.3%的商户有较强的进驻意向，28%的商户对本项目持观望态度，即镇江、无锡、苏州三地市场约有30%的商户可以考虑进驻本项目。

●上游市场招商可行性分析
根据抽样调查数据显示，南京、杭州、常熟三地市场 1.1%的商户有较强的进驻意向，14%的商户对本项目持观望态度，即南京、杭州、常熟三地市场约有15%的商户可以考虑进驻本项目。

通过对浙江温州、义乌共31户原产地商户电话访谈，12.9%的商户有较强的进驻意向，22.6%的商户对本项目持观望态度，即温州、义乌二地市场有35.5%的商户可以考虑进驻本项目。

综上所述，本地市场商户普遍看好本项目，同级市场及上游市场商户也对本项目有较强的进驻意向的前提下，项目未来具备较强的招商可行性。

项目未来的主要招商区域为：常州本地，其次为原产地市场，再次为周边同级市场及南京等地的上游市场。

通过对镇江、无锡、苏州等地级市小商品市场的调研发现，市场内80%以上的经营户来自浙江小商品原产地，经营稳定。

原产地市场商户的综合竞争力较
强，成功进驻将对市场的后期经营及影响力具有较大的正面作用，建议项目未来在保证本地招商的同时，应加大对原产地市场招商的投入力度，增加市场竞争力。

四、项目销售可行性分析
1、现有专业市场项目销售火爆
无论是09年新推出的美吉特科技五金城、新阳光国际食品城，还是08年推出的髙力国际汽配城、银河湾电脑数码城等，09年均取得了良好的销售业绩，在售的几个专业市场商业项目销售率均达了90%以上，专业市场商铺销售火爆。

而这些销售火爆的专业市场商铺均为产权式商铺，完全取代了先前的九洲服装城和路桥市场的无产权式商铺的地位，可见，产权式商铺现已受到广大投资者的青睐。

在本项目面世时，项目所在区域内没有同类型的项目，加上本项目先天具备的地理位置、交通优势，依托九龙市场成熟的商业氛围，本项目销售可谓水到渠成。

2、大卖场式商铺市场认同度高
根据调研得知，目前常州在售的专业市场多数以街区式商铺为主，只有银河湾电脑城为现代化大卖场式商铺，银河湾电脑城一楼商铺价格最高却达到了10万元/㎡，四楼商铺价格最低的也达到了3万元/㎡，项目整体销售率达90%以上。

由此可见，本项目拥有类似的商铺自身优势条件，销售具备可行性。

3、小商品市场商铺投资门槛低
小商品市场商铺一般在15-20平方米，商铺面积较小。

因而在商场平面分割时，可划分成多个小面积的商铺，以降低单间铺位总价，使得商铺投资可以面对更广的客户层面。

4、现有市场投资自营比例较高
根据调研显示，常州市现有小商品批发市场除了万都义乌小商品批发城部分商铺销售产权外，九龙市场和金三角市场均为只转让商铺使用权，商户与业主签订租赁合同，合同期限一般在1-3年不等；而通过常州现有老市场商户沟通反馈显示，存在很大部分的商户希望通过购买市场内产权式商铺，以便长期稳定经营。

通过对这三个老市场内157家商户的访谈，有15%商户（合计24家）明确的表示了将来有意向投资本项目商铺用作自营，有32%商户（合计50家）处于
观望的态度（需要进一步提供详细的项目规划资料和商铺未来的售价及优惠政策后才能决定）。

由此可见，对本项目具有一定投资兴趣的老市场中的商户比例达47%之多，待本项目面世时，只要制定合理的营销方案，将会吸引更多的小商品商户投资自营。

五、项目经营风险分析
1、经营管理公司对后期经营的影响
市场的竞争，很大程度上可以说是管理与服务的竞争。

经营市场并非是简单的物业管理，而是要一切以客户的利益为前提，为客户提供最优质的服务。

开发商需要提前引进或组建强势的专业经营管理公司，增强市场的凝聚力，提高市场综合竞争力。

2、配套缺乏对后期经营的影响
众所周知，仓库、停车场是从事小商品经营不可或缺的一环。

仓库、提车场问题必将成为商户进驻本项目与否的一个重要的考虑因素，也将对市场后期经营管理产生重大影响。

不具备仓库、停车场配套的小商品批发市场将毫无竞争力可言。

3、所在区域小商品市场低档经营对本项目的影响
九龙小商品市场及金三角小商品批发市场在常州地区知名度较高，但几乎成为“低档小商品聚集地”的代名词。

本项目定位为老市场的升级版，在市场格局、商户实力、商品质量、经营模式等方面均进行提升。

市场启动招商、销售及投入经营后需投入大量的人力物力对新形象进行有效的塑造及传播，在最大限度巩固现有消费群体的同事，扩大本项目在常州及周边地区的影响力。

第二部分项目规划设计建议
一、铺位形式及分割标准
1、平面分割原则
●以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度，保证商
场的通畅与商场整体布局的明朗开放；
●充分兼顾销售与招商的关系，铺位分割做到可分可合，即“分小易售，合大。